Zderzenie różnych perspektyw
W badaniu zestawiliśmy ze sobą perspektywy dwóch grup zawodowych: zarządców flot i zarządców nieruchomości. Pytaliśmy o stosunek do tzw. infrastruktury do ładowania, czyli do ładowarek do samochodów elektrycznych. Pytaliśmy nie tylko o same urządzenia, ale też o okablowanie, projekty techniczne, zabezpieczenia przeciwpożarowe, a nawet o integracje z systemami do zarządzania nieruchomościami i flotami.
Zarządcy nieruchomości postrzegają ładowarki głównie jako kolejne wymaganie inwestycyjne, które należy zrealizować jak najniższym kosztem. Rzadziej traktują je jako źródło dodatkowych przychodów.
Fleet managerowie widzą w nich kluczowy element efektywnego TCO (Total Cost of Ownership) floty elektrycznej, często przy tym wskazując na rosnące trudności w dostępie do ładowarek.
Wielu zarządców łączy obie funkcje, szczególnie w firmach, w których działy administracji zajmują się biurami i samochodami służbowymi jednocześnie. Ta połączona grupa odpowiadała podobnie do fleet managerów i to jeden z pierwszych wniosków z badania: na perspektywę dotyczącą infrastruktury większy wpływ ma bliższa znajomość samochodów niż nieruchomości.
Dzięki wynikom z badania stworzyliśmy tzw. macierz dwóch osi X i Y, wzdłuż których ułożliśmy odpowiedzi. Taka macierz łatwo dzieli się na ćwiartki: elementy ważne dla obu grup (góry prawy róg), elementy ważne dla jednych i mniej ważne dla drugich, oraz odwrotnie, a także narożnik elementów mało istotych dla wszystkich (lewy dolny narożnik).
Porównanie zarządców nieruchomości i flot to nie jedyna analiza w raporcie. Warto też zwrócić uwagę na to, jak doświadczenie i entuzjazm do nowych technologii wpływają na opinie zarządców. W naszym badaniu aż 60% zarządców flot i nieruchomości ma lub miało na parkingu co najmniej jedną ładowarkę, ale tylko 25% ze wszystkich badanych ma osobiste doświadczenie z udziału w ich montażu. Doświadczeni zarządcy nie tylko przywiązywali większą wagę do innych elementów niż nowicjusze, ale też mieli bardziej zdecydowane zdanie na temat tego, na co na pewno nie warto przeznaczać dodatkowych pieniędzy.
Wyodrębniliśmy też grupę tzw. entuzjastów technologii (akademicka nazwa to „Lead Userzy”). W przeszłości, w innych badaniach w Europie okazywało się, że to wcale nie poczucie odpowiedzialności za zmiany klimatyczne, ale właśnie popyt na nowe technologie napędzały elektryfikację transportu. Sprawdziliśmy więc, czy w naszym badaniu entuzjaści technologii (nieco ponad 20% badanych) odpowiadali inaczej niż pozostali ankietowani. Okazało się, że także w Polsce te różnice są istotne.
Co się liczy?
Jak to w biznesie, wszystkie rankingi i statystyki mają swój kontekst. Nie inaczej jest z opiniami o ładowarkach na parkingach biurowych. Po badaniu wiemy nie tylko, że „to zależy”, ale wiemy też, od czego. Uśredniając wszystkie odpowiedzi, najważniejszym elementem infrastruktury dla property managerów są zabezpieczenia przeciwpożarowe, ale nie dla wszystkich są one tak samo ważne.
Dla tych zarządców, którzy jeszcze nie mają osobistego doświadczenia z montażem ładowarek na parkingach, ochrona przed pożarem jest ważniejsza nawet niż same ładowarki i okablowanie. Z kolei dla zarządców z doświadczeniem obawa o to ryzyko jest mniejsza. Dla doświadczonych zarządców – zarówno flot, jak i nieruchomości – zagadnieniem, które nabiera znaczenia, jest możliwość rozbudowy infrastruktury w przyszłości, czyli możliwość dodania do niej kolejnych punktów ładowania. Warto rozważyć ten aspekt przed montażem kolejnych punktów ładowania.
