„Jest gęsto”. Tak powiedziałaś przed wywiadem, kiedy zapytałam cię o sytuację branży. Czy możesz rozwinąć to stwierdzenie?
Oczywiście. „Jest gęsto” oznacza, że dużo się dzieje w każdej części branży. Wszyscy poszukują możliwości rozwoju, klientów, zleceń, czyli zarobku.
Czy to oznacza, że jest dobrze czy wręcz odwrotnie?
Jest różnie (uśmiech). To jedno z ulubionych określeń używanych przez prawników, a ja z wykształcenia jestem prawnikiem. Mam jednocześnie świadomość, że to pojemne stwierdzenie, dlatego doprecyzuję. Sytuacja mikro- i makroekonomiczna przekłada się bezpośrednio na działalność każdego podmiotu operującego w sektorze nieruchomości komercyjnych. COVID zrobił swoje i robi nadal – skutki pandemii będziemy odczuwać w branży jeszcze przynajmniej przez kilka lat. Wojna na Ukrainie, w mojej ocenie, potrwa podobnie długo, do tego dochodzi tygiel w polityce i gospodarce światowej oraz u nas – lokalnie. Te czynniki nie wpływają pozytywnie na nieruchomości w Polsce.
Co masz na myśli?
Inwestycje w nieruchomości lubią spokój i związaną z nim przewidywalność. Wiedzą o tym zwłaszcza inwestorzy oportunistyczni, lokujący pieniądze w tzw. distressed assets, czyli nieruchomościach z problemami, często zadłużonymi, w kiepskim stanie technicznym i trudnościami z wynajmem. Każdy inwestor lubi otrzymać z inwestycji zysk na przewidywalnym poziomie. Nikt nie lubi dokładać do biznesu, co jest oczywiste.
Obecnie część biurowców stoi pusta w związku ze zmianami w trybie pracy. Centra handlowe wytraciły rozpęd na rzecz parków handlowych i obiektów typu convenience, które, jak sama nazwa wskazuje, klienci preferują z uwagi na ich dostępność lokalizacyjną. Magazyny i obiekty przemysłowe nadal mają się dobrze, jednak nie tak dobrze jak niektórzy prognozowali, mniej obiektów buduje się spekulacyjnie. PRS-y, czyli rynek mieszkań na wynajem, robi się przesycony. Nie ma też miejsca na wiele nowych hoteli. Znak zapytania wisi nad akademikami i domami dla seniorów. Wprawdzie mamy tu niszę, jednak w dużej mierze – głównie ze względu na mentalność Polaków przejawiającą się silnym przywiązaniem do własności, nie jesteśmy jeszcze gotowi na szeroki rozwój tego typu nieruchomości. Do tego jesteśmy przeregulowani.
Przeregulowani? Rozumiem, że masz na myśli nadmiar przepisów. Czy chodzi o ustawodawstwo polskie czy unijne?
Jedno i drugie, bo to jest system naczyń powiązanych. Ciąży na nas szereg obowiązków wynikających z członkostwa w Unii Europejskiej. Te zobowiązania obejmują głównie system prawny. W przypadku inwestowania w nieruchomości kluczowe znaczenie ma szybkość podejmowania decyzji i działania. Jeśli na rynku pojawia się okazja, na przykład nagle ktoś wystawia działkę w świetnym miejscu i bez problemów prawnych, to inwestor chce ją jak najszybciej kupić. A dzisiaj nadal kupno i sprzedaż oraz dalsze działania związane z zagospodarowaniem gruntu nie należą do prostych i szybkich z uwagi na regulacje prawne. Dużo zależy też od podejścia samych urzędników, które bywa różne lokalnie. Idąc dalej, przebudowy czy inne podobne działania polegające na wprowadzaniu zmian w istniejących obiektach i dostosowaniu ich do obecnych realiów są jeszcze bardziej skomplikowane właśnie z uwagi na złożoną i niejednorodną siatkę przepisów. Wiedzą o tym świetnie ludzie pracujący na co dzień przy projektach – wystarczy wspomnieć takie kwestie jak dostosowanie starych instalacji i urządzeń przeciwpożarowych do obecnych realiów technicznych. Jest to jeden ze świetnych przykładów na to, jak dużo zależy od przepisów. Często to właśnie one blokują inwestycje na całe miesiące, a nawet lata. Czas ucieka, a wraz z nim pieniądze inwestorów, bo do tego sprowadza się zwykle ta sytuacja.
Czy dużo inwestorów myśli obecnie o przebudowach nieruchomości?
