Stan rynku parków handlowych w Polsce
Z jednej strony rynek parków handlowych wydaje się być dosyć nasycony, z drugiej strony deweloperzy systematycznie przesuwają granicę tego nasycenia, kierując się często w stronę mniejszych miast. Nie jest to szczególnie nowy trend, ale uogólniając, można stwierdzić, że jeszcze kilka lat temu chętnie inwestowano w parki handlowe w miastach liczących min. 50 tys. mieszkańców, a teraz normą są inwestycje w miejscowościach liczących 20 czy kilkanaście tysięcy mieszkańców, czasem nawet jeszcze mniejszych. Nie jest to działanie wymuszone jedynie przez samych deweloperów, ale również przez rozwijające się duże sieci handlowe obecne na polskim rynku, które w poszukiwaniu klientów testują siłę swoich marek i potencjał handlowy w coraz mniejszych miejscowościach.
Kiedy mówimy o codziennych zakupach spełniających podstawowe potrzeby, parki handlowe, jeśli chodzi o ich liczbę i popularność, w dużej mierze wyparły galerie handlowe. Ekspansji w tym formacie dokonują w przeważającej większości marki dyskontowe, a ich klientami są osoby ceniące przede wszystkim oszczędność czasu, wygodę komunikacyjną i przystępne ceny.
Wielkość powstających obiektów jest różna – w małych miastach może to być kilka, maksymalnie kilkanaście tysięcy m2 powierzchni najmu. Inwestorzy z dużym kapitałem stawiają na nieco większe obiekty, liczące powyżej 20 tys. m2 powierzchni najmu i zlokalizowane w średniej wielkości miastach, zwykle powyżej 100 tys. mieszkańców.
Jednak bez względu na wielkość, obiekty te mają podobny cel: służą do dokonywania codziennych zakupów spożywczych, mieszczą drogerie, drobne usługi i tanią odzież. W większych parkach obecne zaczynają jednak być „galeryjne” marki modowe, takie jak C&A, New Yorker czy House i Cropp.
Czynniki wpływające na rozwój parków handlowych w Polsce
Najważniejszy czynnik, który ma wpływ na rozwój parków handlowych w Polsce, to zmieniające się w czasie warunki ekonomiczne bezpośrednio wpływające na koszty realizacji i potencjał realizowanych przychodów. Mam tu na myśli koszt kredytów bankowych, na który wpływają stopy procentowe czy wahania kursu euro, czyli najczęściej występującej waluty przychodów w retail parkach. Rachunek jest prosty: jeśli kurs euro spada, zakładany przychód jest niższy, z kolei gdy stopy procentowe idą w górę, oprocentowanie w bankach rośnie i finansowanie staje się droższe. Taką sytuację mieliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, co sprawiło, że wszelkie inwestycje komercyjne, w tym parki handlowe, znacznie podrożały, a trzeba pamiętać, że grunty pod niektóre z tych projektów były kupowane nawet 2–4 lat wcześniej, przy innych założeniach ekonomicznych niż obecne. Tak więc czynniki makroekonomiczne są najistotniejsze.
Jeszcze do niedawna duży wpływ na inwestycje miały rosnące koszty budowy wynikające ze znaczących podwyżek cen materiałów budowlanych. Na szczęście obecnie sytuacja w miarę się ustabilizowała, jednak przyszłość tego segmentu może być jeszcze różna i zależna jest od nieprzewidywalnych kwestii, jak geopolityka i np. potencjalne zakończenie wojny za naszą wschodnią granicą.
Warto wspomnieć też o uwarunkowaniach geograficznych. Wiele osób zawodowo zajmuje się wyszukiwaniem obszarów z potencjałem na nowe inwestycje. Biorą pod uwagę liczbę mieszkańców (potencjalnych klientów), liczebność (lub brak) sklepów czy istniejącą (lub powstającą) infrastrukturę. Ta ostatnia ma duże znaczenie – przykładem mogą być np. nowe obwodnice. Takimi lokalizacjami interesują się stacje benzynowe i sieci fast food, a równolegle z nimi deweloperzy parków handlowych. Ceny działek bywają tam atrakcyjne, natomiast możliwości zabudowy tych terenów to już często skomplikowany temat z planistycznego i prawnego punktu widzenia.
Zainteresowaniem deweloperów cieszą się też nieustannie okolice dużych miast, takich jak: Warszawa, Łódź, Poznań czy Wrocław. Każde takie satelitarne skupiska ludności, „sypialnie” dużych miast z kilkunastoma lub kilkudziesięcioma tysiącami mieszkańców mają potencjał na co najmniej jeden park handlowy.
Zmiany w preferencjach konsumentów
Z perspektywy konsumentów kluczowe znaczenie ma wygoda, co dobrze oddaje angielskie słowo convenience, stąd powszechne użycie tego pojęcia w branży. Klienci chętnie odwiedzają duże parki handlowe położone w pobliżu miejsca zamieszkania, oferujące szeroką gamę marek i usług. Oczekują, że w jednym miejscu zrobią zakupy spożywcze, odwiedzą drogerię, zjedzą posiłek, a nawet skorzystają z takich usług jak pralnia czy siłownia.
