Przemiany na rynku nieruchomości handlowych: wzrost i strategie dyskontów value retailers w Polsce

Odpowiadając na zmieniające się potrzeby konsumentów, te marki wykazują zwiększoną elastyczność w wyborze lokalizacji – od tradycyjnych galerii, po samodzielne punkty sprzedaży. Ich strategia lokalizacyjna koncentrująca się na dostępności komunikacyjnej staje się kluczowym elementem zarówno dla rozwoju marki, jak i dla analiz rynku nieruchomości. W niniejszym artykule, który jest przeznaczony dla specjalistów rynku nieruchomości, przybliżymy prognozy, badania lokalizacji i strategiczne decyzje inwestycyjne kształtujące handlowy krajobraz Polski. Przeanalizujemy działania głównych graczy na rynku, ich ofertę i powiązania kapitałowe, by zrozumieć ich wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości. W kontekście pandemii COVID-19, która miała znaczący wpływ na rynek detaliczny i nieruchomości handlowych, obserwujemy adaptację i ewolucję strategii tych sieci. Pandemia przyspieszyła zmiany w zachowaniach konsumentów i strategiach lokalizacyjnych, co dodatkowo wpłynęło na dynamikę ekspansji value retailers na polskim rynku.

W dalszej części artykułu przyjrzymy się ewolucji i rozwojowi tych sieci w Polsce, analizując zarówno ich kryteria wyboru lokalizacji, jak i strategie ekspansji. Przeanalizujemy działania głównych graczy, ich ofertę i powiązania kapitałowe, by zrozumieć ich wpływ na kształtowanie się rynku.

Krótka historia ekspansji dyskontów niespożywczych w Polsce

Pierwszymi dyskontami niespożywczymi, które zaznaczyły swoją obecność na polskim rynku, była sieć sklepów Pepco, należąca obecnie do Grupy Pepco PLC. Z powodzeniem wprowadziła ona i wcieliła model value for money, przyciągając klientów szerokim asortymentem produktów w przystępnych cenach. Pepco nie tylko przetrwało zmiany gospodarcze, lecz także rozwinęło się do ponad 1220 sklepów na koniec 2023 roku, potwierdzając swoją pozycję lidera w segmencie dyskontów niespożywczych. Strategia ekspansji tej sieci obejmuje szeroki asortyment odzieży i artykułów domowych sprzedawanych na powierzchniach 300–800 m², skutecznie odpowiadała na zmieniające się potrzeby konsumentów, nawet w obliczu pandemii.

Grupa Pepco PLC poszerzyła swoją obecność na polskim rynku o sieć Dealz, który zadebiutował w 2018 roku w Swarzędzu. Plan podwojenia liczby placówek do końca 2023 roku świadczy o jego zdecydowanej strategii inwestycyjnej i dopasowaniu do potrzeb konsumentów w Polsce.

Grupa Tengelmann z markami KiK, TEDI i Woolworth również wykazała imponującą zdolność adaptacji i wzrostu. KiK wystartował na naszym rynku w 2008 roku, a obecnie ma ponad 460 sklepów o średniej powierzchni bliskiej 500 m².

Po dekadzie od inauguracji w Polsce sieci KiK swoją działalność rozpoczęła w roku 2018 firma TEDi, która kończyła ubiegły rok z 230 sklepami. Sieć charakteryzuje się różnorodnością i elastycznością w adaptacji do lokalnego rynku z ofertą artykułów codziennych, dekoracji i zabawek sprzedawaną w sklepach o powierzchni 500–1000 m².

Jako ostatni z tej grupy kapitałowej wystartował w ubiegłym roku Woolworth, kończąc rok uruchomionymi 13 sklepami i potwierdzając dalsze ambitne plany ekspansji na 2024 rok.

Kolejnym znanym w Europie operatorem handlowym jest holenderska firma Action, należąca do funduszu inwestycyjnego 3i Group PLC. Rozpoczęła ona swoją ekspansję w 2017 roku, wnosząc świeże spojrzenie na rynek i czyniąc to z wielkim rozmachem. Sieć ta zamykała ubiegły rok z ponad 300 sklepami i najlepszymi wynikami – o czym szerzej napiszę później. Action oferuje na powierzchniach handlowych o wielkości 850–1200 m² bardzo szeroki asortyment produktów (14 kategorii) dla domu, hobby i sportu, uwydatniając dynamiczną naturę sektora dyskontowego i jego wpływ na rynku nieruchomości komercyjnych.

Ekspansja dyskontów niespożywczych w Polsce pokazuje, jak dopasowanie strategii rynkowej, oferty oraz efektywne zarządzanie logistyką staje się podstawą sukcesu międzynarodowych sieci handlowych na nowym rynku. Dywersyfikacja działalności w ramach jednej grupy kapitałowej, jak w przypadku Grupy Tengelmann, obejmującej również Trei Real Estate – inwestora i developera parków handlowych – jest przykładem strategii umożliwiającej efektywne dotarcie do różnych segmentów rynku i maksymalizację wartości grupy.

