Schyłek
Galopujący postęp technologiczny ma dwa oblicza. Z jednej strony pozwala na oszczędność energii, ułatwia życie, napędza gospodarkę i zwiększa jakość. Z drugiej, przyspiesza starzenie się budynków. Ułatwia nam również spisywanie na straty nieruchomości, które nie były odpowiednio doinwestowane.
Główną przyczyną, dlaczego nierzadko wyburzamy przedwcześnie budynki, nie jest ich fizyczna degradacja, a nasze subiektywne wyobrażenie o jego stanie (aż w 44% przypadków). Drugim powodem (26%) jest zmiana funkcji, a sama fizyczna degradacja jest powodem jedynie 17% przypadków [1].
Tak łatwo przychodzi nam na myśl, że coś jest po prostu stare, że jest to wystarczający powód, aby zakończyć cykl życia budynku. To podejście jest skrajnie dalekie od zrównoważonego.
Teza
Czy potrzebujemy w ogóle nowych budynków? Czy pod względem środowiskowym budynki istniejące wypadają gorzej, neutralnie, a może lepiej? Budowa nowych wiąże się z bardzo wysoką emisją gazów cieplarnianych. Czy na tę chwilę w dobie kryzysu klimatycznego możemy sobie na to pozwolić? Czy w cyklu życia nowego budynku będziemy w stanie ten „kredyt” emisyjny spłacić wyższą efektywnością energetyczną? Czy na pewno potrafimy już wznosić budynki w sposób w pełni zrównoważony? W dalszej części artykułu odpowiem na te i inne pytania.
Budynki nowe
Przyjmijmy, że budynek nowy to taki, który ma nie więcej niż pięć lat od daty oddania do użytkowania, czyli tyle ile trwa standardowa umowa najmu powierzchni biurowych. Po tym okresie większość gwarancji powinna wygasnąć, standardy projektowania wzrosnąć, obowiązujące ówcześnie prawo budowlane zdezaktualizować, większe prace modernizacyjne pojawić się na horyzoncie, a rygorystyczne oczekiwania rynku wzrosnąć.
Zalety nowych budynków to przede wszystkim: nowoczesna architektura i najbardziej aktualne technologie, niskie potrzeby modernizacyjne, zgodność z aktualnymi wymaganiami prawnymi czy zazwyczaj wyższa efektywność energetyczna, większa dostępność dla osób z niepełnosprawnością, wyższe standardy bezpieczeństwa czy zwiększona atrakcyjność dla najemców.
Wyzwania z jakimi mierzą się inwestorzy w procesie budowy to bardzo wysokie oczekiwania w zakresie rozwiązań zrównoważonych i certyfikacji, ryzyka związane z opóźnieniami w budowie, niepewności związane z funkcjonowaniem i zarządzaniem budynkiem (dotyczy usług budynku, które potrzebują dłuższego okresu aby móc je ocenić np. niezawodność systemów HVAC czy efektywność energetyczna).
W miarę postępu zmian klimatycznych deweloperzy będą spotykać się z coraz większą presją i oczekiwaniami w stosunku do wznoszonych przez nich budynków. Ślad węglowy będzie musiał być nie tylko kompleksowo obliczany i optymalizowany, ale skrajnie minimalizowany, a pozostałe emisje kompensowane jeszcze przed zakończeniem budowy. Plan dekarbonizacji aktualizowany przynajmniej raz w roku lub częściej. Cyrkularność budynku będzie musiała być kwantyfikowana i uzyskiwana na niebagatelnym poziomie. Projektowanie będzie opierać się w pełni w myśl design for disassembly – zaprojektuj, aby rozebrać. Budynek będzie musiał zagwarantować skrajną adaptacyjność w zmianach pełnionych przez niego funkcji. Budynki będą stawały się prawdziwymi bankami/magazynami materiałów. Wykorzystanie każdego kilograma będzie musiało być rzetelnie uzasadnione oraz zaksięgowane w formule BIM, aby mogło zostać wykorzystane ponownie w przyszłości. Będą musiały zostać w pełni zaadaptowane do przewidywanych zmian klimatu w całym cyklu ich życia. Odnawialne źródła energii będą podstawowym źródłem zasilania. Będą musiały być w pełni dostępne dla wszystkich użytkowników, niezależnie od ich sposobu poruszania się, posiadanej niepełnosprawności czy ich neuro-różnorodności. Efektywność energetyczna utrzymywana na najwyższym możliwym poziomie od pierwszego dnia użytkowania. Nowe inwestycje deweloperów będą musiały również doskonale wpisywać się w istniejącą i przyszłą tkankę miejską. Samo przygotowanie placu budowy włącznie z wyburzeniami będzie musiało być realizowane zgodnie z pryncypiami gospodarki cyrkularnej, mimo niskiego poziomu cyrkularności budynków istniejących.
