PROFESJONALNY MAGAZYN BRANŻY DEWELOPERSKIEJ, BUDOWLANEJ I RYNKU NIERUCHOMOŚCI Nr 1 (125) luty–marzec 2024 • Indeks: 411086 • cena brutto: 98 zł (w tym 8% VAT) • 423587 • ISSN 2450-8098 Koszty eksploatacyjne w nieruchomościach komercyjnych NASTOLATKI NA ZAKRĘCIE. JAK WSPIERAĆ ZDROWIE W GŁOWIE MŁODYCH LUDZI? Dowiedz się więcej na: www.nazakrecie.pl
WYDAWCA I REDAKCJA Forum Media Polska sp. z o.o., ul. Polska 13, 60-595 Poznań Wydział VIII Gospodarczy KRS Poznań, wysokość kapitału zakładowego: 300 000 zł NIP 781-15-51-223 KRS nr 0000037307 Sąd Rejonowy Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu PREZES ZARZĄDU Magdalena Balanicka CZŁONEK ZARZĄDU Paulina Hinz-Żurowska PROKURENT Katarzyna Wolniewicz DYREKTOR WYDAWNICZA I ROZWOJU Edyta Żmuda REDAKTOR PROWADZĄCA Maria Bajan tel. 513 855 913 maria.bajan@forum-media.pl NADZÓR GRAFICZNY Maria Podemska, Klaudia Stanisławiak-Kurdzieko KOORDYNATOR WYDAWNICZA Aleksandra Dziurla WSPÓŁPRACA I REKLAMA Justyna Kapsa Brand Manager tel. 692 056 807 justyna.kasjaniuk@forum-media.pl OBSŁUGA KLIENTA I PRENUMERATA Monika Madaj tel. 61 628 70 27 monika.madaj@forum-media.pl PROJEKT LAYOUTU www.rozmiaruniwersalny.com Lena Wójcik SKŁAD i DTP P76 Advertising SERWISY ZDJĘCIOWE Adobe Stock ZDJĘCIE NA OKŁADCE: Adobe Stock Od redakcji Drodzy Czytelnicy, W dzisiejszym dynamicznym świecie, nieruchomości komercyjne stanowią nie tylko miejsce pracy czy możliwość inwestycji, ale także stają się centrum innowacji, zrównoważonego rozwoju i troski o środowisko oraz ludzi. W kolejnym numerze „Real Estate Magazine” przyglądamy się temu, jak nowoczesne technologie, dbałość o środowisko oraz zrównoważony rozwój wpływają na kształtowanie przestrzeni biznesowej. Świadomość wpływu otoczenia na zdrowie i samopoczucie pracowników wzrasta, co sprawia, że deweloperzy oraz właściciele nieruchomości kładą coraz większy nacisk na projektowanie i utrzymanie przestrzeni biurowych sprzyjających zdrowiu i efektywności pracy. W artykule na stronie 3. Artur Rakowski szczegółowo opisuje, jak powinien wyglądać „zdrowy budynek”. Nie możemy również pominąć tematu kosztów eksploatacyjnych nieruchomości, w tym ochrony i utrzymania czystości. W dobie rosnących wyzwań związanych ze zrównoważonym zarządzaniem, właściciele i zarządcy nieruchomości są zmuszeni do szukania coraz bardziej efektywnych i ekologicznych rozwiązań, które zarówno ograniczą koszty, jak i zminimalizują negatywny wpływ na środowisko. Optymalizacja kosztów to duże wyzwanie, na które rozwiązania przedstawia Agnieszka Sławomirska. Ładowarki elektryczne na parkingach to jedna z kluczowych innowacji, które transformują krajobraz nieruchomości komercyjnych. Rozwijająca się infrastruktura dla pojazdów elektrycznych staje się nieodzownym elementem dla wielu przedsiębiorstw i centrów biznesowych, podkreślając jednocześnie ich zaangażowanie w redukcję emisji szkodliwych substancji. Jak wygląda ta kwestia ze strony prawnej? Tego dowiecie się z artykułu Grzegorza Mikosa na stronie 41. Przyjemnej lektury Maria Bajan Redaktor prowadząca Bieżące informacje o czasopiśmie dostępne na stronie: www.realestatemagazine.pl Zamów prenumeratę na stronie: www.realestatemagazine.pl OD REDAKCJI Real Estate Magazine 1/2024
Rekuperacja, czyli system wentylacji mechanicznej, jest coraz bardziej popularny w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym. Pozwala on na uzyskanie sprawnej wymiany powietrza między wnętrzem a zewnętrznym otoczeniem budynku. Dzięki temu wewnątrz budynku panują korzystne warunki bytowe, a powietrze, którym oddychamy, ma optymalne parametry. Artur Rakowski Pomieszczenia przyjazne zdrowiu, s. 3-9 FACILITY 3 Pomieszczenia przyjazne zdrowiu 10 Przyłączanie do sieci dystrybucyjnej 14 Koszty eksploatacyjne: ochrona osób i mienia PROPERTY 19 Koszty eksploatacyjne: utrzymanie czystości 25 Technologia w nieruchomościach – wciąż nowość czy już standard? INVESTMENT & CONSTRUCTION 29 Zrównoważone projektowanie w dobie ESG 32 Co dalej z rynkiem magazynowym w Polsce RESIDENTIAL 37 Rynek najmu w Polsce – szanse i wyzwania ADMINISTRATION & BUSINESS 41 Must-have w 2024 r. – ogólnodostępna stacja ładowania 45 ESG w polskich nieruchomościach komercyjnych 2 www.realestatemagazine.pl Real Estate Magazine 1/2024 SPIS TREŚCI
3 FACILITY www.realestatemagazine.pl POMIESZCZENIA PRZYJAZNE ZDROWIU Pomieszczenia przyjazne zdrowiu ZGODNIE Z DANYMI EUROSTATU POLACY SPĘDZAJĄ W PRACY PRAWIE 34 LATA SWOJEGO ŻYCIA. JESZCZE DEKADĘ TEMU PRACOWALIŚMY 2 LATA KRÓCEJ. NIE BĘDZIE TO JEDNAK ARTYKUŁ O PRODUKTYWNOŚCI I MARNOWANIU CZASU, ALE O WPŁYWIE ŚRODOWISKA, W KTÓRYM PRACUJEMY, NA NASZE ZDROWIE. Artur Rakowski Farmaceuta, bloger i promotor zdrowia. Interesuje się wpływem otaczającego środowiska na zdrowie dzieci i dorosłych. Prowadzi lokalne warsztaty i jest prelegentem ogólnopolskich konferencji.
