Gdyby maksymalnie skrócić odpowiedź na pytanie, jak można inwestować w nieruchomości w Polsce, to brzmiałaby ona: można wybudować, kupić lub zostać wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. W praktyce oznacza to, że aby zainwestować w nieruchomości, trzeba dysponować kapitałem o wysokości minimum pół miliona złotych. Dlaczego? Bo tyle kosztuje niewielkie mieszkanie z drugiej ręki. A mieszkania to w Polsce od lat najpopularniejszy sposób na lokowanie kapitału w nieruchomościach. Z czego to wynika?
Słowo o historii rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce
Pierwsze nieruchomości komercyjne pojawiły się w Polsce po upadku reżimu komunistycznego w latach 90. ubiegłego wieku. Wraz z napływem do Polski kapitału zagranicznego, niczym grzyby po deszczu, zaczęły wyrastać pierwsze biurowce, obiekty handlowe, hotele, magazyny. W ciągu kilkunastu lat rynek wysycił się obiektami komercyjnymi. Jednak wraz z rozwojem rynku nie nastąpił rozwój legislacji umożliwiającej inwestowanie w nieruchomości komercyjne. Brzmi to wręcz absurdalnie, bo jak to możliwe, że stworzyliśmy rynek nieruchomości komercyjnych i przez ponad dwadzieścia lat jego istnienia nie zadbaliśmy o to, żeby w Polsce istniały realne, praktyczne możliwości inwestycyjne dla Polaków? A jednak. Nie mamy przepisów pozwalających na stworzenie tzw. wehikułów inwestycyjnych umożliwiających inwestowanie różnych nominalnie kwot w nieruchomości.
A gdyby istniały REITY?
Dobrym przykładem wehikułu inwestycyjnego umożliwiającego inwestowanie w nieruchomości jest REIT. Nazwa REIT to skrót od angielskiego Real Estate Investment Trust. REIT wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych. Jest to specjalny rodzaj funduszu, którego celem jest inwestowanie w nieruchomości. Pierwszy REIT powstał w USA w 1960 roku, a pierwszy fundusz tego typu w Europie pojawił się w Holandii w 1969 roku. Obecnie REIT-y działają w ponad 40 krajach na świecie. REIT powstaje, gdy korporacja lub trust korzysta z pieniędzy inwestorów, żeby kupować i obsługiwać nieruchomości inwestycyjne. REIT-y są kupowane i sprzedawane na parkietach głównych giełd, tak jak zwykłe akcje. Pole inwestowania w REIT-y jest szerokie. REIT-y mogą bowiem inwestować w różne rodzaje nieruchomości, jak biurowce, centra handlowe, magazyny, budynki mieszkalne, grunty, infrastruktura parkingowa, które są następnie wynajmowane lub sprzedawane potencjalnym klientom lub inwestorom. Zwykle REIT-y zarabiają na nieruchomościach poprzez udział w dwóch strumieniach pieniężnych. Po pierwsze, są to przychody z najmu, czyli z czynszów płaconych przez najemców – zwykle pomniejszone o koszty zarządzania tymi nieruchomościami i koszty związane z ich finansowaniem (kredyty bankowe). Po drugie, są to zyski ze sprzedaży wybranych nieruchomości. W praktyce fundusze REIT dają możliwość alokowania kapitału na rynkach nieruchomości poprzez zakup papieru wartościowego uprawniającego do udziału w zyskach generowanych przez REIT. W REIT mogą inwestować inwestorzy instytucjonalni, czyli w uproszczeniu: instytucje, firmy, organizacje oraz inwestorzy indywidualni, czyli tzw. Jan Kowalski. I to jest bardzo ważna cecha i funkcja REIT-ów.
W Polsce próby powołania do życia REIT-ów sięgają 2016 roku. Wtedy pojawiły się pierwsze inicjatywy ustawodawcze dotyczące tej formy inwestowania w nieruchomości. Niestety pomimo wielu prób uchwalenia przepisów pozwalających na tworzenie REIT-ów nie udało się doprowadzić ścieżki legislacyjnej do końca. To powoduje, że jedynymi możliwymi inwestycjami w nieruchomości są budowa, zakup lub udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.