Dwa scenariusze
Przyjrzyjmy się teraz dwóm scenariuszom. Załóżmy, że budynek, który jest odpowiednio doinwestowany ma cykl życia równy 100 lat. Przenosimy się w przeszłość. Kolorem niebieskim zaznaczono ślad węglowy dla budynku istniejącego oddanego do użytku w punkcie 0, wybudowanego na działce typu green field. Na osi pionowej odkładany jest kumulatywny ślad węglowy. Pierwszy wzrost związany jest ze wzniesieniem budynku (ślad wbudowany). Operacyjny ślad węglowy dokłada do konta budynku kolejne emisje, a wykres rośnie liniowo. Po 15 latach od wzniesienia następuje zasadniczy remont związany z istotnym wbudowanym śladem węglowym (pionowa kreska). Po modernizacji efektywność energetyczna wzrosła i nachylenie krzywej jest mniejsze. Po kolejnych 15 latach docieramy do teraźniejszości. Moment wyjątkowy, bo zastanawiamy się czy A – kontynuować modernizację budynku istniejącego, czy może B – zburzyć budynek istniejący i wznieść nowy (żółty).
W scenariuszu B ponosimy koszty śladu węglowego wyburzenia oraz wzniesienia nowej budowli. Efektywność energetyczna jest wyższa, więc nachylenie krzywej operacyjnego śladu węglowego jest mniejsze. Co 15 lat dokonujemy istotnej modernizacji, co głównie wymusza żywotność instalacji HVAC. W scenariuszu A realizujemy istotną modernizację i kontynuujemy podobnie jak w scenariuszu B.
Przedstawiony wykres nie opiera się na obliczeniach/szacunkach i nie pokazuje niepewności z nimi związanych (wykresy należałoby pogrubić, aby uwzględnić dynamikę wzrostu i niedokładność szacunków). Nachylenie krzywych związanych z operacyjnym śladem węglowym zostało przyjęte uznaniowo, podobnie jako wysokości śladów wbudowanych związanych z modernizacją. Nie uwzględniono również efektu dekarbonizacji sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednak wykres ten obrazuje kilka istotnych zależności i inspiruje do postawienia ważnych pytań.
Pierwszym z nich jest dyskusja, czy ślad węglowy budynku A wskazany w zaznaczonym punkcie 30 lat (niebieska przerywana pozioma linia) powinien zostać przepisany na rachunek budynku B, tak jak to pokazuje wykres. W końcu to nowy budynek z czystym kontem, czy nie powinniśmy więc zaczynać od zera? Budynek A spełniał swoją funkcję przez 30 lat i naturalną tego konsekwencją jest jego emisja gazów cieplarnianych. Jednak, aby wznieść nowy budynek w miejsce starego zazwyczaj niszczy się jego części nadziemne, a co za tym idzie, wbudowany ślad węglowy. Gdyby budynek B nie powstał, wartość wbudowanego śladu węglowego budynku A mogłaby nadal służyć przez kolejne 70 lat. Jeśli proces rozbiórki budynku A nie przebiegnie z pełnym wtórnym wykorzystaniem jego materiałów (co jest niezwykle trudne i na etapie wyburzania następuje tzw. downcycling – redukcja wartości materiałów) budynek B powinna przejąć odpowiedzialność za te historyczne emisje.
