Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROPERTY

30 kwietnia 2021

NR 2 (Kwiecień 2021)

Jak skutecznie wprowadzić PropTech do nieruchomości?

0 121

Implementacja nowych technologii w budynku komercyjnym – kto z was już przez to przechodził? Skoro wdrażaliście takie rozwiązania, to pewnie robiliście to według określonego planu. Przynajmniej tak być powinno. Kto miał na to plan i strategię? A kto z was rozważa zastosowanie nowych rozwiązań? Czy jesteście odpowiednio przygotowani do wdrożeń? Czy przeanalizowaliście KPI, pozycje budżetowe, zankietowaliście użytkowników budynku i wreszcie: czy włączyliście do tego procesu zarządcę i kierownika technicznego obiektu? Jeśli nie, to zapraszam do lektury tego tekstu. A jeśli tak, to gratuluję i także zapraszam do czytania.

W tej publikacji przedstawiam trzy najważniejsze elementy procesu wprowadzania nowych technologii do istniejącej nieruchomości komercyjnej. Są nimi:

POLECAMY

  • analiza key performance indicators (KPI) i budżetu,
  • ankietowanie użytkowników budynku,
  • włączenie w proces zarządcy, kierownika technicznego i innych służb budynkowych.

Przy okazji wyjaśniam, z czego wynikają problemy z integracją rozwiązań property technology (PropTech) oraz brak danych na temat wdrożeń.

Słowo wstępu

W ostatnich latach firmy oferujące rozwiązania z zakresu nowych technologii dla nieruchomości, czyli tzw. PropTech, wyrastają niczym grzyby po deszczu. Produkty i usługi, które proponują, trudno zliczyć. Są wśród nich rozwiązania do zarządzania zużyciem mediów, systemami oraz instalacjami budynkowymi, ruchem osobowym, kołowym, segregacją odpadów. Zarówno deweloperzy jak i właściciele już istniejących budynków stają przed dylematem, którego dostawcę danego rozwiązania wybrać. Nie jest to łatwy wybór. Mnogość oferowanych rozwiązań i opcji powoduje, że staje się on niezwykle pracochłonny i czasochłonny. Stąd często w wyborze podpowiadają osoby odpowiedzialne za wdrażanie nowych technologii w danej organizacji lub firmy zewnętrzne. Trudność w wyborze dotyczy nie tylko dużej ilości rozwiązań, ale też ich różnorodności. Ta różnorodność sprawia, że często niemożliwe staje się porównanie określonych rozwiązań 1:1. Inaczej mówiąc, nie możemy porównać jabłek do jabłek, gdyż każda firma PropTech ma typowe dla siebie rozwiązania, co z jej perspektywy ma swoje uzasadnienie. Skoro od firm PropTech oczekuje się innowacyjności, to dane rozwiązanie musi się na rynku wyróżniać. Paradoksalnie, odmienność i innowacyjność rozwiązań utrudniają wybór. I często utrudniają coś jeszcze – integrację systemów.

Integracja, czyli słowo-klucz do sukcesu rozwiązania PropTech

W rozwiązaniach PropTech-owych dla właściciela budynku liczy się pięć elementów: cena, łatwość implementacji, integracja z istniejącymi systemami i instalacjami, łatwość użytkowania i wartość dodana (dla właściciela i użytkownika). Większość firm zapewnia, że ich rozwiązania są kompatybilne z rozwiązaniami budynkowymi, a jeśli nie są, to że można temu zaradzić. Zaradzić się owszem da – prawie wszystkiemu, jednak mało która firma otwarcie przyzna, ile to będzie kosztowało. A integracja jest jednym z najdroższych elementów procesu wdrażania nowych technologii.

Co chce usłyszeć właściciel? Czy będzie tanio i prosto, kiedy się inwestycja zwróci i w czym pomoże – a pomóc ma zwykle w… oszczędnościach. W takiej sytuacji firmy PropTech-owe dwoją się i troją, aby udowodnić, że ich rozwiązania są w dobrej cenie, łatwe w integracji i że pomogą uzyskać oszczędności, a nawet zarobić.

O co chodzi z tą integracją?

