Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

29 kwietnia 2022

NR 2 (Kwiecień 2022)

Zyski z inwestycji deweloperskich – nie tylko dla deweloperów

0 143

Ostatnie 4–5 lat minęło pod znakiem dynamicznych wzrostów cen mieszkań, wynikających między innymi z silnego popytu. Siłą rzeczy przełożyło się to na znakomite wyniki deweloperów, którymi nie zachwiała nawet pandemia COVID-19. Wielu inwestorów z pewnością łakomym okiem spoglądało w kierunku tej branży, zadając sobie pytanie: czy można mieć udział w jej zyskach? Odpowiedź brzmi: można – i to nawet na kilka sposobów.

Zyski deweloperów faktycznie mogły robić wrażenie. Deweloperzy notowani na giełdzie, a więc ci zobowiązani do bieżącego publikowania szczegółowych informacji na temat swojej sytuacji majątkowej, raportowali marże zysku na poziomie nawet ponad 30%. Wybuch pandemii wstrzymał popyt na mieszkania jedynie na chwilę. Po krótkim czasie niepewności Polacy ponownie ruszyli na zakupy (bo – co warto podkreślić, rynkowe ceny mieszkań rosły sukcesywnie już od wielu lat). Zyskom deweloperów sprzyjały podbijające popyt i ceny mieszkań niskie stopy procentowe oraz dobra sytuacja gospodarcza w Polsce.
Niestety, nawet pomimo że poszukujący dodatkowych źródeł finansowania deweloperzy byliby skłonni dzielić się swoimi zyskami, to przeciętny Kowalski nie ma zbyt wielu możliwości, aby w nich partycypować. Na szczęście ten obraz zaczyna się zmieniać.

POLECAMY

Inwestycje bezpośrednie

Bezpośrednie czerpanie zysku z inwestycji deweloperskich jest możliwe w zasadzie jedynie w przypadku wejścia z deweloperem w spółkę. Zwykle odbywa się to na poziomie spółki celowej, powołanej przez dewelopera na potrzeby realizacji konkretnego projektu: osiedla czy jego etapu. Oferty objęcia udziałów w spółkach celowych (lub udzielenia jej pożyczki) kierowane są zwykle do dość ograniczonej grupy potencjalnych inwestorów, poprzez sieć kontaktów biznesowo-towarzyskich samego dewelopera.

W dodatku mówimy o niemałych kwotach. Wejście z kapitałem zapewniającym zaledwie 10% finansowania nawet stosunkowo niewielkiego projektu deweloperskiego wymaga kwot w najlepszym razie 6-cyfrowych, a często 7-cyfrowych.

Zdecydowanie więc nie mamy tu do czynienia z ofertą, która ma szansę stać się powszechnie dostępna. Dlatego też inwestor, który chciałby korzystać z dobrej koniunktury na rynku deweloperskim, musi sięgnąć po inne rozwiązania.

Giełda

Jedną z alternatyw jest giełda. W tym przypadku możemy inwestować w akcje największych polskich deweloperów – a przynajmniej tych z nich, którzy zdecydowali się wejść na giełdę. Obecnie indeks WIG-Nieruchomości skupiający deweloperów liczy sobie 27 spółek. Wybór wydaje się więc niemały, ale pamiętajmy, że deweloperzy giełdowi mogą mieć niewiele wspólnego z rynkiem, o którym większość z nas myśli, kiedy mówimy o „nieruchomościach” – czyli rynkiem nieruchomości mieszkaniowych. Sporą częścią ich biznesu może być na przykład realizacja nieruchomości komercyjnych czy budownictwo infrastrukturalne. To zaś oznacza, że na kurs ich akcji będą wpływać przewidywania inwestorów dotyczące rozwoju sytuacji na tych rynkach. Oczywiście dla części inwestorów będzie to zaleta, ale dla wielu z nas to kolejna wada: ekspozycja na rynki, o których niewiele wiemy.

W dodatku sytuacja na rynku nieruchomości nie jest jedynym czynnikiem kształtującym kursy akcji deweloperów. Bardzo duży wpływ ma także ogólna sytuacja na giełdzie. Działa to oczywiście w dwie strony: w czasie hossy ceny akcji deweloperów mogą rosnąć szybciej, niżby to wynikało z ich sytuacji ekonomicznej. W czasie bessy natomiast mogą się oni stać ofiarą ogólnego trendu, nawet jeśli w kategoriach biznesowych radzą sobie znakomicie.