SYNDROM CHOREGO BUDYNKU – TO ZESPÓŁ NIEKORZYSTNYCH DOLEGLIWOŚCI ZDROWOTNYCH ZWIĄZANY Z PRZEBYWANIEM W ŚCIŚLE OKREŚLONYM BUDYNKU. 4 FACILITY Real Estate Magazine 1/2024 www.realestatemagazine.pl Skąd pochodzi termin syndromu chorego budynku? W latach 70. ubiegłego wieku w USA zaczęto się interesować wpływem budynków, w których przebywa człowiek, na życie i zdrowie. To właśnie wtedy wprowadzono nowe standardy budownictwa – masowo zaczęto budować biurowce, w których stosowano sztuczne materiały wykończeniowe, dodatkową izolację ścian oraz profile okienne z tworzyw sztucznych. W efekcie ograniczono straty ciepła, budynki stały się szczelniejsze, bardziej ekonomiczne energetycznie, jednak kosztem odpowiedniej wentylacji. Niewłaściwie działająca wentylacja powodowała zaburzenie mikroklimatu pomieszczenia i spadek komfortu cieplnego. Dopiero kilkanaście lat później powiązano niekorzystne objawy zdrowotne u osób przebywających w konkretnych budynkach z technologią budownictwa. W latach 80. XX wieku zaczęto otwarcie mówić o syndromie chorego budynku (ang. sick building syndrome – SBS), a w 1984 roku Światowa Organizacja Zdrowia po raz pierwszy go zdefiniowała i uznała za problem zagrażający zdrowiu i życiu człowieka. Jakie są objawy syndromu chorego budynku? Największy odsetek budynków z SBS pojawiał się latach 1960–1990. Obecnie szacuje się, że nawet co trzeci budynek biurowy i mieszkalny może być „chory”. Objawy związane z SBS są niespecyficzne, co oznacza, że bardzo trudno je powiązać z prawdziwą przyczyną. Spędzając wiele godzin w „chorym budynku” doskwiera nam złe samopoczucie. Pojawiają się nawracające bóle głowy, permanentne zmęczenie oraz senność. Część osób uskarża się również na nudności, problemy z oddychaniem, podrażnienie i przesuszenie błon śluzowych (nosa, oczu i gardła) oraz nasilenie chorób przewlekłych takich jak alergia i astma. Coraz częściej mówi się, że niektóre budynki, a ściślej zastosowane w nich materiały budowlane mogą wykazywać działanie kancerogenne, czyli sprzyjać procesowi nowotworzenia. Co stoi za szkodliwymi objawami SBS? Za wspomniane objawy chorobowe odpowiada przede wszystkim zła jakość powietrza w budynkach. Parametry, które decydują o tej jakości to: z zbyt wysokie stężenie dwutlenku węgla, z zbyt wysoka lub skrajnie niska wilgotność powietrza, z zbyt wysoka lub zbyt niska temperatura powietrza, z pyły zawieszone PM2.5, PM10 oraz tlenki azotu, siarki i ozonu dostające się z zewnątrz, z związki chemiczne emitowane przez materiały wykończeniowe. m.in LZO, z dym tytoniowy, z roztocza i alergeny unoszące się w powietrzu. Wpływ stężenia dwutlenku węgla na zdrowie człowieka O optymalnym stężeniu dwutlenku węgla w pomieszczeniach biurowych i mieszkalnych mówimy wtedy, gdy nie przekracza ono 600 ppm. Limitem higienicznym tego stężenia jest pCO2 na poziomie 1000 ppm. Na zewnątrz stężenie CO2 wynosi średnio 300 ppm, choć kilka lat temu w niektórych miejscach po raz pierwszy odnotowano jego stężenie przekraczające optimum. Warto zaznaczyć, że człowiek – jako gatunek – przez tysiące lat oddychał powietrzem o stężeniu pCO2 od 180–300 ppm i do takiego zakresu się zaadoptował. Gdy pod wpływem niewłaściwej wentylacji stężenie dwutlenku węgla przekroczy dopuszczalne minimum, stajemy się ospali i spada nasza wydolność psychofizyczna. Mamy problemy z koncentracją i zapamiętywaniem. Wraz ze wzrastającym stężeniem CO2 i czasem ekspozycji na „nieświeże powietrze” organizm zaczyna uruchamiać procesy kompensacyjne. Pojawia się przyśpieszony i pogłębiony oddech, który ma na celu wyrównać niedotlenienie. Utrzymujący się szybszy oddech w dłuższej perspektywie może prowadzić do hiperwentylacji i kwasicy metabolicznej. Zakładając, że przebywamy w zamkniętych pomieszczeniach po kilka godzin dziennie przez większą część życia można założyć, że po kilku- -kilkunastu latach na skutek zwiększonej objętości wyrzutowej serca może dojść do adaptacyjnego przerostu lewej komory serca. Wpływ wilgotności powietrza na zdrowie człowieka Zanim podczas wdechu powietrze trafi do płuc – przechodzi przez gęstą sieć naczyń krwionośnych w nosie oraz nabłonek migawkowy, który stanowi nasz naturalny filtr. W efekcie powietrze jest ogrzewane, nawilżane, a wszelkie patogeny, alergeny i zanieczyszczenia stałe są zatrzymywane na warstwie żelu i przesuwane w stronę gardła, a stamtąd do przewodu pokarmowego i żołądka. Optymalnym zakresem wilgotności dla błony śluzowej nosa i gardła jest wilgotność pomiędzy 40% a 60%. Gdy wilgotność jest niska, a powietrze suche – spada efektywność nabłonka migawkowego. Oznacza to, że ważny element naszej wrodzonej odporności traci swoją sprawność, a nos staje się wrotami zakażenia. Organizm broni się przed spadającą wilgotnością, nasilając produkcję śluzu oraz wzmagając odruch kaszlu, który ma za zadanie ewakuować niekorzystne czynniki na zewnątrz. To dlatego na skutek zbyt suchego powietrza w biurze pojawia się odruchowy suchy kaszel czy zablokowany nos. Czasami jednak w budynkach panuje zbyt wysoka wilgotność. Spowodowane jest to zaburzoną wentylacją grawitacyjną,
NA KOMFORT PRACY I PRODUKTYWNOŚĆ PRACOWNIKÓW BIUROWYCH MA WPŁYW TEMPERATURA POMIESZCZEŃ. KOMFORT CIEPLNY CZŁOWIEKA JEST OPISYWANY PRZEZ WYKRES KOENIGA, KTÓRY JEST WYKRESEM ZALEŻNOŚCI TEMPERATURY POWIERZCHNI ŚCIAN I TEMPERATURY POWIETRZA (MIKROKLIMAT). W DUŻYM UPROSZCZENIU OPTYMALNĄ TEMPERATURĄ DLA NASZEGO SAMOPOCZUCIA SĄ 20–23 STOPNIE CELSJUSZA – CHOĆ KOMFORT CIEPLNY JEST WARTOŚCIĄ INDYWIDUALNĄ ZALEŻNĄ OD WIEKU, PŁCI, STANU ZDROWIA, AKTYWNOŚCI FIZYCZNEJ I OPORU CIEPLNEGO ODZIEŻY. 