Konsekwentne cięcie stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz początek obniżek stóp w Polsce i regionie CEE są pozytywnym impulsem dla rozwoju nowych inwestycji i wzrostu wartości wolumenu transakcji realizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych. Niższe koszty finansowania mają wpływ na optymalizację wycen i poprawę rentowności projektów, co podbija konkurencyjność nieruchomości jako klasy aktywów inwestycyjnych. Rynek spodziewa się wyraźnego wzrostu wartości wolumenu transakcyjnego w Europie w drugiej połowie 2025 r. oraz większej aktywności inwestorów w Polsce w miarę łagodzenia polityki pieniężnej.
W wyniku serii obniżek stóp procentowych wprowadzonych przez Europejski Bank Centralny stopa refinansowa w strefie euro spadła do 2,15%. Cięcie stóp procentowych prze EBC przyniosło już efekty, w drugim kwartale br. wartość wolumenu inwestycyjnego była wyższa niż transakcji sfinalizowanych w analogicznym okresie rok wcześniej.
REKLAMA
Seria obniżek stóp na polskim i europejskim rynku
W Polsce po kilkunastu miesiącach utrzymywania stopy referencyjnej na poziomie 5,75% i obniżkach w maju i lipcu br. oraz we wrześniu i październiku br. ich poziom wynosi obecnie 4,50%. Poza stabilizacją inflacji, za taką decyzją przemawiają dobre perspektywy makroekonomiczne, jak i zakładany tegoroczny wzrost PKB do poziomu 3,4%. Według analiz ekonomistów w Polsce jest przestrzeń do obniżenia stóp procentowych do 3,5% do końca 2026 r.
Obniżki stóp procentowych pozwalają zwiększyć dostępność finansowania i zredukować jego koszt. Już pierwsza obniżka stóp przyczyniła się do widocznego wzrostu wartości wolumenu inwestycyjnego wygenerowanego w Polsce w drugim kwartale br. w porównaniu z pierwszym. Duża ilość akwizycji rejestrowana na naszym rynku nieruchomości świadczy o wyjątkowej intensywności działań inwestorów, ale poziom przepływu inwestycyjnego pokazuje mocny spadek średniej wartości transakcji.
Skok aktywności lokalnego kapitału
Na rynku transakcji inwestycyjnych dominują inwestorzy z obszaru CEE, których udział w akwizycjach w Polsce sięga już niemal 40%. Poza podmiotami inwestycyjnymi z regionu, duży – 30-proc. udział w wolumenie inwestycyjnym ma obecnie kapitał z USA. Kraje Europy Zachodniej plasują się na kolejnej pozycji wśród inwestorów aktywnych w naszym kraju, a ich zaangażowanie w zakupy wynosi 20%.
W transakcjach na rynku nieruchomości regularnie zwiększa się też udział polskiego kapitału. W pierwszej połowie 2025 r. rodzimi inwestorzy odpowiedzialni byli za ponad 14% zrealizowanego wolumenu inwestycyjnego.
Kapitał poszukuje przede wszystkim stabilnych aktywów w długim przedziale czasu. Jednocześnie rośnie zainteresowanie nieruchomościami z potencjałem do wzrostu wartości oraz projektami do przebudowy, jak również inwestycjami z perspektywami zmiany funkcji i przeznaczonymi do repozycjonowania.
Nieruchomości magazynowe w czołówce
W pierwszej połowie 2025 r. mogliśmy obserwować większą aktywność inwestycyjną na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Właścicieli zmieniły w Polsce aktywa o łącznej wartości przekraczającej 1,53 mld euro.
Inwestorzy wybiórczo podchodzą do rynku i skrupulatnie analizują swoje wybory. Największym powodzeniem w Polsce cieszą się tym roku na powrót nieruchomości magazynowe i aktywa z sektora logistyki i produkcji, które w pierwszym półroczu br. wygenerowały łącznie wartość 694 milionów euro. Sektor magazynowy odpowiadał za 45% całkowitego wolumenu inwestycyjnego zrealizowanego w tym czasie. W przypadku segmentu logistycznego stopy kapitalizacji kształtują się w Polsce na poziomie 6,25–6,50%.
Dzięki dużej aktywności deweloperów w poprzednich latach całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w naszym kraju przekroczyły 35 mln m2. Podobnie jak w innych sektorach, tempo realizacji nowych inwestycji w tym segmencie mocno spadło. W budowie pozostaje zaledwie 1,4 mln m2 powierzchni.
Biura i centra handlowe z mniejszym zainteresowaniem
W pierwszym półroczu br. rynek inwestycyjny w naszym kraju odnotował mniejsze zainteresowanie nieruchomościami biurowymi i handlowymi. W tych sektorach oczekiwania cenowe kupujących i właścicieli obiektów nadal się różnią.