Tak. Zwłaszcza dotyczy to obiektów biurowych i handlowych. Polski zasób nieruchomościowy jest młody. Używam słowa „młody” z pełną świadomością. W mentalności wielu osób tkwi przekonanie, że skoro budynek ma dwadzieścia lat, to jest już leciwy. A przecież rynek polskich nieruchomości komercyjnych zaczął kształtować się na dobre po 1989 r., czyli po upadku reżimu komunistycznego. To też nie jest tak, że wcześniej nie było w kraju tego typu budynków, wręcz przeciwnie – były zakłady pracy, w których ludzie wykonywali prace biurowe, ergo: mieliśmy biurowce. Nie były one tylko biurowcami w rozumieniu dzisiejszego rynku, gdzie obiekt musi spełniać określone parametry, by został zakwalifikowany do rynkowego stocku. Dlatego na wszystkie raporty dotyczące powierzchni biurowej w Polsce należy patrzeć, zakładając margines na budynki sprzed 1989 r., które nigdy, o ile się nie mylę, nie zostały oficjalnie policzone, pomierzone, czyli sklasyfikowane w jakikolwiek sposób. Tak czy inaczej polski rynek, w porównaniu do krajów Europy zachodniej czy Stanów Zjednoczonych, jest rynkiem młodym, choć już dojrzałym. Budynki przez blisko trzydzieści lat przeszły przez cykle koniunkturalne i swoje fazy życia. Wiele zostało gruntownie wyremontowanych, wiele czeka na modernizację. I tu tkwi sedno, klucz do tematu pod tytułem: „Co dalej z nieruchomościami?”.
To znaczy?
To znaczy, że skoro nie ma przestrzeni – zapotrzebowania na nowe obiekty, to coś trzeba zrobić z tymi, które mamy. Dotyczy to głównie budynków biurowych i handlowych. Dojrzałe nieruchomości, jak lubię mówić o budynkach kilkunastoletnich i starszych, czekają zmiany. Krótko mówiąc, muszą zostać dostosowane do obecnych realiów rynkowych, inaczej czeka je deterioracja – wypadną z obiegu. W praktyce oznacza to ogromne problemy zarówno dla inwestorów, jak i dla banków. Należy pamiętać, że zdecydowana większość nieruchomości komercyjnych wybudowana została i nadal jest budowana w oparciu o kredyty bankowe. Te kredyty, a dokładnie ich spłaty, rozkładane są na lata do przodu. To samo dotyczy finansowania dużych prac, jak przebudowy. Budynek dobrze wynajęty, w którym najemcy płacą czynsz na czas, to budynek stabilny finansowo także dla banku, bo mając dobrze prosperującą nieruchomość, inwestor ma z czego spłacać kredyt i wszyscy mogą spać spokojnie. Problemy zaczynają się w sytuacji, kiedy w budynku wzrasta poziom vacantów, czyli pustych powierzchni, a obecni najemcy stają się niewypłacalni. I to jest problem, który dotyka obecnie wielu nieruchomości komercyjnych nie tylko w Polsce.
Czy z najemcami jest aż tak źle?
Dobre pytanie. Standing finansowy najemców zależy głównie od rodzaju prowadzonej przez nich działalności gospodarczej oraz od tego, czy działają lokalnie czy globalnie. Żeby zobrazować o co chodzi, posłużę się przykładem piekarni. Wyobraźmy sobie taką sytuację: mamy dwie sieci piekarni – jedna ma zasięg globalny i działa na rynkach europejskim, amerykańskim w Chinach i Azji, a druga ma kilkanaście lokalizacji i operuje wyłącznie w Polsce. Jeśli w globalnej sieci w Europie biznes idzie gorzej, a w Polsce z jakiegoś powodu są największe problemy ze sprzedażą, to przynajmniej przez jakiś czas pozostałe lokalizacje „nadrabiają” za te, które sobie nie radzą. Jest to duże uproszczenie, ale tak to dokładnie działa w praktyce. To „nadrabianie” nie może oczywiście trwać wiecznie i zwykle podejmowane są decyzje restrukturyzacyjne, w wyniku których wprowadzane są zmiany w prowadzeniu biznesu w słabszych lokalach, albo – w najgorszym przypadku – lokale te są zamykane. Jest to najgorszy przypadek nie tylko dla właściciela sieci piekarni, ale także dla inwestora – właściciela nieruchomości, który wynajmuje piekarniom lokale. Musi on bowiem pilnie szukać zastępstwa, co w obecnych warunkach rynkowych jest prawdziwym wyzwaniem. Jeśli problemy ze sprzedażą pojawią się w polskiej sieci operującej lokalnie, to może nie być z czego wspierać słabiej działających lokali. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości musi szybciej szukać nowego najemcy na miejsce tego, który staje się niewypłacalny.
Kto w takim razie rokuje najgorzej? Jacy najemcy mają największe problemy z utrzymaniem działalności?
Lokalni, uzależnieni od lokalnego rynku zbytu, o czym przed chwilą wspomniałam, i ci, których działalność jest wypierana przez szeroko rozumiany online, głównie dotyczy to handlu i produktów podpadających pod e-commerce, czyli możliwych do nabycia zdalnie. Charakterystyka najemców biurowych jest zupełnie inna niż handlowych – tu dużą rolę odgrywa, i nadal będzie, możliwość pracy zdalnej. Kto nie musi wracać do biura, ten zwykle tego nie zrobi, tym bardziej w pełnym wymiarze godzin.
A jak wygląda sytuacja najemców magazynowych? Magazyny, przemysł – ta część branży w mojej ocenie ma się naprawdę dobrze.
To prawda. Ma się nadal najlepiej ze wszystkich sektorów branży. Jednak przez ostatnie lata rynek obiektów magazynowo-przemysłowych uległ dużemu nasyceniu. Wystarczy wspomnieć niesamowity wzrost zatrudnienia u deweloperów magazynowych w czasie pandemii. Po górce przyszedł dołek i sporo osób pracujących w tej części branży straciło pracę. Jest to zupełnie naturalna sytuacja, bo w Covidzie zatrudnienie zostało „przepompowane” i było kwestią czasu, aż nastąpi samoregulacja. Może to brzmi brutalnie, ale takie są prawa funkcjonowania rynku. Po górce jest dołek i znowu górka – na tym polegają cykle koniunkturalne w nieruchomościach.
To teraz jesteśmy na górce czy w dołku?
Na wznoszącej się lekko i powoli fali (uśmiech).
Rozwiniesz tę metaforę?
Wyobraźmy sobie, że rynek to morze, po którym żeglują różne jednostki pływające – promy, okręty, łodzie motorowe. My mamy biurowce, magazyny, obiekty handlowe, cały różnorodny i bogaty zasób nieruchomościowy. Kapitanowie, czyli inwestorzy, przyjmują różne strategie żeglugi w zależności od prognoz pogody i tego, co inni robią na morzu. Po pandemii, w czasie panującej za naszą wschodnią granicą wojny, z zawirowaniami geopolitycznymi, nie wszystkie statki dają radę płynąć dalej. Część musiała zrzucić balast, większość wymaga zmian, remontów, dokapitalizowania, żeby nawet na spokojnej fali płynąć dalej. Konkurencja jest duża, wiatr (czytaj: sytuacja zewnętrzna) nadal nie sprzyja, by rozwinąć w pełni żagle. I dokładnie tak wygląda rynek. Przetrwają ci, którzy mają najlepsze zapasy, szybko manewrują i wykorzystują okazje, żeby wyprzedzić inne statki.
Co w takim razie w kwestii strategii działania? Co byś radziła firmom działającym w branży?
Jak wielokrotnie podkreślam w swoich wypowiedziach, także na łamach prasy, branża nieruchomości jest niehomogeniczna i dlatego nie ma i nie będzie dla niej jednego złotego środka, panaceum na problemy czy tym bardziej strategii działania. Jeśli jednak miałabym wskazać kierunek, w którym warto podążać, to będzie on nosił nazwę: pod prąd.
Pod prąd? Czyli oportunistycznie wbrew pozostałym, wbrew zasadom?
Tak.
To brzmi kategorycznie i ostro. Takie działanie może być bardzo ryzykowne.
Moim zdaniem bardziej ryzykowne jest płynięcie z nurtem. Oczywiście jeśli nie chcemy się wyróżniać i zależy nam na tym, żeby inni decydowali o nas, to OK. To też jest pomysł. Tu przychodzi mi na myśl porównanie, a raczej pytanie: Co płynie z prądem?
Domyślam się, jak brzmi odpowiedzieć.
Obrazowo?
Tak, nawet bardzo (uśmiech).
„Pod prąd” to jest też moje credo życiowe. W czasach wszechobecnej nadpodaży produktów i usług, wszystkiego dosłownie, na znaczeniu zyskują i będą zyskiwać rzeczy jedyne w swoim rodzaju, wyjątkowe. W branży nieruchomości będą to budynki wyróżniające się na tle innych. A jeśli mowa o przedsiębiorcach, będą to firmy oferujące produkty i usługi o szerokim wachlarzu opcji przy jednoczesnym tworzeniu specyficznej, charakterystycznej wartości dodanej.
Jakieś przykłady?
Biura w klasycznej postaci, bez charakteru i polotu przejdą zupełnie do lamusa. Nawet klasyczna nazwa „biurowiec” już się dzisiaj nie sprawdza, nie pasuje do tego, czego oczekują końcowi użytkownicy budynku, czyli najemcy i ich klienci. Po pandemii chcemy miejsca, które naprawdę wyciągnie nas z domu, nie tylko komfortem pracy, którego część z nas nie może zaznać we własnych czterech ścianach. Chcemy czuć się dobrze także w sferze elementów otocznia, aranżacji. Dla mnie dzisiaj świetne biuro to przestrzeń elastyczna i kameralna. Mam na myśli to, że mogę skorzystać z różnych lokalizacji, że mam dostęp do sprzętu biurowego, kuchni, mogę ze sobą zabrać psa i nie jestem przywiązana do tego biura umową na kilka lat. Oczywiście to tylko przykład, jednak coraz więcej najemców tak właśnie podchodzi do przestrzeni biurowych. Do tego dochodzi zapotrzebowanie na usługi dodatkowe, które będą na wyciągnięcie ręki przy biurze – możliwość zrobienia podstawowych zakupów, wyjścia na kawę, spotkania ze znajomymi. Dlatego moim zdaniem już teraz można swobodnie zastąpić słowo biurowiec innym, jak przykładowo „hub”. Hub, czyli swoisty mix przestrzeni, w której możemy pracować, spotykać się po pracy, poznawać ludzi, nawiązywać relacje zawodowo i prywatnie. Przestrzeń służąca socjalizacji – to klucz do rozwoju branży.
Socjalizacji? W jakim sensie?
Tuż po pandemii niektórzy wręcz zachłystnęli się możliwością pracy zdalnej, twierdząc, że to dobrostan dla pracownika. We wszystkim, tak samo w pracy z domu, ważna jest równowaga. Zbyt długie przesiadywanie na zdalnym spowodowało u wielu osób trudności z potworem do pracy. Od samego początku pandemii byłam zdania, że jak tylko zniosą obostrzenia sanitarne, trzeba wracać do pracy stacjonarnej, bo potrzebny jest balans, żeby od siedzenia w domu nie siadła gospodarka. I żeby było jasne – nie jestem przeciwniczką pracy z domu. Chodzi o to, żeby więcej czasu spędzać z ludźmi w przestrzeni realnej, bo nadmierne dystansowanie społeczne nie wpływa pozytywnie na relacje, siada zdrowie, spada produktywność. Nasza pomysłowość wzrasta, kiedy jesteśmy w kontakcie, w tzw. realu z innymi ludźmi. I to jest właśnie ta socjalizacja, o której mówię. Socjalizacja, którą mogą i powinny w nowym wymiarze zapewnić miejsca pracy, w tym nieruchomości komercyjne. Stąd konieczność odpowiedniego dostosowania biurowców, obiektów handlowych do wpierania socjalizacji. Funkcja nieruchomości musi ewoluować wraz potrzebami społeczeństwa. Z jednej strony jest to oczywiste, z drugiej nie jest łatwe, bo oznacza remonty i modernizacje, które stanowią duży koszt w portfelu inwestora, nie zawsze mającego już skąd brać. Dlatego branża jest obecnie w dość wymagającej sytuacji. Wiele nieruchomości, zwłaszcza starszych, wymaga dostosowania do aktualnego stylu życia i pracy, ale także do wymogów stawianych przez regulacje prawne, w tym standardy Zielonego Ładu i inne związane z rosnącą potrzebą dbałości o środowisko naturalne. Nieruchomości muszą być i user friendly, i eco friendly, a na to wszystko potrzeba gigantycznych pieniędzy. A nawet jeśli już te pieniądze są, to jest jeszcze potrzebny czas na wykonanie remontów i innych prac. Żyjąc w czasach, które nazywam czasami instant gratification, czyli kiedy mamy od ręki to, co zamawiamy, oczekiwanie na cokolwiek bywa nie do zniesienia. A nieruchomości mają czas wpisany w DNA. Tu prace, zwłaszcza te wymagające dużych nakładów finansowych, nie dzieją się z dnia na dzień, więc jest to pięta achillesowa nieruchomościowego aktywa.
