I chociaż proces przywracania świetności zabytkowym obiektom mieszkalnym stanowi jedno z najbardziej wymagających wyzwań współczesnego rynku nieruchomości, firmy operujące w tym segmencie notują coraz większe zainteresowanie swoją ofertą. Klienci coraz szerzej doceniają walory zakupu wyjątkowych, oferowanych przez nich nieruchomości – w centralnych lokalizacjach, o unikatowej estetyce i bogatej historii. Rynek krakowski jest tego świetnym przykładem.
Inwestowanie w zabytki w Krakowie popłaca
W ciągu ostatnich lat średnie ceny mieszkań w Krakowie znacząco wzrosły. Według danych rynkowych publikowanych przez portal Bankier.pl i Rynekpierwotny.pl średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie od 2023 r. podniosła się aż o 15–25%, w zależności od lokalizacji. Na rynku wtórnym obserwujemy podobną tendencję i podobny poziom zwyżki cen (ok. 15%).
W dzielnicach atrakcyjnych turystycznie ceny mieszkań w dobrym standardzie przekraczają regularnie 17 000 zł/m² i mogą dochodzić nawet do 30 000 zł/m². Potwierdza to obserwowany w ostatnich latach w Krakowie wyraźny trend wzrostu zainteresowania lokalizacjami premium i zabytkowymi kamienicami. Coraz więcej firm, dostrzegając potencjał drzemiący w tych nieruchomościach, decyduje się na realizowanie tam swoich projektów deweloperskich. Niektóre z nich, jak np. Angel Poland Group czy Koneser Group, które operują w tym segmencie od lat, uczyniły z przywracania blasku historycznym budynkom w Krakowie swój znak rozpoznawczy.
Odrestaurowane apartamenty w zabytkowych kamienicach oferują niezwykłą atmosferę i styl, które trudno znaleźć w nowoczesnym budownictwie. Oryginalne elementy, takie jak drewniane parkiety, ozdobne sztukaterie, wysokie sufity, zabytkowe piece kaflowe czy stolarka, nadają mieszkaniom wyjątkowego charakteru. Tego rodzaju nieruchomości to często symbol statusu społecznego i finansowego. Z kolei szukając możliwości noclegowych alternatywnych dla hoteli, wielu turystów decyduje się na pobyt w stylowych apartamentach, poszukując autentycznych doświadczeń i niepowtarzalnego klimatu.
Mieszkania w odrestaurowanych kamienicach wykazują też szczególną odporność na fluktuacje rynkowe. Ich wartość w ciągu ostatnich lat znacznie przewyższa średnie tempo wzrostu całego rynku nieruchomości. Sprawia to, że apartamenty w zabytkowych budynkach stanowią nie tylko atrakcyjną formę inwestycji, ale również bezpieczną lokatę kapitału.
Kto kupuje apartamenty w zabytkach?
Klientela zainteresowana nabyciem mieszkań w odnowionych kamienicach charakteryzuje się specyficznym profilem. Zdecydowaną większość stanowią osoby o wysokich dochodach, przedsiębiorcy oraz inwestorzy zagraniczni, którzy traktują nieruchomości jako alternatywę dla tradycyjnych form lokowania kapitału. Ta grupa nabywców, stanowiąca około 70% wszystkich transakcji w segmencie, docenia nie tylko potencjał finansowy, ale również prestiż i wyjątkowy charakter mieszkań w historycznych budynkach.
Charakterystyczne dla tego segmentu jest również to, że kupujący często podejmują decyzje zakupowe, kierując się nie tylko rachunkiem ekonomicznym, ale także emocjonalnym przywiązaniem do miejsca i jego historii. Dla wielu z nich posiadanie apartamentu w zabytkowej kamienicy stanowi sposób na manifestację własnej tożsamości i wartości.
Trudna sztuka rewitalizacji
Rewitalizacja historycznych budynków to znacznie więcej niż standardowe przedsięwzięcie deweloperskie. Proces ten wymaga współpracy z wykwalifikowanymi rzemieślnikami specjalizującymi się w tradycyjnych technikach budowlanych, konsultacji z konserwatorami zabytków oraz znajomości skomplikowanych procedur administracyjnych.
Wyzwaniami, z jakimi muszą mierzyć się realizatorzy takich projektów, są wysokie koszty początkowe, długi okres realizacji oraz ograniczona liczba dostępnych obiektów w atrakcyjnych lokalizacjach. Dodatkowo istnieje ryzyko związane z nieprzewidzianymi kosztami, które mogą ujawnić się dopiero w trakcie prac remontowych.
Firmy, które zdobyły doświadczenie w tym segmencie, zyskują istotną przewagę konkurencyjną wynikającą z wiedzy o specyfice procesu rewitalizacji. Ich sukces potwierdza, że przy odpowiednim przygotowaniu, doświadczeniu i podejściu renowacja kamienic może być bardzo rentownym przedsięwzięciem.
– Jako Koneser Group w ciągu 17 lat naszej działalności przeprowadziliśmy rewitalizację ponad 30 krakowskich kamienic – tłumaczy Filip Wojdak, prezes firmy. – Interesują nas wyłącznie całe budynki, w których przeprowadzamy gruntowne i kompleksowe renowacje: od naprawy konstrukcji, przez wymianę wszystkich instalacji, zmianę poszycia dachu, wymianę okien aż po remont elewacji i części wspólnych – klatek schodowych czy podwórek. Przeprowadzanie skomplikowanych procedur administracyjnych ze względu na nasze doświadczenie nie stanowi dla nas problemu. Takie trudności są wręcz dla nas zaletą, bo niewiele firm potrafi sobie z nimi poradzić –dodaje.
