Dołącz do czytelników
Brak wyników

TEMAT NUMERU

4 listopada 2020

NR 5 (Październik 2020)

Ile kosztuje SMART w biurach?

97

Nowoczesne budynki muszą być – i coraz częściej są – inteligentne. Oznacza to już na etapie projektowania biurowca odpowiednie uzbrojenie do automatycznego, elastycznego i możliwie zdalnego zarządzania całą infrastrukturą – od HVAC, przez PPOŻ, SSWiN, DSO, oświetlenie, po kontrolę dostępu i CCTV.

BMS spina automatyczne sterowanie instalacjami, ułatwia pracę obsłudze budynku, monitorowanie i kontrolę urządzeń oraz usprawnia komunikowanie awarii. Jego zaimplementowanie jest decyzją inwestora i ma na celu ograniczenie kosztów utrzymania obiektu, w tym czasochłonności i pracochłonności. Jest też oczywiście atrybutem marketingowym, świadczy o jakości dostarczonych powierzchni.

Nie zawsze BMS jest jednoznaczny z systemem kompleksowej automatyki budynkowej – raczej jest przez nią uzupełniany. W zależności od nakładów może sterować oświetleniem, roletami i żaluzjami, ruchem drzwi, szlabanów i bram oraz reagować na zmiany pogodowe. O zaletach sprawnego uruchamiania klap oddymiających najemca raczej nie myśli (i oby nie musiał). Interesuje go natomiast, jak szeroko uzbrojono powierzchnie i system w funkcjonalności związane z komfortem i bezpieczeństwem najemcy oraz optymalizacją zużycia energii i mediów. Czy więc najwyższy poziom systemu BMS gwarantuje satysfakcję najemcy czy jest już prawdziwą inteligencją?

Od lat 80. XX w. za profesorem Howardem Gardnerem powtarzamy, że oprócz inteligencji matematycznej istnieją inteligencje: lingwistyczna, interpersonalna, zwana też społeczną, intrapersonalna, bliska intuicji czy autorefleksji. Jaka jest inteligencja budynkowa? I czy może być też inteligencją emocjonalną? Brzmi nieco nierealistycznie. Ale skoro mówimy o budynkach chorych, pasywnych czy inteligentnych, to przecież przypisujemy im cechy ludzkie, oczekujemy interakcji. I dobrze, bo wiele osób spędza w nich najważniejszą część życia. Oprócz humanistycznego podejścia do biurowca potrzebne jest oczywiście spojrzenie biznesowe – dla inwestora to inwestycja, musi się zwrócić w założonym czasie.

Jak jest z każdym innym produktem, budynek musi mieć dwie strony transakcji: właściciela czy wynajmującego oraz użytkownika-najemcę. Strona inwestująca, posiadająca budynek i pierwotnie ponosząca koszty związane z jego wzniesieniem i utrzymaniem, liczy koszty od samego początku, zanim powstaną projekty, pozwolenia i wbity zostanie pierwszy szpadel w ziemię. Koszty te liczone są w ujęciu wieloletnim i wraz z zaplanowanymi oraz zakontraktowanymi przychodami z najmu pozwalają wyliczyć zwrot z inwestycji i uruchamiać linie kredytowe, a także prace budowlane.

Odpowiedzialny właściciel wchodzi w buty najemcy, stara się zrozumieć jego potrzeby i na nie odpowiedzieć swoją ofertą. Wszak celem nie jest „złapanie naiwnego”, tylko wieloletnia partnerska współpraca. Ostatnie pół roku wyraźnie pokazało, że odpowiedzialny biznes wychodzi naprzeciw potrzebom klienta, rezygnując z zysków, by utrzymać stałość kontraktów. To oznacza, że systemy budynkowe nie mogą być jedynie „najnowocześniejsze spośród aktualnie dostępnej na rynku oferty rozwiązań najwyższej klasy”. Potrzebna jest towarzysząca im strategia kosztowa, uwzględniająca nie tylko niezmienność kosztu utrzymania tych systemów i ich udziału w S.C., ale także wykazująca zobowiązanie do współodpowiedzialności za koszty najemcy wynikające z korzystania z tej powierzchni. Umowa najmu jest – i powinna to bardzo jasno komunikować – obustronnym zobowiązaniem do współpracy, zarówno w zakresie komfortu, jak i kosztu najmu. Czy bez inteligencji społecznej budynek da radę?

Inteligencję budynkową oczywiście oprzemy na systemach urządzeń i oprogramowaniach. Czujniki są już obecnie tanie jak barszcz, drogie natomiast są algorytmy, więc inwestycja w nie musi zostać rzetelnie przygotowana. Co będziemy mierzyć? Kiedy, jak i czego się z tych pomiarów dowiemy? Od odpowiedzi zależą nasze zyski. I to łączy obie strony: i wynajmujący, i najemca inwestują w budynek, by zapewnić sobie zyski. Dopiero, gdy drążymy szczegóły, widać różnice; wiele inwestycji, wydatków i kosztów staje się kością niezgody – wynajmujący chce zaoszczędzić, a najemca chce korzystać z dobrodziejstw.