W ciągu sześciu pierwszych miesięcy br. na rynku biurowym zawarte zostały umowy o łącznej wartości około 411 mln euro. Zakupione nieruchomości biurowe były zlokalizowane zarówno w Warszawie, jak i w głównych ośrodkach regionalnych. Na rynku warszawskim zarejestrowane zostały transakcje o wartości ponad 216 milionów euro. Trzy z pięciu największych zamkniętych w tym czasie akwizycji dotyczyły nieruchomości znajdujących się w Warszawie. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biurowców położonych w centrum miasta sięgają poziomu 6%.
W tym segmencie aktywność deweloperska pozostaje już od kilku lat na niskim poziomie. W pierwszym półroczu 2025 r. na stołeczny rynek weszły 3 projekty biurowe, w tym The Bridge i Office House. W budowie pozostaje w Warszawie zaledwie 140 tys. m2 nowoczesnych powierzchni biurowych, z czego prawie 90% w centralnych lokalizacjach. I to przede wszystkim na rynku warszawskim możemy obserwować trend związany z przekształceniami nieruchomości biurowych w nowe funkcje, wśród których dominują projekty mieszkaniowe.
Transakcje inwestycyjne zrealizowane w tym roku w regionach dotyczyły zakupu budynków biurowych zlokalizowanych m.in. w Krakowie, Wrocławiu i Szczecinie. W największych miastach regionalnych oddany został w tym roku do użytkowania tylko jeden niewielki budynek biurowy. W budowie na rynkach regionalnych pozostaje łącznie tylko 190 tys. m2 nowych biur.
Na rynku nieruchomości handlowych w pierwszym półroczu tego roku sfinalizowane zostały transakcje o łącznej wartości przeszło 320 mln euro. Inwestorzy, którzy są nimi zainteresowani, skupiają uwagę na mniejszych projektach, głównie parkach handlowych i centrach zakupowych typu convenience. Nieruchomości w tym formacie odpowiadały za połowę sfinalizowanych transakcji. W przypadku aktywów z segmentu retail oczekiwane jest 7–8% zwrotu rocznie.
W pierwszej połowie 2025 r. w Polsce oddano ponad 200 000 m2 nowych powierzchni handlowych, z czego 90% w nowych parkach handlowych. W kraju pozostaje w tym segmencie w budowie około 570 tys. m2 powierzchni.
Więcej transakcji inwestycyjnych w Europie
W pierwszym półroczu 2025 r. aktywność inwestycyjna ożywiła się nie tylko w Polsce, ale także na europejskim rynku nieruchomości. Wolumen transakcji w Europie wzrósł o 11%, licząc r/r, dochodząc do blisko 95 mld euro. Największym powodzeniem cieszyły się nieruchomości z sektora magazynowo-przemysłowego, które zarejestrowały ponad 45-proc. udział w wolumenie inwestycyjnym.
W drugim kwartale br. na rynku europejskim odnotowane zostały transakcje o wartości prawie 50 mld euro, co oznacza wzrost o 8% w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Płynność utrzymuje się wciąż na niskim poziomie, ale zwiększa się przejrzystość wycen i wzrasta zainteresowanie akwizycjami wśród podmiotów inwestycyjnych.
Aktywność inwestorów zwiększa się stopniowo, choć daleko jeszcze do poziomów notowanych w 2020 r. Poza stabilnymi aktywami w długoterminowej perspektywie, poszukiwane są także projekty z potencjałem do przebudowy, repozycjonowania lub zmiany funkcji budynków.
Rynek transakcyjny zarówno w Polsce, jak i Europie cechuje nadal niewielki udział w transakcjach inwestorów instytucjonalnych, którzy są bardzo wymagający, szczególnie po spadku wycen posiadanych nieruchomości. Po obniżkach stóp kapitał będzie jednak prawdopodobnie intensywniej poszukiwał alternatywy dla niżej oprocentowanych obligacji i depozytów, a nieruchomości jako źródło stabilnych dochodów będą odzyskiwać swoją dawną pozycję inwestycyjną.
Obniżone koszty inwestycji, dzięki niższym stopom procentowym, pozwalają zniwelować różnicę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących, co przełożyć się może w najbliższym czasie na większą ilość transakcji o wyższym nominale. Niższy koszt pieniądza będzie także działał stymulująco, jeśli chodzi o realizację nowych projektów deweloperskich i komercyjnych. Ich skala ze względu na utrzymujące się wciąż napięcia geopolityczne jest jednak trudna do przewidzenia. Niemniej spodziewamy się, że druga połowa 2025 r. przyniesie zauważalne ożywienie w inwestycjach.
