Podział nieruchomości
Według art. 93 wspomnianej ustawy podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku takiego planu podziału można dokonać, gdy jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu lub z przepisami odrębnymi.
Przepisy ustawy regulują ponadto, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeśli projektowane do wydzielenia działki grunty nie mają dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3).
W największym uproszczeniu można stwierdzić, że podział posesji musi być dokonany w taki sposób, aby dało się nowo wydzieloną działkę użytkować (np. zabudować) zgodnie z przepisami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy, a także zgodnie z innymi regulacjami, które mogą mieć zastosowanie do przedmiotowej nieruchomości.
Podział nieruchomości a decyzja o warunkach zabudowy
W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy podział nieruchomości wpływa w jakikolwiek sposób na decyzję o warunkach zabudowy. Co w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy (WZ) została wydana na całą nieruchomość, która następie została podzielona?
Odpowiedzi dostarcza orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 27 kwietnia 2017 r. (sygn. IV SA/Po 107/16):
„Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana dla określonej (oznaczonej geodezyjnie) »działki«, lecz dla określonego »terenu«. Niewątpliwie nie są to pojęcia tożsame. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji, może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie w tej decyzji owej działki (owych działek) służy przede wszystkim identyfikacji tego terenu oraz wyznaczeniu jego granic. Jest bezsporne, że w wyniku geodezyjnego podziału takiej działki (takich działek) nie przestaje istnieć teren, którego dana decyzja dotyczy, a tylko zmienia się formalny (geodezyjny) »opis« tego terenu”.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że podział działki, dla której jest wydana decyzja o WZ, nie wpływa na ważność tej decyzji.
Kwestia wpływu podziału nieruchomości na decyzję o pozwoleniu na budowę
Jeżeli zatem podział nieruchomości nie wpływa na ważność decyzji o warunkach zabudowy, to co w przypadku decyzji udzielającej pozwolenia na budowę? Co gdy inwestycja jest już w realizacji? Czy decyzja o pozwoleniu na budowę powinna zostać wówczas zmieniona?
Zgodnie z artykułem 36a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego należy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę w przypadku istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę.
Trzeba najpierw odpowiedzieć na pytanie, czy podział nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja oparta na pozwoleniu na budowę, stanowi istotne odstępstwo w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
Artykuł 36a ust. 5 Prawa budowlanego określa enumeratywnie, co stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego czy innych warunków pozwolenia na budowę i jest to m.in. odstąpienie od projektu zagospodarowania działki lub terenu w przypadku:
- zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt budowlany został zaprojektowany,
- zmiany charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego dotyczących: powierzchni zabudowy w zakresie przekraczającym 5%, wysokości, długości lub szerokości w zakresie przekraczającym 2%, liczby kondygnacji,
- zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części czy ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Ustawa 6 niniejszego przepisu stanowi jednak, że „projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku uznania, że jest ono nieistotne, dołącza do dokumentacji budowy odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno- budowlanego, lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia”.
Wziąwszy pod uwagę powyższą regulację, zauważyć można, że „istotne odstępstwo” w konkretnym przypadku może wzbudzać wątpliwości interpretacyjne. Tym samym wydaje się, że do każdego podziału działki i jego wpływu na decyzję o pozwoleniu na budowę trzeba podchodzić indywidualnie.
W tym miejscu warto się zastanowić, jakie skutki może wywoływać podział działki wobec zatwierdzonego projektu budowlanego. Należy zauważyć, że podział działki objętej pozwoleniem na budowę nie wpływa w żaden sposób na zakres zatwierdzonych robót budowlanych. Zmienia on jedynie stan prawny nieruchomości i odnosi się do samego terenu inwestycji. Nie zmienia się więc w tej sytuacji treść zaprojektowanego obiektu. Wydaje się, że podział geodezyjny wpływa jedynie na stan prawny nieruchomości oraz może mieć jedynie wpływ na zachowanie przez budowany obiekt warunków technicznych. Tym samym, planując podział nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, trzeba w pierwszej kolejności się zastanowić, czy podział nie wpłynie na warunki techniczne usytuowania budynku, co mogłoby zostać uznane za istotne odstępstwo od projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę.
Niemniej jednak orzecznictwo sądów administracyjnych, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie w wyroku z 28 maja 2015 r. (sygn. II SA/Lu 716/14), stoi na stanowisku, że: „w wyniku podziału nie ma potrzeby zmieniać decyzji o pozwoleniu na budowę. W obrocie prawnym pozostają wówczas dwie decyzje, których postanowienia w odpowiednim zakresie się uzupełniają i modyfikują. Nie ma wątpliwości, że pozwolenie udzielone dla terenu o dotychczasowych oznaczeniach geodezyjnych pozostaje w mocy. Podział nieruchomości nie zmienia warunków udzielonego pozwolenia, zmianie ulegają natomiast oznaczenia działek nim objętych”.