Drugim jest pytanie czy niższy poziom operacyjnego śladu węglowego budynku B sprawi, że w pewnym momencie wyburzenie i wzniesienie nowego okaże się mniej emisyjne w ogólnym rozrachunku? Innymi słowy czy żółty wykres przetnie się z niebieskim i wykaże wartość niższą? A jeśli tak, to kiedy? Szacuje się, że jest to okres od 10 do nawet 80 lat [2–3].
Przedstawiony wykres nie uwzględnia przewidywań dotyczących dekarbonizacji sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Uważa się, że operacyjny ślad węglowy w miarę czasu będzie malał na znaczeniu, ponieważ w miksie energetycznym i ciepłowniczym będzie pojawiać się coraz więcej energii ze źródeł niskoemisyjnych. Zmienia to perspektywę i znacznie zwiększa wagę wbudowanego śladu węglowego, przez co aktywności związane z jego tworzeniem będą w przyszłości skrupulatnie oceniane.
Trzecim pytaniem jest, czy obecny stan globalnego ocieplenia jest w stanie przyjąć zwiększone emisje GHG związane z wyburzeniem budynku A i wzniesieniem budynku B (punkt 30 lat)? IPCC w raporcie „Mitigation of Climate Change” z 2022 r. podkreślają, że zatrzymanie ocieplenia klimatu poniżej 1,5ºC sprzed okresu rewolucji przemysłowej jest możliwe tylko i wyłącznie, jeśli dokonane masowe i natychmiastowe cięcia emisji gazów cieplarnianych.
Warto również zwrócić uwagę, że nowy budynek B w ujęciu całego cyklu życia bardzo szybko przestaje być nowy i wpada do kategorii budynku istniejącego. Co prawda utrzymuje wyższą efektywność energetyczną, ale na pewnym etapie jego cyklu życia również zawiśnie nad nim widmo wyburzenia.
Czy jednak na pewno powinniśmy zakładać, że budynek B na rysunku 1 będzie stał 70 lub więcej lat? Czy nie powinniśmy przyjąć, że po 30 latach zostanie zastąpiony kolejnym? Rysunek 2 obrazuje taką właśnie sytuację. Wybiegamy tutaj w bardzo daleką przyszłość (rok 2053) i do tego czasu wiele może się zmienić, jednak budynki to obiekty wieloletnie, a fundamentalne zasady zrównoważonego rozwoju nakazują analizować wszelkie aktywności w perspektywie pełnego cyklu życia. Czy postęp technologiczny nadal będzie tak dynamiczny i w dalszym ciągu projektujemy budynki, które po 3 dekadach powtórzą los swoich poprzedników?
Cyrkularność
Największe redukcje emisji gazów cieplarnianych możliwe są dzięki rozwiązaniom gospodarki cyrkularnej. Pryncypia gospodarki obiegu zamkniętego instruują nas, aby wykorzystywać produkty do samego końca ich cyklu życia. Jedynie w ten sposób jesteśmy w stanie zagwarantować, że wartość zawarta w materiałach, z których są wykonane, jest maksymalizowana. W idealnym przypadku projektujemy budynek w taki sposób, aby mógł być użytkowany przez bardzo długi czas (100 lat lub więcej) oraz aby dało się go rozmontować/rozłożyć. Celowo nie padło słowo „wyburzenie”, ponieważ z góry zakłada że materiały, które stanowiły część budynku, zostaną zdegradowane, a najważniejszym celem jest usunięcie budynku. Ochrona obiektu przed wyburzeniem może opierać się na trzech strategiach.
Pierwszą z nich jest podejście adaptacyjne (adaptive reuse) – zmieniamy funkcję budynku, np. z hotelowej na mieszkalną. Dobrym przykładem jest Hala Koszyki. Wcześniej hala targowa, a od 2016 r. zawiera również bogatą ofertę gastronomiczną i biurową.
