Rynek nieruchomości handlowych w Polsce przechodzi wyraźną transformację. W ciągu ostatnich pięciu lat parki handlowe przeszły drogę od niszowego produktu do najdynamiczniej rozwijającego się segmentu na rynku retail. W tym czasie liczba tego typu obiektów w kraju podwoiła się, a skala nowych projektów nadal utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie.
Za tą zmianą stoi przede wszystkim dopasowanie formatu do oczekiwań kapitału prywatnego, który dziś w dużej mierze napędza rozwój tego rynku. Parki handlowe oferują inwestorom prosty, transparentny model biznesowy, stabilne przepływy pieniężne oraz optymalny zysk. Realizacja projektu inwestycyjnego jest możliwa już przy zaangażowaniu kapitału na poziomie około 10 mln zł, co znacząco poszerza grono potencjalnych inwestorów.
Stabilny model finansowy
Jednym z kluczowych argumentów przemawiających za tym formatem jest przewidywalność dochodów. Realna stopa zwrotu z inwestycji w parki handlowe wynosi obecnie około 7–8% rocznie przed opodatkowaniem. W przypadku wykorzystania finansowania bankowego zwrot na kapitale własnym może wzrosnąć nawet do kilkunastu procent.
Stabilność przychodów zapewniają wieloletnie umowy najmu zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. Czynsze są zazwyczaj denominowane w euro i podlegają corocznej indeksacji o wskaźniki inflacyjne, które w ostatnich latach kształtują się na poziomie około 3,5–4%. Dodatkowy potencjał wzrostu daje możliwość optymalizacji stawek czynszowych w obiektach o wysokiej jakości i właściwie dobranym tenant-mixie.
Banki pozytywnie oceniają profil ryzyka tego segmentu, co przekłada się na relatywnie łatwy dostęp do finansowania inwestycji.
Ekspansja w mniejszych miastach
W największych aglomeracjach rynek powierzchni handlowych jest w dużej mierze nasycony, dlatego nowa podaż koncentruje się dziś przede wszystkim w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach liczących powyżej 15–20 tys. mieszkańców.
Największym zainteresowaniem inwestorów cieszą się działki o powierzchni 1–2 hektarów, z dobrą ekspozycją i bezpośrednim dostępem do dróg krajowych lub wojewódzkich. O takie lokalizacje toczy się coraz bardziej intensywna rywalizacja między deweloperami.
W wielu przypadkach inicjatywa inwestycyjna wychodzi także od samych właścicieli gruntów, którzy zamiast sprzedaży działki poszukują partnera zdolnego do przeprowadzenia całego procesu inwestycyjnego – od analizy potencjału nieruchomości, przez pozyskanie finansowania i realizację projektu, po komercjalizację i zarządzanie obiektem. W efekcie inwestorzy otrzymują gotowy, w pełni operacyjny produkt inwestycyjny generujący stabilne przepływy pieniężne.
Rosnąca rola polskiego kapitału
Zmiany zachodzące na rynku nieruchomości handlowych są jednocześnie widoczne w strukturze inwestorów. W 2025 roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej osiągnęła 11,6 mld euro, z czego Polska odpowiadała za 4,5 mld euro.
Istotny jest tu rosnący udział kapitału krajowego. W ubiegłym roku polscy inwestorzy ulokowali w nieruchomościach komercyjnych około 860 mln euro, co przełożyło się na rekordowy, blisko 20-proc. udział w całkowitym wolumenie transakcji. Wzrost ten jest wyraźnym sygnałem dojrzewania krajowego rynku inwestycyjnego oraz rosnącej profesjonalizacji polskich podmiotów.
Jednocześnie brak regulacji umożliwiających funkcjonowanie funduszy typu REIT wciąż ogranicza potencjał instytucjonalizacji krajowego kapitału. Wprowadzenie tego typu instrumentów mogłoby znacząco zwiększyć skalę zaangażowania polskich inwestorów w duże projekty nieruchomościowe.
Fundamenty wzrostu
Z perspektywy inwestorów Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w regionie. Dynamiczny wzrost PKB, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz stabilizująca się inflacja sprzyjają wzrostowi konsumpcji prywatnej.
W każdym kolejnym roku na polski rynek wchodzi kilkadziesiąt nowych marek handlowych, które poszukują dobrze zlokalizowanych i efektywnych kosztowo powierzchni sprzedażowych. Parki handlowe idealnie odpowiadają na te potrzeby.
Mimo rekordowej nowej podaży – około 500 tys. m2 powierzchni oddanych do użytkowania w parkach handlowych w 2025 roku – poziom pustostanów w tym segmencie pozostaje bardzo niski. Wysoki stopień komercjalizacji potwierdza stabilność modelu biznesowego tego formatu.
Nowoczesne parki handlowe coraz częściej wykraczają poza tradycyjną funkcję zakupową. Obok operatorów spożywczych, dyskontów i sklepów przemysłowych rozwija się w nich oferta gastronomiczna, modowa oraz usługowa.
W nowych projektach pojawiają się restauracje, kawiarnie, kluby fitness, salony beauty, strefy rozrywki dla dzieci, placówki medyczne czy showroomy motoryzacyjne. Dzięki temu parki handlowe stają się lokalnymi centrami aktywności i ważnymi punktami życia społecznego w mniejszych miastach.
Stabilne perspektywy
Proces inwestycyjny w przypadku parków handlowych opiera się na sprawdzonych, powtarzalnych schematach zarówno w zakresie struktury powierzchni, jak i doboru najemców, co sprzyja bezpiecznej alokacji kapitału do tego segmentu. Powtarzalność modelu inwestycyjnego, wysoka płynność i rentowność projektów sprawiają, że budowa parków jest dziś jedną z najbardziej cenionych form inwestowania kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach format ten będzie kontynuował stabilną ekspansję, przyciągając zarówno wyspecjalizowane fundusze inwestycyjne, jak i prywatny kapitał poszukujący przewidywalnych i długoterminowych stóp zwrotu.