Zbycie nowo powstałej działki po podziale
Rozważając przedmiotowy problem, warto się też zastanowić nad sytuacją, w której inwestor dokonuje podziału nieruchomości z zamiarem jej zbycia. Czy zbywca może nadal kontynuować budowę inwestycji po zbyciu jednej z nowo powstałych działek? Czy nabywca takiej nowo powstałej działki może swobodnie dysponować nieruchomością, uzyskać dla niej WZ, a następnie pozwolenie na budowę? Odpowiedź na pewno również będzie zależała od konkretnego stanu faktycznego – od tego, jak miałby przebiegać planowany podział oraz w jakim zakresie projekt architektoniczno-budowlany obejmuje działkę.
Zgodnie z powyższym podział nie wpływa na decyzję o pozwoleniu na budowę. Nowo powstała działka zatem także będzie nią objęta. Tym samym jej zbycie na rzecz osoby trzeciej nie spowoduje wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Warto więc rozważyć, jakie potencjalne ryzyko może przynieść taka transakcja.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
Zgodnie z artykułem 4 Prawa budowlanego „każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami”.
W świetle artykułu 32 ust. 4 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłączenie temu, kto złożył oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Zgodnie z artykułem 3 pkt 11 przywoływanej ustawy przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Tym samym, zbywając część nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę, inwestor jednocześnie traci tytuł prawny do dysponowania częścią tej nieruchomości na cele budowlane – a także pozbawia się jednej z obligatoryjnych przesłanek wydania pozwolenia na budowę.
Jakie może to rodzić ryzyko po stronie inwestora? Orzecznictwo i stanowisko doktryny są w tym zakresie rozbieżne. Sądy administracyjne zasadniczo stoją na stanowisku, że utrata prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane już po wydaniu decyzji nie może stanowić z automatu przesłanki do uznania pozwolenia na budowę za nieważne czy bezprzedmiotowe ani nie uzasadnia wydania decyzji o wstrzymaniu robót budowlanych. W orzecznictwie wskazuje się ponadto, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest zasadniczo wymagane tylko w dacie składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Nie wynika z nich natomiast to, że w konsekwencji utraty tego prawa powinno nastąpić wygaśnięcie tej decyzji (tak np. Wyrok NSA w Warszawie z 13.05.1991 r., IV SA 366/90; Wyrok WSA w Warszawie z 28.08.2015 r., VII SA/Wa 1764/14, LEX nr 1802454).
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 lipca 2016 r. (sygn, II OSK 2351/15) stwierdził jednak, że prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej jest ściśle powiązane z prawem do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane. Inwestor powinien więc legitymować się prawem rzeczowym lub obligacyjnym do nieruchomości, z którego wynika prawo do posiadania tej nieruchomości i realizacji na niej danej inwestycji, nie tylko w dacie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, lecz również przez cały okres realizacji inwestycji.
Z uwagi na istnienie powyższych rozbieżności najbezpieczniejszym rozwiązaniem dla inwestora byłoby uzgodnienie z nowym nabywcą kwestii dotyczących przedmiotowego pozwolenia na budowę, np. wyrażenie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez nabywcę lub przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w części na inny podmiot.
Ryzyko nabycia nowo powstałej po podziale działki po stronie nabywcy
Warto przyjrzeć się i temu problemowi z perspektywy nabywcy nowo powstałej działki po podziale działki objętej pozwoleniem na budowę.
Powyższe rozważania oraz fakt, że podział nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia pozwolenia na budowę, oznaczają, iż nabyta zostanie działka objęta już taką decyzją. Z praktyki orzeczniczej wynika, że co do zasady nie jest możliwe wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę na teren, który jest już objęty taką decyzją, a budowa jest w toku.
Wobec powyższego może się okazać, że nabywca będzie mieć w takiej sytuacji problem z zagospodarowaniem działki w jakikolwiek sposób (przynajmniej do czasu ukończenia inwestycji objętej pozwoleniem na budowę). Niemniej jednak w rozwiązaniu tego problemu mogą pomóc dwie czynności prawa administracyjnego, a mianowicie:
- przeniesienie pozwolenia na budowę w części na nabywcę;
- wygaszenie decyzji administracyjnej w części.
Wszystko będzie jednak zależało od konkretnego rodzaju stanu faktycznego sprawy. Jeśli więc nowy inwestor będzie chciał realizować inwestycję na podstawie istniejącego pozwolenia na budowę (i jeżeli w ogóle będzie to możliwe ze względu na projekt inwestycji i jej położenie na działce), to odpowiedzią na problem może być przeniesienie pozwolenia na budowę w części (o ile pozwolenie na budowę będzie spełniało warunki do takiego przeniesienia).
Gdy jednak inwestycja nie będzie obejmowała zakresem nowo powstałej po podziale działki, odpowiednią procedurą wydaje się wygaśnięcie pozwolenia na budowę w części.
Podsumowanie
Jak widać, w większości przypadków podział nieruchomości nie wpływa na decyzję o pozwoleniu na budowę. Należy jednak pamiętać, że każdą taką sytuację należy traktować indywidualnie. Przed przystąpieniem do realizowania zamiaru podziału nieruchomości, a także nabycia takiej nieruchomości, należałoby zasięgnąć porady architekta i prawnika, którzy wskażą na ewentualne ryzyko związane z taką transakcją.
