Od regulacji do realnych korzyści
Według unijnych wytycznych wszystkie nieruchomości w Europie mają osiągnąć status zeroemisyjnych do 2050 r. Oznacza to konieczność objęcia dekarbonizacją nawet 70% budynków w Polsce. Jednak nie regulacje są dziś głównym motywatorem zmian, lecz konkretne i mierzalne korzyści dla właścicieli i najemców aktywów.
Dekarbonizacja to zestaw działań zmierzających do radykalnego ograniczenia zużycia energii i emisji CO2. W praktyce oznacza modernizację systemów technicznych, wykorzystanie OZE (np. instalacji PV), digitalizację zarządzania zużyciem energii i zwiększanie efektywności operacyjnej. Dobrze przeprowadzony proces może obniżyć zużycie energii nawet o 70%, koszty operacyjne nieruchomości – o 20–30%, a jednocześnie znacząco podnieść jej wartość rynkową i atrakcyjność w oczach inwestorów.
REKLAMA
Jak to wygląda w praktyce?
Z danych Colliers wynika, że różnice w efektywności energetycznej mają realny wpływ na koszty utrzymania budynków. Przeciętne zużycie energii w nieruchomościach komercyjnych przekracza dziś 150 kWh/m2 rocznie, a w tych najmniej efektywnych, często starszych lub niedoinwestowanych – nawet ponad 500 kWh/m2. Przekłada się to na znacznie wyższe opłaty eksploatacyjne – mniej efektywne budynki mogą generować dodatkowe koszty rzędu 1,60 € za m2 miesięcznie, a w skrajnych przypadkach – aż 6 €.
Przeprowadzone przez Colliers analizy wdrożonych rozwiązań w trzech typach przestrzeni: biurowej, handlowej i magazynowej udowodniły, że modernizacje przynoszą wymierne korzyści. Przykładowo, zmiany w systemach HVAC (odpowiedzialnych za ogrzewanie, klimatyzowanie i wentylowanie) w biurowcu przełożyły się na 560 tys. zł rocznych oszczędności oraz redukcję emisji CO2 o 17%. W przypadku dużego centrum handlowego wdrożenie rozwiązań zarządzania energią cieplną pozwoliło na 28-proc. redukcję zużycia energii końcowej i 15-proc. redukcję emisji CO2, przy zwrocie inwestycji w ciągu zaledwie 7 miesięcy. Obiekt magazynowy, dzięki instalacji PV i pomp ciepła, zmniejszył zużycie gazu o 98%, a emisję CO2 o 29%, co przełożyło się na duże oszczędności w ramach obowiązku opłat ETS2.
Audyt – punkt wyjścia
Aby wnioskować o środki dofinansowania, należy spełnić wymóg zwiększenia efektywności energetycznej poprzez zmniejszenie zapotrzebowania na energię pierwotną o co najmniej 30%. Taki potencjał wykazywany jest w audycie energetycznym. To etap, który pozwala zidentyfikować kluczowe źródła nieefektywności, ocenić potencjał modernizacji i zaplanować działania z uwzględnieniem oczekiwanych efektów finansowych. Jego celem nie jest jedynie diagnoza, lecz zaplanowanie całego procesu – od strategii, przez wykonanie, po optymalizację inwestycji. Co więcej, w przypadku korzystania z preferencyjnych źródeł finansowania audyt energetyczny stanowi obligatoryjny załącznik do dokumentacji aplikacyjnej, z którego musi wynikać zakres planowanego projektu.
Niekiedy sama szczegółowa analiza danych energetycznych umożliwia wygenerowanie dużych oszczędności, nawet rzędu 2,5 mln zł. Tak było w przypadku jednego z klientów Colliers. To potwierdza, że odpowiedzialne zarządzanie zużyciem energii może przynieść wymierne efekty finansowe.
Zwrot nawet w 7 miesięcy
Dobrze zaplanowane przedsięwzięcia dekarbonizacyjne kwalifikują się do uzyskania wsparcia publicznego zarówno w postaci dotacji, jak i preferencyjnych pożyczek. Inwestorzy mogą otrzymać dofinansowanie nawet do 75% kosztów kwalifikowanych. W efekcie proekologiczne inwestycje przestają być ciężarem, a stają się szansą na szybki zwrot i długofalowe oszczędności. Co ważne, o takie wsparcie mogą ubierać się także najemcy, którzy w całości użytkują budynek już przed złożeniem wniosku, w okresie realizacji projektu oraz w okresie trwałości, tak aby móc właściwie określić zużycie energii.
Przykładem takiego finansowania jest Kredyt Ekologiczny z programu Fundusze Europejskie dla Nowoczesnej Gospodarki. Alokacja środków na nabór, który został ogłoszony 23 września 2025 r., sięga 350 mln zł. W ramach tego działania przedsiębiorcy mają możliwość realizacji inwestycji związanych z modernizacją posiadanej infrastruktury w celu poprawy efektywności energetycznej, pod warunkiem że efektem projektu będzie ograniczenie zużycia energii pierwotnej w zmodernizowanym obszarze o przynajmniej 30% w porównaniu do bieżącego zużycia. Wnioski będzie można składać od 24 października 2025 r. do 8 stycznia 2026 r.
Eksperci Colliers na podstawie audytu i analizy są w stanie zaproponować konkretne rozwiązania dopasowane do potrzeb budynku, z jasnym określeniem czasu zwrotu. Inwestycje z okresem zwrotu do 5 lat to m.in. wymiana opraw na LED czy uszczelnienie kanałów wentylacyjnych, w perspektywie 10 lat – fotowoltaika i odzysk ciepła, a w 15-letnim horyzoncie – kompleksowa modernizacja HVAC i termomodernizacja. Co ważne, właściciel nieruchomości nie musi od razu przeprowadzać kompleksowej dekarbonizacji. Wielu z nich obawia się takiej skali prac ze względu na koszty, jednak biorąc pod uwagę możliwość uzyskania dofinansowania na tego typu przedsięwzięcie, kompleksowe działanie może okazać się najlepszą decyzją.
Zielone finansowanie? Tak, ale pod warunkiem
Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce przechodzi istotną transformację, a kwestie zrównoważonego rozwoju stają się coraz ważniejszym elementem procedur kredytowych. Zrozumienie podejścia banków w tym zakresie jest kluczowe dla zapewnienia dostępu do finansowania i zwiększenia wartości aktywów. Wymagania techniczne banków wobec nieruchomości komercyjnych zmierzają w kierunku większej przejrzystości, mierzalności i zgodności z celami klimatycznymi. W dobie dynamicznych zmian regulacyjnych, takich jak: EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), Taksonomia UE, SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) czy ETS2 (Europejski System Handlu Emisjami, faza druga), zielone finansowanie staje się nie tylko odpowiedzią na te wymogi prawne, ale również strategicznym narzędziem budowania wartości, ograniczania ryzyka i zwiększania konkurencyjności aktywów.
Same banki coraz częściej traktują czynniki środowiskowe jako fundament oceny ryzyka i wartości inwestycji. W ocenie ryzyka kredytowego kluczowe znaczenie mają dziś: plan dekarbonizacji, najlepiej wraz z analizą CRREM, plan wydatków CapEx, wpływ tych zmian na Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (EPC), zgodność z Taksonomią UE i SFDR oraz nadal bardzo pożądane i szanowane certyfikaty środowiskowe (BREEAM, LEED, WELL). To nie jest już dobrowolny standard, ale nowy próg wejścia na rynek finansowania.
W czerwcu Colliers zaprezentował raport „Zielone finansowanie nieruchomości z perspektywy banków” (dostępny na www firmy), który pełni rolę praktycznego kompendium dla inwestorów i właścicieli nieruchomości pragnących odnaleźć się w zmieniającym się systemie finansowania. Publikacja zawiera konkretne porady dotyczące przygotowania się do rozmów z instytucjami finansowymi, tworzenia realistycznych i ambitnych planów dekarbonizacji oraz łączenia różnych form finansowania – od kredytów bankowych, przez zielone obligacje, po środki unijne – w celu skutecznego wdrożenia transformacji energetycznej. W obliczu rosnących wymagań ze strony banków, które oczekują dziś nie tylko deklaracji, lecz przede wszystkim przejrzystości i realnych działań, kluczowe staje się odpowiednie przygotowanie do nadchodzących zmian, które już stanowią nową rynkową normę.
Nadążaj za zmianą
Dekarbonizacja to nie trend, to nowy standard, który już dziś ustala nowe reguły gry w sektorze nieruchomości. Zmienia sposób wyceny aktywów, dostępność finansowania, oczekiwania najemców i podejście do zarządzania ryzykiem. To również odpowiedź na globalne wyzwania klimatyczne, które przekładają się na lokalne decyzje biznesowe.
Świadomi właściciele i najemcy, którzy już dziś inwestują w efektywność energetyczną i redukcję emisji, nie tylko budują trwałą przewagę konkurencyjną, ale także generują realne oszczędności operacyjne. Każdy rok zwłoki to ryzyko utraty wartości aktywów i rosnących kosztów dostosowania się do zmieniających się realiów. Firmy, które podejmą działania wcześniej, mają szansę uplasować się w gronie liderów zmiany, którzy świadomie kształtują przyszłość rynku.
Mimo rosnącej świadomości, warto spojrzeć na sytuację z szerszej perspektywy. Polski rynek nieruchomości jest relatywnie młody, co daje mu technologiczną przewagę w niektórych aspektach, ale jednocześnie oznacza to, że tempo dekarbonizacji nie dorównuje temu, co dzieje się na bardziej rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej. Tam transformacja postępuje szybciej, stymulowana zarówno przez rygorystyczne regulacje, jak i większe doświadczenie inwestorów w zakresie zrównoważonego rozwoju.
Nie da się też pominąć kwestii finansowych. Wielu właścicieli wstrzymuje się z decyzjami modernizacyjnymi ze względu na wysokie koszty wdrożeń oraz niepewność co do zwrotu z inwestycji. Publiczne środki, choć dostępne, wciąż są nową ścieżką, a niektórzy inwestorzy nie są jeszcze gotowi, by nią odważnie podążać. Rynek czeka na bardziej konkretne i długoterminowe wsparcie ze strony UE, które mogłoby nadać dekarbonizacji realny impet. Bez dodatkowych środków ten proces może pozostać dostępny głównie dla graczy z większym portfelem i odpowiednim zapleczem strategicznym.