Projekt Skałeczna tchnie życie w tę część Kazimierza
Najnowszą, a zarazem do tej pory największą rewitalizacją realizowaną przez Koneser Group jest remont zespołu czterech kamienic mieszkalno-usługowych przy ul. Skałecznej 1-3-5-7 na krakowskim Kazimierzu.
W wyniku prowadzonych prac zostaną wydzielone 124 lokale mieszkalne oraz 10 lokali usługowych o łącznej powierzchni użytkowej przekraczającej 5 tys. m2. Kamienice zyskają odświeżoną fasadę oraz zmodernizowane części wspólne. Efektem będzie wzbogacenie oferty nieruchomości zabytkowych w Krakowie o apartamenty o metrażach od 20 do ponad 60 m2.
Kluczowym elementem projektu jest odbudowanie oryginalnych elementów architektonicznych, w tym zabytkowych zdobień i płaskorzeźb na fasadzie budynku. Wewnątrz odrestaurowane zostaną historyczne posadzki, tynki oraz klatki schodowe. Dodatkowo budynki zyskają nowoczesne udogodnienia, takie jak: cichobieżne windy, przyłączenie do miejskiej sieci ciepłowniczej oraz zmodernizowane instalacje techniczne.
Lokalizacja projektu jest szczególnie atrakcyjna – kamienica przy Skałecznej, posiadająca 6 kondygnacji, góruje nad innymi budynkami w okolicy. Z najwyższych pięter rozciąga się panorama Kazimierza z widokiem na kościoły św. Katarzyny i Bożego Ciała, a w dalszej perspektywie na Wawel. Odległość 400 metrów od Bulwarów Wiślanych sprawia, że spacer do Wawelu zajmuje zaledwie kilka minut, a dotarcie na Rynek Główny – nie więcej niż kwadrans.
Budynek ma również ciekawą historię – powstał w latach 1912–1918 według projektu krakowskiego architekta Jana Zawiejskiego, który pełnił funkcję architekta miejskiego i był autorem projektów takich krakowskich zabytków, jak Teatr im. Słowackiego czy Kamienica Turnauów.
Potencjał inwestycyjny w segmencie wynajmu
Według szacunków udostępnionych niedawno przez zarząd portu lotniczego Kraków-Balice, lotnisko w 2025 r. ma obsłużyć ponad 12 milionów pasażerów. To rekordowa liczba. Rosnący ruch turystyczny przekłada się bezpośrednio na zapotrzebowanie na wysokiej jakości miejsca noclegowe, szczególnie te oferujące niekonwencjonalne doświadczenia. Turyści poszukujący autentycznych doświadczeń coraz częściej wybierają nocleg w stylowych apartamentach zamiast standardowych hoteli, co otwiera dodatkowe możliwości generowania przychodów z wynajmu krótkoterminowego.
Dane rynkowe wskazują, że około 40% mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych jest przeznaczanych na wynajem krótkoterminowy, zwłaszcza w centrach miast o wysokiej atrakcyjności turystycznej. Apartamenty w zabytkowych kamienicach, szczególnie w takim mieście jak stolica Małopolski, mogą generować wysokie stopy zwrotu przy wynajmie skierowanym do turystów i klientów biznesowych.
Alternatywą jest wynajem długoterminowy, który – choć oferuje niższe stopy zwrotu – zapewnia większą stabilność przychodów. Ta forma jest szczególnie atrakcyjna dla obcokrajowców oraz kadry menedżerskiej, która docenia unikalną atmosferę historycznych mieszkań i gotowa jest płacić więcej za wyjątkowe warunki mieszkaniowe.
Wyzwania i perspektywy rozwoju
Rewitalizacja zabytkowych kamienic to dziedzina wymagająca nie tylko kapitału, ale przede wszystkim pasji, wiedzy i cierpliwości. Firmy, które potrafią skutecznie łączyć szacunek dla historycznego dziedzictwa z nowoczesnym podejściem biznesowym, odnajdują w tym segmencie źródło stabilnych i atrakcyjnych zwrotów z inwestycji.
Liczba dostępnych zabytkowych kamienic w Krakowie jest ograniczona, a ich kompleksowa renowacja to skomplikowany proces, wymagający ogromnej wiedzy, doświadczenia i konieczności uzyskania zgód konserwatorskich i pozwoleń. Powoduje to, że rynek tych nieruchomości pozostaje w dalszym ciągu ekskluzywny, a popyt przewyższa podaż, szczególnie w przypadku lokalizacji w ścisłym centrum miasta.
Przyszłość segmentu rewitalizacji rysuje się w jasnych barwach. Rosnące ceny nieruchomości w centrach miast, zwiększający się napływ turystów i ich zainteresowanie autentycznymi doświadczeniami, a także coraz większa świadomość wartości historycznego dziedzictwa, tworzą solidne fundamenty dla dalszego rozwoju rynku. Przy odpowiednim podejściu i doświadczeniu możliwe jest realizowanie ambitnych przedsięwzięć, które nie tylko generują zyski, ale również przyczyniają się do zachowania kulturowego dziedzictwa miast.