Drugą strategią jest ekspansja (expansive reuse) – rozbudowujemy budynek obok, nad lub pod istniejącą konstrukcją. Pozwala to często na niwelowanie obecnych ograniczeń związanych z brakiem zaplecza, balkonów czy szybów windowych. Wrocławski dom handlowy Renoma podczas będącej na ukończeniu renowacji zwiększył swoje GLA o ponad 10%.
Trzecią strategią jest ciągła modernizacja (proactive reuse), której założeniem jest podtrzymanie istniejącej funkcji oraz ochrona budynku przed wyburzeniem. Polega na wdrażaniu nowych technologii, punktowych naprawach, remontach i pracach modernizacyjnych. Jako przykład można wskazać jeden z pierwszych wieżowców w Warszawie – Warsaw Trade Tower (WTT). Dzięki ciągłym modernizacjom prowadzonym przez Globalworth oferuje atrakcyjne powierzchnie biurowe.
Budynki modernizowane
W dobie kryzysu klimatycznego i nieustającego wzrostu temperatur nie mamy innego wyboru, niż dbać o budynki istniejące. Musimy minimalizować emisje gazów cieplarnianych i nie możemy pozwalać sobie na zaciąganie kredytów węglowych. Nazwanie 10-letniego budynku starym to jakbyśmy nazwali dziesięciolatka dziadkiem albo osobą w podeszłym wieku. Potrzebujemy zmiany perspektywy, oczekiwań i przede wszystkim zrozumienia przez użytkowników, że budynki mają długi cykl życia i powinniśmy o nie dbać, chronić je i maksymalizować wartość zawartą w materiałach, z których się składają.
Od dziś nazywajmy budynki istniejące, wieloletnie, stare budynkami modernizowanymi. Z naciskiem na ciągłość procesu. Nie można budynku zmodernizować i o nim zapomnieć, technologie i oczekiwania użytkowników stale się zmieniają, stale rosną. Planujmy ich modernizację, aż do końca ich fizycznego, a nie ekonomicznego cyklu życia. Jeśli tylko budynki odpowiednio się modernizuje, są w stanie skutecznie konkurować z tymi niedawno oddanymi do użytkowania.
W przeciwieństwie do projektowania nowego budynku, modernizacja istniejącego jest przedsięwzięciem trudnym i skomplikowanym. Dokumentacja dostępna jest często wyłącznie w formie papierowej, inwentaryzacje bywają niedokładne, konstrukcja bywa barierą w integracji nowoczesnych technologii, ochrona konserwatorska nakłada dodatkowe obostrzenia, zapewnienie minimalnych niedogodności istniejącym użytkownikom wymaga solidnego planowania. Prace remontowe wymagają wykwalifikowanych pracowników, zarządzanie odpadami może wymagać większej uwagi niż zazwyczaj ze względu na materiały niebezpieczne, a logistyka w zabudowanych częściach miasta bywa dużym wyzwaniem.
Przed zarządcami i właścicielami również stoją wyzwania w zakresie zrównoważonego rozwoju budynków. Muszą odpowiednio planować prace modernizacyjne uwzględniając daleki horyzont czasowy, efektywność energetyczną, potencjalne technologie, dekarbonizację czy oczekiwania użytkowników. Sposób zarządzania musi być holistyczny, uwzględniający najlepsze praktyki związane ze zrównoważonym rozwojem. Same certyfikacje wielokryterialne nie są wystarczające. Często nie zastępują kompleksowego podejścia do elementów ESG i zrównoważonego rozwoju. Nie ujmują również specyfiki lokalnej oraz indywidualnych budynków.
Trend modernizowania istniejących budynków jest już silny w krajach zachodnioeuropejskich, a w Polsce w najbliższej przyszłości będzie się tylko nasilał.