5 FACILITY www.realestatemagazine.pl zbytnią szczelnością okien, brakiem nawietrzników w oknach oraz zaślepianiem kratek wentylacyjnych (by uniknąć ciągu wstecznego). Na ścianach mogą pojawiać się zawilgocenia, a na profilach okiennych zaczyna zbierać się woda. Takie warunki są również niekorzystne dla pracowników biur, którzy mogą uskarżać się na nawracające infekcje górnych dróg oddechowych oraz nasilenie innych chorób układu oddechowego. Jest to spowodowane bezpośrednio samą wilgocią, albo zarodnikami grzybów dla których wilgotne pomieszczenia są optymalną niszą ekologiczną. Zbyt wysoka lub zbyt niska temperatura powietrza Na komfort pracy i produktywność pracowników biurowych ma wpływ temperatura pomieszczeń. Komfort cieplny człowieka jest opisywany przez wykres Koeniga, który jest wykazem zależności temperatury powierzchni ścian i temperatury powietrza (mikroklimat). W dużym uproszczeniu optymalną temperaturą dla naszego samopoczucia są 20–23 stopnie Celsjusza – choć komfort cieplny jest wartością indywidualną zależną od wieku, płci, stanu zdrowia, aktywności fizycznej i oporu cieplnego odzieży. Z punktu widzenia fizjologii człowieka każde odstępstwo od wartości optimum dla temperatury jest bodźcem stresowym. Stres natomiast aktywuje układ współczulny (związany z adrenaliną) oraz kortyzol. Gdy jest nam zimno, pojawia się niepokój, krew przesuwa się z kończyn w stronę narządów kardynalnych (serca, wątroby i nerek), pojawiają się mrowienia i dreszcze (skurcze mięśni, które emitują ciepło i ogrzewają organizm). Nieprzypadkowo więc spadek temperatury odczuwamy na stopach i dłoniach, gdyż odpływ krwi powoduje spadek temperatury i jeszcze bardziej pogarsza ukrwienie dystalnych części naszego ciała. Gdy jest nam gorąco – pocimy się by parujący pot schładzał powierzchnię ciała. Spada koncentracja i zdolność do jasnego myślenia. Stajemy się więc ospali i mało produktywni. Pyły zawieszone i inne zanieczyszczenia dostające się z zewnątrz W ostatnim czasie sporo mówi się o problemie smogu w naszym kraju oraz o jego szkodliwości. Dużo mniej albo wcale mówi się natomiast o jakości powietrza wewnątrz budynków mieszkalnych i biur. A przecież to, co unosi się na zewnątrz, dostaje się również do wnętrza apartamentowców i budynków komercyjnych. Zwłaszcza gdy wspomniane budynki są zbyt szczelne, panuje w nich podciśnienie i pojawia się ciąg wsteczny. Wtedy to z kratek wentylacyjnych nawiewa zanieczyszczone powietrze z zewnątrz, a w nim oprócz klasycznych składników smogu pojawiają się produkty spalania benzyny i oleju napędowego, związki chemiczne wchodzące w skład płynów eksploatacyjnych, produkty ścierania opon i asfaltu (zwłaszcza gdy biurowiec znajduje się w pobliżu ruchliwej ulicy w godzinach szczytu). W 2013 r. w najbardziej zanieczyszczonym polskim mieście – Krakowie 61% uczniów zgłaszało objawy sugerujące alergie. Problem smogu jednak nie dotyczy wyłącznie dużych metropolii – również w mniejszych miastach ryzyko alergii wtórnych jest wysokie. Ciągle zdarzają się bowiem przypadki palenia śmieciami czy tworzywami sztucznymi. Dotychczasowe badania i dane epidemiologiczne wskazują, że nawet kilkudniowy wzrost zanieczyszczeń powietrza przekłada się na zwiększoną ilość zgonów z powodu chorób układu oddechowego. Szczególnie groźne dla zdrowia są pyły, unoszące się benzo[a] pireny, dwutlenek siarki, tlenek azotu czy węgla. Długotrwałe narażanie na wymienione związki skutkuje zapaleniem błon śluzowych oskrzeli, upośledza działanie nabłonka migawkowego i utrudnia wymianę gazową, wpływając na wydolność krążeniowo-oddechową. Smog nasila przebieg typowych infekcji górnych dróg oddechowych, a spadająca wentylacja powoduje odruchowy wzrost ciśnienia w tętnicy płucnej, co mocno obciąża pracę serca. Zaobserwowano, że w czasie alarmów smogowych rośnie liczba hospitalizacji na skutek udaru mózgu z zatorowością płucną – tendencja ta utrzymuje się nawet 2 tygodnie po zmniejszeniu zanieczyszczenia powietrza. Związki chemiczne emitowane przez materiały wykończeniowe, m.in. LZO Związki wchodzące w skład smogu czy produkty spalania spalin samochodowych to niejedyne związki chemiczne, na jakie narażony jest układ oddechowy osób przebywających w określonych budynkach. Sporo związków jest emitowanych z materiałów wykończeniowych i mebli. Najważniejszymi z nich są lotne związki organiczne (LZO), które mogą mieć działanie drażniące na drogi oddechowe, a nawet wykazywać działanie rakotwórcze. Lotne związki organiczne można spotkać najczęściej w materiałach drewnopochodnych (płyty MDF, HDF, płyty POMIESZCZENIA PRZYJAZNE ZDROWIU
6 FACILITY Real Estate Magazine 1/2024 www.realestatemagazine.pl wiórowe i pilśniowe), lakierach do drewna (meble i podłogi) oraz farbach ściennych. Producenci farb i lakierów mają obowiązek umieszczać informacje na opakowaniu o zawartości tych związków. Najniższą zawartość LZO mają produkty wodorozcieńczalne np. farby akrylowe. Wielu producentów farb ma w swoim portfolio również farby ekologiczne, w których zawartość LZO jest bardzo niska. Obecnie na europejskich rynkach dostępnych jest 40 tysięcy różnych chemikaliów, a co roku wprowadza się kilkaset nowych produktów. Jednocześnie brakuje oficjalnych rejestrów tych substancji, a programy takie jak REACH (Registration, Evaluation and Authorisation of Chemicals) są niewystarczające w stosunku potrzeb. Co ciekawe – profil bezpieczeństwa związków chemicznych wprowadzanych do obrotu nie jest badany w dłuższej perspektywie. System REACH nakazuje wprawdzie producentom przeprowadzić badania na temat wpływu chemikaliów na środowisko, toksyczność wśród alg i bezkręgowców, ale są one wyłącznie krótkoterminowe. Nie bada się też interakcji kilku różnych związków chemicznych działających w jednym czasie na organizm ludzi i organizmy żywe. Tajemnicą poliszynela jest, że w wielu przypadkach dopuszcza się zatwierdzenie nawet kancerogennych związków do obrotu, o ile ich producent… wykaże społeczne i ekonomiczne korzyści z ich stosowania… Jak dbać o jakość powietrza w budynkach biurowych i komercyjnych? Na szczęście świadomość na temat syndromu chorego budynku i wpływu parametrów powietrza wewnątrz nich na zdrowie ludzi stale wzrasta. Rozwija się również technologia budownictwa, pojawiają się bezpieczne materiały budowlane REKUPERACJA, CZYLI SYSTEM WENTYLACJI MECHANICZNEJ JEST CORAZ BARDZIEJ POPULARNY W BUDOWNICTWIE MIESZKANIOWYM I KOMERCYJNYM. POZWALA ON NA UZYSKANIE SPRAWNEJ WYMIANY POWIETRZA MIĘDZY WNĘTRZEM, A ZEWNĘTRZNYM OTOCZENIEM BUDYNKU. DZIĘKI TEMU WEWNĄTRZ BUDYNKU PANUJĄ KORZYSTNE WARUNKI BYTOWE, A POWIETRZE, KTÓRYM ODDYCHAMY, MA OPTYMALNE PARAMETRY. NIEWĄTPLIWĄ ZALETĄ REKUPERACJI JEST TO, ŻE WYMIANA POWIETRZA ODBYWA SIĘ ZE ZNACZNIE MNIEJSZYMI STRATAMI ENERGII, ANIŻELI MA TO MIEJSCE W PRZYPADKU KLASYCZNEJ WENTYLACJI GRAWITACYJNEJ.
