Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

1 lipca 2021

NR 3 (Czerwiec 2021)

Rynek nieruchomości biurowych po COVID-19 – dwa aspekty rozwoju

21

Pandemia przyspieszyła modyfikację tego, co dotychczas kryło się pod pojęciem atrakcyjności w nieruchomościach biurowych. W międzyczasie home office przestał być już satysfakcjonujący, a wiele biur musi przejść nie lada metamorfozę, aby spełniać rosnące wśród pracowników oczekiwania. Jakie zmiany obecnie są zauważalne na rynku biur? Jaka wizja rozpościera się na przyszłość?

Chcąc podsumować to, co wydarzyło się w minionych 12 miesiącach na rynku biurowym, należy oprzeć się na trzech filarach: elastyczności, renegocjacjach umów i podnajmie. Nie oznacza to jednak załamania się rynku biurowego, którego spodziewało się wielu pandemicznych komentatorów. Niemniej pewne jest, że przejdzie on znaczące, ewolucyjne zmiany, które na nowo ukształtują jego charakterystykę i zmienią postrzeganie na kolejne lata. Przyszłość rynku zależy bowiem od oczekiwań najemców, przed którymi pandemia postawiła liczne wyzwania. Wielu z nich kontestować będzie dotychczasowe rozwiązania, zarówno w zakresie wielkości najmowanej powierzchni, jak i lokalizacji czy po prostu kosztów, starając się przy tym znaleźć odpowiedzi na pytania związane z nowym modelem pracy w swojej organizacji: ilu pracowników będzie pracowało wyłącznie zdalnie, ilu hybrydowo, ilu powróci na stałe do biura? W jaki sposób będą chcieli te prace wykonywać?

Dlatego w ostatnich miesiącach kluczowa stała się elastyczność – odmieniana przez wszystkie przypadki. Funkcji, rozumiana jako możliwość  (możliwość różnorodnego wykorzystywania biura); powierzchni, w tym najemu mniejszej powierzchni z możliwością wzrostu w przyszłości; oraz umów – pojawiają się bowiem częstsze niż wcześniej pytania o krótsze niż standardowe 3–5-letnie terminy i o klauzule dotyczące opcjonalnego wypowiedzenia umowy najmu. W elastyczności umów można zawrzeć także kwestie renegocjacji i podnajmów, których szczególnie tłumaczyć nie trzeba. Ta zmiana jest bardzo trudna dla rynku biurowego z wielu powodów. Zarówno dlatego, że cieżko ocenić, na ile ta zmiana utrzyma się w czasie, zwłaszcza gdy chodzi o długość umów, jak i dlatego że sektor nie działa w próżni. Jego kondycja uzależniona jest w równym stopniu zarówno od najemców, jak i od instytucji finansujących, banków kredytujących inwestycje i funduszy, które je kupują. I to dla nich najtrudniejsze jest zaakceptowanie, że umowy najmu mogłyby zostać zawierane na krótszy czas.

Coworkizacja biurowców

Rynek szuka jednak rozwiązań. Doświadczenia, które największe marki deweloperskie czerpią od zakupionych przez siebie spółek coworkingowych, już przed pandemią wskazywały, że elastyczne powierzchnie i krótsze umowy najmu są przyszłością znacznej części sektora biurowego. Firmy, takie jak choćby Echo Investment, na zaadoptowanym przez siebie City Space tworzą, zarządzają i rozwijają biznes coworkingowy, co umożliwić im może skalowanie go w przyszłości na większe powierzchnie, a być może całe obiekty biurowe. W kontekście konsekwencji pandemii kierunek ten wydaje się być wyjątkowo trafiony. Stopniowo prowadzić on może do zjawiska coworkizacji biurowców. Jeśli scenariusz ten się upowszechni, nowe biurowce składać się będą z tętniących życiem przestrzeni wspólnych w parterach, mniejszych modułów i sal konferencyjnych na kolejnych kondygnacjach oraz większych i bardziej prestiżowych biur na wyższych piętrach – zwłaszcza że zainteresowanie coworkingiem jest wzrostowe. Dzieje się tak przede wszystkim, dlatego że mimo wyższej stawki za metr takie przestrzenie okazały się dla wielu organizacji właściwą odpowiedzią na pandemię. Umożliwiają podpisanie umowy na krótszy termin i mniejszą powierzchnię, co ma kluczowe znaczenie dla tych, którzy w trakcie minionego roku znajdowali się w momencie kończenia się umów i podejmowania decyzji o nowej siedzibie. Wiele z nich zdecydowało się na przedłużenie umów, zwłaszcza że w takich przypadkach właściciele budynków chętniej godzą się na krótsze umowy. Jednak nie wszyscy poszli tą drogą, wiele organizacji zaczęło prowadzić rozmowy z dostawcami powierzchni elastycznych, wstrzymując poszukiwanie nowego (tradycyjnego) biura na czas postępującej pandemii i jej kolejnych dojmujących fal.

