Rozwój rynku nieruchomości, zwłaszcza w kontekście sektora deweloperskiego, przynosi liczne możliwości inwestycyjne. Sektor deweloperski – uznawany za jeden z najbardziej dochodowych – charakteryzuje się wysoką dynamiką, dużymi zasobami kapitałowymi oraz skomplikowaną strukturą organizacyjną. Zarządzanie majątkiem w tym zakresie jest kluczowe dla utrzymania konkurencyjności i stabilności finansowej. Niemniej jednak zarządzanie tak złożonym i wartościowym majątkiem może stanowić duże wyzwanie. Wprowadzenie instytucji fundacji rodzinnej w polskim prawie oferuje rozwiązanie, które pozwala na optymalizację zarządzania majątkiem w tym sektorze rynku.
Sektor deweloperski znany z często skomplikowanej struktury i zróżnicowanego portfela inwestycji jest jednym z tych, w których fundacje rodzinne mogą okazać się szczególnie przydatne. Różnorodność aktywów deweloperskich wraz z koniecznością zarządzania nieruchomościami, projektami budowlanymi czy też inwestycjami kapitałowymi tworzą unikalne wyzwania, które fundacje rodzinne są w stanie skutecznie rozwiązać.
W Polsce, gdzie rodzinnie zarządzane firmy deweloperskie stanowią istotną część rynku, fundacje rodzinne mogą odgrywać kluczową rolę w zapewnieniu ciągłości i stabilności takiego biznesu. Dzięki specyficznemu statusowi podatkowemu są one w stanie oferować korzyści zarówno finansowe, jak i strategiczne dla rodzin zarządzających podmiotami deweloperskimi.
W tym artykule zbadamy, w jaki sposób fundacje rodzinne mogą służyć jako narzędzie zarządzania majątkiem w sektorze deweloperskim. Zacznijmy od zrozumienia, czym jest fundacja rodzinna, jakie korzyści oferuje i jakie są jej ograniczenia. Omówimy także, jak mogą być wykorzystywane w kontekście zarządzania majątkiem rodzinnym w sektorze deweloperskim, na podstawie nowo wprowadzonych regulacji prawnych w Polsce, tj. ustawy z 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej.
Pojęcie i cel fundacji rodzinnej
Fundacje rodzinne są nową instytucją prawną wprowadzoną do polskiego systemu prawnego, która stanowi narzędzie umożliwiające wielopokoleniową sukcesję oraz pogodzenie interesów związanych z działalnością gospodarczą i prywatnymi interesami. Ustawa regulująca ich działanie została wprowadzona w odpowiedzi na postulaty środowiska firm rodzinnych.
Pomimo istniejących rozwiązań prawnych brakowało wcześniej skutecznych możliwości zapewnienia ciągłości sukcesji majątku rodzinnego przez kolejne pokolenia. Kodeks cywilny i Kodeks spółek handlowych, chociaż dopuszczały pewne formy dziedziczenia majątku, były skuteczne jedynie do drugiego pokolenia, a dalsza przyszłość pozostawała nieuregulowana.
Zgodnie z ustawą fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Szczegółowy cel fundacji rodzinnej jest określany przez fundatora w statucie. Dzięki osobowości prawnej może ona samodzielnie kształtować swoją sytuację prawną w obrocie gospodarczym, w przeciwieństwie do spółek osobowych.
W ramach ustawy świadczenie na rzecz beneficjentów obejmuje składniki majątkowe takie jak środki pieniężne, rzeczy lub prawa, które są przenoszone na beneficjentów lub udostępniane im przez fundację rodzinną zgodnie ze statutem i listą beneficjentów.
Nazwa fundacji rodzinnej może być dowolnie kształtowana, jednak powinna zawierać oznaczenie „Fundacja Rodzinna”/„F.R.”.
W celu jej utworzenia fundator wnosi mienie na pokrycie funduszu założycielskiego, którego wartość jest określona w statucie i nie może być niższa niż 100 tys. PLN. Fundatorem może być jedynie osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych, która złożyła oświadczenie o ustanowieniu fundacji rodzinnej w akcie założycielskim lub w testamencie.