PRAWIDŁOWO EKSPLOATOWANA I KONSERWOWANA KLIMATYZACJA NIE TYLKO CHŁODZI I OCZYSZCZA POWIETRZE, ALE TEŻ CHRONI PRZED ZARODNIKAMI GRZYBÓW. JEDNAK – JAK JUŻ WSPOMNIANO WYŻEJ – NIEWŁAŚCIWIE UŻYTKOWANA LUB PO PROSTU MAJĄCA BRUDNY FILTR MOŻE WRĘCZ NASILAĆ NARAŻENIE NA CHOROBOTWÓRCZE ZARODNIKI. 7 FACILITY www.realestatemagazine.pl i ekologiczne. Zmienia się również trend w preferencjach samych inwestorów – nie kierują się tylko ekonomią budowy, ale również swoim zdrowiem. W przypadku nieruchomości komercyjnych wykorzystanie ekologicznych rozwiązań, montaż instalacji rekuperacji czy systemu oczyszczania powietrza może być również wyróżnikiem wśród konkurencji. Jeśli dysponujemy nawet lokalami w wybudowanym już budynku, mamy również wpływ na jakość ich powietrza. Możemy bowiem tak zaprojektować pomieszczenia biurowe czy usługowe, by sprzyjały naszemu zdrowiu i produktywności. Poniżej kilka możliwych rozwiązań. Rekuperacja – standard w budownictwie komercyjnym W budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym coraz bardziej popularna jest rekuperacja, czyli system wentylacji mechanicznej. Pozwala on na uzyskanie sprawnej wymiany powietrza między wnętrzem a zewnętrznym otoczeniem budynku. Dzięki temu wewnątrz budynku panują korzystne warunki bytowe, a powietrze, którym oddychamy, ma optymalne parametry. Niewątpliwą zaletą rekuperacji jest to, że wymiana powietrza odbywa się ze znacznie mniejszymi stratami energii, aniżeli ma to miejsce w przypadku klasycznej wentylacji grawitacyjnej. Jest to możliwe dzięki procesowi odzyskiwania energii cieplnej za pomocą wymienników ciepła. Odprowadzane, zużyte powietrze emituje ciepło, które służy do ogrzewania doprowadzanego, świeżego powietrza. Co ważniejsze w kontekście zdrowia użytkowników takich lokali – instalacja rekuperacji wyposażona jest w system filtrów i jonizator powietrza, dzięki czemu dostające się do pomieszczeń powietrze jest oczyszczone z zanieczyszczeń stałych i poprzez wygenerowanie jonów ujemnych pozbawione tzw. elektrosmogu. Jak wiadomo – nagromadzenie jonów dodatnich sprzyja osadzaniu się kurzu, bakterii i alergenów. Wyposaż biura lub lokale w oczyszczacz powietrza W zależności od lokalizacji budynku i indywidualnych potrzeb – w pomieszczeniach biurowych możemy umieścić oczyszczacz powietrza. Dostępne na rynku urządzenia wyposażone są najczęściej w system filtrów klasy H11–H14, filtr węglowy i filtr wstępny. Dzięki temu powietrze czerpane przez oczyszczacz uwalniane jest od cząstek PM2,5, PM10 i alergenów. Filtr węglowy pochłania lotne związki organiczne i neutralizuje zapachy. Filtry w oczyszczaczach wymagają okresowej wymiany. Część modeli wyposażonych jest dodatkowo w nawilżacze ewaporacyjne oraz jonizatory. W chwili pojawienia się na rynku oczyszczacze powietrza przez wiele osób traktowane były w kategoriach modnego gadżetu odpowiadającego sztucznie wykreowanym potrzebom. Jednak badania nad oczyszczonym powietrzem zdają się przeczyć tej teorii. Już w 2007 roku w jednym z badań wskazano, że przebywanie już przez 48 godzin w pomieszczeniu z filtrowanym, recyrkulowanym powietrzem poprawia parametry rytmu serca, co daje nadzieję na zmniejszenie ryzyka chorób sercowo- -naczyniowych. W innym z badań okazało się, że filtrowanie powietrza poprawia kondycję śródbłonka naczyniowego (wyścieła on w środku naczynia krwionośne) i zmniejsza stężenie markerów stanu zapalnego – dwa czynniki, od których zależy ryzyko zachorowania na choroby naczyniowe! Używaj klimatyzacji, ale z umiarem Klimatyzacja uchodzi w wielu kręgach za rozwiązanie, które choć przynosi sporo korzyści, to okupione jest sporymi kosztami. Nie wynika to jednak z samej idei klimatyzowania pomieszczeń, a niewłaściwego wykorzystywania klimatyzacji. Największym zarzutem odnośnie klimatyzacji jest to, że chłodzi pomieszczenia, odbierając z nich wilgoć, co w efekcie przyspiesza cały proces i sprawia, że szybko cieszymy się odczuwalnym chłodem. Powoduje jednak, że w klimatyzowanym pomieszczeniu jest sucho, a jak wspominano już na szpaltach tego artykułu – suche powietrze działa niekorzystnie na proces samooczyszczania układu oddechowego. Powoduje również wysuszenie powierzchni oka, co w połączeniu z długotrwałym patrzeniem na ekran komputera czy smartfonu negatywnie oddziałuje na higienę wzroku. POMIESZCZENIA PRZYJAZNE ZDROWIU
8 FACILITY Real Estate Magazine 1/2024 www.realestatemagazine.pl Istnieje związek między nadużywaniem klimatyzacji a występowaniem niektórych chorób układu oddechowego np. zapalenia zatok. Ich najczęstszą przyczyną są grzyby emitowane przez wadliwe lub nieoczyszczone systemy klimatyzacji. W przypadku przewlekłego zapalenia zatok najczęściej pojawia się katar, przekrwienie błony śluzowej nosa, utrata węchu oraz bóle głowy. Mogą również pojawić się polipy zatok czy nosa, które zaburzają fizjologiczny tor oddychania. Mało mówi się również o wpływie zbyt niskiej temperatury na zdrowie człowieka. Tymczasem sporo osób używających klimatyzacji obniża temperaturę poniżej dopuszczalnego poziomu. Przebywanie stale w skrajnie niskiej temperaturze, może doprowadzić nawet do spadku ciśnienia krwi i utraty głosu. U osób lubujących się w bardzo niskich temperaturach, a jednocześnie słabo zaadaptowanych do nich może pojawić się ból gardła, artretyzm oraz choroba Raynauda. Osobnym tematem są choroby niealergiczne, które są przenoszone przez powietrze. Przykładem takiej choroby jest legionelloza, zwana również chorobą legionistów, wywołana przez bakterie Legionella pneumophila. Wiele osób zdaje sobie sprawę, że ta Gram-ujemna pałeczka może bytować w instalacji centralnej wody użytkowej w domach, ale nie wie, że często występuje również w systemach klimatyzacyjnych. Zakażona Legionellą klimatyzacja może rozsiewać bakterie w promieniu ponad 1 kilometra. Legionella może powodować bardzo wysoką gorączkę, dreszcze, suchy duszący kaszel oraz zapalenie płuc. Czasami pojawiają się również bóle brzucha, biegunka i dezorientacja. Legionelloza uchodzi za chorobę śmiertelną – osłabia bowiem czynność nerek, a zapalenie płuc ma groźny przebieg. We wszystkich zarzutach dotyczących klimatyzacji jest sporo prawdy, lecz przy odrobinie wiedzy w zakresie racjonalnego stosowania klimatyzacji ryzyko negatywnych następstw zdrowotnych spada. Podstawą więc jest regularne czyszczenie, dezynfekcja i serwisowanie klimatyzatorów. Jakie są realne zalety klimatyzacji? Chłodne, klimatyzowane powietrze wpływa na poprawę jakości snu i komfortu