Słowo wstępu
Na mocy przepisów prawa właściciele nieruchomości komercyjnych zobowiązani są do ponoszenia licznych świadczeń pieniężnych. Zaliczamy do nich podatki i opłaty o charakterze publicznoprawnym. Obowiązek dokonywania płatności świadczeń zarówno publiczno-, jak i prywatnoprawnych może mieć charakter cykliczny bądź jednorazowy. W celu łatwiejszego poruszania się po zagadnieniach dotyczących opłat ciążących na właścicielach nieruchomości komercyjnych na wstępie warto wyjaśnić definicje i różnice między podatkami a opłatami o charakterze cywilnoprawnym.
Zacznijmy od tego, czym są podatki
Podatki to publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe i bezzwrotne obowiązkowe świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy, wynikające z ustawy podatkowej. Natomiast opłaty publicznoprawne stanowią jedną z form pozapodatkowych dochodów budżetowych pobieranych przez Państwo lub inny związek publicznoprawny, na przykład gminę, na podstawie określonych przepisów prawa.
Podatki i opłaty publicznoprawne mają pewne wspólne cechy o charakterze ekonomicznym i prawnym – zarówno podatek, jak i opłata są świadczeniami pieniężnymi, przymusowymi i bezzwrotnymi. Natomiast podstawową cechą odróżniającą opłaty od podatków jest ekwiwalentność, czyli równoważność świadczeń. Polega ona na tym, że opłata jest świadczeniem odpłatnym. Oznacza to, że wnoszący opłatę (właściciel nieruchomości) powinien otrzymać świadczenie wzajemne, pozostające w związku z wniesioną opłatą i ekwiwalentne, czyli o tej samej wartości. Podatek, w przeciwieństwie do opłaty, nie ma cechy ekwiwalentności – jest on świadczeniem nieodpłatnym.
Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do płacenia różnych podatków, zależnie od dokonywanych czynności. Wyróżniamy wśród nich na przykład podatek dochodowy od osób prawnych (CIT) czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jednak jest tylko jeden podatek, który może być i jest umieszczany w budżecie kosztów i opłat eksploatacyjnych nieruchomości komercyjnych. Jest nim podatek od nieruchomości. Co się zaś tyczy opłat związanych z nieruchomościami, to do budżetu kosztów i opłat eksploatacyjnych zaliczamy między innymi opłatę za użytkowanie wieczyste, opłatę za korzystanie ze środowiska czy też opłatę za usunięcie drzew i krzewów z nieruchomości. Przy tym spośród opłat związanych z nieruchomościami najistotniejszą z uwagi na swój charakter i wartość pieniężną jest użytkowanie wieczyste.
Podatek od nieruchomości
Regulacje prawne podatku od nieruchomości (PoN) zawarte są w przepisach ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nią opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części, budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Podatnikami podatku od nieruchomości są między innymi osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki niemające osobowości prawnej, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownikami wieczystymi gruntów.
Podstawa opodatkowania
Zgodnie z art. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wielkość stanowiącą podstawę do ustalenia wymiaru podatku, czyli podstawę opodatkowania stanowi:
- dla gruntów – powierzchnia gruntu wyrażona w metrach kwadratowych;
- dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa budynku lub jego części wyrażona w metrach kwadratowych;
- dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – ich wartość ustalona w księgach rachunkowych, stanowiąca podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych w danym roku; w przypadku budowli jest to 2% ich wartości określonej w powyższy sposób.
W tym miejscu warto zdefiniować, czym jest budowla. Zanim do tego przejdę, zaznaczam, że kwestia definicji budowli jest przedmiotem dyskusji i od lat wzbudza liczne kontrowersje. W tej publikacji podaję przykłady budowli za przepisami ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z ustawą przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem ani obiektem małej architektury, takim jak obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolnostojące maszty antenowe, wolnostojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolnostojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Stawki podatkowe
Rada gminy w drodze uchwały określa co roku wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki te nie mogą przekroczyć maksymalnych stawek ustawowych ogłaszanych co roku przez ministra finansów jako obwieszczenie w „Monitorze Polskim”. Stawki ustawowe podlegają corocznie aktualizacji na podstawie wskaźnika cen i usług konsumpcyjnych. Rada gminy może różnicować wysokość stawek podatkowych dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniwszy w szczególności lokalizację, rodzaj prowadzonej działalności, rodzaj zabudowy, przeznaczenie i sposób wykorzystywania gruntu. Zgodnie z obwieszczeniem ministra finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na 2022 rok, podatek od nieruchomości nie może przekraczać:
- budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej: 25,74 PLN za 1 m2
- budynki, w których prowadzi się działalność związaną ze świadczeniami zdrowotnymi: 5,25 PLN za 1 m2
- budynki pozostałe: 8,68 PLN za 1 m2
- grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej: 1,03 PLN za 1 m2
- grunty pozostałe: 0,54 PLN za 1 m2
- obszary niezabudowane objęte planem rewitalizacji, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym: 3,40 PLN za 1 m2.
Większość gmin zdecydowała o podniesieniu stawek na 2022 rok, a największy podatek zapłacą właściciele nieruchomości położonych w Szczecinie, Bydgoszczy, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku i Warszawie.
