Zmiana roli
Pandemia COVID-19 upowszechniająca nowe modele pracy, inwazja Rosji na Ukrainę powodująca utrudnienia w łańcuchach dostaw, co przełożyło się na znaczący wzrost cen energii, a także liczne regulacje prawne nakładane przez Unię Europejską (UE), których celem jest osiągnięcie zeroemisyjności do 2050 roku – to kluczowe czynniki, które w ostatnich latach wywarły ogromny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych i wymusiły zmiany w strategiach biznesowych firm. Spowodowało to także zmianę roli zarządców nieruchomości – ich obowiązki wykraczają dziś daleko poza obszar nieruchomości.
Oczywiście do zadań zarządcy niezmiennie należą kompleksowa opieka nad nieruchomością, dbanie o jej stan techniczny, obsługa finansowa i utrzymywanie relacji z najemcami. To zarządcy przygotowują budżety dotyczące bieżącego utrzymania nieruchomości oraz inwestycyjne dla swoich klientów oraz odpowiadają za ich realizację. Od kilku lat ważnym aspektem ich działalności jest także troska o użytkowników budynku – ich dobrostan i samopoczucie, aranżowanie przedsięwzięć mających na celu integrację najemców, a także lokalnych społeczności, poprawa dostępności obiektów, które coraz częściej „żyją” także po godzinach pracy. Mnogość wyzwań, z którymi mierzą się dziś właściciele budynków i najemcy, jeszcze bardziej rozszerzyły ten zakres i wymusiły kompleksowość działań w różnych sferach – doradztwie (szczególnie w zakresie zakupu energii i ESG), bieżącej działalności i komunikacji. Ich realizację umożliwia wiele nowoczesnych technologii, które wspierają pracę zarządców, budują pozytywne doświadczenia użytkowników budynku i ułatwiają w nim ich funkcjonowanie.
Więcej aktywów, większe kompetencje
Co ważne, rozwój rynku nieruchomości i zmiany zachowań użytkowników spowodowały, że w Polsce pojawiły się nowe aktywa komercyjne, które potrzebują specjalistycznej wiedzy zarządców. Przykładem mogą być parki handlowe, których z roku na rok przybywa (na koniec I połowy 2023 roku aż 70% nowej podaży powierzchni handlowej powstało właśnie w ramach tego formatu), obiekty wielofunkcyjne (tzw. mixed-use’y, których w Polsce jest już 18, a kolejne 42 znajdują się w trakcie realizacji lub są na etapie planowania) oraz PRS-y, czyli mieszkania do najmu instytucjonalnego (ich podaż wynosi obecnie ok. 13 tys.). Do tego dochodzą domy studenckie, a także domy dla seniorów, których w Polsce jest jeszcze stosunkowo mało, ale na które – jak można przypuszczać – pojawi się popyt wraz ze starzeniem się społeczeństwa, co przełoży się na wzrost liczby zarządców specjalizujących się w tego typu aktywach.
Każdy typ nieruchomości ma swoją specyfikę, co wymaga indywidualnego podejścia do zarządzania poszczególnymi aktywami. Są jednak aspekty, które są wspólne – zarządca musi zwracać uwagę na optymalizację kosztów, utrzymując jednocześnie wysoką jakość usług, a także pozostawać na bieżąco z aktualnymi trendami oraz innowacjami technologicznymi. Zarządzanie budynkami biurowymi, centrami logistycznymi i galeriami oraz parkami handlowymi wymaga szybkiej reakcji na problemy techniczne, aby nie przeszkadzały one najemcom w prowadzeniu biznesu. Kluczowa jest tutaj pełna współpraca na linii zarządca–najemca. W PRS-ach natomiast najważniejsze jest tworzenie poczucia wspólnoty wśród mieszkańców, np. przez zapewnianie przestrzeni do integracji lub coworkingu. Jeszcze inaczej należy podejść do zarządzania obiektami wielofunkcyjnymi łączącymi przestrzeń biurową, handlowo-usługową i mieszkalną lub hotelową, gdzie zarządca musi pogodzić oczekiwania najemców z różnych branż, mieszkańców kompleksu i lokalnych społeczności. Dlatego zarządzanie takimi projektami wymaga od niego zdolności do inicjowania wielu zróżnicowanych aktywności oraz zrozumienia, jak harmonijnie łączyć różne typy przestrzeni.
W Colliers, aby oddać złożoność i wszechstronność działań naszych ekspertów, a także szeroką gamę nieruchomości, którymi zarządzamy, zdecydowaliśmy się na stworzenie platformy Asset Services. Jej celem jest budowanie długotrwałych i wszechstronnych relacji z klientami i oferowanie im dodatkowych usług przygotowujących ich na wyzwania, jakie niesie przyszłość. A tych jest sporo.
Doradztwo energetyczne poszukiwane
Ceny energii, a te od IV kwartału 2021 roku wzrosły w Polsce aż 3,5-krotnie, to wciąż jedno z największych wyzwań, z którymi borykają się zarówno właściciele, jak i najemcy nieruchomości. Obecna sytuacja nie pozwala firmom na długoterminowe planowanie budżetów, prowadzenie stabilnych inwestycji ani opracowanie wiarygodnych cenników. Dlatego tak pożądaną usługą w zakresie zarządzania nieruchomościami stało się doradztwo energetyczne, które włączyliśmy do naszej oferty na początku bieżącego roku.
Eksperci z rynku energii przy wsparciu zarządców szczegółowo monitorują i analizują profile zużycia energii w budynkach w taki sposób, by dostosować dla nich indywidualny plan jej zakupu, uwzględniwszy oczywiście poziom awersji do ryzyka i zapewniając możliwość korzystania z rynku SPOT oraz produktów terminowych – tylko miks kontraktów zapewnia dzisiaj możliwość uzyskania optymalnych cen energii. Myśląc ponadto o strategii ESG klientów długofalowo, podejmują działania zmierzające do zakupu energii bezpośrednio z odnawialnych źródeł, takich jak elektrownie wiatrowe czy farmy fotowoltaiczne. Część właścicieli budynków decyduje się również na budowę własnych źródeł zielonej energii czy to w postaci paneli fotowoltaicznych montowanych na dachu, czy to inwestując w farmy zlokalizowane poza terenem nieruchomości, w modelu off site on grid.
Dodatkowo wraz z rosnącą świadomością najemców coraz więcej właścicieli nieruchomości rozważa wprowadzenie modelu OSDn (tzw. lokalnego dystrybutora energii), znanego do tej pory głównie z galerii handlowych. Daje on najemcom możliwość indywidualnego decydowania o zakupie energii, a tym samym realny wpływ na źródło jej pochodzenia i większą kontrolę nad wydatkami.
Na ścieżce dekarbonizacji
Doradztwo energetyczne nierozerwalnie wiąże się z inną istotną kwestią z zakresu zrównoważonego rozwoju i zarządzania budynkami – z dekarbonizacją narzuconą przez Unię Europejską. Jej celem jest zarządzanie i minimalizacja zużycia energii w procesie wznoszenia i eksploatacji budynku. A w tym temacie jest wiele do zrobienia, ponieważ jak na razie budynki w UE generują 40% zużycia energii oraz 36% emisji gazów cieplarnianych (nie uwzględnia to jednak rzeczywistych emisji z produkcji, budowy, renowacji i rozbiórki). W styczniu 2023 roku weszła w życie unijna dyrektywa dotycząca raportowania zrównoważonego rozwoju przedsiębiorstw (CSRD), która zobowiązuje ok. 50 tys. firm w całej Europie do informowania o swoim śladzie węglowym i ograniczenia emisji CO2 do 62% do 2030 roku w sektorach objętych systemem ETS (emissions trading system). Dodatkowo w ramach reformy unijnego systemu handlu emisjami (EU ETS) branża nieruchomości komercyjnych stanie się jego częścią od 2027 roku. Przekroczenie dopuszczalnych norm będzie skutkowało dodatkowymi kosztami.
Aby uchronić klientów przed dodatkowymi wydatkami, kompetentny zarządca powinien zachęcać klientów do wprowadzenia zmian w strategii zarządzania nieruchomościami już dziś, zakupu energii bezpośrednio z OZE (np. w ramach umów PPA) oraz uświadamiać im konsekwencje zbyt późnego podjęcia działań lub wręcz ich braku.
Aby jednak podjąć optymalne decyzje, trzeba wiedzieć, gdzie na ścieżce dekarbonizacji znajduje się nasza nieruchomość. W Colliers opracowaliśmy w tym celu Kalkulator Emisyjności Budynków dedykowany właścicielom nieruchomości. Bazuje on na kluczowych wskaźnikach obiektu, takich jak emisje z ciepła i energii elektrycznej, pomagając przy obliczaniu emisji CO2, planowaniu strategii i ocenie ryzyka związanego z brakiem działań w tym zakresie. Na podstawie posiadanych danych właściciel we współpracy z ekspertami z działu ESG oraz zarządcą nieruchomości może zaplanować wiele działań (np. instalację paneli fotowoltaicznych na nieruchomościach, chłodzenie adiabatyczne, wprowadzenie monitorowania i optymalizacji wykorzystania energii cieplnej w budynku), które nie tylko skierują jego budynek na ścieżkę zrównoważonego rozwoju, ale pozwolą także zachować konkurencyjność w oczach najemców i inwestorów.