O stanie legislacji i świadomości inwestycyjnej Polaków
Najbardziej popularnym nieruchomościowym aktywem inwestycyjnym w Polsce są mieszkania. Powód jest prosty – Polacy nie znają innych możliwości inwestowania w nieruchomości, bo nie znają nieruchomości komercyjnych, a prawo – o czym była mowa wcześniej – ogranicza możliwości inwestowania. Kiedy ktoś spoza branży słyszy, że pracuję w nieruchomościach, to kolejne pytanie brzmi: „Po ile będą teraz mieszkania?”. Część czytających te słowa uśmiecha się teraz pod nosem, przypominając sobie podobne sytuacje z własnego życia. Niestety nie ma tu nic zabawnego. Takie pytania dobitnie świadczą o tym, jak niska jest świadomość polskiego społeczeństwa na temat nieruchomości. A dokładniej mówiąc, że tej świadomości brak. Dla Polaków nieruchomości to domy i mieszkania, a inwestycyjnie prawie wyłącznie te drugie. Z czego to wynika? Odpowiedź brzmi: z braku edukacji. Polski system edukacyjny nie przewiduje nauki o nieruchomościach. W szkołach opowiadamy dzieciom, że mogą zostać prawnikami, lekarzami, strażakami, ale nie mówimy ani słowa o tym, że w przyszłości mogą zajmować się nieruchomościami. Nie wspominamy, że mogą zostać wynajmującymi lub najemcami, agentami, asset lub property managerami, facility managerami, rzeczoznawcami. Nic. O tym cisza. Nie wspominając o wyjaśnianiu dzieciom, czym w ogóle są nieruchomości, że to nie tylko budynki, w których mieszkają, że to także obiekty handlowe, hotele, szpitale, biurowce, magazyny i wiele innych. Gdyby dzieci już w szkole były edukowane na temat nieruchomości, a następnie miały możliwość wyboru kilkuletnich studiów kierunkowych z nieruchomości komercyjnych, wówczas mielibyśmy w Polsce grupę profesjonalnie wykształconych specjalistów branżowych. Część z nich poszłaby w kierunku tworzenia legislacji, przepisów dotyczących nieruchomości. I ci ludzie, mając odpowiednią bazę edukacyjną wiedzieliby, jak te przepisy stworzyć, żeby nie były oderwane od rzeczywistości. Zaryzykuję stwierdzenie, że mając tak wykształconą kadrę profesjonalistów, mielibyśmy już wehikuły inwestycyjne. A ludzie wiedząc, czym są nieruchomości komercyjne i jakie są mechanizmy ich działania, inwestowaliby nie tylko w mieszkania na wynajem. Czasu cofnąć nie możemy, ale możemy i powinniśmy jako przedstawicie tej branży już teraz zacząć zmieniać rzeczywistość. Mamy na nią realny wpływ. To od nas zależy kształt branży i jest to ostatni dzwonek na dokonanie zmian. Dlaczego? Bo branża się starzeje. Ludzie, którzy zaczynali ją tworzyć ponad dwadzieścia lat temu, powoli zaczynają z niej odchodzić, a następców brakuje. Brakuje, bo jak wspomniałam wcześniej, tworząc nieruchomości komercyjne w Polsce, nie zadbaliśmy o platformę edukacji, inspiracji, wymiany doświadczeń dla młodszych pokoleń. To naprawdę ostatni moment, żeby tę sytuację zmienić. Osobiście podejmuję w tym celu szereg inicjatyw. Swoim zakresem i charakterem wybiegają one poza zakres niniejszego opracowania, dlatego w tym miejscu zostawiam Państwa z przemyśleniami i przechodzę do kolejnej części niniejszej publikacji, czyli wyjaśnienia, w co inwestują i jakie możliwości inwestycyjne mają w Polsce Polacy.
W co inwestują w Polsce Polacy?
Zdecydowana większość Polaków inwestuje w mieszkania. Polacy kupują mieszkania pod wynajem zarówno jako osoby indywidualne, jak i jako przedsiębiorcy. Tutaj ustawodawca dostarczył nam aż trzy rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych. Na czym one polegają i czy są w praktyce przydatne?
Rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych
Polskie prawo wyróżnia trzy rodzaje najmu dotyczące lokali mieszkalnych: tradycyjny, okazjonalny i instytucjonalny (bez dojścia do własności i z dojściem do własności). Najem tradycyjny jest uregulowany w ustawie Kodeks cywilny. Zgodnie z definicją kodeksową wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Umowa najmu tradycyjnego może być zawarta na dowolny czas (oznaczony lub nieoznaczony). Czynsz może być określony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Bez tej formy uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony. Najem okazjonalny został uregulowany w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W przypadku tej umowy właściciel, będący osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawiera umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Najem okazjonalny zobowiązuje najemcę do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji. W skrócie, oznacza to zgodę na eksmisję, gdyby lokator nie wywiązywał się ze swych obowiązków lub nie opuścił mieszkania po wygaśnięciu umowy. Aby te postanowienia miały moc prawną, notarialnej umowie najmu okazjonalnego towarzyszą załączniki: oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenia i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy, oświadczenie najemcy wskazujące lokal, do którego będzie mógł się przeprowadzić po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości, oświadczenie właściciela wskazanego mieszkania, zawierające zgodę na zamieszkanie tam najemcy w przypadku wykonania egzekucji, protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Najem instytucjonalny opiera się natomiast na zawarciu umowy najmu lokalu mieszkalnego przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana na czas oznaczony, który nie ma określonej przepisami granicy. Do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, jest zawierana przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego i zawiera: zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.
Mieszkania na wynajem – co można, czego nie można i z czego korzystają Polacy
Zacznijmy od charakterystyki najmu w Polsce. Ciekawy raport na ten temat dostarczyła firma ThinkCo: „Najem 2023 kierunki rozwoju mieszkań w Polsce”. W niniejszej publikacji pisząc o charakterystyce najmu, posiłkuję się wybranymi danymi z tego opracowania.
Czym cechuje się obecny najem?
Najem jest w Polsce stosunkowo mało rozwinięty. Wynika to głównie z sytuacji ekonomicznej i mentalności Polaków. Blisko 80% ankietowanych twierdzi, że nie może sobie pozwolić na zakup nieruchomości, a blisko 20% nie chce zaciągać długoterminowego kredytu hipotecznego. Natomiast jedynie 9% decyduje się na najem z uwagi na fakt, że ich życie wymaga dużej mobilności. Zgodnie z danymi Eurostatu w 2022 13% mieszkańców Polski korzystało z najmu, podczas gdy średnia unijna wynosi 31%. Blisko 90% ankietowanych mieszkańców Polski preferuje zamieszkiwanie w nieruchomości posiadanej na własność. Kolejna cecha polskiego najmu to rozdrobnienie – osoby fizyczne są właścicielami 80% mieszkań w kraju. Najem publiczny jest coraz trudniej dostępny, a komercyjny zdominowany przez wynajmujących posiadających jedno lub kilka mieszkań. Kilka lat temu nad Wisłą pojawiły się pierwsze mieszkania w formie najmu instytucjonalnego, czyli tzw. PRS (będzie o nim mowa w dalszej części publikacji). Obecnie PRS to ok. 12 tysięcy mieszkań, a więc znikomy procent zasobu mieszkaniowego. Oferta PRS na koniec 2022 wynosiła 11 600 lokali, a to mniej niż 1% zasobu komercyjnego. Najem w Polsce jest również mało profesjonalny – oparty na osobach fizycznych będących właścicielami pojedynczych mieszkań. Zgodnie z wynikami badania wykonanego na zlecenie Otodom, 50% ankietowanych deklaruje, że mieszka w nieruchomości, której jest właścicielem lub współwłaścicielem, 24% mieszka w nieruchomości, której właścicielem jest ktoś z rodziny bądź znajomy, 12% wynajmuje od osoby prywatnej, natomiast na samym końcu zestawienia znajdują się TBS-y – Towarzystwa Budownictwa Społecznego (1%), akademiki (0,1%) i mieszkania służbowe (0,1%). Najem w Polsce jest zjawiskiem typowo miejskim i jest skupiony na budownictwie wielorodzinnym w dużych miastach. Jest też nieprzystosowany do potrzeb potencjalnych najemców i ignorowany przez państwo – wydatki budżetu państwa na sferę mieszkaniową w Polsce należą do najniższych w Unii Europejskiej, a gminy i miasta aktywnie angażujące się w mieszkalnictwo stanowią wyjątek. Najem jest też stosunkowo drogi. Gwoli ciekawostki za przeciążone kosztami mieszkaniowymi uznaje się gospodarstwa domowe wydające ponad 40% swojego miesięcznego dochodu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. W Polsce według danych Eurostatu na koniec 2022 roku co piąty najemca na rynku komercyjnym był przeciążony kosztami mieszkaniowymi. Polski najem ma także tymczasowy charakter. Standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to dwanaście miesięcy. Ale polski najem także ewoluuje – wynajmujący coraz liczniej podpisują umowy najmu okazjonalnego.