Kiedy powstaje i kiedy ustaje obowiązek podatkowy
Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Jeżeli okolicznością, od której uzależniony został obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje wraz z 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Aby zobrazować powyższe, posłużę się przykładem. Jeżeli budynek został wzniesiony w 2021 roku, otrzymał pozwolenie na użytkowanie na początku 2022 roku, wówczas obowiązek podatkowy powstaje w 2023 roku. To oznacza, że deklarację podatkową i pierwszą ratę podatku na 2023 rok złożyć należy do 31 stycznia 2023 roku. Natomiast, jeżeli w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.
Deklaracja i wpłaty
Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej są obowiązane:
- składać – w terminie do 31 stycznia – organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu, to w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku;
- wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości – bez wezwania – na rachunek właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń – do 31. dnia tego miesiąca.
Optymalizacja kosztów podatku od nieruchomości
Podatek od nieruchomości to koszt wynikający z obowiązujących przepisów, a co za tym idzie, niezależny od właściciela nieruchomości. Czy w takiej sytuacji istnieje szansa na jego optymalizację? Odpowiedź brzmi: tak. Wiemy już, że podstawę opodatkowania stanowią powierzchnia (gruntu, budynku lub jego części) i wartość (budowli). Powierzchnia na cele deklaracji podatkowej musi być obliczana zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku. Nie wolno wykorzystywać metrażu określonego według innych norm, standardów, takich jak BOMA, TEGOVA, GIF czy IPMS. Pomiar winien pochodzić z natury, czyli z bezpośredniego pomiaru w terenie, a nie z dokumentacji budowlano-projektowej. W tym miejscu należy przypomnieć, że istnieją różne stawki za metr kwadratowy uzależnione od charakteru użytkowania. W zależności od sposobu wykorzystania powierzchni budynku stawka za metr kwadratowy naliczana jest niezależnie. Nieprawidłowa klasyfikacja pomieszczeń, powierzchni może nas sporo kosztować. Ważne jest, aby w raporcie końcowym do podatku osobno zestawiać powierzchnię związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej, z udzielaniem świadczeń zdrowotnych, pozostałą, w tym zajętą na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.
Diabeł tkwi w… pomiarach
Pomiary do celów podatku od nieruchomości powinny zostać dokonane dwukrotnie – i to drugi pomiar jest tym, który może nam przynieść oszczędności. Pierwszy pomiar należy wykonać niezwłocznie po zakończeniu prac budowlanych, pod koniec roku. Dzięki temu będziemy dysponować zestawieniem (raportem) stanowiącym podstawę do wypełnienia pierwszej deklaracji. Drugi pomiar powinno się wykonać po zakończeniu wszystkich prac fit-out’owych, czyli prac aranżacyjnych w budynku. Wewnętrzna aranżacja, wykonana przez nowych najemców, powinna być odliczona od podatku od nieruchomości, a co za tym idzie, drugi raport do podatku od nieruchomości zazwyczaj wykazuje powierzchnię do podatku mniejszą od raportu pierwotnego, zwykle nawet o kilka procent. Mamy zatem pole do poszukiwania oszczędności, o którym wbrew pozorom nie wszyscy właściciele nieruchomości pamiętają. W praktyce bowiem się zdarza, że w budynkach dokonywany jest jeden (pierwszy) pomiar i zapomina się o drugim, nawet jeśli jego wykonanie należy do obowiązków właściciela nieruchomości wynikających wprost z zawartych z najemcami umów najmu. Brzmi niewiarygodnie? A jednak.
Symulacja podatku
Skoro powierzchnia do podatku od nieruchomości zwykle maleje wraz z kolejnymi aranżacjami lokali najemców i zdarza się, że dla danego budynku jedynie raz wykonano obmiary do powierzchni od podatku nieruchomości, to znaczy, że deklaracja przepisywana z roku na rok jest zawyżona. Istnieją firmy, takie jak PKIG sp. z o.o., dysponujące oprogramowaniem do symulacji podatku od nieruchomości. Po wprowadzeniu danych wejściowych są one w stanie z dużym przybliżeniem określić powierzchnię, która powinna być deklarowana do podatku. Na podstawie analizy są w stanie powiedzieć, czy warto wykonać ponowny pomiar do celów podatku od nieruchomości, tak aby nowa powierzchnia skutecznie obniżyła wartość podatku.
Nie taki podatek straszny, jeśli mamy… drugi pomiar
Wykonywanie zestawień powierzchni, czyli tzw. raportów do podatku od nieruchomości, przynosi wiele korzyści właścicielom budynków komercyjnych. Firmy zajmujące się ich przygotowywaniem deklarują, że wykonanie drugiego pomiaru w 80% przypadków daje podstawę do zmniejszenia wysokości podatku od nieruchomości. Kolejną zaletą audytów są raporty stanowiące wiarygodny dokument na wypadek ewentualnej kontroli podatkowej. Natomiast aktualne rzuty kondygnacji, wraz z pełnym układem funkcjonalnym pomieszczeń, lokalizacją okien i drzwi, będące niejako ubocznym efektem prac, są dodatkowym atutem dla właściciela nieruchomości.
Jak wynika z powyższego, pomiary powierzchni mogą stanowić panaceum na wysokie koszty podatku i warto się ich podjąć, by się o tym przekonać.