życia. W przypadku lokali komercyjnych może być to ważne dla kobiet w ciąży czy w czasie menopauzy. Idąc dalej klimatyzacja może sprzyjać zdrowiu w określonych jednostkach chorobowych. Na przykład podczas biegunki czy wymiotów w upalne dni może zmniejszyć ryzyko odwodnienia, bo zapobiega nadmiernemu poceniu się, a więc również utracie elektrolitów. Co więcej klimatyzacja w pracy może być korzystna dla osób mających problemy sercowo-naczyniowe czy chorujących na przewlekłą obturacyjną chorobę płuc. Dodatkowym atutem klimatyzacji jest to, że systemy produkujące i doprowadzające chłodne powietrze do pomieszczeń są wyposażone w filtry zatrzymujące pyły i zanieczyszczenie powietrza pochodzące z zewnętrz. Złote zasady korzystania z klimatyzacji z regularnie sprawdzaj żywotność klimatyzacji, z wymieniaj często filtry i dezynfekuj cały układ, z korzystaj z umiarem z klimatyzacji, nie kieruj strumienia zimnego powietrza bezpośrednio na siebie, z unikaj dużej różnicy temperatur pomiędzy temperaturą wewnątrz i na zewnątrz budynku (nie powinna ona przekraczać 8°C) Zadbaj o odpowiednie światło w lokalu Ostatnim zagadnieniem rozpatrywanym w kontekście projektowania powierzchni biurowych jest dostęp do światła słonecznego i sztucznego. W 2017 roku Nobla z dziedziny medycyny dostała trójka naukowców, którzy dowiedli, że „pora” w naszym życiu ma kolosalne znaczenie. Procesy zachodzące w naszym organizmie cechuje bowiem pewna cykliczność. Wynika ona z powtarzalnych rytmów snu i czuwania, które regulowane są m.in. przez podwzgórze i szyszynkę. Jesteśmy istotami dziennymi. Wieczorami spada nasza wydolność i czujemy się zmęczeni. Dzieje się tak, gdyż w godzinach wieczornych spada objętość minutowa serca, ciśnienie tętnicze, temperatura ciała, wentylacja płuc, a nawet praca wątroby. Co więcej stężenia kluczowych dla nas hormonów – acetylocholiny, kortyzolu, aldosteronu, a także insuliny i hormonów
Beata Dziedzic Co-Founder & CTO 4Nature System Istnieją różne sposoby niwelacji „syndromu chorego budynku”, również takie, w których wykorzystuje się metody naturalne. Przyroda w doskonały sposób potrafi regulować jakość i wilgotność powietrza. A biorąc pod uwagę genezę problemu i negatywny wpływ sztucznych materiałów wykończeniowych, strategia przywrócenia odpowiedniego mikroklimatu wnętrzom wręcz powinna opierać się na rozwiązaniach inspirowanych środowiskiem naturalnym. Nie jesteśmy w stanie wyeliminować urządzeń biurowych i elektroniki w miejscach pracy, natomiast możemy wzmocnić tę przestrzeń, wprowadzając do wnętrza żywą roślinność. Badania jednoznacznie pokazują, że zielone rośliny optymalizują wilgotność, wspierają filtrację CO2 i lotnych związków organicznych (LZO) – dlatego mogą być stosowane w budynkach biurowych jako naturalne nawilżacze i filtry powietrza. Warunkiem ich efektywności jest jednak odpowiednia ilość roślin – i tu rekomendowane są rozwiązania systemowe, które pozwalają dostosować powierzchnię roślinności do określonej powierzchni biurowej i panujących w niej warunków. Rozwiązania wertykalne 4Nature System umożliwiają wprowadzenie do budynków biurowych takiej ilości zieleni, która przyczyni się do poprawy wilgotności i przywrócenia zachwianej równowagi w przypadku występującego „syndromu chorego budynku”. W ostatnich miesiącach przeprowadziliśmy wieloetapowe badania i na ich podstawie stworzyliśmy specjalne narzędzie – kalkulator, dzięki któremu możemy wskazać dokładną ilość roślinności niezbędną do osiągnięcia określonego poziomu nawilżenia powietrza dla dowolnego pomieszczenia biurowego. Co ważne, systemy wertykalne można wdrożyć w każdym momencie – nie tylko na etapie projektowania budynku. Warto też wziąć pod uwagę, że większość ludzi lubi przebywać w otoczeniu zieleni, dlatego aranżacje biurowe z żywą roślinnością będą zawsze postrzegane jako bardziej atrakcyjne, zarówno przez pracowników, jak i klientów. 9 FACILITY www.realestatemagazine.pl tarczycy osiągają szczytowe stężenia raczej w godzinach porannych, a zdecydowanie niższe mają w godzinach wieczornych. Taka cykliczność pracy naszych narządów wynika z przystosowania się człowieka pierwotnego do naturalnego rytmu dnia. Kilkanaście tysięcy lat temu zaczynaliśmy swoją aktywność o wschodzie słońca, a kończyliśmy po jego zachodzie. Wynalezienie elektryczności spowodowało, że nasza aktywność wydłużyła się. Dziś już nikogo nie dziwi upowszechnienie się pracy zmianowej, choć otwarcie mówi się, że na jej skutek wyodrębniono grupę ludzi, która z tego powodu cierpi na zaburzenia adaptacyjne. Dlaczego tak się dzieje? Okazuje się, że naszym wewnętrznym zegarmistrzem jest jądro nadskrzyżowaniowe (nucleus suprachiasmaticus – SCN), które jest częścią podwzgórza. Sąsiaduje ono bezpośrednio ze skrzyżowaniem nerwów wzrokowych i jest bardzo czułe na bodźce świetlne. Równie ważnym elementem całego układu jest melatonina – nazywana nie bez kozery „hormonem ciemności”. Okazuje się bowiem, że ten hormon produkowany w szyszynce, jest ściśle związany z SCN. Melatonina jest produkowana również w siatkówce, skórze, szpiku kostnym i limfocytach. Po wyprodukowaniu melatonina nie ulega magazynowaniu i wraz z krwią dociera do wielu tkanek w organizmie. Jej stężenie w osoczu osiąga szczyt między północą a drugą w nocy. Zaobserwowano, że sztuczne światło ma wpływ na hamowanie syntezy melatoniny. To prowadzi z kolei do zaburzeń rytmu snu i czuwania – mamy problemy z zasypianiem, czujemy się wyczerpani i podenerwowani. W dużym uproszczeniu światło chłodne, niebieskie sprzyja produktywności, zwiększa skupienie i znosi znużenie. Światło ciepłe, miękkie jest dla organizmu sygnałem, że dzień chyli się ku końcowi, więc w takich pomieszczeniach szybciej się relaksujemy, stajemy się senni i znużeni. Starajmy się jednak tak organizować powierzchnie biurowe, by korzystać przede wszystkim z najkorzystniejszego dla nas światła słonecznego. Jest ono najzdrowsze dla naszego wzroku i nie męczy oczu, a więc zapewnia komfort pracy i sprzyja efektywności w działaniu. Bibliografia: 1. Sabah A. Abdul-Wahab, Sick Building Syndrome: in Public Buildings and Workplaces, Springer Science & Business Media, 3 maja 2011, ISBN 978-3-64217919-8 [dostęp 2017-03-06] (ang.). 2. Pastuszka J., Syndrom chorego budynku, „Atest” (11), 2002, ISSN 00298220 [dostęp 2017-03-06]. 3. Wolverton, Bill C., Anne Johnson, and Keith Bounds. "Interior landscape plants for indoor air pollution abatement." (1989). 4. Walter E. Goldstein, Sick Building Syndrome and Related Illness: Prevention and Remediation of Mold Contamination, CRC Press, 19 sierpnia 2010, ISBN 978-1-4398-0147-5 [dostęp 2017-03-06] (ang.). POMIESZCZENIA PRZYJAZNE ZDROWIU
