Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

12 grudnia 2022

NR 6 (Grudzień 2022)

Rynek mieszkaniowy na progu kryzysu stulecia?

0 376

Po 8 latach historycznej prosperity krajowa mieszkaniówka stanęła w obliczu SPOWOLNIENIA, które może się okazać najbardziej dotkliwym okresem dekoniunktury w perspektywie dekad. Pytanie brzmi, czy w tej sytuacji uczestnicy rynku nieruchomości powinni być przygotowani na nieuchronny kryzys, czy może wręcz przeciwnie – liczyć na coś, co pozwoli i przez niego przejść suchą stopą.

Z dnia na dzień w ślepej uliczce

Rodzimy rynek nieruchomości mieszkaniowych do niedawna mógł imponować najdłuższym w swej historii 8-letnim okresem koniunkturalnej prosperity o rekordowych parametrach, jeszcze kilka lat temu trudnej do wyobrażenia nawet przez największych optymistów. W latach 2014–2021 produkcja oraz sprzedaż nowych mieszkań w Polsce wzrosły sporo ponad 2-krotnie, a ich ceny poszybowały o niemal 3/4, generując przy okazji historyczne zyski deweloperów oraz ich akcjonariuszy.
Podobnego boomu doświadczyły banki udzielające w tych latach rekordową liczbę kredytów mieszkaniowych, w tym aż 330 tys. o wartości ponad 100 mld PLN w zaledwie 2-letnim okresie blisko zerowych stóp procentowych. Z kolei za gotówkę Polacy nabywali w ostatnich latach więcej niż co trzecie nowe lokum, inwestując z powodzeniem w mieszkania dziesiątki miliardów złotych. Ów stan rynkowej idylli definitywnie przeszedł do historii w październiku ubiegłego roku, gdy nastąpił cykl podwyżek stóp procentowych NBP.
W ten sposób rodzimy rynek mieszkaniowy niemal z dnia na dzień znalazł się w ślepej uliczce, z której przez dłuższy czas może nie znaleźć drogi powrotnej do kolejnego cyklicznego ożywienia. Co gorsza, jeszcze nigdy sytuacja kredytobiorców i kredytodawców hipotecznych, a za nimi całej reszty uczestników rynku nieruchomości, nie wydawała się tak dalece niepokojąca, z wyłącznie iluzoryczną szansą odczuwalnej poprawy w przewidywalnej perspektywie.

POLECAMY

Rynki w obliczu kryzysu stulecia?

Na chwilę obecną można już bez większych wątpliwości uznać postępujący regres gospodarczy w kraju za bodaj największy kryzys od trzech dekad, czyli od wskrzeszenia w Polsce gospodarki wolnorynkowej. Obu dotychczasowym kryzysom krajowego rynku nieruchomości, czyli z początku i końca pierwszej dekady XXI w., raczej trudno byłoby dorównać bieżącej sytuacji. Co gorsza, jednak nie można wykluczyć, że dekoniunktura w najbliższych miesiącach na tyle się pogłębi, że będzie się dyskutowało już o prawdopodobieństwie kryzysu stulecia. Sugerować taki stan niestety może cały wachlarz czynników.

Inflacja nieubłaganie pnie się do góry do poziomów nienotowanych już od z górą ćwierćwiecza. Pociąga to za sobą stopy procentowe NBP, ze wszelkimi tego opłakanymi skutkami uderzającymi w pierwszym rzędzie w kredytobiorców, nie tylko mieszkaniowych.

Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie – instytucja bodaj najbardziej wyczulona na koniunkturalne zawirowania, właśnie doświadczyła największego załamania od początków swej misji, a indeks rodzimych blue chipów WIG20 niedawno został okrzyknięty najsłabszym indeksem świata.

Październikowe rekordowe osłabienie złotego wraz z podobnie niespotykanym wzrostem rentowności polskich obligacji 10-letnich dało pretekst do dyskusji na temat ryzyka niewypłacalności Polski oraz perspektyw utrwalenia wysokiego kosztu rodzimej waluty na długie lata, co również nie miało miejsca od czasów transformacji ustrojowej.

Z kolei parametry rynku kredytów mieszkaniowych tąpnęły w relacji rok do roku o blisko 3/4, pociągając za sobą w dół sprzedaż nowych mieszkań o mniej więcej połowę. Co gorsza, końca regresu nie widać, za to trzeci kwartał bieżącego roku przyniósł dostrzegalne symptomy procesu zamierania rodzimej mieszkaniówki.
Do tego nastroje konsumenckie są najgorsze od lat, a na deweloperów i bankowców padł blady strach, którego pokłosiem były bezskuteczne prośby do Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) o poluzowanie „bezlitosnej” rekomendacji S, wycinającej w pień zdolność kredytową Polaków 5-procentowym buforem zmienności WIBOR.

Niestety, załamanie sprzedaży mieszkań to kłopot nie tylko deweloperów i banków, lecz także producentów i dystrybutorów wszelkich dóbr trwałych związanych z mieszkaniami, czyli materiałów budowlanych i wykończeniowych, mebli, sprzętu AGD/RTV, wyposażenia wnętrz itp., których parametry popytu zdecydowanie tąpnęły. Ponownie dała znać o sobie zasada definiująca mieszkaniówkę jako koło zamachowe całej gospodarki – szkoda tylko, że tym razem w tak niepożądanej wymowie. Najbliższe miesiące pokażą, czy i jak taki stan rzeczy wpłynie na rynek pracy i statystyki bezrobocia. Pojawia się pytanie, gdzie jest dno i czy może być jeszcze gorzej.

Nieubłagana rynkowa cykliczność

Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak wszelkie inne segmenty gospodarki czy rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym – i to w pełnym słowa tego znaczeniu. Tym samym obecny stan spowolnienia czy raczej ostrego hamowania koniunktury, z jednej strony jest czymś absolutnie naturalnym, przewidywalnym i nieuniknionym, podobnie jak pory dnia czy pory roku. Z drugiej strony jednak tym razem mocno nieprzewidywalna okazała się dynamika procesu eskalacji dekoniunktury na rynku mieszkaniowym, prezentująca niebezpiecznie agresywny charakter. Częściowym i oczywistym uzasadnieniem takiego stanu rzeczy jest zdecydowanie nieoczekiwana i nieobserwowana od wielu pokoleń kombinacja stanu globalnej pandemii z wyjątkową sytuacją geopolityczną, wynikającą z wojny w Ukrainie.

Niezależnie od przyczyn generujących bieżący regres koniunktury, potencjał załamania podstawowych parametrów rynku mieszkaniowego nie napawa optymizmem co do perspektyw czasowych cyklicznego spowolnienia. Innymi słowy, należy bardziej nastawić się na raczej dłuższy i dość mocno dokuczliwy dla uczestników rynku nieruchomości okres dekoniunktury niż na szybkie i bezbolesne wyjście z nader głębokiego dołka.

Czarne chmury nad mieszkaniówką, czyli bez większych szans na powrót do przeszłości

Potrzeba było dokładnie roku od daty pierwszej podwyżki stóp procentowych NBP, aby koniunktura sprzedażowa pierwotnego segmentu mieszkaniówki cofnęła się do 2014 r., czyli de facto do punktu wyjścia okresu ostatniej prosperity. Wyniki kontraktacji komunikowane obecnie przez zarówno deweloperskie spółki giełdowe, jak i wszelkie inne dane rynkowe dość wiernie korespondują bowiem z analogicznymi wynikami wypracowywanymi przed 8 laty. Zastanawia, czy w przyśpieszonym tempie rynek zszedł już na samo dno koniunkturalnej depresji, od którego prędzej czy później się odbije, czy też może znajduje się ono jeszcze sporo niżej.

Niestety, nie sposób na to jednoznacznie odpowiedzieć. Jak się wydaje, wciąż dość daleka droga do punktu zwrotnego wartości wskaźników gospodarki w kierunku bardziej pożądanym, preferuje raczej zdecydowanie pesymistyczną wersję scenariusza na 2023 rok. Prawdopodobnie może to być najgorszy historycznie czas dla większości uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych z deweloperami na czele.

Spadek deweloperskiej kontraktacji jeszcze przez dłuższy czas może poszukiwać swojego dna w odwrotnej proporcji do szybującej inflacji i windowanych stóp NBP. Co gorsza jednak, kiedy to dno zostanie już wreszcie osiągnięte, rynek prawdopodobnie czeka szorowanie po nim przez dłuższy okres czasu.
W tym stanie rzeczy niewiele znaczą tu argumenty, że w Polsce brakuje liczonych w milionach lokali mieszkalnych. Zastój podażowo-popytowy pierwotnego rynku mieszkaniowego staje się faktem, niestety z długoterminową perspektywą. Deweloperzy w środowisku galopującej inflacji, z windowanymi cenami energii, materiałów budowlanych i całej reszty nie mają swobody konkurowania stawkami za metr kwadratowy budowanych przez siebie mieszkań, które w wartościach realnych rok do roku już zniżkują o kilkanaście procent. Z kolei w wartościach nominalnych ceny siłą rzeczy raczej nie prędko zanotują dwucyfrowe spadki, które oznaczałyby sprzedaż poniżej kosztów własnych deweloperów ze wszelkimi tego tragicznymi dla nich konsekwencjami.

Z kolei sektor bankowy, mocno obecnie nękany tworzeniem rezerw na mieszkaniowe kredyty walutowe oraz realizacją wielomiliardowych strat z tytułu wakacji kredytowych, nieprędko powróci do pełnej formy i standardów nader liberalnej polityki kredytowania zakupów mieszkaniowych z ostatnich lat, okresu blisko zerowych stóp procentowych. Zresztą zapewne dopilnuje tego sam KNF, utrzymując restrykcyjne zalecenia rekomendacji S przez znacznie dłuższy od powszechnie oczekiwanego okres, a kto wie, czy nie na zawsze. A to wraz z brakiem realnych szans na powrót w okolice zerowych stóp procentowych NBP w jakiejkolwiek przewidywalnej perspektywie może definitywnie zabetonować zdolność kredytową Polaków na aktualnych nizinach na długie lata, wykluczając z rynku nieruchomości mieszkaniowych kolejne setki tysięcy młodych rodaków, ze wszelkimi dość oczywistymi tragicznymi skutkami dla rodzimej mieszkaniówki, a co gorsza, nie tylko dla niej. Tym samym powrotu do niedawnego mieszkaniowego eldorado z zerowym kosztem krajowej waluty w tle ani w bliższej czy dalszej przyszłości lepiej nie oczekiwać. Na co w takim razie może liczyć marzące o własnych czterech kątach polskie młode pokolenie?
 


Wybór jest prosty – pomocna ręka państwa albo…

W obecnej sytuacji jedynym czynnikiem, który może ocalić rynek mieszkaniowy przed grożącym mu armagedonem, jest właściwa interwencja państwa, starannie opracowana i bez zwłoki wdrożona w życie. Pytanie brzmi, czy można w ogóle na takową liczyć, w sytuacji gdy obecny rząd intensywnie pracuje raczej nad nowymi formami opodatkowania biznesów z rynku mieszkaniowego niż nad pomysłami jego wsparcia. Tymczasem, jak pokazuje historia, skuteczność państwowego interwencjonizmu w łagodzeniu bądź stymulowaniu kryzysów na krajowym rynku nieruchomości jest ewidentna.

Pierwszym i raczej niesławnym przykładem jest poważny regres koniunktury pierwotnego rynku mieszkaniowego z początku bieżącego wieku. W 2001 r. zniesienie wprowadzonej 4 lata wcześniej ulgi budowlanej na mieszkania na wynajem spowodowało załamanie koniunktury, trwające aż do 2004 r., czyli wejścia Polski do struktur Unii Europejskiej.

Z kolei globalny kryzys finansowy, zainicjowany upadkiem banku Lehman Brothers w 2008 r., skutkujący prawdziwym tsunami na rozwiniętych rynkach nieruchomości, w Polsce udało się maksymalnie złagodzić za sprawą programu „Rodzina na swoim”. W jego ramach państwo dopłacało przez 8 lat połowę odsetek do kredytów mieszkaniowych, generując popyt na 200 tys. nieruchomości w ciągu 5 lat.

Trudno się więc dziwić, że liczne organizacje branżowe związane z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych podejmują intensywne działania mające nakłonić rząd do wprowadzenia rozwiązań łagodzących skalę oczekiwanej zapaści rynku pracy wynikającej z załamania sprzedaży mieszkaniowego rynku pierwotnego.
Proponowane rozwiązania to przywrócenie ulgi budowlanej na wynajem, wprowadzenie rozwiązań ułatwiających nabycie mieszkań młodym rodzinom oraz wsparcie projektów termomodernizacyjnych z włączeniem do programu „Czyste powietrze” budownictwa wielorodzinnego.

W sumie perspektywy rynku mieszkaniowego wydają się dość oczywiste i przewidywalne. Odpowiednio skonstruowana i zabezpieczona kapitałowo interwencja państwa uchroni krajową mieszkaniówkę, a wraz z nią szeroką gospodarkę przed – być może – najbardziej karkołomnym zakrętem w dotychczasowej wolnorynkowej historii. A to pozwoli przejść obecny kryzys przysłowiową suchą stopą.

Z kolei odwrotna sytuacja, czyli bierność decydentów, a jeszcze gorzej: ich decyzje i aktywność sprzeczne z interesem rynku, mogą się stać katalizatorem pogłębienia najbardziej niepożądanych zjawisk społeczno-ekonomicznych w postaci m.in. długotrwałej stagnacji rodzimej gospodarki, trwałej zapaści rynku mieszkaniowego, wzrostu bezrobocia, kolejnej fali emigracji młodego pokolenia czy następnego tąpnięcia statystyk demografii.

Przypisy