Kryterium wieku
Najemcy szukający przestrzeni biurowych, aby wstępnie przefiltrować dostępne opcje, bardzo często stosują kryterium wieku. Jest ono łatwe do określenia, wystarczy założyć, że budynek nie może być starszy niż np. 2 lata i już mamy „shortlistę”. Jest to swojego rodzaju dyskryminacja, nie uwzględnia się wtedy, w jaki sposób budynek jest zarządzany, jakie inicjatywy podejmuje właściciel, jak budynek jest dekarbonizowany, jak dba się o bioróżnorodność, jakie są procedury dotyczące efektywności energetycznej, jak zarządza się odpadami, jaką jakość środowiska wewnętrznego mogą zapewnić? Czy najemcy nie szukają partnerów wspierających ich wysiłki w obszarach ESG? Redukcja tych i wielu innych aspektów budynku do kryterium wieku obarczona jest dużym błędem i może diametralnie zmniejszyć szanse na znalezienie doskonałej lokalizacji i pozyskanie zaufanego partnera w postaci zrównoważonego zarządcy.
Mity budynków istniejących
Istnieje wiele przekonań dotyczących budynków istniejących, często nieprawdziwych. Każdy budynek jest inny i charakteryzuje go unikalny zestaw parametrów. Poniżej trzy przykłady udowadniające, że w przypadku budynków nie można generalizować w oparciu o ich wiek.
Niska efektywność energetyczna – rzeczywiście może istnieć znacząca korelacja wieku budynku (a raczej daty jego wzniesienia) z energochłonnością. Badanie przeprowadzone na próbie prawie 18 tys. budynków wybudowanych w Bazylei (Szwajcaria) na przestrzeni lat 1850–2011 wykazało interesujące wnioski. W zakresie ogrzewania nieruchomości ponad 100-letnie miały porównywalną efektywność energetyczną z obiektami 30-letnimi i młodszymi. W przypadku budynków starszych spowodowane to było poziomem ich kompaktowości, tzn. wysokim stosunkiem powierzchni przegród zewnętrznych do kubatury. Budynek o kształcie sześcianu ma wysoką kompaktowość, a budynek o skomplikowanej bryle z przejazdami i wykuszami niską. W Bazylei kompaktowość budynków malała wraz z czasem. Natomiast młodsze nadrabiały lepszą izolacyjnością przegród i stolarki oraz wydajniejszymi instalacjami HVAC. Jeśli budynki są modernizowane oraz zarządzane w odpowiedni sposób z dużym naciskiem na efektywność energetyczną ich energochłonność może być porównywalna z nowymi budynkami.
Niska jakość środowiska wewnętrznego – zespół naukowców z Singapuru i Danii wykazał, że jakość środowiska wewnętrznego w nowym budynku certyfikowanym oraz budynku poddanym renowacji mogą być porównywalne.Badanie obejmowało 4 budynki certyfikowane od nowości, 4 certyfikowane po przeprowadzeniu głębokiej modernizacji, a porównywano je do 6 budynków niecertyfikowanych. Kompleksowo badano wentylację, temperaturę powietrza, wilgotność względną, stężenie CO, CO2 formaldehydu, poziom natężenia oświetlenia oraz przeprowadzono badania mikrobiologiczne. Oba typy budynków certyfikowanych zapewniały lepszą jakość środowiska wewnętrznego w porównaniu do budynków bez certyfikacji.
Niski potencjał wdrożenia nowoczesnych technologii – ktoś mógłby zarzucić, że w budynkach istniejących obecne są nieprzekraczalne bariery do wdrażania nowoczesnych technologii. W budynku Spektrum Tower zlokalizowanym przy ulicy Twardej 18 wdrożono pilotażowo aplikację budynkową oferującą szereg funkcjonalności. Od przywoływania windy, rezerwacji miejsc parkingowych, kontrolę dostępu po rezerwację sal konferencyjnych i biurek. W ramach projektu zmodernizowano również instalację oświetlenia wraz z systemem sterującym. Zaplanowano również modernizację systemu BMS. W rezultacie przestrzenie najmu oferują najwyższe standardy. Odpowiednio doinwestowane budynki nie zawsze są gorsze od nowobudowanych, jeśli są modernizowane w sposób kompleksowy.
