Jakie znaczenie ma polityka ESG dla branży magazynowej w Polsce?
Polityka ESG zyskuje na znaczeniu i jest obecnie podstawą prowadzenia działalności zarówno inwestorów, deweloperów, jak i najemców. Dzisiaj to już nie teoria, kryteria ESG są bowiem mierzalnym wskaźnikiem świadczącym o jakości budynku. Mam tu na myśli różnorodne rozwiązania, takie jak wykorzystanie paneli fotowoltaicznych na dachu, retencję wody czy stosowane izolacje budynków. Celem nadrzędnym wszystkich tych działań jest obniżenie emisji CO2 w budynkach i zapewnienie ich przyszłościowości. Najwyższej jakości magazyny starają się o certyfikację BREEAM na poziomie Excellent lub wyższym. Obecnie tylko 3–5% certyfikowanych obiektów może pochwalić się taką wizytówką, jednak te proporcje z pewnością będą się zmieniały razem z rosnącymi wymaganiami rynku. Spółka MDC2 buduje wszystkie magazyny z oceną Excellent lub wyższą i uważamy, że do tego standardu powinien dążyć cały rynek.
Czy istnieją standardy lub wytyczne specyficzne dla branży magazynowej w Polsce dotyczące polityki ESG?
Standardy częściowo narzuca wspomniana certyfikacja BREEAM, która ocenia kwestie techniczne. W jej ramach oceniane są takie kryteria jak zarządzanie, wpływ na zdrowie i samopoczucie, zastosowane materiały, wykorzystanie terenu i wdrożone innowacje. Istnieją dodatkowe certyfikaty, niemniej w przypadku magazynowania najlepszym rozwiązaniem jest akredytacja BREEAM.
Myślę, że w kwestii ESG rynek magazynowy przechodzi ewolucję. Polska oczywiście bierze udział w tym procesie, ponieważ w sektorze brakuje budynków bardzo wysokiej jakości. Jedną z obaw inwestorów jest więc pytanie, czy starsze obiekty będą spełniały obowiązujące nie tylko dziś wymagania, lecz także te, które pojawią się w nadchodzących latach. Biznes jest dziś świadomy zmian, a polityka ESG z pewnością będzie coraz mocniej kształtowała rynek.
Jakie konkretnie działania podejmowane są przez nowoczesne magazyny w Polsce w celu realizacji polityki ESG?
W Polsce widocznym trendem jest duży nacisk na tzw. zieloną energię – dążymy do tego, by budynki były bardziej energooszczędne. To właściwe działania, uważam jednak, że jako branża powinniśmy nie tylko wywierać większy nacisk na bardziej „zielony” kierunek rozwoju budynków magazynowych, lecz także patrzeć szerzej i dążyć do tego, by źródła energii w polskiej sieci energetycznej były bardziej przyjazne środowisku. Trzeba również zwrócić uwagę na legislację, ponieważ montaż dachowych instalacji fotowoltaicznych na większą skalę jest wciąż trudny w realizacji z uwagi na przeszkody w postaci regulacji prawnych.
Jako deweloper chcemy budować magazyny o jak najwyższej jakości, tak by były trwałe, bardziej wydajne i korzystne zarówno dla inwestorów, najemców, jak i dla lokalnej społeczności oraz środowiska.
W jaki sposób magazyny integrują zasady ESG w swoim codziennym działaniu operacyjnym?
Polityka ESG obejmuje liczne działania środowiskowe, społeczne i aspekty związane z zarządzaniem przedsiębiorstwem. Wiele firm, koncentrując się na pierwszym elemencie, wybiera magazyny, które są energooszczędne i zagospodarowane w taki sposób, by tworzyły przyjazną przestrzeń dla pracowników. Takie budynki wykorzystują rozwiązania bazujące na czystej energii, nie brakuje w nich stref rekreacyjnych ani zielonych. Można powiedzieć, że jest to najbardziej widoczna na co dzień część ESG, ponieważ znacznie trudniej określić część polityki związanej z aspektem społecznym i zarządczym.
