Czy centra typu outlet wciąż stanowią atrakcyjną inwestycję? A jeśli tak, to dlaczego?
KG: Tak, ten typ handlu cieszy się stałą popularnością wśród klientów. Popyt na produkty outletowe jest stabilny. Wynika on z tego, że klienci chcą kupować odzież i obuwie wysokiej jakości w jak najniższych cenach. Centra typu outlet dają taką możliwość. Właśnie wizja tańszych jakościowych zakupów daje największą moc, dzięki której outlety podbijają serca klientów na całym świecie. Centra, w których można kupić końcówki kolekcji poszukiwanych marek oraz odzież i obuwie z poprzednich sezonów, a także z wyprzedaży, na stałe wpisały się już w krajobraz europejskich miast. Prognozy dalszego rozwoju tej branży są optymistyczne. Z ostatnich raportów branżowych wynika, że Polska będzie jednym z europejskich liderów w tej dziedzinie [1]. Jesteśmy pewni, że otwarcie Designer Outlet Kraków w 2025 roku będzie jednym z bardziej znaczących wydarzeń na rynku.
Jakie czynniki należy brać pod uwagę przy decyzji o inwestowaniu w centra typu outlet?
KG: Warto wziąć pod uwagę kilka istotnych czynników, przede wszystkim lokalizację. Wybór odpowiedniego miejsca jest kluczowy dla sukcesu tego typu obiektu. Ważne jest, aby znajdował się on w miejscu o dużym natężeniu ruchu, łatwo dostępnym dla potencjalnych odwiedzających. Idealnie, jeśli znajduje się w obszarze handlowym popularnym wśród klientów. Jako KG Group zdecydowaliśmy się na budowę Designer Outlet Kraków właśnie w takiej własnej strefie. Centrum będzie funkcjonować w już istniejącym kompleksie handlowym, stworzy jego ważną część. Chcieliśmy ponadto dać klientom możliwość realizacji komplementarnych potrzeb zakupowych w obrębie obiektu. Będą mogli więc korzystać z oferty spożywczej, wnętrzarskiej, sportowej i z centrum outletowego, gdzie znajdą produkty znanych i poszukiwanych marek modowych w obniżonych cenach. Pojawią się także restauracje i kawiarnie, na miejscu powstała już stacja paliw. Takie rozwiązania wyróżniają się na polskim rynku. Dzięki podobnym pomysłom obiekty typu outlet mogą zyskiwać jeszcze szerszą rzeszę swoich fanów.
Bardzo ważnym elementem, który wpływa na decyzje dotyczące inwestowania, jest demografia. Analiza demograficzna populacji w okolicy centrum outletowego pomaga określić potencjalną bazę klientów i sprawdzić ich preferencje zakupowe. Oczywiście należy także zbadać konkurencję, zwrócić uwagę na obecność innych centrów handlowych w okolicy i ich ofertę, by ocenić potencjalne zagrożenia oraz możliwości związane z rynkiem.
Kolejnym niesłychanie ważnym elementem są marki i oferowane przez nie produkty. Centrum typu outlet musi proponować atrakcyjne marki i różnorodny asortyment, który przyciągnie klientów. Naszym sposobem jest wykorzystanie siły strategii firmy ROS Retail Outlet Shopping, która w całej Europie zarządza centrami outletowymi pod marką Designer Outlet. Współpracują one w szerokim zakresie z markami typu premium. W takim modelu biznesowym można zaoferować lokalnemu rynkowi możliwość zakupu produktów marek uwielbianych na całym świecie w stale obniżonych cenach.
Bardzo ważnym zagadnieniem, na które także trzeba zwrócić uwagę, jest lokalna infrastruktura i wyposażenie obiektu. Dostępność komunikacji miejskiej, wygodne wjazdy i wyjazdy, obszerny parking to atuty, o których nie można zapomnieć. Dobrze zaprojektowana wewnętrzna infrastruktura, parkingi, udogodnienia dla klientów oraz odpowiednie wyposażenie są także istotne dla komfortu i satysfakcji odwiedzających.
Czy zmiany w sposobie robienia zakupów przez konsumentów wpływają na rentowność centrów outlet jako inwestycji?
TR: W strategii rozwoju centrów outlet należy pamiętać o adaptacji do aktualnych, stale ewoluujących wymagań rynkowych. Ważne, by na bieżąco dopasowywać ofertę do oczekiwań klientów. Coraz bardziej utwierdzamy się w przekonaniu, że marki premium w centrach outletowych cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem. Z przeprowadzonych przez nas badań wynika, że klienci poproszeni o wskazanie centrów konkurencyjnych na pierwszych miejscach wymienili największe i najbardziej renomowane galerie handlowe. To potwierdza bardzo dobry odbiór centrów typu outlet przez klientów. Co więcej, obserwujemy, że strefa oddziaływania Designer Outlet stale się poszerza, nasze obiekty odwiedzają klienci z całych regionów, a także turyści, którzy w programie pobytu mają zaplanowany czas na zakupy, a to umacnia potencjał centrów outletowych.
W kontekście rentowności badania konsumenckie wskazały na jeszcze jedno ważne zagadnienie: wysoką notę wskaźnika rekomendacji netto (NPS). Jest to czynnik, który pokazuje, co klienci myślą o centrum outletowym, mierzy stopień ich lojalności i skłonność do polecania innym.
Jakie trendy i innowacje wpływające na decyzje inwestycyjne obserwuje się obecnie na rynku centrów typu outlet?
TR: Przy tworzeniu centrum outletowego trzeba mieć na uwadze to, że w segmencie fashion zakupy robi ponad 67% odwiedzających nas klientów, w segmencie sport i outdoor aż 65% [2]. Dlatego przede wszystkim te dwa segmenty są niesłychanie ważne w procesie komercjalizacji. Oferta marek z kategorii premium ma istotny wpływ na wyniki centrum, stanowiąc o wysokich wartościach sprzedaży, a co za tym idzie – o obrotach centrum.
Do centrów outletowych zaczynają wchodzić także marki kosmetyczne. To trend, który będzie się rozwijał i na który warto zwrócić uwagę w procesach komercjalizacyjnych lub przy rekomercjalizacji oferty.
Coraz większą rolę zaczynają odgrywać elementy pozazakupowe. Na znaczeniu zyskuje również przestrzeń architektoniczna, strefy relaksu i wypoczynku, a także oferta gastronomiczna. Wszelkie zabiegi wpływające na podwyższenie tzw. customer experience pozwalają zarówno pozyskiwać nowych klientów, jak i wydłużyć czas spędzany w obiekcie. Wpływają także na przywiązanie do centrum i sprawiają, że klienci cyklicznie do niego wracają.
Współcześnie nie można zapomnieć o wpisaniu w swoją działalność strategii ESG (environmental, social and corporate governance). ROS Retail Outlet Shopping realizuje ją na wielu płaszczyznach biznesowych i wizerunkowych. Działania prośrodowiskowe są istotnym elementem naszej pracy. Zaangażowaliśmy się między innymi w akcję „Posadź z nami las!”. Planujemy także kolejne aktywności, które będziemy włączać do naszych działań. Chcemy mieć realny wpływ na swoje otoczenie. W centrach Designer Outlet wprowadziliśmy program #bettershopping, który zachęca klientów do proekologicznych, prostych, codziennych nawyków. W funkcjonowaniu centrum outletowego nie zapominamy o niwelowaniu wpływu na środowisko naturalne. Ważne jest dla nas posiadanie certyfikacji BREEAM budynku. Pamiętamy też o architekturze dostosowanej do poruszania się osób z niepełnosprawnościami.
Jakie są główne korzyści i wyzwania związane z inwestycjami w centra typu outlet w dzisiejszych czasach?
KG: Do najważniejszych korzyści należy stabilny, bezpieczny popyt na zakupy w niskich cenach. Centra outletowe oferują produkty znanych marek w atrakcyjnych cenach, co przyciąga klientów poszukujących okazji, a to z kolei gwarantuje ich stały, duży ruch. Tak wysoka liczba odwiedzających sprzyja sprzedaży i przynoszeniu zysków. Marki typu premium dodatkowo stanowią magnes dla klientów, którzy chcą zdobyć ich produkty w niższych cenach.
Odpowiednio zarządzane i oferujące atrakcyjną ofertę centra outletowe generują stabilne zyski.
