Po kilku dużych transakcjach najlepszymi centrami handlowymi w 2024 r., na początku 2025 r. parki handlowe i centra „convenience” zdominowały sektor. Te klasy aktywów, powszechnie uważane za bezpieczne inwestycje, niezmiennie cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc 50% wszystkich transakcji i 59% całkowitego wolumenu sektora w I półroczu.
Transakcją, która wyróżniła się w tym okresie, było nabycie portfela 10 małych parków handlowych A Centrum przez czeskiego inwestora My Park, który tym samym zadebiutował na polskim rynku. Niedługo po tej transakcji została sfinalizowana sprzedaż Arkad Wrocławskich, będących w trakcie rozbiórki, do Vastint. Kolejną znaczącą transakcją było przejęcie bydgoskiego CH Glinki przez Redkom Development. W obu transakcjach Avison Young reprezentował stronę sprzedającą.
Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, ale także centrami handlowymi o dominującej pozycji w miastach i o solidnych, stabilnych fundamentach, które pozostają również w obszarze zainteresowania inwestorów.
Od 2020 r. rozwój parków handlowych gwałtownie przyspieszył i wciąż nie widać oznak spowolnienia. Dodatkowo prognozy wskazują, że do końca 2025 r. nowa podaż parków handlowych przekroczy 450 000 m2, co stanowi rekordowy poziom nowo oddanej powierzchni w tym segmencie.
Z czasem, w miarę rozwoju i rosnącej popularności formatu parków handlowych przyciągnęły one nowe kategorie najemców. Oprócz sklepów oferujących modę ekonomiczną, w parkach handlowych zaczęły się pojawiać także usługi, takie jak: siłownie, placówki medyczne czy przedszkola. W pobliżu często powstają również samodzielne restauracje typu fast-food, co dodatkowo zwiększa atrakcyjność tych lokalizacji handlowych.
Obecnie obserwujemy rosnące zainteresowanie parkami handlowymi nie tylko ze strony marek ekonomicznych, ale także mainstreamowych oraz z kategorii mainstream plus. Dobrym przykładem jest San Park w Piasecznie na przedmieściach Warszawy, gdzie np. marka Rituals zdecydowała się otworzyć swój pierwszy sklep w formacie parku handlowego. Wśród innych najemców tego formatu znajdują się również salony optyczne, kawiarnie, restauracje, a nawet jubilerzy.
Parki handlowe stały się atrakcyjną alternatywą dla marek tradycyjnie obecnych w centrach handlowych, oferując niższe koszty operacyjne oraz możliwość ekspansji na wcześniej niedostępne rynki. Dodatkowo niektórzy operatorzy sklepów wielkopowierzchniowych dostosowują swoje koncepcje do mniejszych formatów handlowych, aby zwiększyć swoją obecność na rynku. Na przykład Castorama wprowadziła koncept „Smart”, Decathlon działa w ramach konceptu „City”, a IKEA uruchomiła małe studia planowania.
Jak zmieniły się oczekiwania i preferencje konsumentów w ostatnich latach?
Konsumenci coraz chętniej dokonują szybkich i wygodnych zakupów niezbędnych artykułów. Po marcu 2020 r. trend związany z szybkimi zakupami blisko domu jeszcze bardziej zyskał na znaczeniu – ludzie zaczęli odkrywać lokalną ofertę handlową w swojej okolicy, ponieważ w wyniku wielu restrykcji większość klientów pozostawała w domach.
Parki handlowe stały się odpowiedzią na rosnący popyt na lokalne zakupy oraz te zorientowane na wygodę. Zazwyczaj są one zlokalizowane w kluczowych obszarach, takich jak: gęsto zaludnione strefy mieszkalne, na trasach dojazdowych lub na obrzeżach miast, w pobliżu głównych dróg, często sąsiadując z już istniejącymi obiektami handlowymi. Ich zróżnicowany dobór najemców ma na celu ułatwienie codziennych zakupów w jednym, wygodnym miejscu. Dodatkowo prosty układ tych parków z osobnymi wejściami do każdego lokalu oraz parkingiem bezpośrednio przylegającym do sklepów zapewnia szybkie i wygodne doświadczenie zakupowe.
