Schody wewnątrz mieszkania dwupoziomowego czy wewnątrz domu jednorodzinnego („bliźniaka”, „czworaka”, „szeregówki” itd.) do września 2020 r. były wliczane do powierzchni użytkowej. Po nowelizacji z dnia 11 września 2020 r. schodów wewnątrz lokalu czy domu nie możemy wliczać do powierzchni użytkowej w całości, a jest to notoryczny błąd w projektach. Dlaczego tak się zadziało? Szeroko rozumiane prawo budowlane i powierzchnie z nimi związane są dostosowywane do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dodam, że ustawa ta jest prawem autonomicznym, a wielu doradców na rynku pokazuje ją jako podstawę do liczenia powierzchni użytkowej lokali na cele sprzedażowe czy urzędowe do celów uzyskiwania zaświadczeń o samodzielności lokali i wyliczania ułamków w częściach wspólnych. Błąd – definicja w tej ustawie służy wyłącznie wyliczeniu powierzchni do celów podatkowych i powierzchnia ta będzie inna niż ta liczona według zasad norm PN-ISO 9836 (rozpatrywanych samodzielnie) czy według norm PN-ISO 9836 i wspomnianego wyżej rozporządzenia (rozpatrywanych łącznie). W przypadku powierzchni użytkowej do celów podatkowych właściciel nieruchomości nie płaci podatku od nieruchomości za powierzchnię klatki schodowej, bo nie jest ona wliczana do powierzchni użytkowej. Należy też zwrócić uwagę, że klatka schodowa to jest szersze pojęcie niż schody wewnętrzne i podesty. Wróćmy do tematu deweloperskiego. Jak liczyć powierzchnię schodów w lokalu mieszkalnym czy domu jednorodzinnym? Jak dzisiaj deweloper musi liczyć powierzchni klatki schodowej?
Powierzchnia schodów na parterze
Załóżmy, że budujemy klasyczny „bliźniak” czy „szeregówkę” – mamy parter i piętro. Zgodnie z §20 rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego powierzchnię pod schodami na parterze wliczamy do powierzchni użytkowej uwzględniając redukcje wysokości 1,4 m i 2,2 m. To co jest poniżej wysokości 1,4 m nie wlicza się w ogóle do powierzchni użytkowej. To co jest w przedziale 1,4–2,2 m zaliczamy do powierzchni użytkowej w 50%, a powierzchnię pod schodami w przedziale wysokości powyżej 2,2 m wliczamy w 100% do powierzchni użytkowej. Wliczanie powierzchni pod schodami w 100% do powierzchni użytkowej (bez wprowadzenia redukcji ze względu na ograniczoną wysokość), to notoryczny błąd w projektach, które audytuję.
W §20 rozporządzenia jest jasno napisane:
- powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy,
(…) - przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie,
- przy określaniu zestawienia powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych przez lokal mieszkalny należy rozumieć wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku pomieszczenie lub zespół pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Zaznaczę, że te zasady liczenia redukcji sięgają 1 stycznia 1970 r. i widnieją w różnych aktach prawnych. Niestety, widuję również projekty, gdzie redukcja przyjmowana jest w przedziałach 1,4 m i 1,8 m wysokości, albo tyko na wysokości 1,9 m. O ile wysokość 1,9 m czasami wymagana była przez banki do celów kredytowania, to wysokość 1,8 m nie widnieje nigdzie i nie wiem skąd pojawia się taka twórczość architektów.
Powierzchnia schodów na piętrze
Załóżmy, że mamy otwór w stropie na pierwszej, drugiej czy kolejnej kondygnacji – takiej powierzchni w ogóle nie wliczamy do powierzchni użytkowej. Wliczanie powierzchni otworu na schody na wyższych kondygnacjach lokalu mieszkalnym czy domu jednorodzinnym do powierzchni użytkowej to kolejny notoryczny błąd w projektach. Ponad 90% projektów, które widuję ma w tym zakresie źle policzoną powierzchnię użytkową. Dlaczego architekci tak robią, skoro jest to niezgodne z prawem? Nie chcę sugerować, że architekt zawyża tę powierzchnię, bo rozlicza się od metrów kwadratowych wygenerowanej powierzchni „użytkowej”, ale poza etyką architekci muszą mieć na względzie przede wszystkim przepisy i legalne działania przy projektowaniu. Z tych powierzchni rozlicza się przecież większość deweloperów z nabywcami lokali. Zakładam, że jest to niewiedza czy pomyłka architektów, ale te przepisy obowiązują od 2020 roku i trudno mi przyjąć, że niektórzy architekci nie zorientowali się w zmianach przepisów. Błędy w liczeniu powierzchni użytkowej schodów w lokalach czy domach dwupoziomowych to ok. 3–7 m2 powierzchni (w zależności od ilości kondygnacji i wielkości oraz układu schodów). O te różnice w powierzchniach nabywcy mają roszczenia wobec deweloperów, co obserwuję na wokandach sądowych jako biegły w tym zakresie.