Aby w istniejącym budynku wprowadzić rozwiązanie PropTech – inteligentną aplikację stosowaną z różnymi systemami jak community, kontrola dostępu, zapraszanie gości, obsługa wind czy wjazdu do garaży, należy dokonać integracji kilku tzw. wendorów, czyli dostawców różnych rozwiązań, jak choćby te wyżej wymienione. Stare budynki mają swoje systemy, które z reguły w ogóle nie integrują się z nowymi. W tym przypadku konieczna okazuje się modyfikacja, czy tzw. upgrade starego systemu, a często nawet jego całkowita wymiana. Te działania oznaczają koszty rzędu setek tysięcy, a w przypadku rozbudowanych nieruchomości – nawet milionów złotych nakładów kapitałowych. W nowym budynku integracja aplikacji może zostać dokonana na etapie budowy obiektu. Wydawać by się mogło, że w takiej sytuacji integracja PropTech w nowych nieruchomościach powinna być znacznie łatwiejsza niż w budynkach istniejących. Jest w tym sporo prawdy, jednak tu też sprawa się komplikuje. Dlaczego? Otóż, nie w każdym przypadku o wyborze systemów decyduje generalny wykonawca obiektu. Zdarza się, że część z nich wybiera generalny wykonawca, a część wyłaniana jest w drodze osobnych przetargów. Każdy system jest integrowany inaczej i na innym poziomie. Wiele firm ma własne rozwiązania produktowe, czyli tzw. architekturę zamkniętą, ponieważ w swoim modelu biznesowym nie dopuszcza, żeby ktokolwiek się z nimi integrował. Dobrym przykładem pozwalającym zobrazować tę sytuację jest słynny Apple, który nie pozwala na używanie do integracji innych niż własne komponentów.

W takim razie nasuwa się pytanie, czy nie można projektować budynków pod kątem wendorów, czyli wspomnianych wcześniej dostawców rozwiązań PropTech? Owszem można, tylko że w fazie projektowej nie podchodzi się od strony aplikacji, ponieważ koniec końców we wszystkich innych aspektach technicznych brak jest standaryzacji. To powoduje, że stworzenie jednego uniwersalnego rozwiązania jest wyjątkowo trudne, a w wielu przypadkach wręcz niemożliwe do wykonania.

Właściciel chce zobaczyć liczby

Skoro właściciel ma zainwestować w rozwiązanie duże środki finansowe, to chce zobaczyć dane – i tu się zaczynają schody. Albo się nie zaczynają, zależnie od firmy i jej podejścia. Większość firm PropTech-owych ma ze swoimi klientami podpisane umowy o zachowaniu poufności. Krótko mówiąc, nie ma prawa udostępniać danych, dzięki którym mogłaby podjąć rzeczową rozmowę z nowym klientem na temat wpływu produktu lub usługi na koszty bądź przychody klienta. Dodatkowo uzyskanie tego typu danych wymaga lat analiz na porównywalnych obiektach i takich analiz jeszcze nie posiadamy. Zmuszeni jesteśmy zatem w dużej mierze bazować na rachunku prawdopodobieństwa. Z jednej strony dlatego, że rynek tego typu rozwiązań jest relatywnie młody, z drugiej brak jest niezależnego podmiotu, który miałby takie dane zbierać i analizować. Jak zatem rozmawiać o sensowności wprowadzenia danego rozwiązania, skoro nie można omówić konkretów? Dla właściciela nieruchomości bazowanie na zapewnieniach i przewidywaniach jest jak wróżenie z fusów. Część firm próbuje to obejść, prezentując estymacje, które niekoniecznie znajdują odzwierciedlenie w rzeczywistości. Inwestora najlepiej przekonać liczbami, ale skoro tych brak, to jak?

Rola key performance indicators

Na przykładowe KPI nieruchomości komercyjnej (assetu) składają się: poziom wynajęcia, czynsze (zapłacone), footfall (liczba odwiedzających), obroty, wydatki, zadłużenie, opłaty eksploatacyjne, opłaty marketingowe, najem. Czy i jak na te czynniki mogą przełożyć się nowe technologie i czy te dane są mierzalne? Żeby o tym mówić, należy wyjść od analizy KPI i określenia obszarów problemów, z którymi mamy do czynienia.

