Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

30 kwietnia 2021

NR 2 (Kwiecień 2021)

Mieszkaniówka skazana na hossę? Oto najbardziej realny kierunek rozwoju koniunktury w kolejnych miesiącach

12

Początek bieżącego roku i cały jego I kwartał okazał się potwierdzeniem koniunkturalnej mocy pierwotnego rynku mieszkaniowego, jaką ten dość niespodziewanie zaprezentował w 2020 roku. Czy kolejne miesiące i całe tegoroczne drugie półrocze mogą okazać się podobnie lub nawet bardziej pomyślne dla krajowej mieszkaniówki, czy też wręcz przeciwnie – zagrożenia koronakryzysem urzeczywistnią się z opóźnieniem w pełnej krasie?

Historia koniunktury zatoczyła pandemiczne koło

Gdy przed ponad rokiem deweloperzy giełdowi zgodnie z oczekiwaniami zakomunikowali bardzo dobre wyniki kontraktacji mieszkań za pierwszy kwartał 2020 r., było już oczywiste, że reguła „jaki pierwszy kwartał, taki cały rok w mieszkaniówce” tym razem nie zadziała. Rynek deweloperski za sprawą COVID-19 i lockdownu stanął w obliczu koniunkturalnego załamania. Stało się ono faktem w kolejnym II kwartale, kiedy to siłą rzeczy sprzedaż mieszkań z pierwszej ręki tąpnęła o bez mała 70 proc. k/k. Szczęśliwie był to incydent przejściowy, po którym w drugim półroczu rynek przystąpił do mozolnej odbudowy nadwyrężonych statystyk sprzedaży. W efekcie podsumowanie 2020 roku wypadło umiarkowanie optymistyczne z regresem kontraktacji deweloperów rzędu jednej piątej w relacji r/r. W tym stanie rzeczy za kluczowe, dla co najmniej średnioterminowych perspektyw rynkowych, miały okazać się przedmiotowe dane za I kwartał br. Czy potwierdziły tendencję do powrotu boomu, pomimo zdecydowanego pogorszenia gospodarczych warunków okołorynkowych?

Nieoczekiwanie pierwszy kwartał 2021 r. okazał się, w wykonaniu deweloperów giełdowych, sprzedażowo jednym z najlepszych w historii rodzimego pierwotnego rynku mieszkaniowego, ustępując pola tylko dwóm kwartałom z rekordowego roku 2017. Kontraktacja z wolumenem rzędu 7 tys. lokali przewyższyła o ponad jedną piątą wynik z analogicznego okresu roku poprzedniego, zaznaczmy – uznanego powszechnie jako zdecydowanie udany.

W ten sposób rynek w ciągu pierwszych 12 miesięcy pandemii zatoczył swoiste koło od bardzo dobrego początku roku ubiegłego, poprzez perturbacje kolejnych pandemicznych miesięcy, do wręcz znakomitego pierwszego kwartału roku bieżącego. Pytanie, skąd ta dość nieprawdopodobna eksplozja statystyk popytowych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki, i co może oznaczać w perspektywie kolejnych miesięcy.

RynekPierwotny.pl 

Największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od ponad 11 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 60 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

W poszukiwaniu bezpiecznej przystani

Jeszcze w nie tak odległej przeszłości bardzo popularną regułą wśród rodzimych spekulantów giełdowych było przypisywanie banknotom NBP miana najbardziej pożądanych aktywów w okresach wszelakich kryzysów. Zasada ta w czasach obecnych zdecydowanie się zdezaktualizowała, a to zapewne za sprawą masowego dodruku krajowego, i jak to dość często się ostatnio eksponuje „pustego” pieniądza, którego skala ma wymiar nienotowany dotąd w wolnorynkowej rzeczywistości krajowej gospodarki. Zwłaszcza pokolenia Polaków pamiętające poprzednią epokę gospodarki planowej, doskonale kojarzą konsekwencje permanentnego dodruku złotego w postaci dopisywania kolejnych hiperinflacyjnych zer w nominałach banknotów. Tymczasem stan środków na rachunkach bankowych rodzimych gospodarstw domowych jest obecnie znacznie wyższy niż przed wybuchem pandemii, z saldem grubo przekraczającym 1 bilion zł.

Jednym słowem, powszechna obawa przed inflacją i utratą wartości złotego, dość silnie zresztą w najnowszych czasach akcentowaną w jego notowaniach do euro i dolara, musi robić swoje. Do tego dochodzi dyskomfort blisko zerowych stóp procentowych, potęgowany perspektywą naliczania przez banki opłat za ulokowane na rachunkach środki finansowe. Wszystko to razem mocno mobilizuje rodaków dysponujących zarówno większymi jak i mniejszymi kapitałami do poszukiwania dla nich jak najbardziej bezpiecznej przystani. Nieruchomości mieszkaniowe są jedną z najbardziej docenianych i popularnych, acz rzecz jasna nie jedyną odmianą inwestycji alternatywnych, w których Polacy w rzeczywistości koronakryzysu pokładają nadzieje, na ochronę wartości posiadanych środków.

Co więcej, po stronie popytowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym robi się coraz tłoczniej. Do korzystających z dobrodziejstwa taniego kredytu nabywców mieszkań na własne potrzeby oraz inwestorów indywidualnych, lokujących oszczędności, coraz szerszym frontem dołączają inwestorzy instytucjonalni. Dość nieoczekiwanie w dobie pandemii zasygnalizowane zostały tendencje przyśpieszonego rozwoju rodzimego rynku PRS (ang. Private Rented Sector). Z danych firmy JLL wynika, że inwestycje w jego ramach wyniosły blisko 120 mln euro tylko w I kwartale br., czyli dwie trzecie wartości przedmiotowych zakupów w całym roku 2020. Na tej podstawie można oszacować popyt ze strony krajowych i zagranicznych podmiotów instytucjonalnych na 5 do 10 tys. lokali tylko do końca br.

Czyżby perspektywa hossy na wszystkich frontach?

Z początkiem kwietnia br. indeks WIG-Nieruchomości wybił się ponad swój szczyt sprzed pandemicznego załamania z lutego 2020 r., zapewne w reakcji na oczekiwaną poprawę wyników sprzedażowych deweloperów mieszkaniowych. Tym samym powstał bardzo wiarygodny długoterminowy sygnał kontynuacji 9-letniej hossy segmentu nieruchomościowego warszawskiej GPW. Zwyżki kursów akcji liderów krajowej deweloperki nie są jednak jedynymi aspektami hossy na rynku nieruchomości. Gdzie jeszcze należy wypatrywać wzrostów?

Niestety systematycznie pogarszająca się dostępność gruntów inwestycyjnych winduje ich ceny i na dłuższą metę stawia pod znakiem zapytania utrzymanie na dotychczasowym, w pełni zadowalającym poziomie, danych inwestycyjnych GUS rynku mieszkaniowego. A to grozi zakłóceniem równowagi popytowo-podażowej, której pierwsze symptomy przy rosnących statystykach sprzedaży nowych mieszkań możemy zobaczyć już w perspektywie najbliższych miesięcy.
 


Z kolei w środowisku rosnącej inflacji drożyzna na rynku materiałów budowlanych ma się wciąż bardzo dobrze. Wprawdzie dynamika wzrostów cen w ostatnich miesiącach nieco tu osłabła, ale już od marca ponownie pnie się w górę. Jeśli przy tym uwzględnić nowe warunki techniczne, do jakich deweloperzy muszą od początku roku powoli dostosowywać swoje inwestycje, to perspektywa rosnących kosztów budowy mieszkań wydaje się przesądzona.

W efekcie, trwająca już ok. roku, krucha stabilizacja cen mieszkań z pierwszej ręki, w kolejnych miesiącach br. najprawdopodobniej będzie zmuszona ustąpić miejsca kolejnej fali wzrostowej. Za takim scenariuszem przemawiają nie tylko argumenty o rosnących kosztach deweloperów, ale też coraz więcej przesłanek o propopytowym charakterze.

W opinii licznego grona ekonomistów już w drugiej połowie br. wraz z przewidywanym wygaszaniem pandemii i znoszeniem kolejnych restrykcji, polska gospodarka na fali globalnego ożywienia wejdzie w fazę wyraźnego wzrostu aktywności gospodarczej. Znikną tym samym ostatnie obawy o kondycję rynku pracy, która ma decydujący wpływ na koniunkturę w mieszkaniówce. Za to pojawią się zapewne konkrety dotyczące wsparcia rynku mieszkaniowego przez państwo w ramach rządowego Nowego Ładu, przewidujące dopłaty do kredytów mieszkaniowych oraz gwarancje państwa ich wkładów własnych. Może to niestety stać się kolejnym – poza wyżej wspomnianymi – impulsem popytowym na pierwotnym rynku mieszkaniowym, z dość przewidywalnym wpływem na średnie stawki ofertowe mkw. lokali z pierwszej ręki.


KOMENTARZ EKSPERTA
Marcin Gołaszewski
Kierownik Projektów Mieszkaniowych, Innovative Facility Management Polska

Predykcje odnośnie II kwartału 2021 roku na rynku nieruchomości są niejako kontynuacją trendu, który obserwujemy od momentu przełamania spadków po pierwszym okresie pandemii. Planowany wzrost oddanych do użytku mieszkań wiąże się bezpośrednio ze wzrostem zapotrzebowania na ochronę, zarządzanie i kompleksową obsługę techniczną tych obiektów. Wspólnoty mieszkaniowe, dzięki trwającej od kilku lat wymianie pokoleniowej, a także nieustannie zwiększającej się świadomości społecznej, kładą zdecydowanie większy nacisk na profesjonalizm i coraz wyższe standardy firm obsługujących daną nieruchomość. Cena, jako kryterium wyboru oferenta powoli przestaje być czynnikiem decydującym, coraz większy nacisk kładzie się na jakość świadczonych usług. O ile ochrona fizyczna wypierana jest coraz częściej przez zdalny monitoring a administrowanie i zarządzanie w znacznej mierze odbywa się zdalnie, o tyle na tę chwilę nie ma możliwości zdalnego prowadzenia obsługi technicznej czy utrzymania czystości. W dłuższej perspektywie wprowadzenie rozwiązań do monitorowania instalacji na odległość jest właściwie nieuchronne, a obsługa techniczna zorganizowana będzie w niedalekiej przyszłości w sposób mobilny i zadaniowy. Już dziś w obiektach mieszkalnych standardem stają się liczniki ze zdalnym odczytem. Jesteśmy na początku drogi z rozwiązaniami typu „smart home” i „inteligentnych budynków”, a to w naturalny sposób spowoduje z czasem przejście na obsługę mobilną. Niebagatelny wpływ na powyższy proces zmian ma również dynamiczny wzrost najmu instytucjonalnego. W dobie niepewnej sytuacji kredytowo-mieszkaniowej związanej z pandemią COVID-19 zyskuje on coraz większą popularność, w szczególności wśród ludzi młodych. Inwestorzy tego typu przedsięwzięć poszukują do obsługi technicznej firm, które w swoim portfolio posiadają już obiekty o takim charakterze, mają już wypracowane standardy a także posiadają odpowiednie certyfikaty. Obsługa takich obiektów ma charakter stricte zadaniowy i wprowadza konieczność implementacji w firmach stosownych narzędzi, które pozwolą na świadczenie usług na najwyższym poziomie.


W oczekiwaniu na werdykt SN

Na chwilę obecną nie istnieją przewidywalne zagrożenia rodem z koronakryzysu, które byłyby w stanie zagrozić koniunkturze pierwotnego rynku mieszkaniowego. Jeżeli kilkanaście miesięcy eskalacji zarazy nie było w stanie trwale nadwyrężyć statystyk sprzedaży i nowych inwestycji deweloperskich, to obecnie można oczekiwać wyłącznie ich poprawy zgodnie z popularną maksymą „co nas nie zabije, to nas wzmocni”.
Poza wspomnianym wyżej ryzykiem zachwiania równowagi popytowo-podażowej, spowodowanej wysychającym źródłem nowych parceli inwestycyjnych, jedynym czynnikiem spędzającym sen z powiek uczestników krajowego rynku nieruchomości może być termin 11 maja, kiedy to Izba Cywilna Sądu Najwyższego podejmie uchwałę rozstrzygającą kwestię kredytów denominowanych i indeksowanych w walutach obcych. Według najbardziej skrajnych scenariuszy straty sektora bankowego mogą być liczone w setkach miliardów złotych, co na długie lata mocno podkopałoby jego fundamenty i sparaliżowało zdolność swobodnego finansowania gospodarki z rynkiem nieruchomości na czele. Miejmy tylko nadzieję, że po wspomnianej dacie posiedzenia SN nie trzeba będzie pisać prognoz rozwoju rodzimej mieszkaniówki od nowa.

Przypisy