Tego typu obiekty często przyciągają również lokalnych przedsiębiorców. Przykładem może być nasz park handlowy N-Park w Olkuszu, gdzie działają delikatesy spożywcze „Szubryt” – lokalna marka z Małopolski oferująca wysokiej jakości wypieki i mięsa. Takie koncepty są coraz bardziej doceniane przez klientów poszukujących jakości, autentyczności i lokalnego kolorytu. Jest to też dobra okazja dla deweloperów do wyróżniania swoich parków handlowych na tle wielu innych obiektów, które są do siebie często bliźniaczo podobne zarówno w formie, jak i składzie najemców. Trzeba zaznaczyć, że należy jednak uważać i wykazać się zrozumieniem krajobrazu handlowego, który jednak zdominowany jest przez ogólnopolskie sieci handlowe, bez których park handlowy nie znajdzie zainteresowania wśród klientów.
Największe wyzwania dla inwestorów i deweloperów
Oprócz wspomnianych zmiennych kosztów budowy, zmiennego kosztu finansowania oraz wpływu wahań kursu euro, wyzwanie stanowi ograniczona dostępność atrakcyjnych terenów, z korzystnymi warunkami gruntowymi i dobrą komunikacją, której brak ma często wpływ na termin realizacji inwestycji. Należy także wziąć pod uwagę fakt, że obecnie wielu deweloperów realizuje projekty parków handlowych, co przekłada się na dużą konkurencję na rynku, a to stanowi kolejne wyzwanie i często podbija ceny gruntów.
Zrównoważony rozwój w projektowaniu i zarządzaniu parkami handlowymi
Wdrażanie proekologicznych rozwiązań jest silnie uzależnione od skali inwestycji. W przypadku większych obiektów obserwuje się znacznie większy nacisk na zrównoważone budownictwo oraz aspekty społeczne. Coraz więcej najemców docenia wprowadzanie takich udogodnień, jak: place zabaw, stojaki i stacje naprawcze dla rowerów czy infrastruktura sprzyjająca lokalnym społecznościom. Również w naszych parkach N-Park realizujemy te pomysły i sprawdza się to bardzo dobrze.
Do popularnych proekologicznych rozwiązań należą również: montaż paneli fotowoltaicznych, zastosowanie pomp ciepła czy malowanie elewacji farbami odbijającymi światło, co pozwala ograniczyć nagrzewanie się budynków. W parku handlowym N-Park w Olkuszu wdrożyliśmy systemy odzyskiwania wody deszczowej, która później jest wykorzystywana do nawadniania terenów zielonych. Takie działania pomagają obniżyć zużycie energii, szczególnie w obszarze HVAC, czyli wentylacji i klimatyzacji, który generuje najwyższe koszty operacyjne.
Współpraca z najemcami i czynniki wpływające na jej sukces
W N-Parkach na pierwszym miejscu staramy się stawiać transparentność komunikacji. Bieżący i bezpośredni kontakt z najemcami jest dla nas niezwykle istotny, zwłaszcza ze względu na pewną hermetyczność naszej branży i często powtarzający się skład najemców w kolejnych parkach. Osoby prowadzące z nami negocjacje to zazwyczaj powtarzające się nazwiska i twarze, niezależnie od obszaru kraju, w którym akurat planujemy obiekt, dlatego relacje oparte na wzajemnym zaufaniu i bieżącym kontakcie zdecydowanie ułatwiają prowadzenie procesu komercjalizacji. Kluczowa jest również elastyczność w zakresie warunków najmu. Staramy się dostosowywać je do realiów rynkowych oraz indywidualnych potrzeb najemców.
Warto także podkreślić znaczenie współpracy marketingowej. Zarówno my, jak i nasi najemcy dysponujemy własnymi zespołami marketingowymi, które aktywnie działają na rzecz promocji. Największy efekt przynosi jednak wspólna strategia – połączenie promocji obiektu z promocją poszczególnych sklepów przekłada się na wzrost rozpoznawalności i frekwencji, co jest korzystne dla obu stron.
Przyszłość parków handlowych w Polsce
Wydaje się, że parki handlowe długo jeszcze będą miały stabilną pozycję na rynku. W małych miastach mają przed sobą pewną przyszłość dzięki efektowi „zamknięcia rynku”, czyli skupieniu większości powierzchni handlu w jednym miejscu. W miastach średnich i dużych może dojść do konsolidacji części obiektów lub przetrwania większych i silniejszych ofertowo projektów, a klienci z czasem mogą oczekiwać dodatkowych funkcji, takich jak rozbudowane strefy gastronomiczne czy rozrywkowe.
Możliwe, że kierunek wyznaczą przykłady z zagranicy, gdzie parki handlowe są rozbudowywane do rozmiarów 50 tys. m2 i oferują dodatkowo strefy restauracyjne czy przestrzenie rekreacyjne. Dzięki temu zakupy można połączyć z rozrywką czy wieczornym wyjściem. Do tej pory te funkcje spełniały w Polsce galerie handlowe, natomiast koszt ich budowy, utrzymania i zarządzania nimi jest nieporównywalnie wyższy niż w przypadku retail parków.
Z pewnością jest jeszcze wiele do zrobienia na tym rynku. Parki handlowe będą ewoluować. Kluczowe okaże się umiejętne reagowanie na zmieniające się potrzeby konsumentów oraz wdrażanie rozwiązań, które zwiększą atrakcyjność i funkcjonalność tych obiektów. Ci deweloperzy, którzy będą to robić skutecznie, mają przed sobą dobrą przyszłość.