Z tego, co mówisz, wynika, że nieruchomości to teraz wyjątkowo wymagająca lokata kapitału. Czy mam rację?
Tak i zawsze taka była. Oczywiście można flipować, czyli szybko remontować, budować i sprzedawać, na przykład mieszkania, ale jeśli zależy nam na jakości, to czas ma znaczenie kluczowe. Jestem i zawsze byłam za produktem jakościowym, wartościowym. Dlatego doradzając moim klientom w obszarze zarządzania aktywami i ich promocji, zawsze kładę nacisk na jakość produktu. Zresztą prywatnie uwielbiam unikatowe, niepowtarzalne perełki nieruchomościowe.
No dobrze, ale nie każdy klient ma taki produkt, który jest świetny jakościowo. Nie każda nieruchomość jest wysokiej jakości. Jak te „gorsze” nieruchomości mają konkurować z resztą zasobu?
Każda nieruchomość ma swoje wyróżniki. Każda, dosłownie. Ważna jest umiejętność znalezienia ich i przekucia w sukces.
Przekucia w sukces, czyli?
Jeśli mamy przykładowo do czynienia ze starym centrum handlowym i przystępujemy do jego modernizacji, to powinniśmy maksymalnie zagłębić się w jego historię. W każdą śrubkę, w każdy detal. To pozwoli dostrzec jego wyjątkowość. Mogą to być związane z nim historie, mogą być materiały użyte do budowy. Dogłębna analiza nieruchomości pozwoli nam zbudować skuteczną strategię inwestycyjną. Obecnie wyjątkowo ważnym elementem strategii inwestycyjnej jest strategia marketingowa. Dlatego analizując projekt pod kątem wsparcia promocyjnego, trzeba być wyjątkowo wnikliwym.
I co dalej? Jeśli odkryjemy te smaczki, to co z nimi zrobić?
Wszystkiego tu nie powiem (uśmiech). Za to płacą moi klienci, którym przygotowuję strategie działania. Marketing jest realnym wsparciem sprzedaży. W obecnych czasach ma on w przypadku nieruchomości znaczenie ogromne. Zwłaszcza ten zdalny. Ale promocja w realu jest równie ważna. Nie bez powodu wspomniałam wcześniej o socjalizacji w kontekście nieruchomości.
Czyli jest nadzieja dla nieruchomości? (uśmiech)
Oczywiście. Pod warunkiem, że tego nie zepsujemy, my – ludzie. Skrojone na miarę strategie inwestycyjne, których elementem są odpowiednie działania promocyjne, to dzisiaj klucz do skutecznej sprzedaży i wynajmu nieruchomości, czyli krótko mówiąc – zarabiania na nich teraz i w przyszłości.
Skoro mowa o wyróżnikach, to muszę zahaczyć o wątek prywatny.
Publicznie uchylam jedynie drobną część i tego się trzymam. Pytaj proszę, zobaczymy (uśmiech).
Ostatnio w social mediach często możemy oglądać Twoje zdjęcia z psem o imieniu Hermes. Czy to twój element promocyjny? (uśmiech)
(śmiech) Zaskoczyłaś mnie tym pytaniem, miło mi. To na pewno mój wyróżnik i świetnie obrazuje to, o czym wcześniej mówiłam. Jest jeszcze coś, co zasługuje tutaj na uwagę w kontekście promocji nieruchomości. Chodzi o to, że ten wyróżnik powinien być naturalny i pasujący do całości. Wtedy opowieść jest prawdziwa, a powinna być prawdziwa – takie jest moje zdanie. Mój pies to owczarek belgijski, świadomy wybór ze względu na charakter, osobność tej rasy i nie ukrywajmy – także wygląd. Wpasowuje się w mój styl życia i tworzymy zgrany zespół. Mocno nad tym zgraniem pracujemy każdego dnia. Dużo czasu spędzamy w lasach i równie dużo w nieruchomościach, bo zależy mi na… (uśmiech) mądrym socjalizowaniu psa. Widzisz, to wszystko tworzy spójną całość. Ja nikogo nie udaję, zawsze jestem sobą i podkreślam moje cechy dystynktywne w przemyślany sposób. To samo robię dla moich klientów, czyli firm działających nie tylko w branży nieruchomości.
Czyli wychodzisz poza branżę?
Zdecydowanie tak. Uważam, że obecnie dla branży jest to ważny, kolejny krok do rozwoju.
Otworzyłaś nowe wątki rozmowy, a już musimy kończyć.
To dobrze. Warto zostawić niedosyt (uśmiech).
Dziękuję za rozmowę.
