Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

10 października 2020

NR 2 (Kwiecień 2020)

Zdrowie i bezpieczeństwo – o czym nie można zapomnieć w budynkach biurowych?

78

Dbanie o zdrowie i bezpieczeństwo i ich zachowanie powinno stanowić priorytet w każdym obszarze funkcjonowania człowieka. Od tej reguły nie ma wyjątków i jest to jeden z kluczowych elementów działania w branży nieruchomości, szczególnie w gałęzi odpowiedzialnej za ich zarządzanie.

Pośród różnych rodzajów budynków w kontekście bezpieczeństwa szczególnie intersującymi obiektami są te, w których ludzie spędzają znaczną cześć swojego życia. Budynki biurowe, bo o nich mowa, stanowią coraz częstszy widok w panoramach naszych miast, na stałe wpisując się w przestrzeń urbanistyczną kraju. Coraz większe i wyższe są miejscem pracy dla nawet tysięcy pracowników przebywających jednocześnie w jednym obiekcie. 

Jak wygląda klasyczny biurowiec? 

Współczesny biurowiec, w najprostszym ujęciu, składa się z części wspólnych, takich jak hole, klatki schodowe, windy, oraz głównych części użytkowanych na potrzeby przestrzeni biurowych własnych lub użytkowanych przez najemców. W budynkach tego typu coraz częściej, na najniższych piętach, znajduje się przestrzeń usługowo-handlowa i normą staje się obecność części restauracyjnej oraz siłowni. Garaże, często podziemne, ale niejednokrotnie ulokowane na niższych kondygnacjach naziemnych, stanowią niemałą część powierzchni w budynku biurowym. W każdym biurowcu znajduje się również powierzchnia „szyta na miarę” technicznych aspektów funkcjonowania budynku zawierająca urządzenia i centrale systemów.

Najbardziej zainteresowane strony 

W przypadku nieruchomości biurowych najczęściej występującymi stronami są właściciel, zarządca, najemca i użytkownik. Może być również tak, że wszystkie te strony, wyłączając użytkownika, stanowią jeden podmiot prawny. Na każdej ze stron ciąży szereg zobowiązań prawnych związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa osób przebywających na terenie nieruchomości. Mogą to być m.in. obowiązki wynikające z prawa budowlanego czy przepisów dotyczących ochrony przeciwpożarowej obiektów, szczególnie ważne z perspektywy właściciela i zarządcy. Najemca zobowiązany jest w szczególności przestrzegać przepisów z zakresu bhp, a także ochrony ppoż. i przepisów charakterystycznych dla prowadzonej przez niego działalności, ale każdej ze stron powinno zależeć na zdrowiu i bezpieczeństwu wszystkich osób przebywających na terenie danego obiektu.

O czym nie można zapomnieć, mając na uwadze zdrowie i bezpieczeństwo? 

Bezpieczeństwo w przypadku budynku biurowego jest pojęciem wielowymiarowym. Istnieje szereg aspektów, o których nie możemy zapomnieć, chcąc zadbać o użytkowników przestrzeni. Są to m.in. ochrona przeciwpożarowa, przygotowanie na sytuacje nadzwyczajne, warunki ewakuacji, ochrona fizyczna, cyberbezpieczeństwo, bhp, zapewnienie ciągłości funkcjonowania, bezpieczeństwo w kontekście działania firm zewnętrznych, przeciwdziałanie szkodnikom, bezpieczeństwo budynku i jego konstrukcji, jakość i bezpieczeństwo wody, sprawność obiektu i urządzeń technicznych, w tym naprawy i przeglądy, utrzymanie czystości i gospodarka odpadami, właściwe wartości czynników środowiskowych czy odpowiednie oznakowanie i organizacja ruchu. 

Ochrona przeciwpożarowa

Każdego roku w Polsce na skutek pożarów ok. 500 osób traci życie, a ponad 4000 zostaje rannych1. Straty w mieniu w wyniku pożarów szacuje się na 1,3 mld zł rocznie2. Według danych statystycznych Państwowej Straży Pożarnej tylko w 2019 r. na terenie Polski doszło do 260 pożarów obiektów administracyjno-biurowych, w tym banków, co stanowi 11,16% wszystkich pożarów obiektów użyteczności publicznej odnotowanych w tym okresie w kraju3. Biorąc pod uwagę, że poziom ryzyka wyznacza się za pomocą prawdopodobieństwa wystąpienia zdarzenia niekorzystnego oraz jego skutków, pożar to jedno z najpoważniejszych zagrożeń dla biurowca. 

Ustawodawca wprowadza szereg wymagań dotyczących zabezpieczenia budynku, które wdrażane są już na etapie projektowania. Oddane do użytku obiekty, szczególnie te wybudowane w ostatnich latach, zachowują wszelkie wymagania w zakresie swojej konstrukcji, użytych materiałów czy parametrów przestrzennych. Nowoczesne kompleksy biurowe wyposażane są w zaawansowane systemy detekcji pożaru. Przestrzenie budynku są na bieżąco monitorowane i zabezpieczone w odpowiednio dobrany sprzęt gaśniczy, właściwy dla danej przestrzeni. 