Digitalizacja i nowe technologie
W realizacji założeń zrównoważonego rozwoju budynków ogromną rolę odgrywają nowe technologie. Wykorzystywanie ich do automatyzacji i robotyzacji procesów pozwoliło firmom skupić się na zbieraniu i analizie danych, dostrzeganiu trendów i wyciąganiu wniosków. Coraz więcej właścicieli nieruchomości wprowadza je również w swoich budynkach do zarządzania systemami oświetlenia, ogrzewania, wentylacji czy klimatyzacji. Kluczowe stają się rozwiązania, które pozwalają na kontrolę zużycia energii w budynkach w perspektywie całego obiektu oraz przez poszczególnych najemców. Dzięki temu właściciele budynków oraz zarządcy są w stanie lepiej zrozumieć, w jaki sposób ich nieruchomości i poszczególne części są wykorzystywane, a co za tym idzie – jak można optymalizować zużycie energii.
Wiele podmiotów dąży do pełnego zautomatyzowania procesów zarządzania budynkami. Wśród testowanych rozwiązań najbardziej obiecujące wydają się technologie oparte na sztucznej inteligencji (AI). Ma ona potencjał do nauczenia się funkcjonowania budynku i przełożenia tej wiedzy na aktywne zarządzanie nim. Dzięki temu system mógłby zarządzać instalacjami w danym obiekcie, dostosowując je do pory dnia czy godzin pracy użytkowników budynku. Pomimo zaawansowanego poziomu technologii AI w procesie zarządzania nieruchomościami wciąż konieczna jest jednak ingerencja człowieka. Choć sztuczna inteligencja może nauczyć się zarządzać budynkiem na podstawie analizy danych oraz trendów, zawsze zdarzać się będą sytuacje nietypowe, wymagające podjęcia szybkiej i czasem trudnej decyzji lub odpowiedzi na niestandardowe zapotrzebowanie najemców. Najbliższa przyszłość zarządzania nieruchomościami komercyjnymi opiera się więc raczej na ścisłej współpracy człowieka z AI niż na całkowitej automatyzacji.
 Leszek Zalewski Services & Innovations Director Sodexo Polska Funkcjonujemy w okresie ciągłych zmian. Dotyczą one również branży facility management, z uwzględnieniem sfer, takich jak dekarbonizacja czy digitalizacja. W obliczu obecnych oczekiwań rynkowych i wymogów prawnych niezbędne w działalności FM jest skupienie się na kryteriach ESG (environmental, social and corporate governance). Strategia rozwoju oparta na działaniu zgodnym z trzema filarami ESG wymaga kompleksowego podejścia do zarządzania przedsiębiorstwem. Odpowiednie przygotowanie do nadchodzących zmian usprawni ich przeprowadzenie, przede wszystkim dzięki budowaniu świadomości liderów oraz zespołów. Podnoszenie kwalifikacji personelu jest dobrą, ale kosztowną opcją. Efektywnym wyborem będzie jednak otoczenie się partnerami, którzy już działają w tym zakresie dla wielu przedsiębiorstw z branży. Do zarządzania danymi czy do transformacji łańcucha dostaw w zakresie emisyjności lub energii koniecznie są zaawansowane narzędzia informatyczne. Często nie będą one związane wprost z prowadzoną działalnością, stanowiąc dodatkową pozycję w budżecie firmy. Outsourcing tych sfer pozwoli na efektywne kosztowo wykorzystanie już istniejących rozwiązań dostarczonych przez wykwalifikowanych partnerów. W przypadku zarządzania zmianami związanymi z ESG nie sposób pominąć unijnej dyrektywy w sprawie sprawozdawczości w zakresie zrównoważonego rozwoju korporacyjnego (CSRD – Corporate Sustainability Reporting Directive). Wiąże się ona z koniecznością ujawnienia wpływu m.in. na klimat i środowisko – nie tylko w zakresie bezpośredniej działalności przedsiębiorstwa. Należy zwrócić uwagę również na otoczenie, z którym współpracujemy, uwzględniając partnerów biznesowych. Oznacza to, że wybór dostawców może mieć wpływ nie tylko na raportowane wyniki, lecz także – przez ich jawność – na wartość przedsiębiorstwa i jego wiarygodność. W związku z tym, że na szali są takie kwestie jak dobre imię przedsiębiorstwa, warto wprowadzać wspomniane zmiany bez zbędnej zwłoki. Należy uwzględnić je w całościowej strategii zarządzania organizacją, działając w sposób systemowy. |
Od aplikacji budynkowych do pełnej automatyzacji
Także innowacyjne narzędzia, które pomagają najemcom w organizacji pracy biura, stają się nieodłącznym elementem codziennej pracy zarządców. Należą do nich m.in. aplikacje i platformy budynkowe. Umożliwiają one zarządzanie różnymi aspektami funkcjonowania budynku, począwszy od dostępu do biura, przez rezerwację miejsc parkingowych, aż po wybór miejsca do pracy na dany dzień – a to wszystko za pomocą smartfonów. Jest to szczególnie przydatne w dobie pracy hybrydowej, gdy pracownicy korzystają ze wspólnych biurek, a pracodawcy potrzebują elastycznych rozwiązań. Dzięki aplikacjom w niektórych budynkach możemy ponadto regulować różne parametry w danym pomieszczeniu, np. oświetlenie, chłodzenie i ogrzewanie.