Wreszcie, co chyba najważniejsze: giełdowe inwestycje mają niewiele wspólnego ze statecznością rynku nieruchomości. Tu zmiany wartości inwestycji – w tym także spadki – o kilka procent w skali tygodnia nie są rzadkością. Nerwy, które potrafi zafundować giełda, mogą się okazać zbyt duże dla osób, które cenią sobie rynek nieruchomości ze względu na jego stabilność i brak gwałtownych zmian.

Jak nie akcje, to może obligacje?

Zdecydowanie mniej mocnych wrażeń zapewnia inny instrument, za pomocą którego deweloperzy pozyskują kapitał – obligacje. Na rynku Catalyst, na którym notowane są obligacje emitowane przez przedsiębiorstwa, obecnych jest na tę chwilę ponad 20 deweloperów. Tu o gwałtownych wahaniach wartości inwestycji raczej nie ma mowy, a nawet gdyby takowe występowały, to i tak raczej nie spędzałyby snu z oczy ich właścicielom. Przytłaczająca większość kupuje je w okresie subskrypcji i trzyma w swoim portfelu aż do dnia wykupu, inkasując po drodze kupony. Zmiany wartości inwestycji w trakcie jej trwania pozostają więc jedynie na papierze, bez realnego przełożenia na faktyczny zysk.
 


Obligacje są więc bardzo przewidywalną lokatą kapitału – chociaż zazwyczaj nie w pełni. Oprocentowanie większości obligacji jest zmienne, oparte na stopie WIBOR. W takim przypadku ostateczny zysk zależny jest od tego, jak w czasie inwestycji kształtować się będą rynkowe stopy procentowe.

Teoretycznie, obligacje oferują potencjalnie bardzo cenną z punktu widzenia inwestora możliwość: wcześniejszego zakończenia inwestycji poprzez sprzedaż. W praktyce na przeszkodzie może jednak stanąć niewielka płynność rynku. Dość powiedzieć, że na rynku Catalyst, nawet w przypadku emisji o wartości przekraczających 100 mln PLN, skumulowane łączne obroty oscylują często wokół... parudziesięciu tysięcy złotych. Może się więc okazać, że faktyczne możliwości wcześniejszego zakończenia inwestycji będą bardzo ograniczone.

Nowoczesne formy inwestowania

Na szczęście akcje i obligacje nie wyczerpują dostępnych sposobów wykorzystania sprzyjającej deweloperom koniunktury. Akcje i obligacje są już bardzo dojrzałymi instrumentami (historia akcji i giełdy liczy sobie bowiem ponad 400 lat, a obligacji sięga aż… trzeciego tysiąclecia przed naszą erą), zdecydowanie więc jest tu przestrzeń dla bardziej współczesnych rozwiązań.

I rzeczywiście, na rynku pozyskiwania kapitałów przez deweloperów coraz większą popularność zdobywa crowdinvesting, czyli rozwiązania już z XXI wieku. Po tę ideę sięgnęliśmy także w firmie Śniadecki Development, budując ofertę finansową pod szyldem Śniadecki Investment. Na tle podobnych rozwiązań konkurencji wyróżnia ją to, że tworzą ją dwie linie produktowe. Pierwsza z nich umożliwia inwestycję w rozwój firmy: finansujemy z niej między innymi zakup gruntów do banku ziemi oraz podnoszenie wartości majątku obrotowego. Druga oparta jest na konkretnych projektach deweloperskich, pozwalając realizować zysk dzięki finansowaniu ich budowy.

Elastyczne podejście do przedmiotu finansowania pozwoliło zaoferować rozwiązania o różnym horyzoncie inwestycyjnym, od roku do trzech lat. Co ważne, niezależnie od wybranego wariantu oprocentowanie jest nie tylko atrakcyjne (obecnie jest to co najmniej 7,75%), ale także stałe w całym okresie inwestycji. Odsetki wypłacane są co kwartał lub jednorazowo, w zależności od wyboru inwestora.

Dodatkowo, relatywnie niska minimalna kwota wpłaty – na poziomie 20 tys. PLN – ułatwia zbudowanie dobrze zdywersyfikowanego portfela inwestycyjnego, niezależnie od jego docelowej wartości.

Pojawia się więc coraz więcej możliwości partycypowania w zyskach deweloperów, dodatkowo są one coraz łatwiej dostępne. Wystarczy jedynie po nie sięgnąć.

Przypisy