Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

28 czerwca 2022

NR 3 (Czerwiec 2022)

Trendy na rynku biurowym w Polsce

0 273

Do czasu pandemii COVID-19 rynek powierzchni biurowych w Polsce rozwijał się bardzo dynamicznie. W jej trakcie cały sektor przeszedł transformację, która między innymi wpłynęła na sposób naszej pracy, aranżacji biura czy upowszechnienie nowoczesnych technologii. Dane za I kwartał 2022 roku wskazywały pierwsze oznaki ożywienia po stronie popytu, przy czym pewnego rodzaju widmo postcovidowe widoczne jest wciąż w kontekście przyszłej podaży. Jakie zatem obecnie trendy wpływają na rozwój rynku biurowego w Polsce, a jakie przed nim stoją wyzwania?

Ogólna sytuacja rynkowa

Na zakończenie I kwartału 2022 roku całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły ponad 12,5 mln m2. Tradycyjnie to Warszawa z ok. 6,23 mln m2 wyprzedza największe regionalne ośrodki biurowe, wśród których liderem pozostaje Kraków (1,63 mln m2), przed Wrocławiem (1,28 mln m2) oraz Trójmiastem (992 200 m2). W pierwszych trzech miesiącach 2022 roku deweloperzy dostarczyli 336 900 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego sześć projektów oddano do użytku w Warszawie, a aż 16 w miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin i Lublin). Liderem nowej podaży do marca 2022 roku są Katowice (ok. 116 300 m2), które wyprzedziły Warszawę (93 400 m2), Wrocław (36 200 m2) oraz Trójmiasto (31 800 m2). Wśród największych oddanych projektów z pewnością należy wskazać zrealizowane w Warszawie budynki Forest Tower (51 500 m2, HB Reavis) oraz kolejny etap kompleksu LIXA, bud. C (19 400 m2, Yareal), z kolei w regionach warte odnotowania były inwestycje: KTW II (39 900 m2, TDJ Estate) oraz Global Office Park A1 i A2 (27 300 m2 i 29 900 m2, Cavatina) w Katowicach, a także biurowiec Midpoint71 (36 200 m2, Echo Investment) we Wrocławiu.

POLECAMY

Wysoki poziom pustostanów a luka podażowa

Na zakończenie marca 2022 roku na polskim rynku nieruchomości biurowych dostępnych było ok. 1,73 mln m2, co wyznaczało wskaźnik pustostanów na poziomie ok.13,8% całkowitych zasobów. W przypadku Warszawy jest to ok. 759 700 m2 (12,2%; –0,5 p.p. kw./kw.), natomiast dla regionów 970 100 m2 (15,5%; +1,4 p.p.kw./kw.), przy czym to w Krakowie (ok. 255 000 m2), Wrocławiu (ok. 200 000 m2) oraz Trójmieście (ok. 140 000 m2) było najwięcej dostępnej powierzchni od ręki. Z kolei w ujęciu procentowym najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Katowicach (19,8%), Łodzi (18,4%) i Wrocławiu (15,8%). Najmniej wolnej powierzchni od zaraz znajduje się w Szczecinie, tj. ok. 3%.

Spodziewamy się, że po okresie wzmożonej podaży obserwowanej w ostatnich kilku latach, w najbliższym czasie będziemy świadkami niższej aktywności deweloperów zarówno w Warszawie, jak i na największych rynkach regionalnych. Przyczyny tzw. luki podażowej należy doszukiwać się w kilku aspektach. W czasie pandemii popyt na rynku biurowym wyraźnie spadł. Wielu najemców ponownie przeanalizowało swoje potrzeby dotyczące powierzchni, wielokrotnie zmieniając potrzeby z większych na mniejsze i lepiej dopasowane biura. W efekcie deweloperzy w obawie przed realnym ryzykiem podwyższającego się poziomu pustostanów wstrzymali część z planowanych inwestycji i zastosowali strategię wait & see.

Następnie rynek powierzchni biurowych nie jest obojętny na ogólną kondycję polskiej gospodarki i podobnie jak w przypadku innych sektorów również i tu odczuwalne są skutki przerwanych łańcuchów dostaw, braków w materiałach, rosnących kosztów wykonawstwa czy galopującej inflacji. W najbliższym czasie będzie raczej trudno doszukać się tak spektakularnych projektów wieżowych jak Varso (HB Reavis), którego realizacja przewidziana jest na 2022 rok.

Wstępnej poprawy wyników w tym zakresie oczekuje się w 2024 roku, kiedy to powinniśmy spodziewać się przełamania luki podażowej oraz pojawienia się nowych projektów wieżowych, takich jak The Bridge (Ghelamco) przy rondzie Daszyńskiego w Warszawie.
 

Odwilż w popycie

W pierwszych trzech miesiącach 2022 roku mogliśmy zaobserwować wysoką aktywność najemców na polskim rynku biurowym, która wyniosła 433 700 m2. Kontynuacja hossy w popycie była widoczna przede wszystkim w Warszawie, gdzie najemcy zdecydowali się podpisać umowy na prawie 273 200 m2 powierzchni. W regionach wolumen zarejestrowanych transakcji w I kwartale 2022 roku zatrzymał się na ok. 160 500 m2. Zarówno w stolicy, jak i na największych regionalnych rynkach biurowych najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom (52% WAW; ok 69% regiony), które wyprzedziły renegocjacje i przedłużenia (27% WAW; 21% regiony) oraz ekspansje (13% WAW; 4,5% regiony). Wśród największych zarejestrowanych umów najmu w Warszawie znalazły się dwie umowy przednajmu, tj. PKO BP zdecydowało się wynająć cały kompleks biurowy SKYSAWA na ponad 34 500 m2, a poufny najemca z sektora bankowego na zajęcie 30 000 m2 w budynku Forest Tower. Podium domyka umowa renegocjacji i ekspansji podpisana przez Grupę ING w Placu Unii na 23 500 m2. W regionach najwyższą aktywność najemców zarejestrowano w Krakowie (38 100 m2) i Wrocławiu (38 400 m2), przy czym w trójce największych transakcji znalazły się nowe umowy podpisane przez PWC w budynku .KTW II (ok. 10 000 m2) oraz Keyword Studios w kompleksie Global Office Park w Katowicach (9 300 m2), a także odnowienie umowy przez firmę Ericsson w Olimpia Software Pool w Łodzi (7700 m2).

Na sytuację po stronie popytu wpływa również nieoczekiwana agresja Rosji w Ukrainie. Od końca lutego br. obserwujemy zwiększoną liczbę zapytań ze strony firm, które czasowo lub na stałe są zainteresowane przeniesieniem swojej działalności do Polski. W większości przypadków nagły popyt absorbowany jest poprzez wynajęcie powierzchni coworkingowych. To dobre czasowe rozwiązanie, które gwarantuje dużą elastyczność czy to w zakresie potrzebnych miejsc do pracy, czy to opcji wyjścia. Spodziewamy się, że przy przedłużającym się konflikcie część z tych firm może zdecydować się na wynajęcie tradycyjnych biur. W perspektywie krótko- i średnioterminowej sytuacja ta może pomóc znormalizować rosnący od kilku kwartałów wolumen powierzchni dostępnej od ręki. Z kolei w kontekście podpisywanych umów najmu na polskim rynku biurowym widzimy tendencję do powrotu do kontraktów na 3 lub 5 lat, przy czym w bardziej prestiżowych budynkach najem zaczyna się od 7 lat wzwyż, na co wpływ mają rosnące koszty materiałów i wykonawstwa. Wyraźne ożywienie w popycie wpływa na zmniejszenie elastyczności ze strony deweloperów i właścicieli. Coraz rzadziej klienci mogą liczyć na takie rozwiązania, jak ponadstandardowe zwolnienia z czynszu czy większą partycypację w kosztach aranżacji powierzchni (tzw. fit outach).