Poziom wynajęcia

Problem: najemcy wyprowadzają się, nowi nie przychodzą
Czy PropTech może mieć wpływ na wynajem budynku? Mało prawdopodobne jest, żeby miał bezpośredni wpływ na najem długoterminowy. Owszem, istnieje prawdopodobieństwo, że wybrani najemcy będą decydowali się na najem lokalu bądź biura w danym budynku, kierując się zastosowanymi w nim rozwiązaniami technologicznymi. Na tym etapie rozwoju PropTech-u brak jest jeszcze wiarygodnych danych co do tego typu trendów. Jest na to zwyczajnie na wcześnie. Można, rzecz jasna, spekulować, czy dany typ najemców będzie preferował budynki z określonymi rozwiązaniami technologicznymi – są to jednak nadal spekulacje. Sytuacja wygląda nieco inaczej w przypadku krótkoterminowych umów najmu, takich jak najem nośników reklamowych czy infrastruktury teleinformatycznej. Tutaj rozwiązania PropTech mogą przyciągnąć klientów z uwagi na charakter przedmiotu umowy, którym będzie multiaktywna tablica reklamowa czy inne technicznie zaawansowane rozwiązanie podpięte pod system umożliwiający zdalny monitoring nośnika. Podobnie jednak jak w przypadku standardowych umów najmu, oszacowanie, w jakim stopniu rozwiązanie PropTech wpływa na poziom wynajmu, będzie trudne z uwagi na wspomniany wcześniej brak danych.

Jeszcze inaczej sytuacja ma się do poziomu wynajęcia parkingu. Opłaty za miejsca parkingowe nie mieszczą się w kategorii najmu lokalu, a co za tym idzie, ich wynajęcie nie jest obwarowane określonymi obowiązkami ani formalnościami. Dzięki temu można wyodrębnić część obiektu (parkingu) na rzecz zewnętrznych użytkowników, którzy będą z niego korzystać na zasadach podobnych do parkingów publicznych, czyli uiszczając opłatę za bilet. Ta sytuacja sprawia, że rozwiązania PropTech mogą wesprzeć wynajmujących w monitoringu zajętości, a poszukujących miejsc – w informowaniu o dostępności. Ta funkcjonalność PropTech może pomóc w uzyskaniu dodatkowego źródła przychodu. Miejsca rozpoznawane jako niewynajęte wystawione na „wolny rynek” dzięki PropTech mogą wygenerować dodatkowy przychód. Skutkować to może uzyskaniem ponad 100% przychodu z parkingu przy założeniu, że budynek udostępni wszystkie miejsca, które nie będą zajęte w danym przedziale czasowym. W tym przypadku, podobnie jak w pozostałych, PropTech zwiększa prawdopodobieństwo powiększenia przychodu, jednak z oczywistych względów nikt nie da gwarancji na ponadnormatywne obłożenie parkingu – czyli znowu spekulujemy.

Czynsze (zapłacone)

Problem: płatności
Trudno dopatrywać się wpływu PropTech na same płatności. Rozwiązania te mogą natomiast wspomóc właścicieli w monitorowaniu sytuacji, analizie trendów czy alarmowaniu w razie braku wpłaty w terminie. To oczywiście może pomóc w minimalizacji różnych rodzajów ryzyka, ale bezpośredniego wpływu na same płatności mieć nie będzie. Podobnie dzieje się w przypadku footfallu i obrotów, choć dyskutować można o wpływie PropTech na poziom odwiedzalności danego obiektu, a co za tym idzie, obrotów. Jednak tu także brak danych. Zatem rola PropTech będzie tu bardziej odtwórcza, podobnie jak w przypadku monitoringu płatności.

Wydatki (koszty i opłaty eksploatacyjne, nakłady inwestycyjne)

Problem: zbyt wysokie wydatki
Wpływ PropTech na koszty jest najbardziej realny i jednocześnie mierzalny. Możliwość regulowania harmonogramów pracy urządzeń i monitoring konsumpcji mediów to jedne z typowych przykładów wykorzystania nowych technologii do optymaliza...

Czasopismo jest dostępne dla zalogowanych użytkowników.

Jak uzyskać dostęp? Wystarczy, że założysz bezpłatne konto lub zalogujesz się.
Czeka na Ciebie pakiet inspirujących materiałów pokazowych.
Załóż bezpłatne konto Zaloguj się

Przypisy