Podsumowanie
Szacuje się, że 80% budynków, które będziemy użytkować w 2050 r. już istnieje [4].
Prawdziwą przyszłością branży budowlanej jest modernizacja i adaptacja. Najbliższe zrównoważeniu są budynki istniejące, nieprojektowane czy nowo budowane. Pomimo że utrzymywanie budynków w stanie zmodernizowanym wymaga przemyślanego planowania na wielu płaszczyznach, zadbajmy, aby renowacje stały się standardem, a wyburzenia rzadkością.
Budynki modernizowane niosą za sobą wiele korzyści dla naszej przyszłości i środowiska. Wybór tego podejścia pozwala nam minimalizować emisje gazów cieplarnianych i przyczyniać się do walki z kryzysem klimatycznym. Budynki istniejące, odpowiednio zmodernizowane, mogą oferować porównywalną efektywność energetyczną, wysoką jakość środowiska wewnętrznego oraz elastyczność w dostosowaniu do zmieniających się potrzeb użytkowników.
Nie warto pozostawić budynków istniejących na uboczu, zakładając, że nowe konstrukcje zastąpią je jedynie ze względu na wiek. Musimy zmienić perspektywę i docenić potencjał, jaki niosą ze sobą starsze budowle, a także zaakceptować, że modernizacja to proces ciągły, wymagający wsparcia zarządców, właścicieli użytkowników. Dążenie do gospodarki cyrkularnej oraz zrównoważonego rozwoju powinno skupiać naszą uwagę na długoterminowym efekcie budynków modernizowanych, zamiast podejmowania decyzji opartych jedynie na kryterium wieku.
Podążając za trendami zachodnich krajów, również w Polsce modernizacja istniejących budynków będzie zyskiwać na znaczeniu, stając się ważnym aspektem przyszłego rozwoju nieruchomości. Wszyscy, którzy podejmują decyzje związane z budynkami, powinni dążyć do wykorzystania potencjału modernizacyjnego, aby przyczynić się do osiągnięcia zrównoważonej przyszłości dla naszej planety. Odpowiednie inwestycje w budynki modernizowane przyczynią się do tworzenia zrównoważonego, efektywnego i przyjaznego dla ludzi środowiska miejskiego.
Źródła:
- B. Marteinsson, Service life estimation in the design of buildings, University of Gävle, Gävle 2005.
- A. Kramer, To make a greener building, start with an old one, Wired, 08.06.2023, https://www.wired.com/story/to-make-a-greener-building-start-with-an-old-one/ [dostęp: 16.08.2023].
- Raport THinkCo, RAPORT Cyrkularne. GOZ w miastach i nieruchomościach, https://thinkco.pl/raport-cyrkularne/ [dostęp: 27.08.2023].
- Climate Change Mitigation, UK GBC, https://ukgbc.org/our-work/climate-change-mitigation/ [dostęp: 16.08.2023].
- B. Palacios-Munoz, B. Peuportier, L. Gracia-Villa, B. López-Mesa, Sustainability assessment of refurbishment vs. new constructions by means of LCA and durability-based estimations of buildings lifespans: A new approach, „Building and Environment” 2019, vol. 160.
- U. Iyer-Raniga, J.P.C. Wong, Evaluation of whole life cycle assessment for heritage buildings in Australia, „Building and Environment” 2012, vol. 47, s. 138–149.
- J. Godefroy, LETI Unpicker. Retrofit vs rebuild: Unpicking the carbon argument, https://www.leti.uk/retrofitunpicker [dostęp: 27.08.2023].
- M. Aksoezen, M. Daniel, U. Hassler, N. Kohler, Building age as an indicator for energy consumption, „Energy and Buildings” 2015, vol 87, s. 74–86.
- J.-Y. Lee, P. Wargocki, Y.-H. Chan, L. Chen, K.-W. Thama, How does indoor environmental quality in green refurbished office buildings compare with the one in new certified buildings?, „Building and Environment” 2020, vol. 171.