Ze względu na odmienny cel i ofertę parki handlowe, pomimo swojego szybkiego rozwoju, nie konkurują bezpośrednio z centrami handlowymi. Dowodem na to jest powrót wyników centrów handlowych do poziomów sprzed pandemii. Parki handlowe pełnią inną rolę w krajobrazie handlowym w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych, w których odwiedzający poszukują nie tylko podstawowych artykułów, ale również marek premium, oferty gastronomicznej, rozrywkowej oraz rekreacyjnej. Odmienne funkcje, rozmiary, układy i dobór najemców każdego z formatów sprawiają, że ich oferta jest komplementarna, a nie konkurencyjna.
Zmiana nawyków zakupowych w oparciu o tę klasyfikację formatów handlowych staje się coraz bardziej wyraźna. Ma to szczególne znaczenie w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza dla dyskontów i firm typu value retailers, których oferta jest obecna zarówno w parkach handlowych, jak i centrach handlowych. Te marki muszą starannie ocenić swoje modele operacyjne, aby uniknąć kanibalizacji sklepów, co staje się coraz bardziej widocznym zjawiskiem.
Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce nadal realizowane jest w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią zakupy online stanowiły jedynie 5,6% całkowitej sprzedaży detalicznej. Po wybuchu pandemii w marcu 2020 r. sprzedaż internetowa gwałtownie wzrosła, osiągając niemal 12% w okresach lockdownu. Od tego momentu udział e-commerce ustabilizował się i w czerwcu 2025 r. był na poziomie 8,7% (GUS). Sezonowe wzrosty sprzedaży online są nadal widoczne na przełomie roku, zwłaszcza podczas takich wydarzeń jak Black Friday, okres Bożego Narodzenia czy różnego rodzaju promocje. Rosnące znaczenie e-commerce wpływa na centra handlowe w kontekście strategii omnichannel, stawiając przed nimi różne wyzwania dotyczące komunikacji i brandingu, które mają na celu poprawę ogólnego doświadczenia zakupowego.
Parki handlowe, które są dedykowane podstawowym zakupom zaspokajającym codzienne potrzeby, nie są w dużym stopniu dotknięte rosnącą rolą sprzedaży online. Klienci regularnie odwiedzają parki handlowe, a oferta convenience charakteryzuje się natychmiastowymi, stacjonarnymi zakupami. Dodatkowo oferta w modelu off-price oraz często zmieniający się asortyment zachęcają klientów do spontanicznych wizyt. Powyższe nastawienie konsumentów zostało potwierdzone przez rezygnację firmy Pepco ze strategii rozwoju sprzedaży internetowej. Pepco, jeden z najpopularniejszych detalistów oferujących niskie ceny, wycofało się ze sprzedaży online już po roku funkcjonowania. Oferta off-price, będąca podstawą działalności tej sieci, w połączeniu z relatywnie niską średnią wartością koszyka uniemożliwiła stworzenie opłacalnej sprzedaży online – klienci wolą odwiedzać sklep stacjonarny, niż ponosić koszty dostawy.
Z biegiem czasu coraz wyraźniej widoczna jest synergia między parkami handlowymi a centrami handlowymi. Niektórzy właściciele centrów handlowych, tacy jak EPP i Greenman, zwiększyli swoje nieruchomości nie poprzez tradycyjne rozbudowy, lecz poprzez budowę sąsiadujących parków handlowych. Przy odpowiedniej komercjalizacji parki handlowe przyciągają klientów i zwiększają ogólną atrakcyjność całego obiektu, prowadząc do wzrostu całkowitej liczby odwiedzających. W rezultacie parki te pełnią istotną rolę komplementarną w ofercie centrów handlowych.