Przyłączanie do sieci dystrybucyjnej DEWELOPERZY POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH, ALE TAKŻE BIUROWYCH, LOGISTYCZNYCH I HANDLOWYCH, CORAZ CZĘŚCIEJ NAPOTYKAJĄ NA TRUDNOŚCI Z UZYSKANIEM WARUNKÓW PRZYŁĄCZENIA DO ELEKTROENERGETYCZNEJ SIECI DYSTRYBUCYJNEJ. Grzegorz Mikos Autor jest radcą prawnym. Doświadczenie zawodowe zdobywał w administracji rządowej, m.in. w Urzędzie Regulacji Energetyki, Ministerstwie Klimatu oraz w renomowanych warszawskich kancelariach. Na co dzień rozwiązuje problemy prawne związane z transformacją energetyczną m.st. Warszawy. Współpracuje ponadto z Kancelarią Raczyński Skalski & Partners Radcowie Prawni Adwokaci Sp. p. W ramach praktyki Kancelarii doradza w sprawach związanych z wytwarzaniem, magazynowaniem, dystrybucją i obrotem energią elektryczną. 10 FACILITY Real Estate Magazine 1/2024 www.realestatemagazine.pl
przerzucając na deweloperów konieczność ponoszenia nakładów na rozwój sieci elektroenergetycznej. Jak się wydaje, osoby decyzyjne w przedsiębiorstwach dystrybucyjnych mają świadomość, że związani umowami z klientami i korzystający z zewnętrznych źródeł finansowania deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na wielomiesięczny poślizg przy oddawaniu poszczególnych inwestycji. W związku z tym niejednokrotnie zgadzają się na warunki, które mogą być uznane za niesprawiedliwe. Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie możliwości, jakie mają inwestorzy, którzy napotykają na trudności z przyłączeniem inwestycji do sieci na satysfakcjonujących warunkach. Sieć dystrybucyjna i operator systemu dystrybucyjnego Siecią dystrybucyjną elektroenergetyczną jest sieć wysokich, średnich i niskich napięć, za której ruch sieciowy jest odpowiedzialny operator systemu dystrybucyjnego. Operatorem takiego systemu elektroenergetycznego jest przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się dystrybucją energii elektrycznej, odpowiedzialne za ruch sieciowy w systemie dystrybucyjnym elektroenergetycznym, bieżące i długookresowe bezpieczeństwo funkcjonowania tego systemu, eksploatację, konserwację, remonty oraz niezbędną rozbudowę sieci dystrybucyjnej, w tym połączeń z innymi systemami elektroenergetycznymi. Lwia część polskiego rynku dystrybucji energii należy do 5 największych przedsiębiorstw, czego współwłaścicielem 4 z nich jest Skarb Państwa. Poza nimi na lokalnych rynkach działa ponad 170 mniejszych przedsiębiorstw dystrybucyjnych. Są one monopolistami na obszarze, na którym działają. Jest to monopol naturalny – oparty na infrastrukturze do dostarczania energii do odbiorców. LWIA CZĘŚĆ POLSKIEGO RYNKU DYSTRYBUCJI ENERGII NALEŻY DO 5 NAJWIĘKSZYCH PRZEDSIĘBIORSTW, CZEGO WSPÓŁWŁAŚCICIELEM 4 Z NICH JEST SKARB PAŃSTWA. POZA NIMI NA LOKALNYCH RYNKACH DZIAŁA PONAD 170 MNIEJSZYCH PRZEDSIĘBIORSTW DYSTRYBUCYJNYCH. SĄ ONE MONOPOLISTAMI NA OBSZARZE, NA KTÓRYM DZIAŁAJĄ. Niejednokrotnie się zdarza, że inwestor pomimo uzyskania warunków przyłączenia, ze względu na sposób, w który zostały one określone, nie może realizować swoich celów biznesowych, względnie – nie może ich zrealizować w sposób zgodny z prawem, a więc bezpieczny. Problemem jest również czas oczekiwania na przyłączenie, sięgający w znanych mi przypadkach nawet 18 miesięcy. Z moich obserwacji wynika, że przedsiębiorstwa dystrybucyjne wykorzystują swoją monopolistyczną pozycję, 11 FACILITY www.realestatemagazine.pl PRZYŁĄCZANIE DO SIECI DYSTRYBUCYJNEJ
Przyłączenie do sieci – obowiązek przedsiębiorstwa dystrybucyjnego Przyłączenie do sieci to budowa odcinka lub elementu sieci służącego do połączenia urządzeń, instalacji lub sieci podmiotu ubiegającego się o ich przyłączenie z pozostałą częścią sieci. Operator systemu dystrybucyjnego ma obowiązek zawarcia umowy o przyłączenie do sieci z podmiotami ubiegającymi się o przyłączenie, na zasadzie równoprawnego traktowania i przyłączania. Nie jest to jednak obowiązek bezwarunkowy. Operator może odmówić przyłączenia do sieci, jeżeli brak jest warunków technicznych lub ekonomicznych dla przyłączenia. Poza tym obowiązek uwarunkowany jest posiadaniem przez wnioskodawcę tytułu prawnego do przyłączanego obiektu. Istotne znaczenie ma również okoliczność, czy rozwój sieci dystrybucyjnej na danym obszarze został przewidziany w tzw. planie rozwoju, zatwierdzonym przez Prezesa URE. Warunki przyłączenia Warunki przyłączenia wydane przez przedsiębiorstwo dystrybucyjne wskazują, jakie parametry musi spełniać instalacja podmiotu ubiegającego się o przyłączenie do sieci, aby takie przyłączenie było możliwe. Ważne są przez 2 lata od dnia ich doręczenia. W okresie ważności warunki przyłączenia stanowią warunkowe zobowiązanie przedsiębiorstwa dystrybucyjnego do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej. Wniosek o określenie warunków przyłączenia Podmiot ubiegający się o przyłączenie do sieci1 składa wniosek o określenie warunków przyłączenia w przedsiębiorstwie energetycznym, do którego sieci zamierza się przyłączyć. Przedsiębiorstwo energetyczne ustala oraz udostępnia wzór wniosku o określenie warunków przyłączenia. Czas oczekiwania na określenie warunków przyłączenia zależy od tego, do której grupy przyłączeniowej należy wnioskodawca. Termin ten wynika z ustawy Prawo energetyczne i waha się od 21 do 150 dni – w zależności od grupy przyłączeniowej. Podmioty ubiegające się o przyłączenie do sieci dzieli się na grupy, biorąc pod uwagę parametry sieci, standardy jakościowe paliw gazowych lub energii oraz rodzaj i wielkość przyłączanych urządzeń, instalacji i sieci2. Na przykład przedsiębiorstwo dystrybucyjne ma na wydanie warunków przyłączenia 21 dni (licząc od dnia złożenia wniosku), jeżeli wnioskodawca zaliczony jest do V lub VI grupy przyłączeniowej – w przypadku przyłączenia do sieci o napięciu nie wyższym niż 1 kV. Warunki przyłączenia są przekazywane wnioskodawcy wraz z projektem umowy o przyłączenie do sieci. Odmowa przyłączenia Przedsiębiorstwo dystrybucyjne może odmówić określenia warunków przyłączenia, jeżeli brak jest warunków technicznych lub ekonomicznych dla przyłączenia. 1 Także podmiot ubiegający się o zwiększenie mocy przyłączeniowej lub o zmianę dotychczasowych warunków i parametrów technicznych pracy urządzeń, instalacji i sieci przyłączonego podmiotu 2 Kryteria podziału odbiorców na grupy przyłączeniowe zostały zawarte w § 3 Rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 4 maja 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego WARUNKI PRZYŁĄCZENIA WYDANE PRZEZ PRZEDSIĘBIORSTWO DYSTRYBUCYJNE WSKAZUJĄ, JAKIE PARAMETRY MUSI SPEŁNIAĆ INSTALACJA PODMIOTU UBIEGAJĄCEGO SIĘ O PRZYŁĄCZENIE DO SIECI, ABY TAKIE PRZYŁĄCZENIE BYŁO MOŻLIWE. WAŻNE SĄ PRZEZ 2 LATA OD DNIA ICH DORĘCZENIA. 12 FACILITY www.realestatemagazine.pl