Upowszechnienie pracy zdalnej, czyli work-life balance do korekty

Wraz z 16 maja 2022 roku Ministerstwo Zdrowia zdecydowało się odwołać stan epidemii w Polsce i wprowadzic w jego miejsce tzw. stan zagrożenia epidemiologicznego. To istotna z perspektywy kodeksu pracy, a także rynku powierzchni biurowych data, ponieważ w czasie pandemii wiele firm skorzystało z tzw. ustawy covidowej, która w zdecydowany sposób wpłynęła na zmianę sposobu i miejsca wykonywania naszych obowiązków. Wraz ze zmianą statusu rozpoczęły się prace nad nowelizacją w kodeksie pracy regulujących pracę zdalną likwidując przy tym tzw. telepracę. Szczególnie interesujące będą zapisy dotyczące narzędzi do pracy i ich napraw, partycypacji w kosztach energii elektrycznej czy dostępu do sieci i sposobu ich rozliczenia. Z pewnością będzie to wyzwanie dla działów HR, które zostaną zmuszone do renegocjowania zawieranych umów o nowe pozycje. Dotychczasowy benefit w warunkach eksperymentalnych okazał się komfortowym rozwiązaniem istotnie wpływającym w niektórych branżach na podniesienie efektywności, a przede wszystkim na zmniejszenie czasu potrzebnego na dojazd do biura. Kluczowym czynnikiem okazało się odpowiednie przygotowanie stanowiska pracy, a co ważniejsze zachowanie odpowiednich proporcji między życiem zawodowym i prywatnym, tzw. work-life balance. Przy czym należy pamiętać, że praca z domu nie będzie w stanie zastąpić spontanicznej burzy mózgów, a przede wszystkim nie będzie efektywna w trakcie wprowadzania nowych pracowników w struktury firmy czy utrzymania relacji mentorskiej. Z tego względu wiele firm zdecydowało się na wprowadzenie tzw. modelu pracy hybrydowej, który jest połączeniem pracy zarówno zdalnej, jak i stacjonarnej. Wraz z polepszającą się sytuacją epidemiologiczną i luzowaniem kolejnych obostrzeń pracodawcy zachęcali do większej obecności w biurze w wymiarze dwóch lub trzech dni tygodniowo.

Biuro jak dom, dom jak biuro?

W kontekście nowelizacji kodeksu pracy i wprowadzenia nowego standardu, tj. pracy zdalnej, ponownym wyzwaniem okaże się przygotowanie atrakcyjnego pod względem i lokalizacyjnym, i aranżacyjnym biura. Spodziewamy się zintensyfikowania działań skierowanych na bezpieczeństwo samych użytkowników, a także na postęp w zakresie dostarczania nowoczesnych technologii cyfrowych. Istotne będzie przygotowanie powierzchni umożliwiającej integrację i wspólne spędzanie czasu z nowymi pracownikami w świecie realnym, a nie za pośrednictwem komunikatora firmowego itp. Z tego względu jednym z trendów pozostaną rozbudowane strefy relaksu wyposażone między innymi w automaty i konsole do gier, większe stołówki, zestawy do karaoke, minisiłownie, pokoje do drzemek czy stoły DJ. Z drugiej strony w trosce o zdrowie i bezpieczeństwo pracowników spodziewamy się przynajmniej częściowego odejścia od powierzchni open space na rzecz mniejszych gabinetów czy salek do pracy w ciszy lub spontanicznych spotkań w 2–3 osoby. Wystrój nowoczesnego biura ma przede wszystkim zapewnić wygodę i komfort, które panują w naszych domach.

Ekologia, certyfikacja i bezpieczeństwo

Rynek powierzchni biurowych podobnie do pozostałych sektorów nieruchomości komercyjnych dba o realizację strategii ESG (environmental, social, corporate governance), czyli ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego. W kontekście literki „E” od kilku lat można zaobserwować trend, w którym wiele nowoczesnych inwestycji biurowych jeszcze na etapie budowy ubiega się o precertyfikowanie w jednym z dwóch najpopularniejszych systemów – LEED i BREEAM. Uzyskanie certyfikatu jest już niemal standardem potwierdzającym, że nieruchomość ma neutralny wpływ na środowisko i sprzyja tworzeniu powierzchni bardziej przyjaznych użytkownikom. Co więcej, od kilku lat na rynku istnieje nowa kategoria „WELL building standard”, która jest bezpośrednio związana z rosnącą świadomością well-being i dbaniem o komfort i samopoczucie pracowników. Deweloperzy oraz fundusze inwestycyjne są świadomi, że zapewnienie odpowiednich warunków do rozwoju, a także realizacja strategii ESG są zbieżne ze strategiami najemców, a w przyszłości pozwolą im z większym zyskiem sprzedać nieruchomość.

Przypisy