Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , RESIDENTIAL

16 grudnia 2020

NR 6 (Grudzień 2020)

Pandemia a rynek najmu mieszkań. Co dalej z rozwojem tego segmentu rynku nieruchomości?

0 795

Wokół rynku najmu toczy się wiele dyskusji. Nie tylko w branży mieszkaniowej, ale także wśród wszystkich uczestników szeroko pojętego rynku finansowego. W dobie pandemii przemyślane wybory mieszkaniowe, a z drugiej strony troska o zgromadzony kapitał i jego ochrona przed inflacją to ważne kwestie, które dotyczą każdego inwestora.

Sytuacja na rynku najmu w dobie pandemii

Pandemia dokonała czasowego zawirowania na rynku najmu. Związane jest to z mniejszym popytem na mieszkania. Zarówno część studentów, jak i osoby, które utraciły pracę, wrócili do swoich domów rodzinnych, stąd sytuacja pozwalała wynajmującym na negocjację cen. Spadły też oczekiwania wynajmujących – w ogłoszeniach coraz rzadziej zauważamy dopiski: „tylko dla pracujących studentów” czy „dziękujemy posiadaczom zwierząt”. Z drugiej strony w niektórych obszarach miasta czynsze są stabilne, a chętnych na najem nie brakuje.

W ciągu ostatnich kilkunastu latach niemal nieprzerwanie notowaliśmy wzrosty. Ceny nieruchomości rosły, a wraz z nimi stawki za wynajem mieszkań. Polacy dostrzegli korzyści, że odziedziczone nieruchomości warto zachowywać i wynajmować, osiągając dzięki temu dochód pasywny. Zaczęto kupować nieruchomości w celach inwestycyjnych, a popularność takiego lokowania kapitału wzrastała nawet mimo kryzysu w 2008 r. Liczba wynajmujących rosła – a więc rynek się napędzał. Według raportu NBP w samej Warszawie zakupy inwestycyjne stanowiły pod koniec 2019 r. co najmniej 40% wszystkich kupowanych mieszkań.
Nie dziwi więc, że inwestujący w nieruchomości Polacy wstrzymali oddech, gdy nadeszły czasy pandemii. Pojawiły się wątpliwości: co w związku z wprowadzeniem zdalnej nauki dla studentów? co z mieszkaniami oferowanymi na najem dobowy? jak znacząco obniży się popyt? Szybko się okazało, że pomimo czasowego zawahania najem to nadal rentowny sposób na zarobek. Pewnie mogli poczuć się szczególnie ci, którzy swoje nieruchomości mają w atrakcyjnych lokalizacjach i najbardziej popularnych metrażach, tj. 26–50 m2, oraz wykończonych w dobrym standardzie.

Mając atrakcyjną nieruchomość w centrum miasta lub na obszarach bardziej odległych, ale z rozwiniętą infrastrukturą, możemy czuć się bezpiecznie. Wynika to z tego, że w przeważającej większości najemcą jest młoda osoba – pracująca bądź studiująca. Z tego powodu jedno- i dwupokojowe mieszkania to najczęściej wybierany produkt inwestycyjny. Młodzi, a szczególnie młode pary, jeśli tylko mają taką możliwość finansową, wolą dopłacić do małej kawalerki niż wynajmować pokój w większym mieszkaniu, w szczególności w obliczu panującej pandemii. Niestety w trudniejszej sytuacji znaleźli się korzystający ze zwiększonego popytu, który powodował, że z łatwością wynajmowały się także mieszkania o obniżonym standardzie albo w których wydzielonych było np. 3–6 pokoi. Pandemia zweryfikowała tego typu oferty, ponieważ były one kierowane do studentów o najniższym budżecie, a także do pracowników zza wschodniej granicy, których to aktualna sytuacja na uczelniach czy na rynku pracy zmusiła do powrotu w rodzinne strony w celu optymizacji wydatków.

POLECAMY

Jak wyglądamy na tle Europy?