Przedsiębiorstwo energetyczne ma wówczas obowiązek niezwłocznie pisemnie powiadomić o odmowie prezesa URE i wnioskodawcę, podając przyczyny odmowy. Niekorzystne warunki przyłączenia Sąd Najwyższy w wyroku z 6 października 2016 r. w sprawie prowadzonej pod sygnaturą akt III SK 50/15 orzekł, że nie można odmowy zawarcia umowy sprowadzać tylko do przypadku, kiedy przedsiębiorstwo prowadzące działalność w zakresie przesyłu lub dystrybucji energii elektrycznej wprost odmawia zawarcia umowy. W praktyce za odmowę zawarcia umowy uznać można także sytuację, w której warunki przyłączenia lub postanowienia umowy są niemożliwe do zaakceptowania. Przykładem takich warunków są takie, których realizacja spowoduje naruszenie § 183 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 1065). Naruszenie ww. przepisu może zachodzić wówczas, gdy przedsiębiorstwo dystrybucyjne ustala miejsce przyłączenia dla wielu budynków w jednym, oddalonym od nich punkcie na granicy działki. Takie rozwiązanie jest z pewnością tańsze dla przedsiębiorstwa dystrybucyjnego niż doprowadzenie sieci do poszczególnych, oddalonych od siebie budynków. W § 183 ust. 1 pkt 1 wspomnianego rozporządzenia wskazano, że w instalacjach elektrycznych należy stosować złącza instalacji elektrycznej budynku umożliwiające odłączenie od sieci zasilającej i usytuowane w miejscu dostępnym dla dozoru i obsługi oraz zabezpieczone przed uszkodzeniami, wpływami atmosferycznymi, a także ingerencją osób niepowołanych. Wniosek o rozstrzygnięcie sporu W art. 8 ust. 1 ustawy – Prawo energetyczne wskazano, że spór pomiędzy podmiotem ubiegającym się o przyłączenie do sieci lub zwiększenie mocy przyłączeniowej a przedsiębiorstwem energetycznym może zostać rozstrzygnięty przez prezesa URE. Inwestorzy z branży deweloperskiej niejednokrotnie nie mogą wdać się w spór o przyłączenie do sieci z przedsiębiorstwem energetycznym. Problem polega na tym, że rozstrzygnięcie takiego sporu może zająć prezesowi URE nawet kilkanaście miesięcy. Poza tym pozytywne rozstrzygnięcie sporu może okazać się pyrrusowym zwycięstwem. Przedsiębiorstwo dystrybucyjne może bowiem wnieść odwołanie od decyzji prezesa URE do sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jest to sąd rozstrzygający spory w sektorach regulowanych, w tym w energetyce. Problem polega na tym, że na rozstrzygnięcie w sprawie odwołania od decyzji prezesa URE czeka się dalszych kilkanaście miesięcy. Wolnorynkowa umowa o przyłączenie do sieci Zasadą jest, że przedsiębiorstwo energetyczne nie może pobierać innych opłat za przyłączenie niż obliczone na podstawie przepisów. Istnieje jednak wyjątek od tej zasady. W przypadku gdy przedsiębiorstwo energetyczne odmówi przyłączenia do sieci z powodu braku warunków ekonomicznych, za przyłączenie do sieci przedsiębiorstwo to może ustalić opłatę w wysokości uzgodnionej z podmiotem ubiegającym się o przyłączenie do sieci w umowie o przyłączenie do sieci. Rozwiązanie to jest szczególnie warte rozważenia wówczas, gdy z jednej strony brak jest czasu na spór przed prezesem URE i ewentualnie przed SOKiK, z drugiej zaś inwestor może przenieść koszty poniesione przyłączenia na swoich kontrahentów, np. nabywców mieszkań lub fundusze inwestycyjne kupujące nieruchomości komercyjne. Alternatywy Przy większych inwestycjach deweloperskich w przypadku niekorzystnego ukształtowania warunków przyłączenia przez lokalne przedsiębiorstwo sieciowe warto rozważyć rozwój własnej sieci dystrybucyjnej lub nawiązanie współpracy z wyspecjalizowanym podmiotem. Na polskim rynku działają przedsiębiorstwa rozwijające swoje sieci na obszarach dużych obiektów handlowych, parków logistycznych, biur i osiedli. W takich przypadkach konieczne jest uzyskanie koncesji na dystrybucję energii elektrycznej na danym obszarze, a także uzyskanie warunków przyłączenia dla nowej sieci. Podsumowanie Deweloperzy są szczególnie eksponowani na ryzyko nadużyć ze strony przedsiębiorstw dystrybucyjnych. Problemy z przyłączeniem do sieci dystrybucyjnej w niektórych częściach Polski mogą zakłócać dynamiczny rozwój projektów deweloperskich. Większość z tych problemów można rozwiązać. Jednak zarówno prowadzenie sporu o przyłączenie do sieci przed prezesem URE, jak i organizacja nowej sieci dystrybucyjnej wymagają czasu. Rozsądnym podejściem wydaje się rozpoznanie możliwości przyłączenia do sieci planowanej inwestycji na wczesnym etapie. Powyższe dotyczy zwłaszcza tych inwestorów, którzy dysponują bankiem ziemi. NA POLSKIM RYNKU DZIAŁAJĄ PRZEDSIĘBIORSTWA ROZWIJAJĄCE SWOJE SIECI NA OBSZARACH DUŻYCH OBIEKTÓW HANDLOWYCH, PARKÓW LOGISTYCZNYCH, BIUR I OSIEDLI. W TAKICH PRZYPADKACH KONIECZNE JEST UZYSKANIE KONCESJI NA DYSTRYBUCJĘ ENERGII ELEKTRYCZNEJ NA DANYM OBSZARZE, A TAKŻE UZYSKANIE WARUNKÓW PRZYŁĄCZENIA DLA NOWEJ SIECI. 13 FACILITY www.realestatemagazine.pl PRZYŁĄCZANIE DO SIECI DYSTRYBUCYJNEJ
Koszty eksploatacyjne: ochrona osób i mienia MODEL OCHRONY OBIEKTÓW KOMERCYJNYCH ULEGŁ PRZEZ OSTATNIE LATA WIELU ZMIANOM. GŁÓWNĄ Z NICH DETERMINUJE ROZWÓJ NOWYCH TECHNOLOGII, KTÓRY W OBECNYCH CZASACH ZNACZNIE PRZYŚPIESZA. W JAKI SPOSÓB DZISIAJ CHRONI SIĘ OBIEKTY KOMERCYJNE, JAK ZWIĘKSZA BEZPIECZEŃSTWO, MINIMALIZUJE RYZYKO I OPTYMALIZUJE KOSZTY OCHRONY? NA TE PYTANIA STARAM SIĘ ZNALEŹĆ ODPOWIEDZI W TYM ARTYKULE. Agnieszka Sławomirska Propagatorka wiedzy o nieruchomościach komercyjnych. W ramach prowadzonej własnej działalności gospodarczej szkoli z zakresu nieruchomości i doradza w sprzedaży produktów i usług dla branży. Jest autorką licznych publikacji na temat nieruchomości komercyjnych, w tym książki Poradnik dla zarządcy budynku biurowego. Jest też autorką Galaktyki Nieruchomości, programu w telewizji BIZNES24 i kanału na YouTube pod tym samym tytułem. 14 FACILITY Real Estate Magazine 1/2024 www.realestatemagazine.pl