Dla niektórych czytelników może być zaskoczeniem, co liczy się najmniej – to „moc i szybkość ładowania”. Ich niewielkie znaczenie na parkingu biurowym jest wytłumaczalne i ma sens. Wśród doświadczonych zarządców ten element infrastruktury traci na znaczeniu nawet bardziej i był tak samo mało istotny dla obu grup.
Największe różnice dotyczyły tego, w jaki sposób zarządcy nieruchomości i flot widzą konieczność integracji ładowarek z systemami do zarządzania. Naturalnie zarządcy nieruchomości widzieli więcej sensu w integracjach z systemami do zarządzania mocą, budynkiem i rozliczeniami, a flotowcy chcieli przede wszystkim integrować infrastrukturę ze swoimi systemami do zarządzania kosztami floty.
Elementy infrastruktury do ładowania
W samym badaniu analizowaliśmy opinie dotyczące aż dziewiętnastu elementów infrastruktury do ładowania. Lista powstała po analizie kilkudziesięciu tekstów, począwszy od dyrektywy o charakterystyce energetycznej, przez standardy LEED i BREAM, a kończąc na branżowych publikacjach i case studies z krajów Unii Europejskiej i Wlk. Brytanii. Do badania włączyliśmy wszystkie elementy związane z ładowarkami na parkingach w budynkach biurowych.
W badaniu pytaliśmy o to, czy ankietowani zarządcy woleliby wydać mniej pieniędzy, czy wybraliby lepszą wersję konkretnego elementu. Założyliśmy, że jeśli managerowie są gotowi finansować wyższe value for money, widzą w nich większy sens. Te kilkanaście elementów to:
1. Parametry ładowarki
Lepsze ładowarki będą miały kable, wyświetlacze, możliwość płynnego sterowania mocą ładowania lub zaawansowane systemy łączności, w tym wbudowane karty sim.
2. Moc i szybkość ładowania
Lepsza (większa) dostępna moc ładowania skraca czas ładowania; zależy nie tylko od mocy ładowarki (w tym tzw. superchargerów o mocy kilkuset kW), ale też od mocy dostępnej dla całego parkingu.
3. Okablowanie i podrozdzielnie elektryczne
Lepsze okablowanie to takie, które będzie mieć większą trwałość (np. przewody miedziane zamiast aluminiowych, większe przekroje przewodów), a lepsze podrozdzielnie to takie, które dodatkowo wyposażone są w wyłączniki bezpieczeństwa ponad te, które spełniają minimalne wymagania.
4. Możliwość rozbudowy w przyszłości
Lepsza instalacja to taka, która uwzględnia zapas w przekroju kabli, rezerwę miejsc w podrozdzielniach, większe zabezpieczenia nadprądowe i odpowiednio więcej koryt i kanałów na przewody elektryczne.
5. Projekt techniczny
Lepszy projekt to taki, który uwzględnia inne istniejące projekty, który łatwo da się edytować w przyszłości, a nawet wpisuje się w aplikacje typu BIM (Building Information Modeling).
6. Zabezpieczenia przeciwpożarowe
Lepsze zabezpieczenia to takie, które nie tylko spełniają minimalne wymagania, ale też dodatkowo ograniczają możliwość rozprzestrzeniania się ognia, zmniejszają potencjalne szkody materialne (np. chronią inne samochody) lub wykorzystują nowoczesne środki chemiczne.
7. Ubezpieczenie parkingu od pożaru
Lepsze ubezpieczenie od pożaru nie musi być osobną usługą, ale wiąże się z gwarancją, że zakres ubezpieczenia będzie większy, będzie mniej potencjalnych wykluczeń w umowie, a nawet przekroczone zostaną wymagania firmy ubezpieczeniowej.
