Due dilligence, urbanistyka i architektura
SRDK STUDIO, na zamówienie nowego inwestora zainteresowanego zakupem działki z pozostałościami po browarze „Piast”, wykonało wstępną modyfikację istniejącej koncepcji założenia i przeprowadziło szereg wyliczeń do opracowania due dilligence przed zakupem. W ich zakres wchodziły: analiza pozwoleń i remediacji, próbne odwierty, analiza możliwości sieciowych, obliczenia i symulacja finansowa. Na podstawie przeprowadzonych analiz inwestor sfinalizował transakcję zakupu 4 ha gruntu z zabudową (w tym czterema obiektami w nadzorze konserwatorskim) w wigilię Bożego Narodzenia 2016 r.
W 2017 r. rozpoczął się proces rewitalizacji tego wyjątkowego miejsca, łącząc historyczne dziedzictwo ze współczesnym podejściem do architektury i urbanistyki. Najważniejsze kwestie, którymi zajęli się projektanci, to:
- architektura społeczności – całe założenie po latach niedostępności związanej z funkcją przemysłową ma służyć mieszkańcom osiedla, dzielnicy, miasta, turystom;
- zmiana funkcji – przekształcenie zabytkowych budynków przemysłowych w budynki mieszkalne i usługowe;
- zmiana perspektywy – przestrzeń życiowa w skali człowieka jako pieszego;
- miastotwórczość – aktywne włączenie niedostępnego historycznego terenu w żywą tkankę miasta, uzupełnienie współczesną zabudową, otwarcie na rzekę Odrę;
- detale i artefakty starej tkanki – nadanie im nowych funkcji i traktowanie jako współczesnego dziedzictwa.
Najważniejsza jakościowa zmiana, którą wprowadzono, to zmiana urbanistyczna. Na pozwoleniach zamiennych wobec pierwotnego układu oś założenia z północ-południe projektanci zmienili na orientację wschód-zachód. W efekcie można było tak kształtować zabudowę, aby mieszkania miały atrakcyjne widoki i ponadnormatywne doświetlenie. Rozmieszczenie budynków z uwzględnieniem historycznej sieci ulic i placów otworzyło wnętrze założenia dla osób z zewnątrz – Browary zostały otwarte.
Browary otwarte
Głównym celem tego projektu była rewitalizacja terenu poprzemysłowego i stworzenie założenia urbanistycznego otwartego na miasto i na rzekę. Musieliśmy odpowiedzieć sobie na pytanie, jak zachować historyczne dziedzictwo, uszczelnić tkankę miejską i wprowadzić nowe funkcje do zamkniętej od lat przemysłowej przestrzeni. Idea mixed-use zapewnia równowagę w wykorzystaniu przestrzeni, pozwalając jej żyć dłużej niż kilka godzin w ciągu dnia. Cele mieszkaniowe uzupełniliśmy o dodatkowe, ale ważne funkcje, m.in. gastronomię, handel, przestrzenie wystawiennicze oraz rekreacyjne.
Powstały dwa architektoniczne oblicza Browarów – ceglana niższa zabudowa ze zrewitalizowanymi obiektami historycznymi w centralnej części założenia oraz jasna i prosta architektura waterfrontowa nowych budynków. Dominantą wysokościową jest apartamentowy budynek wysoki (siedemnaście kondygnacji naziemnych) o silosowej konstrukcji nawiązującej do dawniej stojących tam zbiorników. Plan miejscowy przewiduje bliźniaczy obiekt po przeciwnej stronie ulicy Jedności Narodowej – oba budynki mają nawiązywać do niegdysiejszej bramy miasta. Apartamentowiec koresponduje z zachowanym, choć nie zabytkowym kominem. Browary Wrocławskie zwracają się ku rzece i nabrzeżu tak, by dzięki swobodnemu dostępowi ono faktycznie żyło. Powstała choćby trasa piesza, równoległa do głośnej arterii Jedności Narodowej, którą można przejść w otoczeniu odnowionych zabytków i nowych zabudowań aż do bulwarów.
Myślenie inwestorem
Ze względu na lokalizację w Śródmieściu oraz sąsiedztwo torów kolejowych szczególnie istotne dla zespołu projektowego były rozwiązania chroniące mieszkańców przed hałasem. Co ciekawe, audyt akustyczny wykazał, że większy hałas generuje ruch kołowy niż kolej. Stanęliśmy przed dylematem – bardzo szczelne okna albo mało okien. Na rynku nie było dostępnych okien PVC o wymaganym współczynniku, a wybór okien aluminiowych z potrójnym szkleniem bardzo obciążał budżet inwestora. Zdecydowaliśmy się na szklenie balkonów, co pozwoliło obniżyć wymagania dla okien. W ten sposób uzyskaliśmy dodatkową przestrzeń rekreacyjną.
W projekcie zastanym wysokiego budynku apartamentowego dostrzegliśmy możliwość, żeby przy odpowiedniej kontroli powierzchni mieszkań zrobić jedną klatkę zamiast zaplanowanych dwóch. Udało nam się utrzymać PUM na założonym przez inwestora poziomie i obniżyć koszty inwestycji.
Z przedsięwzięciem wiązało się przeprojektowanie trudnego istniejącego drogowego układu komunikacyjnego w całości opartego na prawoskrętach. Powstały lewoskręty z głównej arterii na wysokości inwestycji, przebudowano torowisko i utworzono dodatkowy pas ruchu.
Nasz zespół projektowy opracował strukturę mieszkań pod kątem tempa i wartości sprzedaży, mając na względzie ówczesne zapotrzebowanie rynku, a etapowanie inwestycji pokazywało jej potencjał.
Projektanci korzystali z usprawnień technologicznych, m.in. skanowania 3D na etapie inwentaryzacji czy projektowania architektonicznego i HVAC w modelu BIM, co pozwoliło choćby na wariantowanie rozwiązań projektowych, technicznych i materiałowych oraz redukcję kolizji międzybranżowych.
Historia i zmiana funkcji
Zmiana funkcji z historycznej industrialnej na mieszkalną jest zawsze skomplikowana i wymaga wkładu interdyscyplinarnego zespołu. Na Browarach dawna stajnia jest dziś budynkiem mieszkalno-usługowym. To był budynek trzykondygnacyjny, a konie przebywały na piętrze, wchodząc tam po pochylni. Zachowaliśmy tę pochylnię i teraz jest tam klub fitness oraz mieszkania, a w parterach – lokale usługowe.
Podczas rewitalizacji wyzwania pojawiają się każdego dnia, począwszy od inwentaryzacji po odkrycia w trakcie robót. Taka jest specyfika pracy z historyczną materią. Już na etapie zaawansowanych prac podczas realizacji inwestycji odkryto cylindryczne pomieszczenie o głębokości trzech kondygnacji. Kazimierz Śródka, jeden z głównych projektantów Browarów Wrocławskich, powstrzymał ekipę przed zasypaniem znaleziska, które okazało się zbiornikiem fermentacyjnym. W ten sposób powstała oryginalna przestrzeń wystawiennicza wyłożona ekranami LED, w której nagrywane są teledyski czy wystawiane monodramy. Z zewnątrz wygląda jak nakryta szkłem wielka studnia na głównym placu browarnym.
Wszystko, co udało nam się ocalić, wykorzystano ponownie. Artefakty otrzymały drugie życie. Kratownice stały się podporami chmielu pnącego się pod dawną stajnią, fragmenty maszyn browarniczych występują w roli rzeźb we wnętrzach wspólnych budynków, a ażurowe zadaszenie na wewnętrznym dziedzińcu głównego budynku historycznego domyka dziedziniec. Ogromne nasady wiatrowe zostały odnowione i posadowione tak, aby znajdowały się na historycznej osi widokowej od strony ulicy kardynała S. Wyszyńskiego.
Skanowanie 3D i chmura punktów podczas inwentaryzacji, ścisła analiza substancji zabytkowej całego kompleksu, zachowywanie historycznych elementów po rozbiórkach i ponowne ich wykorzystanie w nowej funkcji to codzienna praktyka we współpracy z konserwatorem zabytków. Zachowanie tkanki historycznej dało spójną wizję całości inwestycji i spowodowało, że efekt zabytku obejmuje całość inwestycji.
Browary Wrocławskie 2025 – dwie nagrody CEEQA
Oddane do użytkowania w końcówce 2024 r. Browary Wrocławskie to przykład projektu mixed use, czyli miejskiej przestrzeni, która z szacunkiem dla historii łączy funkcje mieszkaniowe, handlowe, biurowe i rekreacyjne. Kompleks otwarty na Odrę i bulwary spacerowe nadaje priorytet pieszym i stanowi naturalne przedłużenie miejskiej tkanki dzielnicy Ołbin. Przestrzeń publiczna osiedla przystosowana jest do różnych aktywności: seansów plenerowego kina, organizowania targowisk i bazarków czy pokazów multimedialnych w podziemnym, dawnym zbiorniku fermentacyjnym.
Browary Wrocławskie doceniło środowisko architektoniczne i konserwatorskie, m.in. poprzez zaproszenie do prezentacji podczas XV Konferencji Konserwatorsko-Architektonicznej organizowanej przez Narodowy Instytut Architektury i Urbanistyki oraz Stowarzyszenie Architektów Polskich SARP.
Od strony inwestycyjnej Browary Wrocławskie zostały docenione przez CEEQA 2025 w dwóch kategoriach: Mixed Use Development of the Year 2025 oraz CEE Building of the Year 2025. W kategorii Budynek Roku został doceniony zrewitalizowany obiekt zabytkowy – główny zespół dwóch historycznych budynków: dawnej butelkowni i leżakowni. Znajdują się tam mieszkania, wspólny ogród na dachu, patio dla mieszkańców, a na parterze od strony placu – piwiarnia.
CEEQA to główne nagrody branżowe i flagowe coroczne wydarzenie dla nieruchomości komercyjnych w regionie CEE (Central Eastern Europe), które od ponad 20 lat uznaje doskonałość w inwestycjach i rozwoju nieruchomości komercyjnych w 18 krajach Europy Środkowo-Wschodniej i Południowo-Wschodniej. Są one najbardziej zaufaną miarą sukcesu biznesowego i wpływu na rynek w sektorze.
