Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY , ARTYKUŁY

19 listopada 2022

NR 5 (Październik 2022)

Bezpieczeństwo w zarządzaniu nieruchomościami

0 145

Zarządzanie nieruchomościami to bardzo odpowiedzialny zawód. Każdy zarządca nieruchomości na pierwszym miejscu powinien stawiać bezpieczeństwo zarządzanego budynku. Zresztą istnieje cały wachlarz przepisów, które wymuszają na zarządcy i właścicielu nieruchomości obowiązek kontroli i przeglądów zarówno budynku, jak i instalacji, w szczególności związanych z bezpieczeństwem nieruchomości.

Wymogi prawne

Przede wszystkim są to przepisy związane z prawem budowlanym (ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.; tekst jedn. Dz. U. z 20213 r., poz. 23511409 ze zm.) i wynikającymi z niego obowiązkowymi kontrolami półrocznymi, rocznymi i pięcioletnimi.

POLECAMY

Kolejne przepisy, które regulują bezpieczeństwo budynków, są związane z wymogami pożarowymi (Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów; Dz. U. nr 109, poz. 719 ze zm.). Zarządca musi dbać o terminowe przeglądy gaśnic, hydrantów, instalacji i urządzeń pożarowych, takich jak instalacja tryskaczowa (m.in. kontrola główek raz na 10 lat), dźwiękowy system ostrzegania (DSO), instalacja gaszenia gazem oraz system sygnalizacji alarmowej (SSA). Zgodnie z przepisami pożarowymi konieczne jest wykonanie i aktualizacja raz na 2 lata instrukcji bezpieczeństwa pożarowego oraz przeprowadzenie ćwiczeń ewakuacyjnych – również raz na 2 lata.

Przepisy regulujące obowiązki zarządcy i właściciela budynku i związane z bezpieczeństwem nieruchomości wynikają także z ustawy (z dnia 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym; Dz. U. z 2021 r., poz. 272 i 2269), która wprowadza obowiązek dozoru technicznego niektórych urządzeń i instalacji zamontowanych w budynku, między innymi windy, zbiorników ciśnieniowych, zaworów bezpieczeństwa. Jeżeli urządzenie nie spełni określonych wymogów, inspektor Urzędu Dozoru Technicznego (UDT) może wyłączyć je z eksploatacji do czasu dokonania naprawy lub modernizacji.

Wymienione zostały tu najważniejsze przepisy, należy jednak zwróć uwagę na ciągłe w nich zmieniany oraz nowe wymogi stawiane zarządcom i właścicielom nieruchomości. Dlatego bardzo ważnym zadaniem zarządców jest śledzenie na bieżąco przepisów i wymogów prawnych, w szczególności związanych z bezpieczeństwem zarządzanych nieruchomości.

Bezpieczeństwo sanitarne w czasie pandemii

Ostatnie 2 lata pokazały jeszcze większą odpowiedzialność zarządcy nieruchomości w dbałości o bezpieczeństwo ludzi przebywających w nieruchomościach, zwłaszcza dotyczy to budynków komercyjnych. Okres pandemii był czasem sprawdzianu dla zarządców i właścicieli nieruchomości, kiedy to praktycznie z dnia na dzień konieczne było opracowanie i natychmiastowe wdrożenie procedur związanych z bezpieczeństwem sanitarnym. Kiedy wybuchła pandemia, nikt nie wiedział, jak zabezpieczyć biura, zwłaszcza części wspólne, tak by osoby przebywające w budynku czuły się bezpiecznie. Na początku zarządcy zobligowali firmy sprzątające do bieżącej dezynfekcji części wspólnych, w szczególności klamek, wind i znajdujących się w nich przycisków, blatów recepcyjnych oraz toalet. Ochrona została wyposażona w maseczki, płyny dezynfekujące i rękawiczki. Wprowadzono ozonowanie biur w przypadku stwierdzenia przebywania w nieruchomości osoby zakażonej wirusem COVID-19. Kiedy rząd wprowadzał kolejne obostrzenia, zarządcy przystosowywali budynku do obowiązujących przepisów, takich jak oznakowanie miejsc przy windach, recepcji i częściach wspólnych w związku z obowiązkiem zachowania bezpiecznego odstępu, rozmieszczenie tabliczek informujących o obowiązku noszenia maseczek, rękawiczek, dezynfekcji rąk i zachowaniu odpowiedniego dystansu. Zarządcy nieruchomości mieli za zadanie opracowanie odpowiednich procedur związanych z bezpieczeństwem sanitarnym, a co ważniejsze i zwykle trudniejsze – natychmiastowe wdrożenie ich w życie. Oczywiście zarówno zarządcy, jak i właściciele nieruchomości musieli przystosować się do nowej sytuacji i jednocześnie dostosować do niej nieruchomości. Nie było to łatwe zadanie, bo w historii ostatnich dziesięcioleci podobna sytuacja nie miała miejsca, nie istniały zatem gotowe wzorce postępowania. Niemniej jednak życie pokazało, że działanie pod presją czasu oraz stawianie na pierwszym miejscu bezpieczeństwa ludzi przebywających w nieruchomościach jest najważniejsze.

