Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROPERTY

16 listopada 2020

NR 5 (Październik 2020)

Nowe potrzeby i oczekiwania na rynku powierzchni biurowych

18

W październiku bieżącego roku łączna powierzchnia biur w Polsce – w zależności od obliczeń – wynosi 11–19 mln m2. Oznacza to, że od początku pandemii COVID-19 podaż dostępnej powierzchni biurowej do wynajęcia „od zaraz” zwiększyła się o 300 tys. m2. Prewencja oraz bezpieczeństwo zdrowotne w biurach stały się jedną z głównych funkcji w projektowaniu i zarządzaniu nieruchomościami, a dystans społeczny stał się jednym z najważniejszych kryteriów.

Obecnie już co trzeci pracodawca deklaruje zamiar przejścia na pracę zdalną, a ponad połowa organizacji rozważa tworzenie w przyszłości rozproszonych zespołów. Wzrasta również zainteresowanie hybrydowym modelem najmu, polegającym na połączeniu tradycyjnego biura i przestrzeni coworkingowej. Jak potwierdzają badania Hays Poland, wszystko to powoduje, że część najemców nie potrzebuje już tak dużych powierzchni biurowych i decyduje się na podnajem dotychczasowego biura lub jego części, renegocjacje warunków lub nawet rezygnację z posiadania większej liczby placówek i wypowiadanie umów najmu,. Pamiętajmy jednak, że nowoczesne biura to nie tylko miejsca pracy, ale także wzmacniania więzi społecznych, skorelowane z siecią powiązanych usług serwisowych (od centrum fitness, przez restauracje, do usług handlowych).

Nowymi trendami na rynku biur są:

  • powrót do przestrzeni gabinetowej – koniec dekady open space;
  • wzrost znaczenia bezpieczeństwa sanitarnego (innowacyjne technologie) i zwiększenia powierzchni przewidzianej na stanowisko pracy, przenoszenie części etatów do sfery home office i tworzenie w biurze miejsc typu hot desk;
  • optymalizacja i szukanie oszczędności – migracja części najemców z droższych do tańszych lokalizacji, zyskują parki biurowe na obrzeżach miast; zmieniający się rynek pracy w wielu sektorach spowodował spadek popytu na prestiżowe budynki w topowych lokalizacjach;
  • elastyczne umowy na krótsze okresy i renegocjacja dotychczasowych warunków (podnajem wolnej powierzchni);
  • w pierwszej fali konsekwencje zmian spowodowanych pandemią najszybciej odczuli operatorzy coworkingowi, którzy bazują na krótookresowych umowach najmu. W dłuższym czasie zyskają coworkingi i huby oferujące różnorodne aktywności życiowe w elastycznych formach.

Biura nie znikną, nadal będą kluczowe dla prowadzenia biznesu

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wróci do poziomu inwestycji sprzed pandemii za 1,5 roku, tj. o ok. 6 miesięcy wcześniej niż inne rynki w Europie – tak wynika z raportu CBRE Real estate market mid-year outlook 2020. Jednak wielu ekspertów uważa tę prognozę za zbyt optymistyczną, twierdząc, że zauważalny będzie znaczący spadek cen ze względu na upowszechnienie pracy zdalnej i zamknięcie inwestycji otwartych przed pandemią. Na pewno wiele zmiennych i czas zweryfikują oczekiwania, jak zwykle w okresie recesji. Eksperci Savillsa zauważają, że odbicie gospodarki i powrót firm do pracy w biurach, co już obserwujemy, a dodatkowo większa ostrożność deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, może spowodować za 2–3 lata kolejną lukę podażową, która miała już miejsce w Warszawie w 2018 i 2019 r.
Drastyczna zmiana prowadzenia warunków biznesu spowodowała pojawienie się różnych reakcji i nowych modeli dostosowania do nowej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Zauważalny jest wzrost popytu e, co wymaga większej elastyczności od właścicieli budynków. Praca zdalna stała się już naturalną częścią polskiego rynku pracy. Wiele firm wprowadziło rotacyjny tryb pracy, np. 2 dni 
w biurze, a 3 zdalnie.

Koronawirus przyspieszył również transformację cyfrową, np. wzrost znaczenia pracy zdalnej, ale digitalizację zarówno nieruchomości, jak i innych procesów biznesowych oraz zarządczych. Procesy pracy zdalnej to najistotniejszy czynnik, który wpłynął na wyznaczenie nowych potrzeb konsumenckich, widocznych nie tylko w sektorze komercyjnym, ale też na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym. Czas ogólnonarodowej kwarantanny wpłynął na wzrost popytu na domy i duże mieszkania w zielonych rejonach miast oddalonych od centrum. Będące w trakcie budowy biurowce zostaną dokończone, ale inwestorzy analizują nowe przeznaczenie planowanych do budowy jednostek w budynki mieszkaniowe.

Pandemia zmieniła rynek wynajmu powierzchni biurowych

Zwolnienia, praca zdalna, która na pewno się utrzyma, w jakimś zakresie powodują, że część wynajętej powierzchni biurowej stoi pusta, a niepotrzebne już metraże firmy próbują podnajmować. Mniej chętnie wybierane będą przestrzenie typu open space. Wiele firm na pewno powróci do układu gabinetowego. Zamknięte ścianami pomieszczenia są bezpieczniejsze. Zwiększy się też średnia powierzchnia przypadająca na jednego pracownika. Dziś jest to 7 m2, a może być 10–15 m2.

Najnowsze technologie, umożliwią bezpieczny powrót do biur.

– Przebywanie w biurze jest ważne dla zdrowia psychicznego – twierdzi Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający Ghelamco, jeden z założycieli Fundacji Digital Poland.

Brakuje skutecznej metody komunikacji z użytkownikami obiektów w tym kryzysowym czasie. Osiem największych organizacji w Polsce stworzyło wspólną listę propozycji zmian obecnego podejścia do cyfryzacji oraz niezbędnych działań inwestycyjnych w ramach akcji ,,Czas na cyfrową gospo darkę”. W apelu znalazła się m.in. propozycja wykorzystania aplikacji, które pomogą przemieszczać się pracownikom po biurze w trakcie pandemii.

Według danych REDD – największej bazy danych o rynku biurowym w Polsce, w ofercie wynajmu jest obecnie w całym kraju ponad 2,52 mln m2 powierzchni biurowej, co stanowi nowe maksimum tego wskaźnika dla 2020 r. Rynek jednak nie daje za wygraną, a najemcy podpisują umowy na nową powierzchnię. W okresie od 14 sierpnia do 14 września 2020 r. 

najwięcej nowych umów podpisano w Warszawie – w sumie sfinalizowano 212 transakcji. Drugi na liście liderów jest Wrocław z 45 transakcjami, a trzecie są Katowice, gdzie podpisano 33 umowy. Jedynie 12 transakcji w ostatnim miesiącu sfinalizowano Gdańsku. Również tam wolna powierzchnia czeka na najemcę najdłużej, bo aż 291 dni. Najszybciej wolna powierzchnia znajduje zbyt w Katowicach, gdzie moduły czekają na nowego najemcę jedynie 174 dni – dla porównania: w Krakowie to 214 dni, we Wrocławiu 227, w Poznaniu 268, a w Warszawie 285 dni. W stolicy mamy dokładnie 51 481 m2, a w całej Polsce 113 179 m2 powierzchni do podnajmu.

W jaki sposób model pracy zdalnej wpływa na rynek wynajmu powierzchni biurowych?

Najnowszy raporty Innogy Polska S.A. (firmy należącej do czołówki największych firm energetycznych w Europie) pt. Kierunki rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce informuje, że związana z pandemią w pierwszym półroczy spowodowała wzrost odsetka pustostanów do 10,2% (z 7,9%), czyli o 2,3 pkt proc.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się bardzo dynamicznie i tym samym staje się coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów. Badania Innogy pokazują, że w 2019 r. Polska znalazła się na 7. miejscu wśród krajów europejskich pod względem liczby zaplanowanych bezpośrednich inwestycji zagranicznych. Obroty na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2019 r. osiągnęły 275 mld EUR, 
co stanowi spadek o 2% rok do roku. Z kolei obroty polskimi aktywami inwestycyjnymi osiągnęły wartość 7,7 mld EUR, co stanowi wzrost o 6% rok do roku.

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego Polska jest liderem Europy Środkowo-Wschodniej pod względem liczby certyfikowanych budynków.

Sharing economy, czyli ekonomia współdzielenia, to trend i jednocześnie wyzwanie, przed którym stoi cała branża nieruchomości. Wyraźnie obserwujemy go na rynku powierzchni biurowych, gdzie przestrzenie coworkingowe stają się szczególnie atrakcyjne i przyciągają uwagę zarówno inwestorów, jak i najemców. Klienci coraz częściej poszukują większej elastyczności, wygody i przyjemności interakcji z innymi. Biuro przestaje być tylko miejscem pracy, a staje się usługą, miejscem, w którym wzmacnia się więzi społeczne, wymienia się wiedzą i umiejętnościami. Przestrzenie coworkingowe zyskują na wartości w dobie kryzysu gospodarczego związanego z wybuchem epidemii koronawirusa. Decydując się na taki model, nie trzeba wiązać się długimi umowami, a powierzchnię biurową można szybko dostosować do zmieniających się potrzeb firmy. Co więcej, biura coraz bardziej wzmacniają trend do zacierania granic między rolami zawodowymi a prywatnymi użytkowników. Dostarczając ułatwienia human centric i wspierając pracowników w ich prywatnym życiu (przedszkola firmowe, wydarzenia kulturalne w budynku „po pracy” czy też mobilne kioski medyczne), biura stają się nowymi ośrodkami życia społecznego. Coraz większą popularnością cieszą się projekty typu mixed-use łączące w sobie funkcje mieszkaniowe, hotelowe, biurowe oraz handlowo-usługowe. Wszystko po to, aby zintegrować wiele aspektów naszego życia, a jednocześnie zbudować pozytywne skojarzenia z daną przestrzenią.

Nowe zasady gry

Pandemia niewątpliwie zmieniła trendy panujące na rynku biurowym. W krótkim czasie standardem może się okazać zawieranie najmów na 3 lata, a nie – jak obecnie – na 10 lat, z ewentualną opcją wyjścia lub zmiany w połowie okresu najmu. To z kolei spowoduje, że deweloperzy będą musieli wypracować pewien mechanizm pozwalający im zachować płynność wobec wierzycieli, a jednocześnie pozyskiwać najemców. Wynajmujący mogą również dążyć do precyzyjnego określenia definicji siły wyższej w umowie najmu, jeżeli wcześniej tego nie zrobili. Część z nowo powstających biurowców ma już komplet najemców. Biorąc pod uwagę obiekty budowane w Warszawie, już ponad 60% powierzchni jest zabezpieczona umowami „przed najmu” czy listami intencyjnymi.

Jak informuje raport Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) pt. Biura i magazyny 2020 – nowa rzeczywistość?, wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku biur w I połowie roku osiągnął poziom ponad 1,3 mld EUR. Sfinalizowano łącznie 21 transakcji kupna/sprzedaży 38 budynków biurowych. Do największych należały: sprzedaż przez Skanska High Five 4&5 do Credit Suisse (Kraków), Wola Center przez Develię do Hines (Warszawa) oraz Equal Business Park przez Cavatinę do Apollo Rida (Kraków). Duży wpływ na ten doskonały wynik dla sektora biurowego miała transakcja zakupu większości udziałów w GTC przez węgierski Optimum Ventures Private Equity Fund, która to transakcja w Polsce obejmowała zarówno portfel budynków biurowych, jak i centra handlowe.

Liderzy rynku myślą o przyszłości

Pandemia doprowadziła do krótkoterminowego spadku popytu i wzrostu poziomu pustostanów. W transakcjach dotyczących powierzchni powyżej 5 tys. m2 widoczne są oczekiwania firm co do gwarancji elastyczności najmu, zarówno pod kątem ekspansji, jak i redukcji zajmowanej powierzchni. Niemniej jednak takie zapisy w umowach nie są nowością – istniały już dużo wcześniej, przed pojawieniem się pandemii. Ponadto niemal połowa planowanego do oddania wolumenu powierzchni w budowie w tym roku jest już wynajęta, dlatego wskaźnik pustostanów nie powinien znacząco wzrosnąć. Prognozuje się, że nie przekroczy 12%. Firmy, które mogą sobie na to pozwolić, odkładają w czasie decyzje co do finalizacji najmu lub decydują się na rozwiązania hybrydowe.

W II kwartale 2020 r. na stołeczny rynek dostarczono około 100,1 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej w czterech projektach. Popyt w tym czasie osiągnął prawie 334,8 tys. m2, w tym szczególnie wysoką aktywność najemców zaobserwowano w II kwartale tego roku – ponad 195,9 tys. m2 wynajętej powierzchni biurowej. Na koniec II kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 7,9% (wzrost o 0,4 pkt proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 0,6 pkt proc. w odniesieniu do porównywalnego okresu w 2019 r.). Dostępność powierzchni biurowej wynosiła prawie 448 tys. m2. W strefach centralnych współczynnik pustostanów wyniósł 5%, poza centrum miasta sięgnął 9,8%. W czerwcu PZU podpisało ze Skanską umowę najmu powierzchni na 10 lat za 800 mln PLN.

Natomiast, jak dowiadujemy się z raportu CBRE Research Gateway pt. Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych (CBRE to największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych), w II kwartale roku odnotowano wzrost pustostanu o niemal 54 tys. m2. Spadek stopy pustostanu nastąpił jedynie we Wrocławiu, Katowicach i Szczecinie. Największy wzrost poziomu pustostanu odnotowano w Lublinie (2,8 pkt proc.) oraz Trójmieście (2 pkt proc.), które mimo to utrzymuje najniższy poziom pustostanu ze wszystkich miast regionalnych.

W miastach regionalnych nie uwidocznił się ogólnorynkowy trend w zmianach stawek czynszowych. Nieznaczny spadek poziomu czynszu w najlepszych budynkach odnotowano w Katowicach oraz Łodzi, gdzie wynoszą one obecnie odpowiednio 13,8 EUR/m2 i 13,3 EUR/m2. 

W części miast zauważono bardziej elastyczne podejście wynajmujących, w szczególności w przypadku projektów, które zostały dopiero dostarczone na rynek lub mają zostać dostarczone w najbliższym czasie, a nie mają osiągniętego założonego poziomu komercjalizacji, co może skutkować spadkiem poziomu czynszu efektywnego. Najwyższe czynsze dla najlepszych nieruchomości w centrum Warszawy wynoszą miesięcznie 18–24 EUR/m2. Poza centrum jest to ok. 16 EUR/m2. Wiele firm renegocjuje umowy i płaci niższy czynsz w swoich biurach, ale o rzeczywistej reakcji cenowej będziemy jednak mogli mówić za kilka miesięcy – spadki mogą sięgnąć 10–15%.

Pod koniec września br. „Łódzka Fuzja” – wielofunkcyjny kwartał miejski realizowany przez Echo Investment – wkroczył w kolejną fazę prac. Na terenie pofabrycznego kompleksu Karola Scheiblera rozpoczęła się budowa dwóch nowych biurowców, które stanowić będą integralną część nowej przestrzeni miejskiej zlokalizowanej w samym sercu Łodzi. Najemcą powierzchni biurowej została firma Fujitsu Technology Solutions. Budynki, w których będzie miała swoją siedzibę, zaoferują łącznie 19 900 m2 powierzchni biurowej, zapewniającej dowolną aranżację przestrzeni dostosowanej do indywidualnych potrzeb i komfortu pracy. Fuzja to projekt miastotwórczy, który nada pofabrycznym terenom nowe funkcje, wprowadzając jednocześnie najwyższej klasy przestrzenie biurowo-usługowe.

Obserwujemy też wzmożone zainteresowanie projektami ready-for-rent (budynki mieszkalne na wynajem). W związku z dużym zainteresowaniem tym segmentem przez fundusze inwestycyjne oraz sukcesami zrealizowanych projektów, deweloperzy, którzy nie byli dotąd aktywni w zakresie rynku, poważnie myślą o wejściu w ten sektor nieruchomości.

Przypisy