PRS – public rented sector, czyli rynek najmu instytucjonalnego
Umowę najmu instytucjonalnego przybliżyłam we wcześniejszej części artykułu. Czym jest natomiast i na czym polega rynek najmu instytucjonalnego? W dużym uproszczeniu, w tej formule budowy pod inwestycje deweloperzy budują i sprzedają mieszkania lub całe bloki funduszom, fundusze natomiast je wynajmują i czerpią w ten sposób zysk.
Przykładowo fundusz inwestycyjny A wyłania do obsługi firmę B i zarządcę – firmę C. Firma B ma za zadanie wykreowanie marki inwestycji i jej komercjalizację, czyli wynajęcie mieszkań. Firma C natomiast zajmuje się bieżącym zarządzaniem nieruchomością.
PRS – Polska vs Europa
Do najbardziej dojrzałych rynków najmu instytucjonalnego należą Niemcy, Holandia, Szwajcaria oraz kraje skandynawskie. Na tle tych krajów Polska znajduje się w tym segmencie rynku nadal w początkowej fazie rozwoju. Najem instytucjonalny stanowi zaledwie 1% całkowitych zasobów na wynajem. Według szacunków firmy doradczej EY na koniec 2022 roku łączne zasoby PRS w Polsce wynosiły ok. 8 500 mieszkań, a kolejne 55 500 może trafić na rynek w perspektywie od 5 do 7 lat. Dla porównania w Danii na sektor najmu instytucjonalnego przypada niemal 50% rocznego wolumenu wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Znaczenie sektora PRS na rynkach innych krajów w porównaniu do polskiego jest na podobnym poziomie. Rynek najmu instytucjonalnego jest atrakcyjną alternatywą dla osób, które z uwagi na rosnącą inflację oraz wzrost stóp procentowych musiały odłożyć plany zakupu własnego mieszkania na później. W ciągu ostatniego roku dodatkowy popyt generowany był również przez uchodźców z Ukrainy. Do tego dochodzą aspekty społeczne i psychologiczne. W Polsce posiadanie mieszkania jest wyznacznikiem statusu i jest kojarzone z poczuciem bezpieczeństwa. Należy także pamiętać, że do niedawna rata kredytu była niższa niż czynsz w porównywalnym mieszkaniu, a rynek najmu nie był uważany za poważną alternatywę. Sytuacja, w której ceny nieruchomości przekraczają możliwości przeciętnych młodych dorosłych, a rynek najmu się profesjonalizuje, może przynieść przyspieszoną ewolucję rozluźnienia się przywiązania do własności. Sprzyja temu mentalność młodych pokoleń, które są bardziej otwarte na współdzielenie i często przedkładają doświadczenia nad posiadanie. Powyższe aspekty wpływają na wzrost zainteresowania segmentem PRS ze strony inwestorów instytucjonalnych, liczących na wzrost cen najmu w dłuższej perspektywie.