Jednocześnie coworkingi stały się atrakcyjne dla samych pracowników, zwłaszcza tych, którzy nie są w stanie skutecznie pracować z domów lub potrzebują czasowej zmiany otoczenia. Na kilka dni przed trzecią falą w coworkingach potrafiło pojawiać się tylu użytkowników, że przy obecnych obostrzeniach wypełniali całą przestrzeń i ciężko było znaleźć wolne miejsce do pracy. To, co sprawiło, że coworkingi opustoszały najszybciej (czyli właśnie krótkie elastyczne umowy) sprawiło też, że najszybciej zaczęły się na nowo wypełniać, a ich rozwój nie wyhamował wbrew przewidywaniom części komentatorów.

Oczekiwaniem najemców staje się zapewnienie przez wynajmujących doradztwa w zakresie organizacji przestrzeni i zarządzania społecznością pracowników. Liczy się przy tym nie tylko walor estetyczny i funkcjonalny, ale też mentalny.

Rola pracowników

Zjawisko to wskazuje nam na jeszcze jedną ważną zmianę dla rynku biurowego, a właściwie na przyspieszenie kolejnego dziejącego się przed pandemią procesu – priorytetyzacji pracowników. Już w 2019 roku coraz mocniej dostrzegalne było, jak bardzo pracodawcy stawiać muszą na poprawę jakości biur i jak często proszą dostawcę powierzchni o projekt wnętrz wzorowany na tych kojarzonych z coworkingami. Oczekiwanie to jednak wzrośnie. Dzięki masowości pracy zdalnej w czasie pandemii rzeczywistością wielu osób jest dzisiaj styl życia znany wcześniej głównie freelancerom. Normą stały się dla nich elastyczne godziny i miejsce pracy ograniczone jedynie dostępem do internetu. Wpływa to na myślenie o biurze jako atraktorze i katalizatorze zdarzeń, do którego pójście zamiast konieczności oznacza możliwość skorzystania z miejsca pracy ergonomicznego, przyjaznego i nasyconego technologiami ułatwiającymi życie.

Istotnym elementem biura staje się jego aspekt społeczny. Z jednej strony zapewni miejsce do nawiązywania i podtrzymywania relacji z partnerami biznesowymi, przyjmując rolę showroomu danej organizacji, z drugiej zaś stanowić będzie przestrzeń integracji zespołów i podtrzymywania kultury organizacyjnej. Dlatego oczekiwaniem najemców stanie się niebawem zapewnienie przez wynajmujących doradztwa w zakresie właściwej organizacji przestrzeni i zarządzania społecznością pracowników, zwłaszcza że coraz większe znaczenie będzie miał nie tylko walor estetyczny czy nawet funkcjonalny, ale też mentalny. W wyniku pandemii rośnie świadomość znaczenia dobrostanu i odpowiedniej relacji pomiędzy pracą a życiem prywatnym. W miejscu pracy sprowadza się to do zdrowych relacji interpersonalnych, pomieszczeń dostosowanych do rozmaitych potrzeb pracy i relaksu, dodatkowych aktywności pokazujących dbałość ze strony pracodawcy, a także zielonych i przyjaznych przestrzeni.

W ostatnim czasie bardzo istotny stał się też aspekt higieny i zdrowia fizycznego - przy czym pandemia koronawirusa ponownie stanowi wyłącznie zapalnik do zmiany, która i tak musiała się dokonać. Chodzi bowiem nie tylko o wpływ koronawirusa, ale też innych patogenów i zmian klimatycznych, które sprawiają, że coraz częściej budynki będą musiały pełnić funkcję swego rodzaju inkubatorów, w których będziemy czuli się bezpiecznie i zdrowo. Nie jesteśmy w stanie tak bardzo zmienić naszych mieszkań, oczywiste jest więc, że kluczową rolę odegrają tu przestrzenie biurowe. Zmiana ta już następuje, co świetnie widać na przykładzie działań Echo Investment. W czerwcu 2020 roku ogłosiła ona pilotażowy projekt „Zdrowe biurowce” prowadzący do opracowania nowego standardu Echo Pure Office. Zakłada on m.in. wdrożenie specjalnego systemu dezynfekcji systemów wentylacyjnych i kubatury budynku, który wpływa zarówno na dezaktywację chorobotwórczych czynników, jak i na lepsze samopoczucie użytkowników. Echo podjęło decyzję o zastosowaniu technologii RCI Active Pure, wykorzystywanej często w szpitalach, stając się tym samym pierwszym deweloperem w Europie, który na szeroką skalę wprowadza takie rozwiązanie do budynków biurowych.

Home office nie wystarczy

Wszystkie opisywane zmiany rynkowe zdają się pozornie nie mieć związku z popularnością trybu home office, którego globalny test właśnie się wydarzył. I bez wątpienia jedną z większych zalet (tak, zalet) pandemii koronawirusa jest ogromny dowód społeczno-gospodarczy, że ludzie pracujący z domu nie tracą na efektywności, nie bumelują i nie unikają swoich zadań. Obecny standard technologii pozwala większości pracowników skutecznie wykonywać swoje zadania z dowolnego miejsca, a konieczność pracy zdalnej pozwoliła nam na znaczny wzrost wzajemnego zaufania. Ludzie pracują solidnie, mimo braku tzw. pańskiego oka, co to konia tuczy, a jednocześnie menedżerowie, mimo zrozumiałego z początku niepokoju, dostrzegają już, że praca zdalna nie doprowadziła do implozji w ich zespołach.

Nie zmienia to jednak faktu, że praca w trybie home office nam nie wystarcza. Nie daje dość dużo komfortu ani możliwości rozwoju. I chociaż zdecydowana większość, bo ponad 80% badanych, chce co najmniej raz w tygodniu pracować zdalnie, to jednak niewiele jest osób, które chciałyby w ogóle nie wracać do biura – jednak na innych zasadach niż wcześniej i oczekując od niego innych wartości. Chcemy mieć w biurze więcej możliwości edukacji i rozwoju, niż po prostu miejsce do wykonywania swoich zadań zawodowych, które skutecznie możemy zrealizować w domach czy choćby kawiarniach. Chcemy by biura tworzyły nam okazję do spotkań i różnych możliwości spędzania czasu, nie tylko czysto zawodowego. Chcemy by były witalne, atrakcyjne, a nawet budzące dumę.

Dlatego kluczem do sukcesu inwestycji będzie jej wielofunkcyjność. Atrakcyjność zyskują więc biurowce uzupełnione o wachlarz funkcji wykraczający poza klasycznie rozumiane lobby z usługami w parterze. Równie ciekawym rozwiązaniem jest różnorodność funkcji w otoczeniu. Dlatego już przed wybuchem pandemii coraz częściej pojawiały się zapowiedzi inwestycji mixed-use, gdzie w różnych proporcjach krzyżują się funkcje: biurowa, mieszkaniowa, handlowa oraz inne usługi i przestrzenie publiczne. Zapewnienie dostępu do szerokiej gamy usług ożywia biurowce poza godzinami pracy, co staje się szczególnie istotne w sytuacji rozproszenia pracowników i odchodzenia od tradycyjnego systemu pracy 9.00–17.00.

Przyszłość rynku biurowego

Rozwój podmiotów na rynku nieruchomości biurowych uwarunkowany będzie przez dwa aspekty. Pierwszym jest wzrost elastyczności, która pozwoli odpowiadać na zmieniające się potrzeby najemców. Drugim atrakcyjność inwestycji, która odpowiadać musi na nierealizowane w domowych warunkach potrzeby pracowników. Bo mimo że cenimy sobie możliwość elastycznego podejścia do czasu i miejsca pracy, większość z nas nie chce całkowicie porzucać biura. Oczekujemy jednak dziś od niego więcej niż jeszcze przed dwoma laty. Ciężko więc się spodziewać, że przez pandemię wzrośnie zainteresowanie starszymi i tańszymi obiektami – bardziej prawdopodobne jest, że wynajmować będziemy mniejszą powierzchnię, ale w lepszych budynkach.

W dłuższej perspektywie spowoduje to pustoszenie i znikanie z rynku obiektów niewpisujących się w nowe potrzeby technicznie, sanitarnie i funkcjonalnie. Pytanie jednak, czy spadek popytu wynikający z mniejszych najmów nie nastąpi wcześniej i nie spowoduje tąpnięcia na rynku z tytułu nadwyżki podażowej? Wskaźniki inwestycyjne wskazują, że rynek zdawał sobie sprawę ze spowolnienia, jakie nastąpi w trzeciej dekadzie XXI wieku. Większość budów kończyć miała się między 2020 a 2022 rokiem. 

Oczywiście, pandemia spowodowała zmianę, na którą nie byliśmy przygotowani, co przełożyło się na niepokój również w sektorze biurowym. W związku z recesją gospodarczą i rozwojem pracy zdalnej można się bowiem spodziewać znacznego tymczasowego spadku zapotrzebowania na powierzchnię. Niemniej jednak długoterminowo – przy jednoczesnym przewidywanym już wcześniej spadku podaży – rynek nieruchomości biurowych prawdopodobnie zachowa swoją stabilność i atrakcyjność.

Przypisy