Schody a klatka schodowa
W tym zakresie w przepisach również mamy rozbieżne podejście. Przykładowo w ustawie o podatkach i opatach lokalnych mamy zapisane, że nie płacimy podatku za powierzchnię użytkową klatki schodowej. Klatka schodowa w polskim prawie budowlanym nie jest nigdzie zdefiniowana – ani w prawie budowlanym, ani w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (…), ani w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, ani w ewidencji gruntów i budynków. Jedynym miejscem, gdzie klatka schodowa była zdefiniowana są normy PN:ISO 9836. Tam była lakonicznie wyjaśniona definicja, której nie dało się jednoznacznie zastosować w wielu przypadkach. Problem stanowiło sformułowanie przestrzeni ograniczonej ścianami służącymi do zainstalowania klatki schodowej. Twórczość prawna w tym zakresie nie miała końca. W jednym z przypadków prawnik próbował argumentować, że skoro schody nie mają na piętrze ściany i najbliższa ściana jest na końcu pomieszczenia, to całe pomieszczenie o powierzchni ponad 200 m2 jest klatką schodową. Przekładając to na rynek mieszkaniowy, jeżeli w salonie mamy schody, które przylegają do jednej ściany salonu to można zapytać, gdzie jest druga ściana klatki schodowej? Na końcu salonu? Jest to, zatem definicja bardzo ułomna. Niestety, w przepisach nie mamy również definicji „schodów”, ale proszę zauważyć, że ustawodawca (na szczęście dla deweloperów) użył słowa „schodów” a nie „klatki schodowej”. To pozwala odjąć od powierzchni użytkowej tylko bieg schodów liczonych od pierwszego do ostatniego stopnia. Pozostałą powierzchnię możemy wliczyć do powierzchni użytkowej – chyba, że jest podestem – o czym w dalszej części artykułu.
Klatka schodowa do lokalu na piętrze
Teraz jest moda na domy jednorodzinne dwulokalowe, gdzie na parterze mamy jedno mieszkanie, a na piętrze drugie mieszkanie. Klatka schodowa do mieszkania górnego często jest z dworu i przebiega przy lokalu na parterze. Inaczej mówiąc, wchodząc z dworu osobnymi drzwiami mamy hol, np. 1 m2 powierzchni na poziomie parteru i potem mamy bieg schodów, które prowadzą na wyższą kondygnację do lokalu. Ten hol i schody stanowią mieszkanie – to nie jest żadna część wspólna budynku. Czy powierzchnię takiej klatki liczy się do powierzchni użytkowej? Powierzchni biegu takich schodów liczonej od pierwszego stopnia na parterze do ostatniego stopnia na górnym piętrze nie można wliczać do powierzchni użytkowej lokalu. Oczywiście za wyjątkiem, kiedy ta klatka schodowa jest większa i ma jakiś schowek pod schodami – wtedy powierzchnię na parterze liczymy zgodnie z redukcjami wysokości opisanymi powyżej. Jeśli z kolei pod schodami nie ma żadnej dostępnej powierzchni (zamurowana powierzchnia pod schodami), to takiej powierzchni nie wliczamy do powierzchni użytkowej. A co z tym mini holem na parterze? Tę powierzchnię należy wliczyć do powierzchni użytkowej lokalu. Jeśli jesteśmy już na pierwszym piętrze tego lokalu i mamy ostatni stopień schodów to jest to granica, od której liczymy powierzchnię użytkową lokalu/domu. Są budynki, gdzie mamy piwnicę, parter, pierwsze piętro i poddasze i tych schodów jest dużo. W takich przypadkach czasami musimy uwzględnić jeszcze wydzielanie podestów, które należy zgodnie z rozporządzeniem pominąć w liczeniu powierzchni użytkowej. Jednak w dzisiejszej klasycznej deweloperce i domach o powierzchni rzędu 40–60 m2 takie sytuacje raczej się nie zdarzają. Zaznaczę, że w wyżej opisywanych przypadkach mowa jest wyłącznie o schodach wewnątrz lokali czy domów, które służą danemu właścicielowi. Nie mówię tu o klatkach schodowych w częściach wspólnych budynków, z których można wchodzić do różnych lokali, tu zasady pomiaru są inne.
Błędy w projektach w zakresie liczenia powierzchni schodów
Jak wspomniałem, nagminne błędy to brak zastosowania redukcji ze względu na wysokość pod schodami na parterze, a także wliczanie powierzchni otworów na schody w stropach wyższych kondygnacji (to również błąd). W projektach widuję nagminnie podstawy prawne niedostosowane do celu wyliczenia powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego czy domu. W nowych projektach widuję stare normy PN-ISO 9836:1997 czy PN-ISO 9836:2015-12, a od kilku lat mamy przecież już normę PN-ISO 9836:2022-07. Widuję w nowych projektach nawet normę PN-70B, albo co gorsze ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, która służy do innych celów.
Wielu architektów na rzutach niepotrzebnie w salonach obrysowuje ścianami klatki schodowe i nie zapewnia dostępu pod schodami w salonie, czy w łazience. To eliminuje możliwość wliczenia zgodnie z redukcjami wysokości powierzchni, za którą deweloper może wziąć pieniądze od nabywcy lokalu. Inwestor powinien umieć skontrolować takie działania i dla swojego interesu finansowego dopilnować, żeby takich ścian nie było. Kolejny błąd, który widuję w projektach w zakresie schodów to pokazywanie na rzutach kondygnacji lokali czy domów osobnych metek dla schodów/klatek schodowych. Schody (powierzchnia pod nimi) są częścią pomieszczenia, w którym się znajdują. Jeżeli zrobimy inaczej to będziemy mieli problem na końcu inwestycji deweloperskiej przy uzyskiwaniu zaświadczeni o samodzielności lokali co wynika z ustawy o własności lokali. W związku z tym, nie wyszczególnia się na osobnych metkach powierzchni schodów, które stanowią części poszczególnych pomieszczeń. Jeżeli urzędnik się uprze (a ma rację) to będzie konieczne zrobienie pozwolenia zamiennego.
