Całkowite zasoby rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce osiągnęły blisko 35 mln m2. To plasuje Polskę na pozycji lidera wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), czyniąc nasz rynek nie tylko największym, ale także najbardziej zaawansowanym w regionie. Co więcej, dynamiczny rozwój w ostatnich latach sprawił, że Polska coraz częściej postrzegana jest jako realna alternatywa dla zachodnioeuropejskich lokalizacji.
Polski rynek magazynowy w liczbach
W I kwartale 2025 r. oddano do użytku 673 tys. m2 nowych powierzchni, a kolejnych 1,4 mln m2 pozostaje w budowie. Popyt brutto wyniósł 1,1 mln m2, co oznacza wzrost o 15% r/r, a poziom wynajętych już powierzchni we wciąż budowanych obiektach osiągnął 59,3%. Stawki czynszów ustabilizowały się. Obecnie fluktuują one w zależności od rynku, lokalnie nieznacznie wzrastając lub odnotowując spadki, co w skali kraju nie stanowi istotnych zmian r/r.
Od początku 2022 r. wskaźnik pustostanów znajduje się w trendzie wzrostowym, a od III kwartału 2023 r. utrzymuje się na poziomie w okolicach 7–8%. Na koniec marca 2025 r. osiągnął on poziom 8,5%, co było najwyższą wartością od ponad dziesięciu lat. Do końca pierwszej połowy roku prawdopodobnie nastąpi lekki wzrost pustostanów, jednak w drugiej, wskutek ograniczonej nowej podaży i wysokiego poziomu wynajmu we wciąż budowanych obiektach, ten wskaźnik powinien się obniżyć.
Warto podkreślić, że mimo imponujących rozmiarów polski rynek logistyczno-magazynowy wciąż jest relatywnie młody. Aż niemal połowa istniejących zasobów została oddana do użytku po 2020 r., co świadczy o jego intensywnej rozbudowie w bardzo krótkim czasie. Tak duży udział nowoczesnych obiektów w strukturze rynku przekłada się na wysokie standardy techniczne i rosnącą atrakcyjność Polski w oczach globalnych inwestorów i operatorów logistycznych. To również oznacza, że wiele obiektów zostało zaprojektowanych zgodnie z aktualnymi wymaganiami zrównoważonego rozwoju, normami energooszczędności oraz potrzebami nowoczesnych łańcuchów dostaw.
Sektor logistyczny dominującym graczem na rynku
Największy udział w popycie brutto miały firmy z sektora 3PL – 35%. Oznacza to, że operatorzy logistyczni odegrali kluczową rolę w zapotrzebowaniu na przestrzeń magazynową. Na drugim miejscu znalazły się pozostałe sektory (24%). Handel zajął trzecią pozycję z wynikiem 16%, wskazując na duże zapotrzebowanie powierzchniami magazynowymi wśród firm zajmujących się sprzedażą detaliczną i hurtową. Zarówno dystrybucja, jak i e-commerce odpowiadały za 6% popytu, co może być efektem stabilizacji w tych sektorach. Nieco mniejszy udział miały: motoryzacja (5%), inżynieria, budownictwo i maszyny (4%) oraz FMCG (4%).
Jak kształtuje się podaż i wskaźnik pustostanów w poszczególnych regionach Polski?
W I kwartale 2025 r. województwa mazowieckie (bez Warszawy) i śląskie utrzymały pozycję liderów pod względem podaży powierzchni magazynowej, przekraczając 5,5 mln m2. Ich dominacja na rynku logistycznym wskazuje na silną koncentrację inwestycji w tych regionach. Łódzkie i dolnośląskie również odnotowały wysoki poziom zasobów, osiągając i przekraczając 5 mln m2, co potwierdza ich znaczenie jako istotnych ośrodków magazynowych. Z kolei lubuskie i małopolskie pozostały regionami o najmniejszej dostępnej powierzchni – poniżej 1,5 mln m2.
Dla pełnego obrazu warto przyjrzeć się stopie pustostanów – województwo lubuskie wyróżnia się najwyższym wskaźnikiem, przekraczającym 20%, co może wskazywać na nadpodaż lub niedopasowanie oferty do potrzeb najemców. Dolnośląskie i łódzkie również odnotowują stosunkowo wysokie poziomy pustostanów (powyżej 10%), co może wpływać na tempo realizacji nowych inwestycji. Natomiast mazowieckie (bez Warszawy), mimo dużej podaży, charakteryzuje się relatywnie niskim wskaźnikiem pustostanów (6–7%), co świadczy o wysokim popycie i stabilności rynku. Województwo zachodniopomorskie odnotowało najniższy poziom pustostanów (ok. 4%), co przy niskiej podaży zasobów może oznaczać równowagę rynkową, ale też ograniczoną dostępność nowoczesnej powierzchni magazynowej. Dane rynkowe wskazują na konieczność dostosowania strategii inwestycyjnych do lokalnych uwarunkowań.
Kluczowe transakcje i nowe trendy najmu
Na polskim rynku magazynowym w I kwartale 2025 r. zostały odnotowane istotne transakcje najmu świadczące o dynamicznych zmianach i strategiach adaptacyjnych najemców. Wśród największych renegocjacji wyróżnić można Moto-Profil w Prologis Park Chorzów oraz OBI w PS Łódź II – firmy wynajęły odpowiednio 55 900 m2 i 50 600 m2. Warto wyróżnić również transakcję Pierce w Accolade Funds Park Szczecin I, gdzie przedłużono umowę na 38 400 m2 powierzchni. Interesującym wydarzeniem na rynku było przeprowadzenie transakcji typu sale and leaseback, w ramach której Auchan utrzymał powierzchnię w Wolborzu o wielkości 34 800 m2, potwierdzając rosnącą popularność tej strategii wśród dużych podmiotów handlowych. Obok aktywności na rynku najmu, deweloperzy kontynuowali realizację nowych inwestycji, z największym projektem Booster Zabrze by LemonTree, który obejmuje 108 600 m2. W pierwszym kwartale ukończono także kilka istotnych obiektów, w tym: P3 Wrocław (92 300 m2) oraz GLP Wrocław V Logistics Centre (67 500 m2), co wzmacnia infrastrukturę magazynową na Dolnym Śląsku.
Struktura popytu brutto w I kwartale 2025 r. wyraźnie wskazuje na zmianę trendów i dojrzewanie rynku. Renegocjacje odpowiadały aż za 57% aktywności najemców, nowe umowy stanowiły 36% udziału, a ekspansje – 7%. Bardzo duży odsetek renegocjacji w popycie brutto sprawił, że popyt netto zmalał r/r o około 18%. To efekt większej dostępności powierzchni oraz zmiany strategii firm – wiele z nich woli dziś negocjować korzystniejsze warunki najmu w dotychczasowych lokalizacjach, niż rozpoczynać nowe projekty.
Polska jako strategiczny hub inwestycji logistyczno-przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej
W warunkach utrzymującej się niepewności geopolitycznej i makroekonomicznej Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej, co potwierdzają dane Colliers chociażby za pierwszy kwartał tego roku. I choć sektor nieruchomości komercyjnych nie odnotowuje jeszcze pełnego odbicia, wyraźnie widać, że to logistyka, przemysł i centra danych stają się głównymi motorami wzrostu. Wynika to z wielu czynników, m.in. doskonałej lokalizacji, dostępności wysokiej jakości powierzchni oraz wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Ważną rolę odgrywają tu także aspekty międzynarodowe, takie jak: wzrost znaczenia friendshoringu, zmiany regulacyjne w Unii Europejskiej (np. Clean Industrial Deal czy pakiety Omnibus I i II) oraz konkurencyjne zachęty inwestycyjne. Wszystko to czyni z Polski kluczowy punkt na radarach inwestorów szukających stabilnych i przyszłościowych lokalizacji.
Mamy wiele atutów
Dynamicznie rozwijający się rynek polski daje firmom większą elastyczność pod względem wyboru regionu (mamy więcej dużych ośrodków miejskich niż sąsiednie kraje) oraz dostęp do szerokiej sieci potencjalnych kooperantów, co ułatwia optymalizację łańcucha dostaw i minimalizowanie ryzyka jego zerwania.
Konkurencyjni pozostajemy także pod względem czynszów prime, które u nas kształtują się na poziomie 4,20 EUR/m2. Dla porównania, w Czechach stawki wynoszą 7,45 EUR/m2, na Słowacji 5,05 EUR/m2, na Węgrzech 5,50–5,74 EUR/m2, w Rumunii 4,50–5,00 EUR/m2, a w Bułgarii 5,50 EUR/m2.
Kluczowymi atutami są także rozbudowana infrastruktura transportowa – gęsta sieć autostrad, trzy istotne porty morskie z dostępem do głównych linii kontenerowych oraz liczne lotniska – umożliwiająca szybki przepływ towarów zarówno w obrębie kraju, jak i na rynki zagraniczne, a także dostępność wykwalifikowanej kadry. Duże miasta i rozwijające się ośrodki regionalne przyciągają nie tylko rodzimych pracowników, ale także imigrantów zarobkowych, co zapewnia stabilne zaplecze kadrowe dla firm produkcyjnych i logistycznych.
Zachęty inwestycyjne – przewaga systemowa
Co ważne, Polska oferuje jeden z najwyższych poziomów wsparcia inwestycyjnego w UE, co często stanowi ważny czynnik decydujący o wyborze lokalizacji do rozwoju biznesu. Intensywność pomocy publicznej dla dużych firm sięga od 15% do 50% kosztów kwalifikowanych. W mniej rozwiniętych regionach dostępne są dotacje gotówkowe do 15%, a inwestorzy mogą dodatkowo skorzystać ze zwolnień z CIT na okres do 15 lat oraz dotacji na nowe miejsca pracy – do 9500 EUR w przypadku projektów R&D.
Co więcej, w ramach Europejskiego Zielonego Ładu wdrożono program TCTF oferujący wsparcie do 35% kosztów dla strategicznych sektorów (baterie, panele słoneczne, turbiny wiatrowe, pompy ciepła). Dostępne są również takie instrumenty, jak Kredyt Ekologiczny (FENG.03.01) czy Efektywność Energetyczna (FENX.01.01), wspierające transformację energetyczną.
