Koncepcja wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego, który miałby zastąpić tradycyjną daninę od nieruchomości, posiada już swoją bogatą i dość długą historię. Jeszcze do niedawna proces ten, dość szczęśliwie zresztą dla rodzimych posiadaczy jakichkolwiek nieruchomości, pozostawał w martwym punkcie. Tymczasem w niedawnym okresie przedwyborczym kwestia opodatkowania nieruchomości podatkiem od wartości zdominowała krajową przestrzeń medialną na niespotykaną dotąd skalę. Efektem jest wysyp propozycji i koncepcji z projektem ustawy autorstwa lewicy na czele. Pytanie, na ile są one realne i możliwe do implementacji.
W Europie króluje kataster
Podatek katastralny naliczany jest od wartości nieruchomości, w przeciwieństwie do obowiązującego dziś w Polsce podatku od nieruchomości, kalkulowanego co do zasady od powierzchni. Ewentualna zmiana upodobniłaby rodzimy system opodatkowania nieruchomości do analogicznych systemów w krajach o najbardziej zaawansowanych rozwojowo gospodarkach i rynkach nieruchomości. Dlaczego to, co jest sprawdzone i z powodzeniem praktykowane „na szerokim świecie”, wciąż nie doczekało się materializacji na krajowym podwórku?
W zdecydowanej większości europejskich państw przyjętą formą opodatkowania nieruchomości jest kataster, a Polska wraz z Czechami i Słowacją stanowią nieliczne wyjątki potwierdzające regułę. Przyjęte rozwiązania często znacznie różnią się od siebie w poszczególnych krajach, a same sposoby naliczania podatku, połączone nieraz z rozbudowanym systemem ulg i zwolnień, są dość skomplikowane.
Przykładowo, w Niemczech stopa podstawowa wynosi 0,31% dla nieruchomości mieszkalnych. Jednak ostateczna stawka daniny jest jeszcze korygowana o tzw. mnożnik gminny wynoszący najczęściej w granicach 300–900%, przez co wysokość podatku może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji.
Z kolei w Wielkiej Brytanii obowiązujący w obecnej formie od lat 90. ub. wieku roku podatek katastralny ma dość skomplikowaną strukturę. Dotyczy nieruchomości mieszkalnych, a jego wysokość jest progresywna w zależności od wartości domów czy mieszkań, które są kwalifikowane według wyceny do jednej z ośmiu grup podatkowych. Dla najniżej wycenianych nieruchomości podatek wynosi 0,5%, a przeciętna stawka to 1% wartości lokum.
Nieco inaczej z podatku od nieruchomości rozliczają się Francuzi i Belgowie. Podstawą wymiaru nieruchomościowej daniny w ich państwach nie jest sama wartość nieruchomości, ale odpowiedni procent hipotetycznej wysokości dochodu, jaki przedmiotowa nieruchomość mogłaby w ciągu roku wygenerować na rzecz swojego właściciela.
Skoro tak wiele państw w Europie i na świecie wybrało formę opodatkowania nieruchomości opartą o ich kataster, to wydaje się, że powinna mieć ona optymalny charakter połączony z szeregiem zalet i wymiernych korzyści natury gospodarczej. Czy tak jest w istocie?
Dlaczego podatek katastralny?
Podatek katastralny jest podatkiem lokalnym istotnie zwiększającym dochody gmin, przez co walnie przyczynia się do przyśpieszenia zagospodarowania ich terenów, budowy infrastruktury i optymalnego rozwoju gospodarki przestrzennej. Poważną zaletą tej formy opodatkowania jest silne stymulowanie obrotu gospodarczego nieruchomościami, przez co dochodzi do przyśpieszenia zagospodarowania często bardzo atrakcyjnych, choć niewykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem terenów.
Chodzi o grunty inwestycyjne, w przypadku których ujednolicenie w obecnym systemie powierzchniowym podatku od parceli wartych kilka tysięcy i kilka milionów złotych to przy tendencji wzrostowej cen nieruchomości silna zachęta do transakcji spekulacyjnych i przechowywania w nieskończoność działek jako lokaty kapitału. To bardzo niebezpieczne zjawisko potęgujące deficyt gruntów inwestycyjnych w miastach, ze wszelkimi tego negatywnymi skutkami.
