Według danych PLGBC certyfikaty BREEAM w Polsce otrzymało ponad 2000 budynków, głównie komercyjnych. Dla największych i najważniejszych właścicieli i deweloperów nieruchomości to dziś podstawowe, standardowe narzędzie budowania wartości, którego znaczenie wciąż rośnie i jest zgodnie uznawane na rynku. Dlatego każda zmiana w certyfikacji budzi ciekawość i obawy.
W połowie roku organizacja BRE ogłosiła wprowadzenie od 30 września nowej wersji najbardziej rozpoznawalnego w Polsce systemu certyfikacji dla nowych budynków. Okres przejściowy, w którym wciąż będzie można rejestrować projekty w starszej wersji BREEAM v6, potrwa do 27 stycznia 2026 r.
Dyfuzja innowacji a certyfikacja BREEAM – co mówi o przeszłości i o przyszłości
Amerykański teoretyk komunikacji i socjolog Everett Rogers w 1962 r. wprowadził pojęcie dyfuzji innowacji, które pozwala dostrzec aktualne miejsce i przewidzieć najbliższą przyszłość wybranych produktów i usług. Można je skutecznie przełożyć na zainteresowanie certyfikatami wielokryterialnymi, a może także na inne spójne rynkowe produkty.
Rogers podzielił bowiem odbiorców produktu według tempa (czasu) ich przyjmowania. Według teorii dyfuzji innowacji pierwsi wdrażają produkt innowatorzy, których jest niewielu, ale są odważni, otwarci na zmianę i dostrzegają jej wartość. Do tej grupy można zaliczyć podmioty certyfikujące budynki kilkanaście lat temu. To one nadały ton procesowi i zyskały najwięcej. Dziś uwzględniają wytyczne certyfikacji w długoterminowych strategiach i potrafią wyciągnąć z nich maksimum korzyści.
Dalej rynek dzieli się na wczesnych adaptujących (naśladowców), wczesną większość, późną większość i maruderów, którzy dołączają na końcu. Obserwując dynamikę rozwoju certyfikacji w Polsce, wydaje się, że rynek dojrzewa, a zamawiający certyfikację po raz pierwszy traktują ją już jak obowiązujący standard i spełnienie oczywistych wymogów formalnych dla finansowania.
Na zmiany wersji i szeroko rozumianych założeń BREEAM należy zatem patrzeć z tej szerokiej perspektywy.
Oczekiwanie na zmianę
Rynek od dawna oczekiwał zmian w certyfikatach wielokryterialnych, zwłaszcza w kontekście wymogów związanych z legislacją UE dotyczącą raportowania i efektywności energetycznej budynków. Nie można więc mówić o zaskoczeniu czy przedwczesnej reakcji.
Dla ekspertów jest jasne, że celem zmian jest zwiększenie znaczenia aspektów środowiskowych w cyklu życia budynku oraz dostosowanie systemu do współczesnych wyzwań technologicznych i klimatycznych. BRE zapowiada, że BREEAM v7 to dopiero początek szerszej transformacji – w kolejnych etapach zaktualizowane zostaną również systemy BREEAM RFO (dla modernizacji, planowany na 2026 r.) oraz BREEAM In-Use (dla budynków istniejących).
Kontekst ma znaczenie
Eksperci JWA podkreślają, że nowa wersja systemu wprowadza większy nacisk na mierzalne rezultaty, transparentność i odporność budynków na zmiany klimatu. Ponieważ certyfikacja jest także (a dla wielu podmiotów przede wszystkim) narzędziem niezbędnym do pozyskania finansowania lub refinansowania oraz budowania weryfikowalnej wartości aktywów, jej kształt i zakres odpowiada oczekiwaniom instytucji finansujących. I także przez ten pryzmat należy patrzeć na zachodzące zmiany.
W tym kontekście należy spodziewać się w najbliższym czasie ambitnych decyzji związanych z projektowaniem nowych budynków uwzględniającym wyrażone w systemie BRE kwantyfikatory. Mówiąc prościej, presja legislacyjna i ta związana z finansowaniem (zwłaszcza wpisanym w nie ryzykiem) nie pozostały niezauważone i wpłynęły na kształt nowej wersji certyfikacji. Ta z kolei będzie oddziaływała na decyzje projektowe i biznesowe. Wyzwaniem dla branży jest dziś zrozumieć, co dokładnie się zmieni i jaki może mieć wpływ na ich sytuację rynkową. Na rejestrację budynków w starej wersji pozostał niecały kwartał.
5 głównych zmian
W nowej, siódmej certyfikacji BREEAM New Construction znalazło się aż 13 odniesień do Taksonomii, a ilość obszarów, które podlegają ocenie, wzrosła z 54 do 67. Najważniejsze zmiany to:
- obowiązek dekarbonizacji operacyjnej w projektach ubiegających się o ocenę Outstanding,
- większa rola analizy cyklu życia (LCA) w redukcji śladu węglowego,
- wyższa punktacja za adaptację i odporność klimatyczną,
- wzmocnienie znaczenia zarządzania danymi i integracji z cyfrowym modelowaniem energetycznym,
- pełniejsze powiązanie z wymogami ESG, w tym z Taksonomią UE i standardami GRESB.
Wartość, ale wyzwanie
Rynek stoi zatem (jeszcze tylko przez kilkanaście tygodni) przed wyborem wersji znanej, sprawdzonej i przewidywalnej oraz… także już znanej, ambitnej i potencjalnie bardziej adekwatnej wobec nadchodzących wyzwań, ale jednak budzącej obawy. Eksperci JWA zwracają uwagę, że uzyskanie certyfikatu BREEAM v7 będzie wymagało bardziej precyzyjnego planowania i w efekcie zaangażowania doradców już na wczesnym etapie projektowania. Nowe kryteria wymuszą ściślejszą współpracę między projektantami, inwestorami i zespołami ESG.
Każdy inwestor powinien punkt po punkcie przeanalizować, jaki wpływ ma dana wersja certyfikatu na jego budynek nie tylko w kontekście środowiskowym, ale też – a może zwłaszcza – finansowania i wyceny. Dopiero taka analiza pozwoli podjąć decyzję, która będzie obarczona mniejszym ryzykiem, ale także prawdziwie strategiczna.