8. Gwarancja jakości producenta i instalatora
Lepsza gwarancja na urządzenia i prace instalacyjne obejmuje większy zakres, jest odpowiednio dłuższa, a ubezpieczenie OC wykonawcy jest też odpowiednio wyższe.
9. Reputacja i współpraca z firmą montażową
Lepsza reputacja opiera się o subiektywną ocenę twojego doświadczenia, czy możesz polegać na partnerach, czy są wiarygodni i responsywni, czy pomagają ci rozwiązywać problemy poza zakresem umowy i czy chcesz kontynuować z nimi współpracę.
10. Łatwość realizacji zlecenia
Lepsza (łatwiejsza) realizacja zlecenia to taka, w której wykonawca możliwie samodzielnie wykonuje wszystkie prace, nie wymaga dodatkowego nadzoru i bierze odpowiedzialność za kompletne rozwiązanie od A do Z, ograniczając twoje zaangażowanie.
11. Łatwiejsze rozliczenie i księgowanie inwestycji
Lepsze sposoby to takie, które pozwalają zamienić CAPEX na OPEX lub odwrotnie, rozłożyć spłatę w dłuższym okresie lub wydłużyć termin płatności za fakturę.
12. Punkty w certyfikacji nieruchomości
Lepszy wpływ na certyfikację to taki, który podnosi poziom certyfikatów typu LEED lub BREEAM, jest źródłem pozytywnej reputacji na rynku najemców, a nawet pozwala na zdobycie nagród branżowych.
13. Wymagania i poprawa wskaźników esg
Lepsze spełnienie wymagań to takie, które zapewnia osiągnięcie minimum wymagań ustawowych przed wymaganą datą albo przekracza te minima, albo prowadzi do zauważalnej poprawy wskaźników w raporcie ESG w związku z elektryfikacją parkingu i/lub floty.
14. Dostęp do energii ze źródeł odnawialnych
Lepsza infrastruktura to taka, która obejmuje też produkcję energii, np. z paneli fotowoltaicznych, a jeśli nie ma możliwości ich montażu w budynku, zapewnia zasilenie zieloną energią z sieci dystrybucyjnej lub gromadzi zapas zielonej energii w magazynie energii.
15. System do zarządzania mocą w budynku
Lepszy system pozwala efektywnie wykorzystać zapas nieużywanej mocy w budynku i płynnie udostępnić ją na parkingu, może też korzystać z magazynów energii lub paneli fotowoltaicznych, a nawet łączy się z lokalnym systemem BMS (Building Management System).
16. Integracja z zarządzaniem nieruchomością
Lepsze integracje to takie, które pozwalają zaimportować dane do aplikacji PMS (Property Management System) lub nawet wysyłają je bezpośrednio do niej, pozwalają zliczać koszty zużytej energii i przeliczać udział w kosztach stałych wspólnych części instalacji na realne ich wykorzystanie.
17. System do obsługi ładowarek (cpms)
Lepszy system pozwala na różne formy rozliczeń (np. karta RFID, aplikacja, Plug&Charge), pozwala udostępnić więcej punktów ładowania w jednej aplikacji, wliczając sieci publiczne innych stacji, w innych nieruchomościach, a nawet w domach kierowców.
18. Aplikacja do rozliczeń zużytej energii
Lepszy system to taki, który dane w raporcie elastycznie dostosuje do twoich preferencji, pozwoli przyporządkować konta rozliczeniowe do kierowców lub wskaże poziom emisji CO2 ładowanej energii dla konkretnych użytkowników.
19. Integracja z systemami flotowymi
Lepsze integracje to takie, które pozwalają zaimportować dane do aplikacji flotowej lub nawet wysyłają je bezpośrednio do aplikacji, pozwalają zaliczać koszty do kont kierowców i przeliczać koszty ładowania na przejechane kilometry.
Pełna wersja raportu
Pełna wersja raportu jest dostępna bezpłatnie i bez konieczności podawania danych osobowych na stronie RealEstateMagazine.pl pod linkiem lub po zeskanowaniu kodu QR.