Podatek katastralny jest więc nie tylko czynnikiem propodażowym na rynku gruntów, ale przeciwdziała niekontrolowanemu wzrostowi ich cen. Poza tym zdecydowanie cywilizuje szeroko pojęty rynek nieruchomości, głównie poprzez uporządkowanie kwestii własnościowych, podniesienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami czy wreszcie ograniczenie wolumenu inwestycji spekulacyjnych.
Jak się jednak okazuje, pomimo tak wielu zalet, wprowadzenie w pełnej skali podatku katastralnego w Polsce to wciąż w powszechnej opinii opcja nie do przyjęcia na obecnym etapie rozwoju gospodarczego kraju, warunkującego poziom zamożności swoich obywateli.
Tymczasem, jak ostatnio zakomunikował premier rządu, polska gospodarka w roku 2025 będzie na 20. miejscu na świecie i wyprzedzi Szwajcarię, a siła nabywcza Polaka jest wyższa niż Japończyka. Bardzo ciekawe, jak wysoko musi awansować Polska w globalnym rankingu gospodarczym, aby wprowadzenie rodzimego podatku od wartości nieruchomości zostało uznane przez rodaków za dopuszczalne.
Kataster wciąż nie do udźwignięcia przez przeciętnego Kowalskiego?
Idea opodatkowania właścicieli nieruchomości podatkiem katastralnym pojawiła się w Polsce już w pierwszych latach transformacji ustrojowej. Jednak pierwszym poważnym aktem prawnym zawierającym obszerną metodykę taksacji krajowych nieruchomości była ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozdział 2. działu IV tej ustawy pod wymownym tytułem „Powszechna taksacja nieruchomości” w czternastu artykułach zawiera szczegółową instrukcję powołania w Polsce do życia instytucji katastru nieruchomości.
Jak wiadomo, przepisy ustawy w przedmiotowej części po dziś dzień nie doczekały się wprowadzenia w życie. Stało się tak pomimo faktu corocznych wielomiliardowych subwencji budżetowych dla gmin, które w drodze wprowadzenia podatku katastralnego, w zależności od jego wysokości, można by było diametralnie zredukować, ograniczając w ten sposób deficyt budżetowy. Dlaczego więc do tej pory nie zdecydowano się na „katastralną rewolucję” na krajowym rynku nieruchomości?
Jak wynika z najprostszych symulacji wprowadzenia katastru nieruchomości w Polsce, już przy 1-proc. stawce daniny obciążenie podatkiem od posiadanej w kraju nieruchomości wzrosłoby kilkudziesięciokrotnie. Już w przypadku skromnych dwóch pokoi na około 50 m2 – z kilkudziesięciu złotych do kilku tys. zł rocznie. Z kolei właściciel przeciętnego domu jednorodzinnego musiałby wyłożyć zamiast kilkuset złotych najczęściej nie mniej niż 10 tys. zł.
W takim razie być może bardziej odpowiednia w tego typu okolicznościach byłaby danina w wysokości np. 0,1% wartości mieszkania? Sęk w tym, że tego typu regulacja niewiele by dała. Wprowadzenie katastru, a następnie jego utrzymanie to proces niezwykle złożony, pracochłonny, ale przede wszystkim kosztowny, wymagający powołania bardzo licznego, wysoko wykwalifikowanego aparatu urzędniczego. W przypadku stawki 0,1% większą cześć korzyści finansowych gmin pochłonęłyby ogromne koszty całej operacji.
Wprowadzenie w Polsce powszechnego podatku katastralnego w standardowej dla warunków europejskich wysokości około 1% mogłoby więc wywołać trudne do przewidzenia skutki natury społeczno-ekonomicznej. Na pewno sporej części właścicieli mieszkań i domów nie byłoby po prostu stać na tego typu obciążenie, tym bardziej, że w Polsce pozostałe podatki do najniższych nie należą.
Stąd nieco rewolucyjne pomysły autorstwa rządzącej koalicji na materializację katastru w kraju są niestety w dość licznych punktach dość dyskusyjne.
Od trzeciego, a może piątego lokum. A stawka? Nawet do 4%…
Projekt ustawy (autorstwa lewicy) wprowadzającej w Polsce podatek katastralny zakłada opodatkowanie taką daniną osób posiadających więcej niż dwa mieszkania. Jest to propozycja dość dobrze korespondująca z pomysłem Minister Funduszy I Polityki Regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która jednak dodatkowo proponuje wyłączenia dla właścicieli w zależności od liczby dzieci. Oznacza to, że jeżeli właściciel mieszkań ma co najmniej dwójkę dzieci i deklaruje, że jego mieszkania będą przeznaczone dla potomstwa, to te lokale miałyby być zwolnione z podatku katastralnego w stosunku jedno mieszkanie na jedno dziecko.
