Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony działają takie podmioty, jak GLP, CTP czy Hillwood, które wciąż aktywnie rozwijają projekty spekulacyjne, głównie w najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Z drugiej strony są deweloperzy preferujący model pre-let, uruchamiający inwestycje dopiero po podpisaniu umów najmu.
Projekty typu BTS (build-to-suit) i BTO (build-to-own) nadal stanowią istotny segment rynku, szczególnie w przypadku najemców o sprecyzowanych wymaganiach technicznych lub zainteresowanych własnością obiektu. Realizowane są jednak selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach „szytych na miarę”.
Na znaczeniu zyskują również rewitalizacje i konwersje terenów poprzemysłowych, szczególnie w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Choć ich udział w rynku pozostaje niewielki, trend ten stopniowo się umacnia.
A zatem na pierwszym miejscu są dziś projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. To dostępność klienta i poziom zabezpieczenia najmu decydują o tym, czy projekt zostanie zrealizowany, niezależnie od tego czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS czy BTO.
ESG to już nie przewaga konkurencyjna, ale konieczność
Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, coraz wyraźniej stają się rynkowym standardem w sektorze magazynowym. Obecnie trudno znaleźć nowy projekt, który nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej już na etapie planowania. Minimalny poziom BREEAM Very Good to dziś norma, przy czym większość deweloperów realizujących obiekty klasy A dąży do uzyskania poziomu Excellent.
Na rynku pojawiają się również magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu branży w zrównoważony rozwój oraz coraz wyższych ambicjach deweloperów. Dla inwestorów aspekty ESG stają się jednym z kluczowych kryteriów – wpływają, nie tylko na decyzję o zaangażowaniu w projekt, ale także na jego późniejszą wycenę.
Warto podkreślić, że certyfikacja ma dziś także wymierny wpływ na finansowanie. Banki finansujące inwestycje coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyników scoringu ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają istotną rolę. W efekcie przestają one być jedynie narzędziem wizerunkowym, a stają się realnym elementem budującym wartość nieruchomości.
Podsumowując, certyfikacja środowiskowa nie jest już przewagą konkurencyjną, lecz obowiązującym standardem. W wielu przypadkach to wręcz warunek konieczny, aby projekt mógł zostać zrealizowany lub sprzedany.
Hamulce inwestycyjne
Jedną z najczęściej występujących barier opóźniających realizację inwestycji magazynowych i produkcyjnych są przedłużające się procedury administracyjne, przede wszystkim te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę. Najwięcej trudności dotyczy inwestycji produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie samo postępowanie środowiskowe może trwać nawet do 2 lat.
Ostatnie 3 lata pokazały również, jak dużym wyzwaniem stało się zabezpieczenie odpowiednich mocy przyłączeniowych, w szczególności dla firm planujących otwarcie zakładów produkcyjnych w Polsce. Wzrastające zapotrzebowanie na energię w połączeniu z ograniczoną dostępnością uzbrojonych gruntów sprawia, że znalezienie działki z szybkim dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy oferowane przez operatorów energetycznych sięgają często kilku lat, co znacząco utrudnia sprawne rozpoczęcie inwestycji.
Do dodatkowych barier należy brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co zmusza inwestorów do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Utrudnieniem są także złożone procedury administracyjne, szczególnie w przypadku projektów planowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, jak również nieuregulowane kwestie własnościowe, m.in. spory prawne, roszczenia czy konieczność scalania działek.
To właśnie projekty produkcyjne najczęściej napotykają na największe wyzwania formalnoprawne. Dostępność infrastruktury oraz ciągnące się procedury administracyjne są dziś kluczowymi czynnikami, które realnie wpływają na tempo realizacji inwestycji.