Ochrona obiektów komercyjnych przez wiele lat kojarzona była głównie z ochroną fizyczną – ludźmi pracującymi w obiektach jako tzw. agenci ochrony, czyli ochroniarze. Faktycznie jeszcze kilka lat temu mówiąc o ochronie, miało się na myśli głównie ochronę fizyczną. Obecnie wyrażenie to coraz częściej kojarzy się nie tylko z personelem, ale też z systemami go wspierającymi, a często również zastępującymi w wykonywaniu bieżących zadań. Ryzyko zarządzania a ochrona nieruchomości w szerokim ujęciu Na pytanie o ryzyko występujące w przypadku zarządzania nieruchomościami odpowiadam, że istnieją dwie grupy ryzyka: fizyczne i kontraktowe. Przez pierwsze rozumiem realne zdarzenia, takie jak wandalizm, kradzież czy ataki terrorystyczne. Ryzyko kontraktowe to takie, które wynika z niepodpisanych albo niewłaściwie sporządzonych umów. Jak poucza stare powiedzenie: umowy są na złe czasy. I na te czasy są po to, by chronić nas od różnych rodzajów ryzyka kontraktowego, jak brak zabezpieczenia wykonania umowy. Zasada ta dotyczy wszystkich umów zawieranych przez właściciela nieruchomości, np. umowy najmu, umowy zawierane z serwisami budynkowymi (typu ochrona, utrzymanie czystości czy obsługa techniczna), umowy na dostarczanie mediów, umowy ubezpieczenia właściciela, zarządcy, budynku i jego wyposażenia. Zadaniem właściciela i zarządcy nieruchomości jest minimalizowanie ryzyka zarówno fizycznego, jak i kontraktowego. Na tym polega szeroko rozumiana ochrona nieruchomości. W tej publikacji skupię się na usłudze ochrony osób i mienia sensu stricto. Uregulowania prawne Zanim przejdę do tego, jak działa obecnie ochrona w obiektach komercyjnych, zatrzymam się na moment nad obowiązującymi przepisami. Ochrona jest bowiem jedyną służbą czy też serwisem budynkowym, którego istnienie i funkcjonowanie sankcjonują i regulują przepisy prawa. Podstawowym aktem prawnym regulującym zagadnienia dotyczące bezpieczeństwa osób i mienia jest ustawa z dnia 22 sierpnia 1997 roku o ochronie osób i mienia (tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1995). Definiuje ona ochronę osób jako działania mające na celu zapewnienie bezpieczeństwa życia, zdrowia i nietykalności osobistej. Natomiast ochrona mienia to w myśl ustawy działania zapobiegające przestępstwom i wykroczeniom przeciwko mieniu, a także przeciwdziałające powstawaniu szkody wynikającej z tych zdarzeń oraz niedopuszczające do wstępu osób nieuprawnionych na teren chroniony. Podkreślić należy, że prowadzenie usług ochrony osób i mienia jest objęte koncesjonowaniem, czyli obowiązkiem uzyskania koncesji na prowadzenie działalności w tym zakresie. Zadania ochrony Usługi ochrony, podobnie jak innych serwisów, świadczone są w obiektach komercyjnych i zawierane pomiędzy firmą serwisową (zleceniobiorcą) a właścicielem obiektu (zleceniodawcą). Przedmiotem umowy są działania mające na celu w szczególności: z zapewnienie bezpieczeństwa życia, zdrowia i nietykalności osobistej pracowników oraz gości obiektu, z zapobieganie przestępstwom i wykroczeniom przeciwko mieniu, a także przeciwdziałanie wynikającym z nich szkodom, z przeciwdziałanie aktom terroru, dywersji, sabotażu oraz zakłóceniom porządku publicznego na terenie chronionego obiektu, z ochronę mienia właściciela obiektu przed kradzieżą z włamaniem, z zapobieganie wstępu na teren obiektu przez osoby nieuprawnione, 15 KOSZTY EKSPLOATACYJNE: OCHRONA OSÓB I MIENIA FACILITY www.realestatemagazine.pl
z kontrolę ruchu osobowo-towarowego na terenie chronionego obiektu, z zapewnienie bezpieczeństwa i sprawnego funkcjonowania obiektu, z prowadzenie w czasie realizacji zadań ochronnych dokumentacji z ich wykonania, z prowadzenie odpowiednich dla obiektu ewidencji i rejestrów, z przestrzeganie przepisów i procedur obowiązujących na terenie chronionego obiektu, z wypracowanie z właścicielem obiektu optymalnego systemu zabezpieczenia i ochrony obiektu, z współpracowanie w zakresie zabezpieczenia obiektu z właściwymi służbami (policja, straż pożarna itp.), z jak najszybsze wychwytywanie zdarzeń przestępczych i wykroczeń, informowanie o nich właściciela obiektu oraz właściwych służb. Jak wynika z powyższego opisu, zasadnicze funkcje ochrony mają charakter zabezpieczający (ochronny) i prewencyjny (zapobiegawczy). Podstawowy dokument regulujący pracę ochrony Podstawowym dokumentem szczegółowo regulującym organizację ochrony w danym obiekcie jest regulamin bądź instrukcja ochrony. Powinien on zawierać następujące informacje: z ogólną charakterystykę chronionego obiektu (lokalizację i usytuowanie, charakter działalności obiektu, personel i system jego pracy, wskazanie osób odpowiedzialnych za realizację ochrony, odległości od najbliższej jednostki ochrony), z analizę zagrożeń i stanu bezpieczeństwa obiektu (opis potencjalnych zagrożeń, wskazanie newralgicznych punktów, wskazanie procedur funkcjonujących w obiekcie), z dane o koncesji posiadanej przez firmę ochrony (opis formacji, siły ochrony fizycznej, wyposażenie, uzbrojenie, ramowy system ochrony, szkolenie pracowników ochrony), z dane o zabezpieczeniu obiektu (procedury bezpieczeństwa, techniczne środki ochrony), z zasady organizacji i sposób wykonywania ochrony (ogólne zadania ochrony, zakres obowiązków kierownika zmiany instrukcja pracy kierownika zmiany, podstawowe obowiązki pracownika ochrony, tabela posterunków, dokumentacja obiektowa), z instrukcje postępowania (w przypadku pożaru, napadu z bronią, włamania, podłożenia ładunku wybuchowego, ewakuacji obiektu itp.), z wykaz ważnych telefonów (dyspozytor, policja, pogotowie, straż pożarna, pogotowie gazowe, pogotowie energetyczne, pogotowie wodno- -kanalizacyjne, straż miejska, zarządca obiektu). Osobowe i techniczne środki ochrony Środki ochrony możemy podzielić na dwie grupy: osobowe i techniczne. Do pierwszych należą wspomniani wcześniej pracownicy ochrony pełniący służbę w obiekcie oraz grupy interwencyjne przyjeżdzające do obiektu na wezwanie. Osoby bądź grupy osób rozlokowane na terenie obiektu wchodzą w skład tzw. posterunków. Rozmieszczenie posterunków jest bardzo istotne pod względem 16 FACILITY www.realestatemagazine.pl ISTNIEJĄ DWIE GRUPY RYZYKA: FIZYCZNE I KONTRAKTOWE. PRZEZ PIERWSZE ROZUMIEM REALNE ZDARZENIA, TAKIE JAK WANDALIZM, KRADZIEŻ CZY ATAKI TERRORYSTYCZNE. RYZYKO KONTRAKTOWE TO TAKIE, KTÓRE WYNIKA Z NIEPODPISANYCH ALBO NIEWŁAŚCIWIE SPORZĄDZONYCH UMÓW. JAK POUCZA STARE POWIEDZENIE: UMOWY SĄ NA ZŁE CZASY. I NA TE CZASY SĄ PO TO, BY CHRONIĆ NAS OD RÓŻNYCH RODZAJÓW RYZYKA KONTRAKTOWEGO, JAK BRAK ZABEZPIECZENIA WYKONANIA UMOWY. ZASADA TA DOTYCZY WSZYSTKICH UMÓW ZAWIERANYCH PRZEZ WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI
RkJQdWJsaXNoZXIy MTMwMjc0Nw==