Inna, znacznie bardziej oryginalna propozycja złożona w Sejmie w formie petycji obywatelskiej zakłada opodatkowanie katastrem piątej i kolejnych nieruchomości mieszkalnych i gruntowych. Miałyby być to nieruchomości będące przedmiotem najmu lub dzierżawy, niewykorzystywane efektywnie (pustostany), a także służące właścicielowi jako „second home” lub mieszkanie wakacyjne, jeżeli ten posiadałby już co najmniej 4 inne nieruchomości.
Najciekawiej jednak wyglądają w tym przypadku proponowane stawki daniny: 2% wartości katastralnej dla piątej i szóstej nieruchomości, 3% dla siódmej i ósmej, wreszcie 4% dla dziewiątej i kolejnych.
Od decyzji do materializacji bardzo daleka droga
Tymczasem dyskusję na temat wprowadzenia podatku katastralnego wypadałoby zacząć od analizy gotowości państwa polskiego do jego wprowadzenia. Tego typu kwestia raczej nie jest specjalnie podnoszona przy okazji prezentowania kolejnych pomysłów decydentów zapowiadających przewrót w opodatkowaniu rodzimych nieruchomości. Tymczasem kataster to nie to samo co zadysponowanie podatku od cukru czy dochodów sektora bankowego, które można wprowadzić od ręki i natychmiast liczyć profity budżetu państwa.
Polska niestety nie dysponuje ani niezbędną infrastrukturą administracyjną, ani tym bardziej kompleksowym systemem ewidencji wartości nieruchomości. Obecnie działający system ewidencji gruntów i budynków (EGiB) nie zawiera dokładnych wycen rynkowych nieruchomości. Poza tym księgi wieczyste są niekompletne i często nieaktualne. Brakuje centralnej bazy wartości nieruchomości. Przed wprowadzeniem katastru konieczna jest więc gruntowna reforma systemu ewidencji nieruchomości.
Poza tym podatek katastralny wymagałby stworzenia systemu regularnej i precyzyjnej taksacji nieruchomości – powszechnego systemu wyceny. Obsługa podatku katastralnego, w tym systemu wyceny, wymusi konieczność powołania licznego, specjalistycznego aparatu urzędniczego, którego zbudowanie a następnie koszty funkcjonowania liczone byłyby w setkach milionów złotych rocznie. Sam koszt masowej wyceny kilkunastu milionów nieruchomości byłby gigantyczny, a sam proces złożony, długotrwały oraz narażony na liczne spory i manipulacje.
Prawdopodobnie rodzime społeczeństwo także wciąż nie jest w pełni gotowe na wprowadzenie tej daniny, co może skutkować silnym społecznym sprzeciwem.
Jak podatek katastralny wpłynąłby na krajowy rynek nieruchomości?
Najbardziej prawdopodobnym skutkiem wprowadzenia w Polsce katastru byłoby zniechęcenie do inwestowania w obłożone tym podatkiem nieruchomości. Trzeba mieć świadomość, że najprawdopodobniej dotyczyłby on nie tylko nieruchomości mieszkalnych, ale także gruntowych czy nawet komercyjnych, o czym się praktycznie nie wspomina w ostatnich publikacjach dotyczących tego tematu.
Zapewne przedmiotowa regulacja wywołałaby u właścicieli większej liczby mieszkań zdecydowany odruch podażowy. Przy umiarkowanych stawkach, nie wyższych niż 1% wartości lokum, byłby on jeszcze stosunkowo ograniczony. Jednak przy większej skali, np. 2% i więcej, jak to bywa proponowane, mógłby skutkować wyprzedażową paniką mieszkań inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę „wielką niewiadomą” wolumenów lokacyjnych mieszkaniowych pustostanów w Polsce, skutki takiej sytuacji byłyby trudne do przewidzenia.
Tymczasem wpływ podatku katastralnego na rynek najmu nie jest w pełni oczywisty. Jeśli wynajmujący przerzucą koszty nowej daniny na najemców, to czynsze najmu wzrosną. Jeśli jednak wielu inwestorów zdecyduje się sprzedać mieszkania bądź przetrzymywane pustostany przesunąć na rynek najmu, zwiększając ich dostępność na rynku, to podaż wzrośnie, a stawki czynszu najmu mogą spaść lub co najmniej ulec stabilizacji w dłuższym terminie.