Część aplikacji i platform do zarządzania budynkiem oferuje również dodatkowe funkcje, które mają na celu poprawienie wellbeingu pracowników budynku, np. obsługę recepcji (od wysłania zaproszenia do gościa przez umożliwienie mu rezerwacji miejsca parkingowego, aż po QR kod, który umożliwi mu przejście przez bramki i przywoła odpowiednią windę), a także możliwość zamawiania dodatkowych usług (sale konferencyjne, zajęcia na siłowni, posiłki w okolicznych restauracjach) czy poszerzenia informacji na temat zdrowia i dobrostanu.
W dobie rosnącej popularności samochodów elektrycznych coraz bardziej istotna staje się też możliwość ładowania pojazdu w miejscu pracy. Dzięki inteligentnym systemom użytkownicy mogą zarezerwować miejsce do ładowania, dowiedzieć się, jak długo będzie ono trwało i kiedy powinniśmy odebrać auto.
Udogodnienia
Mobilność i dostępność w dzisiejszych czasach stały się absolutną koniecznością – i nie jest to tylko kwestia tzw. dobrych praktyk, ale coraz częściej wymóg prawny i społeczny. W odpowiedzi na te zmiany coraz więcej właścicieli budynków dąży do uzyskania certyfikatu „Obiekt bez barier”, co jest dowodem na ich świadomość i zaangażowanie w tworzenie przestrzeni dostępnych dla wszystkich. Szerokie drzwi, windy dla osób na wózkach, wyraźne oznaczenia dla osób niewidomych czy specjalne parkingi – wszystko to jest projektowane i wdrażane z myślą o poprawie komfortu korzystania z budynku przez osoby z niepełnosprawnością. Tworzenie bezbarierowych przestrzeni to obowiązek i odpowiedzialność społeczna, etyczna i prawna.
Oczywiście, niezmiennie ważną rolę odgrywa również infrastruktura dla rowerzystów – dostępność stojaków rowerowych, szatni, w których można się przebrać i wziąć prysznic. Kiedyś był to wyróżnik, a od wielu lat jest to absolutny standard, który spełniać muszą budynki, które chcą być konkurencyjne.
Rośnie też znaczenie wspomnianych wyżej stacji do ładowania samochodów elektrycznych, których z roku na rok przybywa i które coraz częściej stają się warunkiem koniecznym przy wyborze przez najemcę konkretnego budynku.
Możliwości i wyzwania na przyszłość
Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi w ciągu zaledwie kilku lat istotnie zmieniło swój charakter. Od skupiania się na podstawowym utrzymaniu budynku ewoluowało w zarządzanie projektami o różnorodnych funkcjach – od biurowych, przez mieszkalne i handlowe, aż po rekreacyjne. Dodatkowo coraz ważniejsze stają się aspekty takie jak energetyka i szeroko pojęte ESG. Jednym z największych wyzwań, a zarazem możliwości stojących przed zarządcami jest więc konieczność ciągłego uczenia się i adaptacji do nowych trendów i technologii. Wśród nich dwa wydają się być szczególnie istotne. Pierwszy to sztuczna inteligencja, która ma szansę istotnie zmienić sposób, w jakim zarządzane są budynki, zautomatyzować wiele zadań, przewidywać problemy, zanim się pojawią. Drugim kluczowym trendem jest analiza danych. Zarządcy nieruchomości już teraz gromadzą ogromne ilości danych z różnych źródeł – od systemów HVAC do czujników ruchu i aplikacji mobilnych. Wykorzystanie tych danych do lepszego zarządzania budynkami, poprawy efektywności energetycznej i dostarczania lepszych usług dla najemców jest kolejnym kluczowym wyzwaniem na przyszłość. Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi ewoluuje w kierunku większej złożoności i technologicznego zaawansowania. Jest to droga pełna wyzwań, ale także możliwości. Dla podmiotów, które są gotowe się uczyć, adaptować i rozwijać, przyszłość zarządzania nieruchomościami komercyjnymi wydaje się być niezwykle obiecująca.