Bezpieczeństwo w czasie kryzysu związanego z działaniami wojennymi

W tym roku zarządcy nieruchomości stanęli przed kolejnym wyzwaniem, kiedy pod koniec lutego br. w Ukrainie wybuchła wojna. Mimo że toczy się ona poza granicami naszego kraju, zarządcy nieruchomości i właściciele powinni podjąć kroki w celu zabezpieczenia budynków przed ewentualnymi działaniami wojennymi lub terrorystycznymi. Przede wszystkim jest to czas na opracowanie i wdrożenie procedur na wypadek konfliktu zbrojnego lub działań terrorystycznych. Do tych działań zarządcy powinni zaprosić zarówno służby budynkowe (tj. firmy techniczne i firmy ochroniarskie), strażaka budynkowego (o ile taki jest), najemców i oczywiście właścicieli. Bardzo ważne jest zweryfikowanie prawidłowości pracy systemów związanych z bezpieczeństwem budynku, niezależnie od harmonogramu przeglądów i kontroli. Należałoby zatem sprawdzić przede wszystkim systemy przeciwpożarowe, takie jak SSA, DSO, instalacje tryskaczowe czy gaśnice i hydranty, zabezpieczyć przed cyberatakami systemy podłączone do internetu oraz sprawdzić systemy telewizji przemysłowej i kontroli dostępu. Warto przemyśleć, czy nie wyposażyć nieruchomości w dodatkowe systemy zabezpieczające na wypadek przerwy w dostawie energii elektrycznej czy wody. Jeżeli w budynku takie już są, to może należałoby zrobić zapasy oleju napędowego czy benzyny do agregatów prądotwórczych albo naładować baterie do urządzeń podtrzymujących prąd (tj. UPS) lub gromadzić wodę z deszczówki.

Kolejnym krokiem jest ustalenie zasad współpracy, komunikacji między najemcami, zarządcą i służbami budynkowymi, a także wyznaczenie koordynatorów i przekazanie danych kontaktowych z numerami telefonów do służb budynkowych.

Warto zabezpieczyć budynek i zakupić dodatkowe wyposażenie, takie jak środki do opatrywania i dezynfekcji ran, środki do komunikacji (np. zwykła tuba, która mogłaby się przydać do komunikacji z użytkownikami nieruchomości, gdyby został odcięty prąd). Ochronę należy wyposażyć w latarki i baterie. Do budynku można zakupić koce, karimaty i zapas wody butelkowanej.

Jeżeli byłaby zgoda właściciela budynku, to zarządca może wyznaczyć miejsce na schron lub wyznaczyć takie w podziemiach budynku na schowanie się przed atakiem powietrznym.

Oczywiście są to przykłady działań, które zarządca mógłby podjąć w celu zabezpieczenia nieruchomości na wypadek działań wojennych lub terrorystycznych. Warto je przedsięwziąć i skoordynować ze służbami budynkowymi.

Bezpieczeństwo w czasie ekstremalnych warunków pogodowych

Zarządca nieruchomości musi dbać o bezpieczeństwo ludzi przebywających w budynku przez cały czas, niezależnie od panującej sytuacji. Tak jak wspomniano, istnieje wiele przepisów, które wymuszają na zarządcy obowiązkowe przeglądy, kontrole i dbałość o prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości.

Zmieniający się klimat coraz częściej przynosi ze sobą ekstremalne warunki pogodowe: wysokie temperatury, nadmierne opady deszczu w okresie letnim, silne wiatry w trakcie nawałnic, huragany, tornada itp. O ile zimy w ostatnich latach bywają łagodne i bezśnieżne, to zdarzają się nietypowe sytuacje, w których w ciągu jednej nocy spadną intensywne opady śniegu – i to mokrego, który może wyrządzić wiele szkód w budynku (tak było na początku kwietnia 2022 roku w niektórych rejonach kraju). I tutaj znowu należy zwrócić uwagę na ważną rolę zarządcy nieruchomości. Przede wszystkim powinien on zadbać o regularne sprawdzanie elementów zewnętrznych, takich jak dachy, elewacje, okna. Jeżeli w wyniku kontroli i przeglądu rocznego lub półrocznego okaże się, że konieczne są naprawy i remonty w tych miejscach, zarządca natychmiast powinien poinformować o tym właścici...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy