Due diligence – czyli wszystko, co powiesz, może być użyte przeciwko Tobie

Jak proces due diligence wygląda ze strony sprzedającego? Wyobraźmy sobie, że podejmujemy decyzję o sprzedaży nieruchomości, określamy oczekiwaną cenę, ustalamy, kto będzie prowadził sprzedaż w naszym imieniu, przygotowujemy ofertę i wprowadzamy ją na rynek. Rozmawiamy z osobą odpowiedzialną za naszą ofertę. Wszystko jest na dobrej drodze, zapada wstępna decyzja o zawarciu kontraktu. Rzecz jasna to tylko jeden z wariantów, który doprowadza nas do miejsca, gdzie sprzedający postanawia przed przystąpieniem do ostatecznych negocjacji, a w ich wyniku podpisania umowy określić faktyczny stan nieruchomości we wszystkich jego aspektach. Rozpoczyna się procedura due diligence, z zasady prowadzona w imieniu i na rzecz kupującego, na jego koszt i jego odpowiedzialność, przez wybrany przez niego zespół/podmiot i podlegający wyłącznie jemu. Ustalenia due diligence mają charakter poufny i nie mogą być udostępniane osobom trzecim oraz rozpowszechniane w całości lub części bez wiedzy i zgody zainteresowanych.

Początek due diligence

Kupujący powinien powiadomić sprzedającego o zamiarze przystąpienia do procedury oraz wskazać, w jakim terminie się rozpocznie i kto ma ją prowadzić. Sprzedający wyznacza podmiot lub zespół, który będzie go reprezentował. Na tym etapie należy zorganizować spotkanie stron. Jeden z formatów współpracy opiera się na filarach: sprzedający, kupujący oraz zespoły ich reprezentujące. Jednak często podejmowana jest decyzja, że jedynie kupujący i sprzedający kontaktują się między sobą. To bardzo bezpieczny wariant, ponieważ pozwala na bieżące kontrolowanie postępu prac oraz zakresu i stanu udostępnianych dokumentów.

Podczas spotkania należy precyzyjnie określić, kto i z kim będzie się kontaktował, w jaki sposób będą przekazywane materiały, w jakiej postaci i w jakiej kolejności. Brak dokumentacji (bądź zły jej stan) w obszarach kluczowych dla potencjalnego kupującego może spowodować odstąpienie z jego strony od dalszych czynności. Należy określić zakres dokumentacji, jaka ma zostać przedstawiona, najlepiej na podstawie spisu dokumentów oraz zbioru zamkniętego pytań skierowanych do sprzedającego. Strony powinny zmierzać do określenia harmonogramu prac i zakresu czynności takich jak np. przegląd techniczny budynku, zapoznanie się z oryginałami dokumentacji technicznej i protokołami. To pozwoli na prawidłową bieżącą...