Jeśli chodzi o wyzwania, to jednym z ważniejszych jest konkurencja. Wzrost liczby centrów outletowych i rosnąca konkurencja wymagają wdrażania innowacyjnych strategii marketingowych i ofertowych. W Designer Outlet Kraków zdecydowaliśmy się na realizację foodcourtu, co nie jest często stosowanym rozwiązaniem w tego typu obiektach. Zależy nam jednak, by odwiedziny naszego centrum były dla klientów jak najbardziej komfortowe. Idea customer experience przyświeca nam we wszystkich aspektach pracy. Optymalizujemy przestrzenie i ofertę w taki sposób, aby doświadczenie to było na jak najwyższym poziomie.
Na pewno wyzwaniem tego rynku są preferencje klientów. Konsumenci nierzadko zmieniają je wraz z pojawianiem się na rynku nowych marek. To wymaga od nas ciągłej obserwacji i dostosowywania oferty centrum outletowego do obecnych trendów. Istnieje także konieczność zapewnienia odpowiedniej infrastruktury, utrzymania obiektu i kosztów związanych z obsługą klienta.
Jakie są perspektywy rozwoju centrów typu outlet w przyszłości i jakie czynniki będą miały kluczowe znaczenie dla ich sukcesu inwestycyjnego?
TR: Centra działające według przemyślanej strategii będą utrzymywać silną pozycję na rynku. Do tego bardzo ważna jest ścisła współpraca z partnerami biznesowymi i najemcami, polegająca na ciągłej wymianie informacji, w tym o efektywności poszczególnych działań (KPI), danych, a także opracowywaniu i wdrażaniu wspólnych celów.
Dla coraz większej części kupujących centra outletowe stają się miejscami pierwszego wyboru. Mając tego świadomość, stale dbamy o to, by doświadczenia zakupowe naszych gości były na najwyższym poziomie i by jeszcze skuteczniej odpowiedzieć na współczesne potrzeby odwiedzających.
A jakie są perspektywy rozwoju rynku w kontekście zmieniających się preferencji konsumentów i trendów zakupowych?
TR: Współczesny klient jest świadomy swoich wyborów, zdecydowany, konkretny, ale także stosunkowo młody. Na rynek zakupowy weszła generacja Z i stała się nową, ważną grupą docelową centrów outletowych. Stanowi ona wyzwanie nie tylko pod kątem kompletowania oferty, lecz także komunikacji i marketingu. Centra outletowe muszą na bieżąco dostosowywać się do ich preferencji, by precyzyjnie do niej docierać. W tworzeniu oferty ważne jest, aby skoncentrować wysiłki na unowocześnianiu portfolio dzięki markom, które wpisują się w oczekiwania młodszych.
W Designer Outlet tworzymy mieszankę brandów – zarówno tych z najwyższej półki premium, jak i tych, które są w tzw. mainstreamie i cieszą się stałym zainteresowaniem klientów. Wprowadzamy także nowych, jeszcze nieznanych w Polsce najemców.
Jakie są rekomendacje dla potencjalnych inwestorów rozważających inwestycje w centra typu outlet w obecnej sytuacji rynkowej?
KG: Przede wszystkim należy przeprowadzić dokładną analizę rynku, w tym konkurencji, trendów konsumenckich, sytuacji gospodarczej oraz lokalizacji potencjalnego centrum outletowego. Warto postawić na atrakcyjne marki, które przyciągną klientów o różnych preferencjach zakupowych, a także wyróżnią centrum outletowe na tle konkurencji. Należy pamiętać, że inwestowanie w centra typu outlet wymaga starannych analiz i planowania, dlatego warto podjąć decyzję inwestycyjną na podstawie kompleksowej oceny oraz skorzystać ze wsparcia specjalistów.
TR: Pojawianie się nowych marek to jedno z głównych oczekiwań, na które wskazują nasi klienci. Dodatkowo tworzenie zarówno przyjaznych, jak i komfortowych, a także pięknych przestrzeni to obowiązkowa część współczesnej strategii centrów outletowych. Takie miejsca same w sobie stanowią obietnicę korzyści. Ważne, by wdrażać dopasowane do tej formuły aktywności, które podkreślą unikatowość tych obiektów i pozwolą zrozumieć wyjątkową strategię ich funkcjonowania.
[1] Savills, 2023.
[2] Exit Pol, 2023.