W większości przedsiębiorstw funkcjonują procedury i strategie dotyczące społecznej odpowiedzialności biznesu, jednak to, czy będą one realizowane, zależy w dużej mierze od otwartości i odpowiedzialności zarządu, a także współpracy z zespołem. W MDC² mamy wiele inicjatyw społecznych, które zostały zainicjowane i zrealizowane przez członków naszego zespołu, co jest kluczowym elementem w budowaniu wartości w firmie. Uważam, że silne i spójne zarządzanie oparte na bazowych wartościach jest niezbędne do budowy organizacji, w której pracownicy czują się zaangażowani i zintegrowani z jej działalnością. Dlatego preferuję ideę governance, social, snvironmental (GSE), w której kładzie się nacisk na praktyki zarządcze będące pierwszym krokiem w procesie wdrażania zasad zrównoważonego rozwoju, co prowadzi do skuteczniejszej integracji wszystkich aspektów ESG.
Czy istnieją konkretnie określone standardy lub certyfikaty ESG, których przestrzeganie jest szczególnie promowane przez magazyny w Polsce?
Takim certyfikatem jest BREEAM, ponieważ jest to bardzo dobrze rozwinięty i szczegółowy proces certyfikacji obejmujący wiele różnych aspektów zarówno budowy magazynu, jak i zarządzania środowiskowego. Coraz większe znacznie zyskują także certyfikaty LEED i WELL. Warto jednak pamiętać, by nie ograniczać konceptu ESG do zielonych certyfikatów, ale podchodzić do tego zagadnienia holistycznie. Aby to podejście było skuteczne, trzeba stosować je od początku do końca, uwzględniając we wszystkich działaniach cele biznesowe, społeczne i środowiskowe. Uważam, że jako deweloperzy nie możemy koncentrować się wyłącznie na budowaniu i sprzedaży magazynów, ale musimy kłaść duży nacisk na to, by budynki w długim terminie zachowywały równowagę między potrzebami najemców a ochroną środowiska.
„Zarządzanie” to termin, którego lubię używać, aby pomóc zdefiniować związek między tym, co robimy, a naszym wpływem na kwestie środowiskowe i społeczne.
Czy istnieją przykłady udanych implementacji polityki ESG w polskich magazynach?
Jednym z takich przykładów jest budynek MDC² Park Gliwice, zaprojektowany tak, aby znaleźć się wśród 20 najbardziej zrównoważonych i ekologicznych obiektów logistycznych w Europie. Ta inwestycja pokazuje, że Polska jest dojrzałym i zaawansowanym rynkiem, na którym jest zapotrzebowanie na tak nowoczesne magazyny. Wielu z naszych najemców wybrało ten obiekt właśnie z uwagi na certyfikację BREEAM na poziomie Outstanding. Innym naszym projektem jest MDC² Park Łódź South, realizowany razem z Fortress, który będzie wyróżniał się obniżonym śladem węglowym, w którym mogliśmy się skupić na wykorzystaniu „zielonej” stali, „zielonego” betonu i wdrożeniu metodologii LCA (life-cycle assessment). Średnia ocena kg/m2 węgla osadzonego w polskich magazynach wynosi 319. Nasz projekt realizowany z firmą Fortess uzyskał 163 punkty, czyli połowę normy, co jest doskonałym wynikiem. Za tym przykładem z pewnością pójdą kolejne, ponieważ poziom jakości budynków stale się podnosi i dopasowuje do oczekiwań rynku.
Z jakimi wyzwaniami mierzą się polskie magazyny przy wdrażaniu zasad ESG i jakie są sposoby ich pokonywania?
Wyzwania na polskim rynku są bardzo podobne do tych, z którymi mierzymy się globalnie. Przede wszystkim borykamy się z ograniczeniami regulacyjnymi, jeśli chodzi o instalacje fotowoltaiczne oraz otoczenie energetyczne. Aby to zmienić, musimy podejmować wspólne wysiłki, by gospodarka skupiała się na wzroście i zrównoważonym rozwoju.
Tym, co napawa optymizmem, jest to, że budując magazyny wysokiej jakości z silną polityką ESG, rozpoczynamy ich komercjalizację od rozmowy z klientami na temat rozwiązań przyjaznych środowisku. To oznacza, że przyciągamy najemców, którzy już wdrażają taką strategię w swoim działaniu – i widzimy, że jest ich coraz więcej, a to z pewnością duża pozytywna zmiana na rynku.
Czy inwestorzy zwracają uwagę na aspekty ESG podczas decyzji o lokowaniu kapitału w sektorze magazynowym w Polsce?
Zdecydowanie tak, ponieważ inwestorzy i w Polsce, i w Europie wykazują się wysokim poziomem świadomości, a także przypisują duże znaczenie zrównoważonej infrastrukturze magazynowej. Ich oczekiwania kreują też unijne regulacje i konieczność raportowania efektywności energetycznej przedsiębiorstw. Obecnie banki skupiają się na kwestiach środowiskowych i niechętnie finansują budynki, które nie spełniają aktualnych wymagań. Firmy, które będą chciały zajmować pozycję lidera na rynku, będą więc musiały skoncentrować się na przyszłościowych rozwiązaniach, inaczej ich inwestycje będą traciły wartość.
Jakie korzyści w krótkim i długim okresie przynosi magazynom w Polsce zaangażowanie w kwestie ESG?
Myślę, że perspektywy krótko- i długoterminowe są ze sobą zbieżne. Jako branża powinniśmy dążyć do spójnych standardów ESG na czołowych rynkach europejskich, w tym w Polsce, gdzie inwestorzy chcą lokować swoją produkcję. Widzimy zwiększony napływ zapytań dotyczących tego rynku, co jednak nie oznacza, że możemy zaspokoić potrzeby klientów dowolnym budynkiem. Polska zostanie zwycięzcą w globalnej branży magazynowej, opierając się na swoim dotychczasowym niesamowitym sukcesie, zachowując przyszłościową mentalność i normy dostarczania produktów.
Z pewnością to dobry moment dla polskiego sektora, ponieważ możemy dostarczyć dużą ilość powierzchni magazynowej dla przedsiębiorców zarówno z Europy, jak i ze świata, zapewniając kryteria, o których tu mowa. Projektując i budując nowe magazyny, musimy przyjmować długoterminową perspektywę i zwracać uwagę również na to, jak budynki będą służyły przyszłym pokoleniom.
Jakie perspektywy rozwoju ESG widzi Pan w polskich magazynach i jakie trendy przewiduje Pan w najbliższych latach?
Myślę, że perspektywy wzrostu są ogromne. Polska jest obecnie piątym co do wielkości rynkiem magazynowym w Europie i zajmuje drugie miejsce pod względem wzrostu. Rozwojowi sprzyja zarówno dogodna lokalizacja, jak i globalna tendencja związana z nearshoringiem. Nasz kraj stanowi też duży rynek zbytu, co sprzyja powstawaniu nowych powierzchni magazynowych blisko miast w ramach logistyki ostatniej mili. Dużą szansę wzrostu widzę też w modernizacji i ulepszaniu starszych budynków.
Widocznym trendem jest oczywiście szybki przyrost obiektów typu BTS (build to suit) i w tej kwestii ważne jest, abyśmy budowali budynki przemysłowe z myślą zarówno o potrzebach najemców, jak i środowiska. Jestem pewien, że gdy będziemy działać w odpowiedzialny sposób, możemy stać się świadkami czwartej rewolucji przemysłowej, bez przykrych konsekwencji i aspektów związanych z poprzednimi etapami rozwoju przemysłu.