Dla każdy tego typu obiektu musi być opracowana i aktualizowana Instrukcja Bezpieczeństwa Pożarowego (IBP), która szczegółowo opisuje, w jaki sposób dany budynek jest zabezpieczony przeciwpożarowo, a także określa warunki dotyczące ewakuacji. Obiekty w zależności od potrzeb wyposażane są w systemy gaśnicze, takie jak instalacje tryskaczowe, hydranty oraz, obowiązkowo, w podręczny sprzęt, czyli gaśnice. 
Najważniejszym zadaniem administratora budynku jest zapewnienie, że wszelkie systemy i wyposażenie budynku są sprawne i podlegają wymaganym przeglądom, a IBP jest aktualna i wdrożone zostały wszystkie jej postanowienia. Równie istotna jest rola najemcy często będącego jednocześnie pracodawcą, na którym spoczywają obowiązki zapoznania pracowników z IBP, przeszkolenia ich z zakresu ochrony ppoż. oraz zasad i warunków ewakuacji, a także wyznaczenia osób do wykonywania działań w zakresie zwalczania pożarów i ewakuacji pracowników. 

Można założyć, że budynki oddawane do użytkowania spełniają przepisy dotyczące ochrony ppoż., a systemy, urządzenia oraz architektura wnętrz są bez zastrzeżeń, jednak budynek od momentu zakończenia procesu budowlanego podlega nieustającym zmianom, modernizacjom, przebudowom czy rozbudowom. Bardzo ważnym zadaniem dla zarządcy i właściciela jest sprawowanie kontroli oraz dyscyplina w zarządzaniu zmianami, aby pierwotnie zaprojektowany i zbudowany poziom bezpieczeństwa nie uległ obniżeniu.

Pośród różnych rodzajów budynków w kontekście bezpieczeństwa szczególnie intersującymi obiektami są te, w których ludzie spędzają znaczną cześć swojego życia. Budynki biurowe, bo o nich 
mowa, stanowią coraz częstszy widok w panoramach naszych miast, na stałe wpisując się w przestrzeń urbanistyczną kraju. Coraz większe i wyższe są miejscem pracy dla nawet tysięcy pracowników przebywających jednocześnie w jednym obiekcie. 

 

Warunki ewakuacji

Jednym z elementów reagowania na sytuacje nadzwyczajne jest ewakuacja osób przebywających w danym budynku. Aby odbyła się sprawnie i efektywnie, tzn. aby wszyscy użytkownicy obiektu jak najszybciej i bezpiecznie przedostali się do miejsc zbiórki, należy takie działanie odpowiednio zaplanować. Obowiązek ten wynika wprost z przepisów prawa, ale też wiąże się z określeniem takich elementów, jak wyznaczenie i oznakowanie dróg ewakuacji oraz miejsca bądź miejsc zbiórki, określenie i implementacja sposobu informowania o zarządzonej ewakuacji (np. systemy akustyczne), poinformowanie stron zainteresowanych o warunkach ewakuacji dla danego obiektu. Użytkownicy otrzymują je w ramach zapoznania z IBP oraz za pośrednictwem udostępnionych w miejscach ogólnie dostępnych planów i schematów w formie graficznej.

Ponownie ważną rolę odgrywają pracodawcy będący użytkownikami przestrzeni biurowej, którzy mają obowiązek zapoznać pracowników z zasadami organizacji ewakuacji przyjętymi w danym obiekcie oraz powinni określić własne procedury postępowania wspierające jej przebieg. 

Ewakuacja jest działaniem, które należy ćwiczyć. Zgodnie z wymogami prawa krajowego praktyczne sprawdzenie organizacji oraz warunków ewakuacji z całego obiektu należy przeprowadzać co najmniej raz na dwa lata. Ćwiczenia dotyczą wszystkich bez wyjątków użytkowników budynku. 

Ochrona fizyczna

Bezpieczeństwo osób przebywających w budynku biurowym w dużym stopniu zależy również od przyjętego sposobu organizacji ochrony fizycznej. Podstawowe jej elementy to monitoring oraz systemy antydostępowe i alarmowania. Obok właściwego doboru systemu i dostawców realizujących usługi w tym zakresie ważny jest również poziom świadomości pracowników firm wynajmujących powierzchnie. 

Przygotowanie na sytuacje nadzwyczajne i zapewnienie ciągłości funkcjonowania

Obok pożarów istnieją inne sytuacje nadzwyczajne, do których warto być przygotowanym. W zależności od miejsca ulokowania, budynek i jego użytkownicy narażeni są w różnym stopniu na wielorakie zagrożenia. Aby umożliwi...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy