Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

30 sierpnia 2021

NR 4 (Sierpień 2021)

Modele rozwiązań FM a potrzeby rynku

0 21

Dynamiczny rozwój inwestycji biurowych i magazynowych w Polsce w ostatnich latach wpłynął na równoległy rozwój branży facility management (FM). Zarówno terminologia, jak i koncepcja wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych i powstała w latach 80. XX w., w Polsce zaś jest to stosunkowo młoda dyscyplina. Definicji określających „facility management” na rynku nieruchomości funkcjonuje wiele, najtrafniejsza jednak to ta przedstawiająca FM jako dyscyplinę zajmującą się zarządzaniem zintegrowanymi usługami, której celem jest utrzymanie, podnoszenie jakości oraz zwiększenie wartości nieruchomości.

Najczęściej FM kojarzy się wyłącznie z obsługą techniczną obiektów – nic bardziej mylnego. Zakres usług i kompetencji FM jest znacznie szerszy. 

POLECAMY

Do głównych, poza obsługą techniczną, można zaliczyć: zapewnienie powierzchni, utrzymanie zieleni, utrzymanie porządku i czystości, zapewnienie bezpieczeństwa, obsługę recepcji, przygotowanie gotowej do użytku powierzchni, czyli fit-out, catering, obsługa IT, logistyka, księgowość, 
help-desk i in.

Wybór modelu i zakresu usług FM zależy od kilku składowych, takich jak wielkość obiektu, struktura najemców, strategia zarządzania i obsługi nieruchomości oraz organizacja właściciela nieruchomości.

Na rynku nieruchomości można wyodrębnić trzy główne modele rozwiązań w zakresie utrzymania nieruchomości, różniące się pomiędzy sobą zakresem kompetencji powierzonych firmom z branży FM.

Potrzeby rynku nieruchomości kreują nowe modele/koncepcje rozwiązań po stronie FM. Przyszłością w dobie pandemii i w związku ze stale rosnącymi kosztami dla branży nieruchomości i FM są nowe technologie, które pozwolą zredukować koszty obsługi i realizować wszystkie niezbędne czynności zdalnie. Budynki przyszłości będą w pełni zautomatyzowane, a wręcz samoobsługowe – będą wymagały niewielkiej ingerencji ze strony ludzi.

Model I

Jest to model, w którym właściel nieruchomości powierza wszystkie usługi związane z nieruchomością firmie FM. Udział w utrzymaniu nieruchomości właściciela jest stosunkowo niewielki i ogranicza się do wizytacji nieruchomości kilka razy do roku oraz sprawdzaniu konta bankowego. Na taki model decydują się inwestorzy, którzy nie mają przedstawicielstwa w kraju, w którym jest zlokalizowana nieruchomość lub mają niewielkie struktury.

Przy takiej koncepcji niezbędne jest zaufanie pomiędzy stronami, gdzie firma FM stanowi poniekąd przedstawicielstwo właściciela nieruchomości. Takie rozwiązanie kładzie też zwiększony nacisk na obieg informacji między firmami i bieżące raportowanie.

Przy takim modelu postępowania odpowiedzialność i kompetencje firmy FM są bardzo duże. Firma FM realizuje swoją usługę kompleksowo. Jest to suma kompetencji property, facility i asset managera. Bez wątpienia rozwiązanie modelu I stanowi optymalizację kosztów po stronie właściciela, ponieważ minimalizuje liczbę zatrudnionych pracowników do obsługi nieruchomości. Odpowiedzialność za całokształt spoczywa na jednej firmie i nie ma mowy o rozmyciu odpowiedzialności. Dość dużą wadą takiego rozwiązania jest powierzenie wszystkich zarówno kompetencji, jak i wiedzy jednej firmie – w ekstremalnym przypadku związanym z zakończeniem kontraktu w jednej chwili właściciel nieruchomości traci wszystkie usługi i pewną część know-how dotyczących nieruchomości, których nie da się ująć w karby raportów, faktur, dokumentacji ani opinii.

Model II

Ten model zakłada odpowiedzialność firmy FM za infrastrukturę budynkową w zakresie urządzeń/instalacji technicznych, sprzątania, ochrony. W każdym obiekcie/nieruchomości tego rodzaju usługi powinny być ze sobą zintegrowane, tak aby budynek funkcjonał prawidłowo. Dzięki integracji usług zakłada się tu optymalizację kosztów poprzez ograniczenie liczby osób nadzorujących działania poszczególnych służb budynkowych, tak jak w przypadku modelu I, choć w mniejszym zakresie.

Model II to kompromis pomiędzy rozwiązaniem przedstawionym w modelu I i III. Właściciel pełni kontrolę nad nieruchomością, pomimo że część kompetencji znajduje się w rękach firmy FM, a także w większym stopniu angażuje się w bieżącą działalność nieruchomości.

Model III

Jest to najczęściej realizowany model, w którym firma FM odpowiada tylko za obsługę infrastruktury technicznej. Właściciel nieruchomości dokonuje dywersyfikacji, a usługi związane z obsługą nieruchomości powierza różnym wyspecjalizowanym firmom z poszczególnych sektorów, sam nadzorując wszystkie usługi. Koszty łączne obsługi nieruchomości mogą być wyższe niż w modelu I i II, jednak zakończenie kontraktów poszczególnych wykonawców jest stosunkowo łatwe i nieodczuwalne dla funkcjonowania obiektu. Rozwiązanie zapewnia właścicielowi dostęp do pełnej informacji związanej z funkcjonowaniem nieruchomości i wynikającej ze współpracy z różnymi podmiotami, m.in. spowodowanej samodzielnym dobieraniem zakresu usług, jakie powierza danym podmiotom, dbałości, aby zakresy nie nakładały się na siebie ani nie było między nimi luki, wymuszając ścisłą współpracę z różnymi podmiotami i ustawiając właściciela w centrum koordynująco-decyzyjnym.

Potrzeby rynku nieruchomości kreują nowe modele/koncepcje rozwiązań po stronie FM. Przyszłością w dobie pandemii i w związku ze stale rosnącymi kosztami dla branży nieruchomości i FM są nowe technologie, które pozwolą zredukować koszty obsługi i realizować wszystkie niezbędne czynności zdalnie. Budynki przyszłości będą w pełni zautomatyzowane, a wręcz samoobsługowe – będą wymagały niewielkiej ingerencji ze strony ludzi.

Przyszłość to minimalizowanie fizycznej obsługi technicznej. Za sprawą nowych technologii budynki będą same testowały sprawność swoich instalacji, a w przypadku awarii będą mogły dokonać samonaprawy, lub w przypadku krytycznych usterek będą wysyłały zamówienie ze specyfikacją części do naprawy. Po stronie właściciela-człowieka pozostanie jedynie właściwa i przemyślana kompleksowa organizacja całego procesu obsługi i utrzymania nieruchomości, „zaprogramowanie” procedur, działań i sposobów ich realizacji.

Przypisy