Przykład
Załóżmy, że właściciel dużego przedsiębiorstwa deweloperskiego chce zapewnić przyszłość swojej firmie i uniknąć konfliktów majątkowych między potomkami. Zamiast tradycyjnego podziału majątku może utworzyć fundację rodzinną, przekazując jej część swojego majątku, w tym udziały w spółce deweloperskiej. W ten sposób mimo śmierci fundatora firma może nadal działać zarządzana przez fundację. Fundacja rodzinna pozwala na jasne zdefiniowanie celów, na które mają być przeznaczone środki. Na przykład fundator może określić, że zyski z działalności deweloperskiej mają być przeznaczone na edukację i utrzymanie członków rodziny, co jest zgodne z artykułem 2 ust. 2 ustawy. Równie istotne jest to, że fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w określonym przez ustawę zakresie.
W praktyce oznacza to, że deweloperska fundacja rodzinna może zarządzać nieruchomościami, wynajmować je, a nawet uczestniczyć w innych spółkach handlowych czy funduszach inwestycyjnych. To daje możliwość dywersyfikacji źródeł dochodu i zwiększenia stabilności finansowej tej organizacji.
Założenie fundacji rodzinnej
Zarządzanie majątkiem w sektorze deweloperskim wymaga nie tylko rozległej wiedzy biznesowej, lecz także przemyślanej strategii, która zapewni jego trwałość, ochronę oraz odpowiednie przekazanie dla przyszłych pokoleń. W tym kontekście fundacja rodzinna staje się atrakcyjnym narzędziem, które pozwala na realizację tych celów. Zanim jednak tego typu podmiot zacznie działać, konieczne jest jego założenie, które wymaga spełnienia licznych warunków prawnych.
Założenie fundacji rodzinnej zaczyna się od aktu założycielskiego, który jest formalnym oświadczeniem fundatora o ustanowieniu podmiotu. Zgodnie z artykułem 11 ustawy z 26 stycznia 2023 r. fundatorem może być tylko osoba fizyczna mająca pełną zdolność do czynności prawnych. Akt ten musi być sporządzony w formie aktu notarialnego, co gwarantuje jego legalność i wiarygodność. Przy założeniu fundacji testamentowej, co reguluje artykuł 942 Kodeksu cywilnego, fundatorem może być tylko jedna osoba.
Przykład
Załóżmy, że doświadczony deweloper Jan Kowalski chce założyć Fundację Rodzinną XYZ w celu zarządzania swoimi posiadłościami. Mężczyzna ma pełną zdolność do czynności prawnych, a więc spełnia wymogi określone w artykule 11 ustawy.
Kowalski udaje się do notariusza, u którego sporządza akt założycielski fundacji zawierający istotne informacje, takie jak nazwa podmiotu, siedziba, szczegółowy cel, beneficjent lub sposób jego określenia oraz zakres przysługujących beneficjentowi uprawnień, a także zasady prowadzenia listy beneficjentów.
Następnie założyciel sporządza spis mienia wniesionego do fundacji na pokrycie funduszu założycielskiego, co wynika z artykułu 27 ust. 1 ustawy. Mienie to obejmuje różne nieruchomości, które Kowalski posiada jako deweloper, a które chce przekazać pod zarządzanie fundacji.
Kolejnym etapem jest ustanowienie organów fundacji. Zgodnie z artykułem 43 ustawy są to zarząd, rada nadzorcza oraz zgromadzenie beneficjentów. W tym przypadku ze względu na to, że liczba beneficjentów nie przekracza 25 osób, rada nadzorcza nie jest obowiązkowa.
Po sporządzeniu wymaganych dokumentów i ustanowieniu organów fundacji Kowalski składa wniosek o wpis do rejestru fundacji rodzinnych.
Fundacja rodzinna jako narzędzie zarządzania majątkiem w sektorze deweloperskim
Fundacja rodzinna może pełnić ważną funkcję w zarządzaniu majątkiem w sektorze nieruchomości i deweloperskim. Może zarządzać nieruchomościami zarówno komercyjnymi, jak i mieszkalnymi, a także inwestować w projekty deweloperskie. W przypadku naszego Kowalskiego fundacja jest właścicielem aktywów deweloperskich i zarządza nimi zamiast niego jako osoby fizycznej. Ta struktura pozwala na efektywne zarządzanie majątkiem, zapewnia ochronę przed ryzykiem finansowym, a także umożliwia długoterminowe planowanie i kontynuację biznesu.
Fundacja rodzinna może przyczynić się do dywersyfikacji aktywów rodzinnych, inwestując w różne rodzaje majątku. W przypadku takiej o charakterze deweloperskim może to obejmować inwestowanie w różne rodzaje nieruchomości (komercyjne, mieszkalne, grunty pod rozwój) lub nawet inne rodzaje aktywów, takie jak akcje czy obligacje.
W kontekście dezinwestycji fundacja może sprzedać aktywa, gdy uznaje to za odpowiednie, np. gdy wartość nieruchomości wzrasta do poziomu, który podmiot uznaje za korzystny do sprzedaży. Zarząd może podjąć decyzję o sprzedaży aktywów i dystrybucji zysków między beneficjentów, co daje elastyczność w zarządzaniu majątkiem.
Wszystko to sprawia, że fundacje rodzinne mogą być efektywnym narzędziem zarządzania majątkiem, szczególnie w sektorze deweloperskim, który wymaga strategicznego i długoterminowego planowania.
Beneficjenci fundacji rodziny
Fundacja rodzinna jest skomplikowaną strukturą prawną, która umożliwia zarządzanie majątkiem na korzyść określonej grupy beneficjentów. Beneficjentem może być dowolna osoba fizyczna, bez względu na wiek czy zdolność do czynności prawnych. Oznacza to, że może się nim stać nawet osoba małoletnia lub ubezwłasnowolniona. W przypadku takich osób środki otrzymywane od fundacji będą zarządzane przez ich rodziców lub opiekunów. Fundator ma jednak prawo zastrzec, że niektóre zasoby nie będą podlegały zarządowi rodziców ani opiekunów, lecz będą pod pieczą wyznaczonej osoby trzeciej lub kuratora sądowego.
Beneficjent fundacji rodzinnej nie musi być w żaden sposób powiązany z fundatorem. Może to być dowolna osoba fizyczna, w tym sam fundator. Takie rozwiązanie jest często wybierane przez tych, którzy chcą się wycofać z aktywnego prowadzenia działalności gospodarczej, a jednocześnie zapewnić ochronę swojego majątku. Aby stać się beneficjentem, trzeba zostać wpisanym na listę beneficjentów prowadzoną przez zarząd fundacji. Oprócz osób fizycznych beneficjentami fundacji mogą być również organizacje pozarządowe prowadzące działalność pożytku publicznego, takie jak fundacje i stowarzyszenia.
Przykład 1
Powiedzmy, że doświadczony deweloper Jan Kowalski postanawia założyć fundację rodzinną. Jan ma troje dzieci: dwoje pełnoletnich i jedno małoletnie. Decyduje się na ustanowienie wszystkich trojga jako beneficjentów fundacji. Środki otrzymane przez najmłodsze dziecko będą zarządzane przez jego matkę do momentu osiągnięcia pełnoletności.
Przykład 2
Jan może zdecydować, że fundacja będzie wypłacać każdemu z beneficjentów miesięczne świadczenie pieniężne na pokrycie ich kosztów życia. Może ponadto zdecydować, że fundacja pokryje koszty kształcenia najmłodszego dziecka, finansując
np. czesne za szkołę czy studia. Może także zadecydować, że jedna z nieruchomości fundacji będzie udostępniona do użytku przez jedno z dzieci.
Przykład 3
Jan może również postawić pewne warunki dla świadczeń, np. zastrzec, że świadczenia pieniężne będą wypłacane do momentu, w którym dzieci ukończą 30 lat, albo że dodatkowe świadczenia, takie jak finansowanie studiów za granicą, będą dostępne tylko, gdy dzieci ukończą studia na poziomie licencjackim w kraju.
Fundacja rodzinna a kwestie spadkowe
W związku z wprowadzeniem do polskiego systemu prawa fundacji rodzinnych jako nowego typu osoby prawnej pojawiły się pytania dotyczące jej relacji z prawem spadkowym. Istotne staje się przede wszystkim zrozumienie wpływu fundacji rodzinnej na kwestie spadkowe, w tym na zachowek.
W świetle najnowszych zmian w Kodeksie cywilnym obliczanie zachowku będzie musiało uwzględniać nowe czynniki. W szczególności do spadku nie będzie doliczany fundusz założycielski fundacji rodzinnej wniesiony przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku (chyba że fundacja rodzinna jest spadkobiercą). Podobnie mienie w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej otrzymane przez osoby niebędące spadkobiercami albo uprawnionymi przed więcej niż 10 laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, nie będzie uwzględniane przy obliczaniu zachowku.
Zachowek należny zstępnemu nie będzie uwzględniał funduszu założycielskiego fundacji rodzinnej ani mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej, jeśli ich przekazanie nastąpiło w czasie, w którym spadkodawca nie miał zstępnych, z wyjątkiem sytuacji gdy przekazanie nastąpiło na mniej niż 300 dni przed urodzeniem się zstępnego. Podobna zasada będzie dotyczyć zachowku należnego małżonkowi. Do spadku nie będzie doliczany fundusz założycielski fundacji rodzinnej ani mienie w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej przekazane przed zawarciem małżeństwa ze spadkodawcą.
Wartość funduszu założycielskiego fundacji rodzinnej i mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej będzie obliczana według stanu z chwili ich przekazania, a według cen z chwili ustalania zachowku, podobnie jak wartość darowizny i zapisu windykacyjnego. W przypadku mienia w związku z rozwiązaniem fundacji rodzinnej najpierw oblicza się wartość funduszu założycielskiego i wartość mienia wobec rozwiązania fundacji rodzinnej, a następnie porównuje się obie wartości.
Przykład 1
Deweloper zdecydował, że przekaże całą własność swojej firmy deweloperskiej na fundację rodziną 12 lat przed śmiercią. Jeśli jego zstępni zdecydowaliby się na złożenie roszczeń o zachowek po jego śmierci, wartość spółki nie zostanie uwzględniona w obliczaniu zachowku, ponieważ przekazanie jej na fundację nastąpiło więcej niż 10 lat przed otwarciem spadku.
Przykład 2
Deweloper przekazał część swoich nieruchomości (mieszkania, domy, działki) na fundację rodziną 5 lat przed ślubem. Jeśli zmarł, a jego współmałżonek chciałby złożyć roszczenie o zachowek, wartość przekazanych nieruchomości nie zostanie uwzględniona w obliczaniu zachowku, ponieważ przekazanie nieruchomości nastąpiło przed zawarciem małżeństwa.
Przykład 3
Deweloper prowadzący dużą firmę przekazał swoje udziały w niej na fundację rodziną 3 lata przed narodzinami swojego pierwszego dziecka. Jeżeli deweloper zmarł, a jego dziecko zdecydowałoby się złożyć roszczenie o zachowek, wartość udziałów w firmie nie zostanie uwzględniona w obliczaniu zachowku, ponieważ przekazanie udziałów nastąpiło przed narodzinami dziecka.
Przykład 4
Deweloper przekazał swoje nieruchomości na fundację rodziną rok przed śmiercią. W takim przypadku, jeśli jego zstępni lub współmałżonek zdecydowaliby się złożyć roszczenie o zachowek, wartość przekazanych nieruchomości zostanie uwzględniona przy obliczeniu zachowku, ponieważ przekazanie nieruchomości nastąpiło mniej niż 10 lat przed otwarciem spadku.
Fundacja rodzinna a kwestie podatkowe
Jednym z kluczowych aspektów zrozumienia funkcjonowania fundacji rodzinnej jest jej opodatkowanie. W tym artykule skupimy się na opodatkowaniu fundacji rodzinnej w Polsce, wykorzystując informacje na temat zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) dla działalności gospodarczej prowadzonej przez fundację rodzinną. Zważywszy na objętość tematu, poruszone zostaną tylko wybrane kwestie.
Zgodnie z przepisami fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą, ale tylko w zakresie określonym przez ustawodawcę. Takie działania mogą obejmować zbywanie mienia (o ile nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia), najem, dzierżawę, udzielanie pożyczek, uczestnictwo w spółkach handlowych, funduszach inwestycyjnych i podobnych podmiotach, a także obrotu zagranicznymi środkami płatniczymi należącymi do fundacji i inne.
Dochód uzyskany z tych działań będzie zwolniony z CIT. Warto zaznaczyć, że mienie wniesione do fundacji rodzinnej nie generuje obowiązku zapłaty żadnego podatku, co stanowi dodatkowe korzyści dla fundatora.
Zwolnienie z CIT nie ma jednak charakteru całkowitego. Nie obejmuje dochodów z działalności wykraczającej poza zakres określony przez ustawodawcę. Jeśli fundacja uzyska dochody z takiej działalności, będą one opodatkowane stawką 25%, która jest wyższa niż standardowa stawka CIT wynosząca 19%. To oznacza, że fundacja powinna ścisłe ograniczać swoją działalność do zakresu działalności gospodarczej przewidzianego w ustawie.
W momencie przekazania przez fundację rodzinną świadczenia obejmującego składniki majątkowe, takie jak środki pieniężne, rzeczy lub prawa, na beneficjenta fundacja zapłaci podatek dochodowy od osób prawnych w wysokości 15% od wartości przekazanego świadczenia lub mienia.
Podsumowanie
Fundacje rodzinne w sektorze deweloperskim, zwłaszcza w kontekście polskiego prawa, stają się ciekawym narzędziem umożliwiającym zarówno ochronę majątku, jak i efektywne nim zarządzanie. Wynika to z unikalnych korzyści, które podmioty te oferują (m.in. stabilność zarządzania majątkiem, redukcja ryzyka konfliktów sukcesyjnych).
Jednocześnie fundacje rodzinne umożliwiają strategiczne i efektywne zarządzanie majątkiem w sektorze deweloperskim, co jest kluczowe dla utrzymania konkurencyjności i zwiększania wartości majątku. W tym kontekście podmioty te mogą być wykorzystane do zarządzania różnorodnymi aktywami, w tym nieruchomościami, projektami budowlanymi i inwestycjami kapitałowymi.
Rozwój rynku nieruchomości w Polsce i rosnąca popularność sektora deweloperskiego przyczyniają się do zwiększonego zainteresowania fundacjami rodzinnymi jako narzędziem zarządzania majątkiem. Ustawa o fundacji rodzinnej wprowadzona w Polsce w 2023 r. oferuje możliwość optymalizacji zarządzania majątkiem, jednocześnie zapewniając jego ochronę przed potencjalnymi negatywnymi skutkami procesów sukcesyjnych czy różnorodnością beneficjentów.
Pomimo licznych korzyści fundacje rodzinne nie są wolne od ograniczeń. Odpowiednie zarządzanie nimi wymaga starannego planowania, a także zrozumienia złożoności sektora deweloperskiego i specyfiki prawnej takiej organizacji. Decyzja o utworzeniu fundacji rodzinnej powinna być ponadto poprzedzona szczegółową analizą prawną i finansową.
Nie możemy wykluczyć, że w przyszłości tego typu podmioty staną się jeszcze popularniejsze, zwłaszcza w kontekście rosnącego sektora deweloperskiego i ciągłych zmian na rynku nieruchomości. Wzrost popularności fundacji rodzinnych jest zdecydowanie tendencją wartą obserwacji przez wszystkich, którzy są zainteresowani efektywnym zarządzaniem majątkiem i ochroną swojego kapitału.
