Z jednej strony może jej już nie być, ale również, patrząc przez pryzmat nowych potrzeb i rosnącej jakości oraz zmieniających się trendów średnio- i długofalowych, może okazać się bardzo duża. Dla przykładu, kiedy wybuchł ostatni konflikt Izraela z Palestyną mieszkania w tym kraju podrożały, jednak transakcje sprzedaży obejmowały jedynie ich jeden typ, a na inne nie było nabywców. To sedno sprawy, bo sekret popytu kryje się w szczegółach wybudowanej oferty w odpowiedniej niszy. Chociaż budowanie mieszkań w Polsce nie jest ani łatwe, ani przewidywalne, to od ponad trzech dekad nasz rynek stanowił eldorado dla deweloperów i inwestorów z całego świata. Jednym z głównych czynników tego stanu było ogromne zapotrzebowanie od strony popytowej i relatywnie atrakcyjny poziom marży. To także istota sukcesu przyszłych inwestycji deweloperskich – budować to, na co będzie popyt.
Ostatnio sporą dyskusję w branży wywołał raport ekspertów Alior Banku, którzy policzyli, że ogólna luka mieszkaniowa w Polsce wynosi dziś jedynie 300–400 tysięcy lokali, a przy obecnym tempie budowy nowych mieszkań deficyt w tym obszarze zniknie w 2028 r. W istocie jednak „diabeł tkwi w szczegółach”, a przytoczone powyżej wyniki mogą być mylące, ponieważ m.in. mamy ogromną liczbę pustostanów. Według danych GUS z 2021 r. pustych mieszkań w Polsce było aż 1,8 miliona, tylko w Warszawie ponad 200 tysięcy. Na domiar złego szacuje się, że wiele z ponad 60 tys. bloków z wielkiej płyty w naszym kraju wymaga remontów i renowacji, ponieważ osłabione łączenia płyt, nieszczelności konstrukcyjne oraz starzejący się beton mogą prowadzić do zagrożeń dla bezpieczeństwa. Dodatkowo brak nowoczesnych systemów izolacji sprawia, że koszty eksploatacji takich mieszkań są wysokie, a ich atrakcyjność rynkowa spada. Ponadto stale zmieniająca się sytuacja gospodarcza na rynku pracy, styl życia, a także polityka mieszkaniowa – w tym rozwój budownictwa socjalnego i programów wspierających zakup, wielkość migracji, ale też nowe wymogi zeroemisyjności budynków czy to, że dla wielu mieszkańców bloków z wielkiej płyty ich przyszłość będzie zależała od polityki miejskiej, dostępności funduszy na modernizacje oraz technologii wzmacniania konstrukcji – to wszystko znacząco wpływa na przyszłe trendy popytowe.
Warto też zauważyć, że przez brak rodzimych REIT-ów, a przez to dostępu dla małych i średnich krajowych inwestorów do całego sektora nieruchomości, w tym komercyjnych, Polacy skupili się jedynie na lokowaniu kapitału w mieszkaniówce. Wg tegorocznych danych JLL szacuje się, że około 455 wszystkich mieszkań w Polsce jest nabywanych w celach inwestycyjnych. To oznacza, że prawie połowa transakcji zakupu nieruchomości jest dokonywana przez osoby, które nie zamierzają w nich zamieszkać, ale traktują je jako lokatę kapitału. Z kolei jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego, większość osób kupujących mieszkania w Polsce robi to pod inwestycje, a tylko mniejsza część na potrzeby własne. Konkretnie, badanie wykazało, że 70% osób w tej próbie kupiło mieszkania inwestycyjnie, a 30% na własne potrzeby. Warto jednak pamiętać, że te dane mogą się różnić w zależności od regionu i rodzaju nieruchomości. W dużych miastach udział mieszkań kupowanych pod inwestycje może być jeszcze wyższy. Z drugiej strony w mniejszych miejscowościach i na wsi większy odsetek mieszkań jest nabywany na cele mieszkaniowe. Uruchomienie w naszym kraju zapowiadanych od wielu lat REIT-ów, czyli spółek inwestujących w najem nieruchomości (SINN), dałoby szansę zwykłym Polakom na zarabianie w sektorze komercyjnym (biura, hotele, centa handlowe itd.) i zniwelowałoby opisany powyżej trend, który oczywiście ma wpływ na ceny mieszkań i ich dostępność.
REKLAMA
Przyszłość w niszach z potencjałem
Jak bardzo zmienia się polski rynek nieruchomości, jak w soczewce widać na przykładzie budynku ze zdjęcia ilustrującego ten materiał. Wybudowano go dla piastujących wysokie stanowiska socjalistycznych notabli. Apartamentowiec z połowy lat 70. XX w. powstał z cegły, a nie z wielkiej płyty i przez wiele lat był szczytem luksusu dostępnym dla wybranych. „Schowany” w samym sercu Warszawy w prestiżowej lokalizacji przy ulicy Koziej 9, odległej o kilka minut spacerem do Pałacu Prezydenta czy Teatru Wielkiego, dziś raczej zamiast pożądania budzi zaciekawienie i uśmiech. Tu jaskrawo z perspektywy ostatnich dekad widzimy rosnące zmiany i zainteresowanie w sektorze premium, a także poprawę ogólnej jakości projektów i ich wykonawstwa. Nic dziwnego, bo wymagania Polaków rosną. Kiedyś luksusem był garaż podziemny, dziś unikatowy wielkomiejski widok i prywatne spa z basenem.
Z kolei jak wynika z obecnych trendów demograficznych, wraz ze znacznym wzrostem wartości sukcesji mieszkań przybędzie. Jednak zanim to się stanie, czeka nas gigantyczny niedobór lokali senioralnych, w tym problem tzw. więźniów czwartego piętra, czyli mieszkańców tak popularnych bloków z lat 60. i 70. XX w. nieposiadających wind. A to oznacza, że deweloperzy stają przed nowym wyzwaniem, jakim jest dopasowanie oferty do potrzeb osób starszych. Ciekawostką może być fakt, choć wydaje się to nielogiczne, że brak mieszkań może wystąpić nawet w okresach depopulacji, z powodu kombinacji kilku czynników. Depopulacja może prowadzić do niedopasowania dostępnych typów mieszkań do potrzeb pozostałej ludności, a także do zmniejszenia inwestycji w infrastrukturę i usługi, co utrudnia pozyskiwanie nowych lokatorów. Dodatkowo rosnące koszty budowy i gruntów, w połączeniu z problemami z dostępnością mieszkań, mogą zaostrzyć ten problem. Jednak jedno jest pewne, ludzie budują domy od zarania dziejów i nic nie wskazuje na to, aby zamierzali z tego zrezygnować.