Inne sposoby inwestowania
Poza kupnem mieszkania, najbardziej popularne i wykorzystywane w Polsce metody inwestowania w nieruchomości to zakup lokalu handlowego, pokoju w aparthotelu, condohotelu lub akademiku. W dalszej kolejności znajdują się, wspomniane na wstępie publikacji, zostanie wspólnikiem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, zakup lub budowa budynku o charakterze biurowym, handlowym lub o innym komercyjnym przeznaczeniu. Do wyjątkowej rzadkości należy zakup lokali w biurowcach – zarówno z uwagi na brak podaży, jak i na brak zainteresowania ze strony potencjalnych kupujących. Apartamenty hotelowe to lokale, które kupowane są w celach rekreacyjno-zarobkowych. W sezonie wakacyjnym służą ich właścicielom za bazę wypadową, a poza sezonem są wystawiane na rynek na wynajem. Inną, podobną do zakupu apartamentu hotelowego, inwestycją jest zakup lokalu w tzw. condohotelu. Nazwa condohotel pochodzi od połączenia słów condominium (zbiór jednostek) i hotelu. Z uwagi na fakt braku objęcia condohoteli tzw. ustawą deweloperską zakup lokalu w tego typu nieruchomości obarczony jest ryzykiem, które polega na tym, że w razie niewybudowania nieruchomości i ogłoszenia upadłości dewelopera pieniądze wpłacone na poczet lokalu przepadają. Co do wejścia do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością to w tym przypadku zyski uzyskane z nieruchomości pomniejszone o koszty jej utrzymania wypłacane są wspólnikowi w postaci dywidendy. Na uwagę zasługuje tutaj fakt odpowiedzialności właściciela nieruchomości, zarówno jako wspólnika spółki, jak i jako właściciela nieruchomości, na którym ciążą określone przepisami i standardami rynkowymi obowiązki prawidłowego nią zarządzania. Dodatkowo warte uwagi są formy transakcji sprzedaży-zakupu nieruchomości komercyjnej. Nieruchomości inwestycyjne zwykle trzymane są w osobnych „koszyczkach”, czyli spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością. Stąd wyjście z inwestycji może oznaczać nie tylko sprzedaż samej nieruchomości, lecz także sprzedaż spółki, która jest jej bezpośrednim właścicielem. W ten sposób docieramy do podstawowego rozróżnienia transakcji nieruchomościowych –
asset deal vs share deal. Nieruchomość może zostać sprzedana jako pojedyncze aktywo. Może zostać też sprzedana jako tzw. biznes – to ścieżka adekwatna dla niektórych „pracujących” nieruchomości o pewnym stopniu skomplikowania operacji. Te dwa typy sprzedaży w branży określa się terminem asset deal. Może też dojść do sprzedaży nieruchomości w ramach spółki i jest to ścieżka powodująca najmniej zawirowań wokół biznesu z uwagi na fakt, że bezpośredni właściciel nieruchomości się nie zmienia – nadal jest nią zbywana spółka. Ta metoda określana jest w branży terminem share deal. Każda z wymienionych powyżej form transakcji pociąga za sobą określone obowiązki dla jej uczestników, głównie podatkowe.
Podsumowanie
Brak przepisów umożliwiających szerokie spektrum inwestowania w nieruchomości, zmniejszenie możliwości finansowania nabycia własnego lokalu oraz niepewna przyszłość ekonomiczna sprawiają, że najem mieszkania staje się wyborem wielu osób. Odpowiedzią na nadal niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe jest najem instytucjonalny realizowany przez profesjonalne podmioty w ramach modelu PRS. Sektor ten może z jednej strony zaspokoić zapotrzebowanie rynku na mieszkania, a z drugiej – stanowić realny zysk kapitałowy firm zainteresowanych powiększeniem swojego portfela inwestycyjnego. Dodatkowo problemy kredytowe nabywców indywidualnych popchnęły wielu niechętnych wcześniej deweloperów do dywersyfikacji i przynajmniej częściowego budowania na potrzeby funduszy. Indywidualne inwestowanie w mieszkania na wynajem jest atrakcyjną formą lokowania kapitału. Głównym aspektem analizowanym przez inwestorów będą nominalne ceny mieszkań, nie sama rentowność najmu. A ceny od dekad rosną co najmniej w tempie inflacji, czasami szybciej. Bezapelacyjnie konieczne są w Polsce zmiany legislacyjne umożliwiające szerokie inwestowanie w nieruchomości za pomocą wehikułów inwestycyjnych typu REIT. Powstanie tego rodzaju platform zdemokratyzowałoby inwestowanie w nieruchomości i przyczyniło się do pozostania dużej ilości polskiego kapitału w polskich nieruchomościach w Polsce. To w dalszej kolejności przyczyniłoby się do rozwoju polskiej gospodarki. I takich zmian na koniec tej publikacji wszystkim nam życzę.