Deweloperzy obecnie działają w dużym stopniu w oparciu o popyt inwestycyjny. Wprowadzenie podatku katastralnego zmniejszyłoby opłacalność zakupu mieszkań na wynajem i inwestycji w nieruchomości jako lokaty kapitału. To mogłoby nieco ograniczyć liczbę nowych projektów mieszkaniowych, a sami deweloperzy mogliby skupić się na bardziej dochodowych segmentach, np. inwestycjach premium lub budowie lokali na wynajem.
Jak duża ilość lokali mieszkalnych pojawiłaby się na rynku po wprowadzeniu podatku od wartości, będzie zależało od formy jego wprowadzenia, a przede wszystkim od stawek daniny. W przypadku stawki 1-proc. z całą pewnością rozwiązałby się mniejszy lub większy worek z podażą mieszkań dotychczas przetrzymywanych jako lokata kapitału. Wolumen rzędu 100–150 tys. lokali tylko w głównych metropoliach kraju jest jak najbardziej realny, co przez jakiś czas dość mocno mogłoby wpływać na ceny mieszkań zarówno na mieszkaniowym rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
Podatek katastralny w Polsce, czyli jaki?
Propozycje polityków dotyczące wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce mogą budzić szereg wątpliwości. Wprowadzenie tej daniny od trzeciego lokum ma z jednej strony uruchomić jej funkcjonowanie w Polsce zgodnie z unijnymi zaleceniami, z drugiej jednak ma zapobiec narażaniu się swemu elektoratowi. Jak bowiem wiadomo, od lat w kraju istnieje stanowcza społeczna awersja w odniesieniu do podatku od wartości nieruchomości.
Gdyby faktycznie wprowadzić go w ten sposób, kataster objąłby około 300–400 tys. w większości tych najtańszych, inwestycyjnych mieszkań, z około 16 mln ogółem, i objąłby około 1% podatników. Z kolei wśród tych nieopodatkowanych od wartości (czyli w przypadku pierwszych dwóch) znalazłyby się dziesiątki tysięcy najdroższych, w tym luksusowych mieszkań i domów należących do wąskiego grona najbogatszych Polaków. W ten sposób podatek katastralny, poza bardzo poważnym uszczerbkiem swojej efektywności, nie spełniłby warunku sprawiedliwości społecznej, czyli obciążenia w pierwszym rzędzie najbardziej zasobnych w majątek rodaków.
Poza tym niebagatelne koszty wprowadzenia i następnie utrzymania katastru w Polsce odpowiadałyby wszystkim nieruchomościom m.in. mieszkaniowym, natomiast dochód z racji wyższego opodatkowania katastralnego dotyczyłby tylko mniej więcej 3% ogółu lokali. To rodzi pytanie o finansową skuteczność takiego rozwiązania. We Włoszech podatek katastralny pobierany jest od drugiego lokum, a wpływy z niego wynoszą około 0,4% PKB, czyli mniej więcej tyle, ile w Polsce z obecnego podatku od powierzchni. Przy katastrze od trzeciego posiadanego mieszkania w skrajnym przypadku budżetowe wpływy mogłyby się wręcz nie zbilansować z kosztami. Tymczasem główną misją podatku katastralnego jest radykalne podniesienie dochodów samorządów i w ten sposób odciążenie budżetu państwa, a nie bezefektywne pozorowanie działań zgodnych z zaleceniami Komisji Europejskiej czy OECD.
Trudno jest też do końca uzasadnić zwolnienie z podatku katastralnego osób posiadających co najmniej dwójkę dzieci w relacji jedno mieszkanie na jedno dziecko. To kolejny krok w kierunku wyłączenia z przedmiotowej daniny najzamożniejszej grupy rodaków.
Tak czy inaczej, wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce wydaje się kwestią czasu, jednak musi być starannie przemyślane, ostrożne w swych założeniach i najlepiej stopniowe, tak by nie pogorszyć w sposób drastyczny sytuacji ekonomicznej milionów rodaków, czyli społeczności przeciętnych właścicieli nieruchomości. Musi jednak przede wszystkim być oparte o rzetelną kalkulację, tak by państwo w skrajnym przypadku nie musiało dopłacić do interesu, a cała operacja nie okazała sie „wylaniem dziecka z kąpielą”.