Dane Eurostatu pokazują, że tylko w ciągu ostatnich 10 lat ceny mieszkań wzrosły w Polsce o ponad 25%. Ceny najmu to wzrost o 14,2% w Unii Europejskiej i aż o 30% w Polsce. Na naszym rynku wzrost cen najmu mieszkań przewyższa wzrost inflacji, podczas gdy w większości krajów te liczby są skorelowane. W rezultacie nastąpiła zmiana postrzegania mieszkania – coraz częściej mówi się o nim w kontekście inwestycji, a nie tylko w zakresie zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Co 20. dorosły Polak mieszka w wynajmowanym mieszkaniu. W porównaniu z okresem sprzed dekady oznacza to 2-krotny wzrost liczby najemców i liczba ta stale rośnie. Na przykład w krajach skandynawskich jest to już połowa mieszkańców, a w Niemczech czy Danii 40% obywateli wynajmuje mieszkanie za cenę rynkową.
Jeśli przyjrzymy się temu zagadnieniu bliżej, dostrzeżemy kolejne różnice. Blisko 15,8% dorosłych Polaków zajmuje gospodarstwo domowe na podstawie umowy najmu, ale 11,6% z nich korzysta z tzw. najmu wspieranego, czyli przede wszystkim z mieszkań komunalnych i TBS-ów. Tylko 4,2% Polaków wynajmuje mieszkanie na zasadach rynkowych. Statystycznie we wszystkich krajach UE na najem decyduje się ponad 30% społeczeństwa, z czego ponad 22% korzysta z najmu na zasadach rynkowych.

Oznacza to, że rynek najmu w Polsce będzie ewoluował, a na przykładzie zachodnich sąsiadów możemy zauważyć, że jest to nierozłączny element rozwijającej się gospodarki wolnorynkowej. W najbliższej perspektywie wpłynie to na rozwój profesjonalnych usług i instytucjonalizacji rynku. Pierwsze tego symptomy obserwujemy już dziś.

Rozwój najmu instytucjonalnego

Ta gałąź gospodarki dopiero się w Polsce rozwija. Na rynku działa jeszcze niewiele podmiotów, ale widać tu wyraźnie zapotrzebowanie pod kątem czerpania odpowiedniego know-how w kwestii zarządzania nieruchomościami, kompleksowej obsługi najemców i regulacji prawnych.

Inwestorów indywidualnych na rynku przybywa, ale często błądzą oni we mgle. Wynika to z wielu przyczyn – od braku czasu, po brak jednego sprawdzonego źródła rzetelnej wiedzy w tym zakresie. Ponadto inwestorzy nie zdają sobie sprawy z ciążących zarówno na nich, jak i na najemcach obowiązkach. Gdy zaczynają się wgłębiać w temat i zdawać sobie sprawę, jak wiele regulacji prawnych jest dla nich – osób fizycznych – niekorzystnych. Osoby prywatne ponoszą znaczną odpowiedzialność w momencie niewypłacalności najemcy. Ci ostatni także mierzą się z obawami co do wynajmujących i ich profesjonalnej obsługi.
Wobec coraz liczniejszej grupy inwestorów indywidualnych naturalnie wytworzył się popyt na usługę kompleksowego zarządzania nieruchomościami, która w jak najmniejszym stopniu będą angażować kupującego mieszkanie w celach inwestycyjnych.

Wzorem Zachodu wykształcił się także nowy kierunek rozwoju – build to rent, czyli kompleksowe budowanie pod wynajem. Media w Polsce zainteresowały się najmocniej tą formą najmu, gdy ogłoszono pierwsze transakcje pakietowej sprzedaży apartamentów, np. gdy w inwestycji Złota 44 sprzedano 72 lokale niemieckiemu funduszowi Catella Wohnen Europe czy gdy firma deweloperska Matexi Polska ogłosiła sprzedaż na rzecz funduszu Fundusz Bouwfonds Investment inwestycji Apartamenty Pereca z 193 apartamentami oraz galerią handlowo-usługową na parterze budynku. Tego typu przykłady uzupełniane są przez realizację prywatnych akademików czy innych formy co-livingu. Widać dużą aktywność zagranicznych funduszy zainteresowanych naszym rynkiem nieruchomości, który w ich ocenie ma jeszcze sporo do zaoferowania. Stąd pojawiły się również pierwsze przykłady zakupu całych firm, np. Vantage Development został zakupiony przez niemiecki TAG Immobilien – największy fundusz najmu instytucjonalnego w Niemczech. Na polskim rynku prężnie działa także Resi4Rent czy Zeitgeist Asset Management. Thinkco w raporcie Rynek najmu podaje, że do końca czerwca 2020 r. w Polsce oddano ponad 3800 lokali w budynkach na wynajem. Zatwierdzone projekty powiększą ten zasób o ponad 7 tys. mieszkań́ do 2023 r. Jeśli utrzyma się obecna dynamika rozwoju rynku, możemy się spodziewać́ ponad 37 tys. lokali do 2025 r., a szacunki te opierają się wyłącznie na podmiotach już uczestniczących w rynku.

Budynki projektowane pod najem instytucjonalny powinny wyróżniać się standardem wykonania i przemyślaną strukturą mieszkań. Choć jest to coś, do czego dąży każdy deweloper mieszkaniowy, w tym modelu funkcjonowania nieruchomości są to czynniki przeważające o sukcesie inwestycji. Brak odpowiedniej jakości i dbałości o estetykę samego budynku, przestrzeni wspólnych i wreszcie apartamentów odbije się w przyszłości na liczbie i rotacji najemców. Znaczenia nabiera również efektywność energetyczna budynków, która wprost przełoży się na koszty utrzymania budynków w późniejszym procesie administrowania obiektami. Tworzone budynki muszą mieć ponadczasowy design, który będzie bronił się po latach.

Kolejną, nie mniej ważną kwestią, są przemyślane rozkłady mieszkań, uwzględniające preferencje osoby wynajmującej lokal. Rozwój tej odnogi rynku nieruchomości zmusza deweloperów mieszkaniowych do bardziej kompleksowego spojrzenia na proces inwestycyjny, który kiedyś kończył się na oddaniu nieruchomości do użytkowania, a w aktualnej sytuacji poszerza się również o aspekty związane z późniejszym zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Co zamiast najmu krótkoterminowego?

Ci, którzy dotychczas zarabiali na najmie krótkoterminowym w budynkach mieszkaniowych, musieli zmienić sposób działania. Sytuację rynku najmu krótkoterminowego zmieniły nie tylko okoliczności pandemii, ale także niedawno ogłoszony wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który orzekł, że każde z państw członkowskich może wprowadzić system uzyskiwania zezwoleń na krótkoterminowe wynajmowanie mieszkań.

Ministerstwo Rozwoju już na początku 2020 r. zapowiedziało, że będzie chciało uregulować rynek najmu krótkoterminowego. Jego dynamiczny rozwój stał się przed pandemią dużym kłopotem dla mieszkańców centralnych lokalizacji największych miast. Teraz następuje tu dodatkowy zwrot. Po latach, gdy wydawało się to już niemożliwe, najemcy mają możliwość wyboru na zasadach rynkowych mieszkań na wynajem długoterminowym w najlepszych lokalizacjach polskich miast. Zapobiegamy tym samym bardzo niepożądanemu zjawisku, które towarzyszyło rozwojowi usług najmu krótkoterminowego w budynkach mieszkalnych, tj. wyludnianiu centrów miast. Aktualnie dzięki tym zmianom minimalizowana jest także skala konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych na linii mieszkańcy – operatorzy najmów dobowych. Jednocześnie wydaje się, że część właścicieli mieszkań nie skusi się więcej na powrót na rynek najmu krótkoterminowych i zadowoli się trochę niższymi stopami zwrotu, ale bardziej stabilnymi najemcami w najmie średnio- i długoterminowym. Poziom stopy zwrotu z inwestycji oscyluje wokół 5–6%. Jeśli się weźmie pod uwagę najniższe w historii stopy procentowe oraz inflację na poziomie 3%,, to lokowanie kapitału w rynek najmu długoterminowego nadal może być opłacalne – niewątpliwie jest bezpieczną przystanią na niepewne czasy. Oczywiście, nie należy zapominać również o wzroście wartości nieruchomość w czasie.

Przyszłość rynku najmu

Historia państw Europy Zachodniej oraz wzrost znaczenia najmu instytucjonalnego przy jednoczesnym braku skutecznego i istotnego zaangażowania państwa w budownictwo społeczne pozwala na wyciągnięcie wniosków, że rynek najmu czeka owocna droga rozwoju. Pandemia stała się w tym przypadku jednym z elementów koła zamachowego całego procesu. W aktualnej sytuacji inwestorzy indywidualni uciekają w lokowanie kapitału w nieruchomości, funduszom zagranicznym łatwiej negocjuje się z deweloperami mieszkaniowymi zakup całych budynków mieszkalnych, a młodzi wyrażają obawy związane z kupnem mieszkania w związku z niepewnością zatrudnienia i ze względu na trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych, tym samym pozostają na rynku najmu. Przyczynia się do tego także zwiększona elastyczność pracy młodego pokolenia i większe poczucie indywidualizmu, które sprawia, że przedstawiciele młodej generacji, stając przed wyborem kupna bądź wynajmu, wybierają możliwość dającą im większą swobodę zmiany. Nie zapominamy jednocześnie o napływie obcokrajowców do naszego kraju, będących ważnym elementem tego rynku. Popularność najmu sprawi, że wzrośnie liczba podmiotów świadczących profesjonalne usługi najmu, które wspólnie będą pracować nad nowymi regulacjami prawnymi w interesie inwestorów oraz najemców. Oddzielny temat to konieczność powrotu do rozmów o polskich REIT-ach, a także zmiany demograficzne, jakie będą zachodzić w obrębie naszej populacji i które w następnych dekadach przyczynią się do kolejnej ewolucji polskiego rynku nieruchomości, związanej z obsługą starzejącego się społeczeństwa.

Przypisy