Budynek oferuje zaawansowany system kontroli dostępu i zazwyczaj zakańcza go na granicach powierzchni wspólnych: za drzwiami najemcy to właśnie on sobie instaluje własne rozwiązania. Czy to jest właściwe? Z pewnością jest proste. Jest też tanie w inwestycji. Ale czy na przykład w sytuacji ewakuacji budynek wie, ile osób jest aktualnie na powierzchni? Po pierwszych poważnych ćwiczeniach ewakuacyjnych, polegających nie na odkreśleniu obowiązków prawnych, tylko realnym testowaniu przyjętych rozwiązań związanych z bezpieczeństwem ludzi, obie strony zgodnie dochodzą do wniosku, że gdyby naprawdę się paliło na siódmym piętrze, to nie wiedzielibyśmy, czy udało im się ewakuować wszystkich. Zapada więc decyzja o integracji systemów kontroli dostępu, tak aby w sytuacji zagrożenia życia móc zdalnie i natychmiastowo porównać stany osobowe w chwili ogłoszenia ewakuacji ze spisem osób ewakuowanych. Inwestycja zostaje pokryta przez obie strony. Przy kolejnych ćwiczeniach okazuje się, że nie tylko ewakuowano 6 osób, których nie było jeszcze przy biurkach, ale też nie można wśród ocalałych odnaleźć kilkunastu innych, które następnie telefonicznie wydzwaniamy i zastajemy w domach lub drodze do domu. Jak to się stało? Systemy KD są, co prawda, zintegrowane, ale ich wewnętrzne zegary pracują inaczej i w innym momencie przechodzą zmianę czasu z letniego na zimowy. Tak więc raport ze zintegrowanego systemu wydrukowany z chwilą ogłoszenia ewakuacji prezentuje obecność na terenie biura osób, które już wyszły, a spis ewakuowanych uwzględnia te, których zgodnie z raportem nie ma jeszcze w pracy. Inteligencja polega więc na prawdziwym, precyzyjnym, rzetelnym, wciąż monitorowanym i aktualizowanym parametryzowaniu instalacji. To bardzo prosty przykład inwestycji w oprogramowanie, która w rozumieniu najemcy nie grzeszy inteligencją. A czy spina się biznesowo? Musielibyśmy włączyć do obliczeń koszty zdrowia i życia.

Zmiany w sposobach i prawie pracy związane z pandemią są już tak oczywiste, że coraz częściej słyszę: „A to ty codziennie jeździsz do biura?!”. Powszechność home office oznacza pilną rewizję zapotrzebowania na powierzchnie biurowe i możliwie pełne obniżenie kosztów związanych z utrzymywaniem niewykorzystywanej powierzchni. Pustych biurek nie tylko nie trzeba ogrzewać, schładzać, oświetlać ani wentylować. Można z nich całkiem zrezygnować lub znaleźć metodę zagwarantowania przychodu związanego z dalszym jej podnajęciem lub wykorzystaniem. O tym, że model wynajmu bardzo krótkoterminowego, wręcz office-sharingu, staje się coraz częstszą odpowiedzią na potrzeby firm, których pracownicy pracują „w terenie”, raz w jednym mieście, a raz w drugim. Są też oczywiście nie w pełni jeszcze wykorzystywanym lub odkrytym źródłem przychodu. Ta niepełność wykorzystywania wiąże się z oczywistymi trudnościami w administrowaniu takimi usługami. Tu w sukurs przychodzą systemy informatyczne, czujniki obecności i algorytmy nie tylko analityczne, ale i prognostyczne. Wyposażone w czujki biuro pozwala gromadzić ogromną ilość zanonimizowanych informacji i danych o tzw. zajętości. Coraz częściej stosowane desk sharing i hot desking sprawiają, że nie ma stałego powiązania biurka z pracującą przy nim osobą. Do wielu analiz dane użytkownika miejsca pracy w ogóle nie są potrzebne. Chłodu na danej ćwiartce piętra potrzeba tyle samo dla pracujących tam 36 pracowników, obojętnie: marketingu czy finansów. Natomiast prognozowanie przyszłej zajętości, tak aby właśnie można było zmonetyzować posiadane zasoby biurowe, będzie już wymagało większej personalizacji. To, czy pani X planuje urlop 2-tygodniowy, 4 dni pracy zdalnej czy może zwolnienie związane z ciążą, będzie wpływało w istotny sposób na to, w jakim okresie należy zaplanować dla niej dostępność biurka. Potrzebne też będą szczere rozmowy o potrzebach i możliwościach pracownika, tak aby praca zarówno przy biurowym biurku, jak i z domu była i efektywna, i satysfakcjonująca; a także określenie, kto będzie w biurze, kiedy i z czego będzie korzystał. Tak więc mówimy o szerokiej integracji różnych systemów dostarczających nam zarówno informacji historycznych, jak i pozwalających na predykcję potrzeb.

A właściwie to poprzednie zdanie nie do końca jest prawdziwe. Nie potrzeba integrowania systemów. Potrzebne jest za to zintegrowanie danych pochodzących z tych systemów. Różnica jest ogromna, bo wpływa na koszt tych rozwiązań. Integracje systemów to procesy długie i bardzo często kosztowne. Wymagają też udziału własnych zasobów IT, a wiadomo, że informatycy nie mają czasu i planują projekty na terminy odleglejsze niż u państwowego ortodonty. Natomiast zintegrowanie danych to projekt dużo lżejszy i możliwy do wykonania z wykorzystaniem...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy