Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

10 października 2020

NR 2 (Kwiecień 2020)

Zdrowie i bezpieczeństwo – o czym nie można zapomnieć w budynkach biurowych?

15

Dbanie o zdrowie i bezpieczeństwo i ich zachowanie powinno stanowić priorytet w każdym obszarze funkcjonowania człowieka. Od tej reguły nie ma wyjątków i jest to jeden z kluczowych elementów działania w branży nieruchomości, szczególnie w gałęzi odpowiedzialnej za ich zarządzanie.

Pośród różnych rodzajów budynków w kontekście bezpieczeństwa szczególnie intersującymi obiektami są te, w których ludzie spędzają znaczną cześć swojego życia. Budynki biurowe, bo o nich mowa, stanowią coraz częstszy widok w panoramach naszych miast, na stałe wpisując się w przestrzeń urbanistyczną kraju. Coraz większe i wyższe są miejscem pracy dla nawet tysięcy pracowników przebywających jednocześnie w jednym obiekcie. 

Jak wygląda klasyczny biurowiec? 

Współczesny biurowiec, w najprostszym ujęciu, składa się z części wspólnych, takich jak hole, klatki schodowe, windy, oraz głównych części użytkowanych na potrzeby przestrzeni biurowych własnych lub użytkowanych przez najemców. W budynkach tego typu coraz częściej, na najniższych piętach, znajduje się przestrzeń usługowo-handlowa i normą staje się obecność części restauracyjnej oraz siłowni. Garaże, często podziemne, ale niejednokrotnie ulokowane na niższych kondygnacjach naziemnych, stanowią niemałą część powierzchni w budynku biurowym. W każdym biurowcu znajduje się również powierzchnia „szyta na miarę” technicznych aspektów funkcjonowania budynku zawierająca urządzenia i centrale systemów.

Najbardziej zainteresowane strony 

W przypadku nieruchomości biurowych najczęściej występującymi stronami są właściciel, zarządca, najemca i użytkownik. Może być również tak, że wszystkie te strony, wyłączając użytkownika, stanowią jeden podmiot prawny. Na każdej ze stron ciąży szereg zobowiązań prawnych związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa osób przebywających na terenie nieruchomości. Mogą to być m.in. obowiązki wynikające z prawa budowlanego czy przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej obiektów, szczególnie ważne z perspektywy właściciela i zarządcy. Najemca zobowiązany jest w szczególności przestrzegać przepisów z zakresu bhp, a także ochrony ppoż. i przepisów charakterystycznych dla prowadzonej przez niego działalności, ale każdej ze stron powinno zależeć na zdrowiu i bezpieczeństwu wszystkich osób przebywających na terenie danego obiektu.

O czym nie można zapomnieć, mając na uwadze zdrowie i bezpieczeństwo? 

Bezpieczeństwo w przypadku budynku biurowego jest pojęciem wielowymiarowym. Istnieje szereg aspektów, o których nie możemy zapomnieć, chcąc zadbać o użytkowników przestrzeni. Są to m.in. ochrona przeciwpożarowa, przygotowanie na sytuacje nadzwyczajne, warunki ewakuacji, ochrona fizyczna, cyberbezpieczeństwo, bhp, zapewnienie ciągłości funkcjonowania, bezpieczeństwo w kontekście działania firm zewnętrznych, przeciwdziałanie szkodnikom, bezpieczeństwo budynku i jego konstrukcji, jakość i bezpieczeństwo wody, sprawność obiektu i urządzeń technicznych, w tym naprawy i przeglądy, utrzymanie czystości i gospodarka odpadami, właściwe wartości czynników środowiskowych czy odpowiednie oznakowanie i organizacja ruchu. 

Ochrona przeciwpożarowa

Każdego roku w Polsce na skutek pożarów ok. 500 osób traci życie, a ponad 4000 zostaje rannych1. Straty w mieniu w wyniku pożarów szacuje się na 1,3 mld zł rocznie2. Według danych statystycznych Państwowej Straży Pożarnej tylko w 2019 r. na terenie Polski doszło do 260 pożarów obiektów administracyjno-biurowych, w tym banków, co stanowi 11,16% wszystkich pożarów obiektów użyteczności publicznej odnotowanych w tym okresie w kraju3. Biorąc pod uwagę, że poziom ryzyka wyznacza się za pomocą prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzenia niekorzystnego oraz jego skutków, pożar to jedno z najpoważniejszych zagrożeń dla biurowca. 

Ustawodawca wprowadza szereg wymagań dotyczących zabezpieczenia budynku, które wdrażane są już na etapie projektowania. Oddane do użytku obiekty, szczególnie te wybudowane w ostatnich latach, zachowują wszelkie wymagania w zakresie swojej konstrukcji, użytych materiałów czy parametrów przestrzennych. Nowoczesne kompleksy biurowe wyposażane są w zaawansowane systemy detekcji pożaru. Przestrzenie budynku są na bieżąco monitorowane i zabezpieczone w odpowiednio dobrany sprzęt gaśniczy, właściwy dla danej przestrzeni. 

Dla każdy tego typu obiektu musi być opracowana i aktualizowana Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego (IBP), która szczegółowo opisuje, w jaki sposób dany budynek jest zabezpieczony przeciwpożarowo, a także określa warunki dotyczące ewakuacji. Obiekty w zależności od potrzeb wyposażane są w systemy gaśnicze, takie jak instalacje tryskaczowe, hydranty oraz, obowiązkowo, w podręczny sprzęt, czyli gaśnice. 
Najważniejszym zadaniem administratora budynku jest zapewnienie, że wszelkie systemy i wyposażenie budynku są sprawne i podlegają wymaganym przeglądom, a IBP jest aktualna i wdrożone zostały wszystkie jej postanowienia. Równie istotna jest rola najemcy często będącego jednocześnie pracodawcą, na którym spoczywają obowiązki zapoznania pracowników z IBP, przeszkolenia ich z zakresu ochrony ppoż. oraz zasad i warunków ewakuacji, a także wyznaczenia osób do wykonywania działań w zakresie zwalczania pożarów i ewakuacji pracowników. 

Można założyć, że budynki oddawane do użytkowania spełniają przepisy dotyczące ochrony ppoż., a systemy, urządzenia oraz architektura wnętrz są bez zastrzeżeń, jednak budynek od momentu zakończenia procesu budowlanego podlega nieustającym zmianom, modernizacjom, przebudowom czy rozbudowom. Bardzo ważnym zadaniem dla zarządcy i właściciela jest sprawowanie kontroli oraz dyscyplina w zarządzaniu zmianami, aby pierwotnie zaprojektowany i zbudowany poziom bezpieczeństwa nie uległ obniżeniu.

Pośród różnych rodzajów budynków w kontekście bezpieczeństwa szczególnie intersującymi obiektami są te, w których ludzie spędzają znaczną cześć swojego życia. Budynki biurowe, bo o nich 
mowa, stanowią coraz częstszy widok w panoramach naszych miast, na stałe wpisując się w przestrzeń urbanistyczną kraju. Coraz większe i wyższe są miejscem pracy dla nawet tysięcy pracowników przebywających jednocześnie w jednym obiekcie. 

 

Warunki ewakuacji

Jednym z elementów reagowania na sytuacje nadzwyczajne jest ewakuacja osób przebywających w danym budynku. Aby odbyła się sprawnie i efektywnie, tzn. aby wszyscy użytkownicy obiektu jak najszybciej i bezpiecznie przedostali się do miejsc zbiórki, należy takie działanie odpowiednio zaplanować. Obowiązek ten wynika wprost z przepisów prawa, ale też wiąże się z określeniem takich elementów, jak wyznaczenie i oznakowanie dróg ewakuacji oraz miejsca bądź miejsc zbiórki, określenie i implementacja sposobu informowania o zarządzonej ewakuacji (np. systemy akustyczne), poinformowanie stron zainteresowanych o warunkach ewakuacji dla danego obiektu. Użytkownicy otrzymują je w ramach zapoznania z IBP oraz za pośrednictwem udostępnionych w miejscach ogólnie dostępnych planów i schematów w formie graficznej.

Ponownie ważną rolę odgrywają pracodawcy będący użytkownikami przestrzeni biurowej, którzy mają obowiązek zapoznać pracowników z zasadami organizacji ewakuacji przyjętymi w danym obiekcie oraz powinni określić własne procedury postępowania wspierające jej przebieg. 

Ewakuacja jest działaniem, które należy ćwiczyć. Zgodnie z wymogami prawa krajowego praktyczne sprawdzenie organizacji oraz warunków ewakuacji z całego obiektu należy przeprowadzać co najmniej raz na dwa lata. Ćwiczenia dotyczą wszystkich bez wyjątków użytkowników budynku. 

Ochrona fizyczna

Bezpieczeństwo osób przebywających w budynku biurowym w dużym stopniu zależy również od przyjętego sposobu organizacji ochrony fizycznej. Podstawowe jej elementy to monitoring oraz systemy antydostępowe i alarmowania. Obok właściwego doboru systemu i dostawców realizujących usługi w tym zakresie ważny jest również poziom świadomości pracowników firm wynajmujących powierzchnie. 

Przygotowanie na sytuacje nadzwyczajne i zapewnienie ciągłości funkcjonowania

Obok pożarów istnieją inne sytuacje nadzwyczajne, do których warto być przygotowanym. W zależności od miejsca ulokowania, budynek i jego użytkownicy narażeni są w różnym stopniu na wielorakie zagrożenia. Aby umożliwi...

Ten artykuł dostępny jest tylko dla Prenumeratorów.

Sprawdź, co zyskasz, kupując prenumeratę.

Zobacz więcej

Przypisy