Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

10 grudnia 2020

Mniejsze formaty handlowe odpowiedzią na zmieniające się potrzeby i zwyczaje zakupowe klientów

33

Mimo wielu perturbacji, które mają aktualnie miejsce na rynku handlowym w Polsce, szczególnie odporne na zawirowania związane z COVID-19 są mniejsze formaty handlowe. Jak wynika z danych Retail Institute, po siedmiu tygodniach wiosennego lockdownu, footfall najszybciej wracał w parkach handlowych i centrach typu convenience (poniżej 5 000 mkw. powierzchni najmu), gdzie liczba klientów od początku roku do 18 października wynosiła średnio 78% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Również teraz, po tym jak galerie ponownie otworzyły się dla klientów 28 listopada, właściciele mniejszych formatów liczą na szybkie odbudowanie bazy klientów. Powód? Ich oferta pozwala na zrobienie szybkich i wygodnych zakupów.

Duże centra to fundament rynku

Rynek handlowy w Polsce w ostatnich latach przeszedł szereg zmian. Wiele trendów i procesów ewoluowało wraz z dynamicznie zmieniającym się otoczeniem rynkowym, na co dodatkowo wpłynął wybuch epidemii COVID-19.

POLECAMY

Na początku lat 90. dominującym formatem na rynku handlowym w Polsce były centra handlowe z hipermarketem i kilkoma sklepami w części galeryjnej. Wraz ze wzrostem konkurencji i zmianą preferencji klientów, oferta centrów handlowych ulegała poszerzeniu o elementy rozrywki i gastronomię. Wkrótce po pojawieniu się pierwszych centrów handlowych, rynek zaczął wzbogacać się o wolnostojące wielkopowierzchniowe magazyny handlowe i parki handlowe, często zlokalizowane w sąsiedztwie centrów handlowych na obrzeżach głównych aglomeracji.

„Centra handlowe stanowiły podstawę rozwoju rynku powierzchni handlowych w Polsce, z czasem jednak rola pozostałych formatów zaczęła rosnąć. Przykładem są parki handlowe - najwięksi beneficjenci zmian strukturalnych ostatniego 10-lecia. Jak wynika z danych JLL, ich podaż zwiększyła się w tym czasie dwukrotnie, a udział w całkowitej podaży powierzchni handlowej w Polsce wzrósł o 4 p.p.”, tłumaczy Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Jak wynika z raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” przygotowanego przez JLL i Trei Real Estate Poland, rosnąca dojrzałość sektora nieruchomości handlowych w Polsce doprowadziła do stopniowej polaryzacji rynku – na duże centra handlowe z szeroką ofertą rozrywkową i gastronomiczną oraz małe obiekty typu convenience. Przed pojawieniem się COVID-19 to właśnie te największe formaty były najliczniej przez klientów odwiedzane. Pandemia postawiła jednak mniejsze obiekty na uprzywilejowanej pozycji. Na polskim rynku handlowym możemy obserwować rosnące zainteresowanie obiektami typu convenience - dogodnie zlokalizowanymi centrami handlowymi, parkami handlowymi i sklepami osiedlowymi - ze strony sieci handlowych, deweloperów oraz klientów.

Nie bez powodu to właśnie ten rodzaj obiektów handlowych najszybciej wracał do poziomów odwiedzalności i obrotów sprzed pandemii po tym wiosennym lockdownie. Brak, czy ograniczony udział części wspólnych, wzmacniał nasze poczucie bezpieczeństwa. Dlatego też po ponownym otwarciu centrów w ostatnią sobotę listopada znowu mogą one najszybciej odbudować swój footfall.
 


Ponownie doceniamy lokalność i bliskie sąsiedztwo

Stosunkowo dynamiczny rozwój mniejszych formatów handlowych w Polsce potwierdzają liczby. Jak wynika z danych JLL, od początku roku do końca września podaż powierzchni handlowej powiększyła się o 248 000 mkw., z czego 30% przypadło na centra convenience.

„Trend lokalności i wygodnych zakupów, obecny jeszcze przed COVID-19, przybierał na sile wraz z rozprzestrzenianiem się pandemii, a to znajduje odzwierciedlenie w nowej podaży. Z 54 000 mkw. powierzchni handlowej dostarczonej na rynek w trzecim kwartale, 53% oddano do użytku w ramach siedmiu centrów typu convenience, a kolejne 27% w parkach handlowych. Ponadto, formaty te są również coraz bardziej interesujące dla inwestorów”, tłumaczy Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Podaż parków handlowych i centrów convenience rozkłada się nierównomiernie w zależności od wielkości miasta. Centra convenience dominują w miastach poniżej 50 000 mieszkańców, gdzie stanowią niejednokrotnie jedyny nowoczesny obiekt handlowy w mieście, natomiast parki regionalne (GLA powyżej 10 000 mkw.) to domena głównych aglomeracji. Tradycyjne parki handlowe (GLA z przedziału 5 000 mkw. – 9 999 mkw.) są spotykane w każdej klasie wielkościowej miast.

Aktualnie, około 170 000 mkw. w mniejszych parkach handlowych i centrach convenience pozostaje w budowie z terminem oddania przypadającym na lata 2020 – 2021, choć ze względu na trwającą pandemię możemy spodziewać się w tym aspekcie opóźnień.

Value retailers celują w mniejsze formaty

Parki handlowe w Polsce przyciągają różne grupy najemców, w zależności od ich wielkości i lokalizacji. Oferta regionalnych inwestycji najczęściej koncentruje się na artykułach wyposażenia wnętrz, elektronice i sprzęcie sportowym.. Tradycyjne parki handlowe i centra convenience w większości odpowiadają na podstawowe potrzeby klientów mieszkających w sąsiedztwie tych obiektów. Z tego powodu najczęściej spotykanymi najemcami są w tym przypadku sieci spożywcze, takie jak Biedronka i Lidl, drogerie np. Rossmann, Hebe, poczta, pralnie, kioski prasowe, sklepy zoologiczne i inne sklepy z ofertą dostosowaną do zaspokojenia codziennych potrzeb klientów.

Blisko co trzeci lokal w tradycyjnych parkach handlowych i centrach convenience jest zajęty przez najemcę z kategorii „value retailers”, czyli sklepów z szeroką ofertą produktową w atrakcyjnych cenach. Przykładem sklepów tej kategorii jest Action, Pepco, Tedi, KiK, czy Dealz, które często mają w swojej ofercie produkty pierwszej potrzeby w atrakcyjnych cenach. Najprawdopodobniej w nadchodzących miesiącach grupa klientów tych sklepów będzie się powiększać w związku ze spodziewaną większą koncentracją Polaków na domowych finansach.
 


Pustostany

Średni poziom powierzchni niewynajętej w regionalnych i tradycyjnych parkach handlowych w miastach powyżej 200 000 mieszkańców był dość stabilny przez ostatnie 5 lat i wynosił od 3,0% do 4,8%. Niewielkie wahnięcia są typowe dla tego segmentu rynku z uwagi na mniejszą niż w centrach handlowych liczbę sklepów oraz średnio większy rozmiar pojedynczych lokali. Oznacza to, że wyjście nawet jednego najemcy może mieć znaczący wpływ na średni wskaźnik powierzchni niewynajętej. Mniejsze centra convenience są najczęściej w pełni wynajęte.

Wiosną, w odpowiedzi na lockdown, właściciele parków handlowych w Polsce podjęli rozmowy z najemcami. Udało im się dość szybko porozumieć i do maja uruchomić sklepy. Jedną ze stron negocjacji był deweloper sieci Vendo Park, firma Trei Real Estate Poland. Podczas drugiej fali pandemii sytuacja w parkach wygląda stabilnie, co nie zapowiada podjęcia kolejnych rozmów na szeroką skalę. Małe formaty handlowe dobrze sobie radzą w tych nietypowych czasach, a to dlatego, że zapewniają szybkie i bezpieczne zakupy w pobliżu domu.

W odpowiedzi na lockdown właściciele parków handlowych w Polsce na wiosnę podjęli rozmowy z najemcami. Udało im się dość szybko porozumieć i do maja uruchomić sklepy. Jedną ze stron negocjacji był deweloper sieci Vendo Park – firma Trei Real Estate Poland. Podczas drugiej fali pandemii sytuacja w parkach wygląda stabilnie, co nie zapowiada podjęcia kolejnych rozmów na szeroką skalę. Małe formaty handlowe dobrze sobie radzą w tych nietypowych czasach, a to dlatego że zapewniają szybkie i bezpieczne zakupy w pobliżu domu.

“Nasze inwestycje lokujemy w miastach liczących ok. 20 000 mieszkańców. Bardzo często zakładają one nie tylko budowę Vendo Parku, ale także dodatkowego budynku dla sieci spożywczych, np. Biedronki, Lidla czy Netto. W parkach współpracujemy z najemcami takimi jak Pepco, Rossmann, Hebe, KiK, TEDi, Action, Dealz, Martes Sport, Media Expert. W ten sposób tworzymy kompleksową ofertę zakupową, uzupełnianą także markami kojarzonymi dotąd z obecnością w dużych centrach handlowych - CCC, Sinsay, empik, Smyk. Zainteresowanie najemców nie słabnie. W 2020 r. otworzyliśmy parki w Jaworze, Płocku, Solcu Kujawskim i Częstochowie. W grudniu oddamy obiekty w Łukowie oraz Władysławowie. Aktualnie w budowie jest Vendo Park w Zielonce. W przyszłym roku chcemy utrzymać ten sam poziom wzrostu naszego portfela. Mamy już pozwolenia na budowę w Piekarach Śląskich, Koszalinie, Myśliborzu, Oświęcimiu i rozważamy kolejne dwie inne lokalizacje. Przy średnim czasie budowy trwającym sześć miesięcy, do lipca 2021 r. otworzymy prawdopodobnie sześć nowych obiektów”, mówi Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland.

Przypisy