Poniżej prezentuję zestawienie będące kompendium informacji o wymienionych firmach. Tabela 1 ilustruje kluczowe dane, które zobrazują konsekwentny wzrost i dywersyfikację działań Grupy Tengelmann w Polsce, pokazując ich zdolność do rozwoju wielu marek i adaptacji do lokalnych warunków rynkowych.
UWAGA: Zgodnie z treścią Dziennika Urzędowego Unii Europejskiej z 3 marca 2021 roku Grupa Tengelmann dokonała strategicznego ruchu przejęcia 15,2% udziałów w sieci KiK od Stefana Heiniga. Transakcja, której dokonano 1 stycznia 2021 roku, wyznacza kierunek na przyszłość, w której Tengelmann ma na celu być jedynym udziałowcem KiK. W ramach tej umowy handlowej Heinig otrzymał blisko 30% udziałów w sieci Tedi. To wskazuje na wzajemną wymianę udziałów i ścisłe powiązania między dwoma przedsiębiorcami oraz ich firmami. W kontekście ustalenia stanu posiadania, własności obu podmiotów wydaje się, że Heinig i Christian Haub dokonali przemyślanej wymiany aktywów, która umożliwi każdemu z nich niezależne realizowanie własnych strategii biznesowych, zachowując jednocześnie wzajemne wsparcie i przyjazne relacje.

Tabela 1. Zestawienie marek value retailers oraz grup kapitałowych

O wpływie zmiany trendów na rozwój parków handlowych oraz value retailers

Rozwój nowoczesnych powierzchni handlowych i dynamiczne zmiany w ostatnich trzech dekadach na polskim rynku nieruchomości komercyjnych są napędzane przez ewolucję potrzeb konsumentów oraz pojawianie się innowacyjnych koncepcji handlowych. W kontekście tych zmian szczególnie istotne jest zrozumienie wpływu trendów na rozwój dyskontów niespożywczych oraz parków handlowych, które ewoluują, przekształcając krajobraz handlowy kraju. Różnorodność parków handlowych odzwierciedla bogactwo strategii rozwojowych i marketingowych deweloperów dostosowujących się do szybko zmieniającego się środowiska rynkowego.

Czynniki kształtujące nową rzeczywistość rynku handlowego

Zmieniające się nawyki i preferencje zakupowe konsumentów skłaniają deweloperów do redefinicji koncepcji parków handlowych. Wzrost zainteresowania zarówno nimi, jak i sieciami dyskontowymi non-food jest bezpośrednią odpowiedzią na te zmiany. Parki handlowe, przede wszystkim te usytuowane na obrzeżach miast, zyskują na popularności, oferując łatwy dostęp i kompleksową ofertę zakupową.

Oto kluczowe czynniki i tendencje, które kształtują obecny i przyszły krajobraz rynku nieruchomości handlowych:

Zmiana nawyków i preferencji zakupowych – wzrost zainteresowania parkami handlowymi oraz sieciami dyskontowymi non-food jest odpowiedzią na zmiany w preferencjach konsumentów, którzy poszukują wygodnych lokalizacji i korzystnych cen. Parki handlowe, zwłaszcza te położone na obrzeżach miast, zyskują na popularności, oferując łatwy dostęp i kompleksową ofertę zakupową.

Niższe koszty i elastyczność w zakresie najmu – parki handlowe przyciągają sieci dyskontowe dzięki konkurencyjnym kosztom najmu i możliwości elastycznego dostosowania przestrzeni do indywidualnych potrzeb najemców. Ta elastyczność jest szczególnie atrakcyjna dla szybko rozwijających się sieci detalicznych.

Rosnąca popularność parków handlowych wśród inwestorów – sektor parków handlowych dzięki swojej rentowności i niższemu ryzyku przyciąga inwestorów. Stabilny wzrost podaży i zainteresowanie nowymi projektami, zwłaszcza w mniejszych ośrodkach miejskich, podkreśla potencjał tego segmentu rynku.

Dostosowanie do nowych realiów rynkowych i środowiskowych – w odpowiedzi na rosnące wymogi środowiskowe parki handlowe wdrażają zrównoważone rozwiązania, zdobywając certyfikaty środowiskowe i zwiększając swoją atrakcyjność dla świadomych ekologicznie konsumentów.

Rozwój sieci dyskontowych i value retailers – wzrost popularności sklepów typu value retailers jest odpowiedzią na zmieniające się warunki ekonomiczne, w tym na inflację. Sieci te adaptują się do nowych wyzwań, oferując konsumentom niższe ceny i wygodniejsze lokalizacje zakupów.

Rysunek 1 przedstawia podaż powierzchni parków handlowych w Polsce od 2010 do 2023 roku, pokazując ich stabilny wzrost. Liczba parków handlowych systematycznie rosła co roku, co świadczy o silnym i nieprzerwanym zainteresowaniu inwestorów tym segmentem rynku. Wzrost liczby budowanych obiektów w stosunku do całkowitej podaży wskazuje na aktywne rozwijanie się sektora oraz na odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie ze strony konsumentów. Dynamika ta sugeruje, że parki handlowe staną się jeszcze ważniejszą częścią infrastruktury komercyjnej i detalicznej.

Formaty parków handlowych oraz dobór najemców

Forma/kształt parków handlowych w Polsce odzwierciedla dynamiczny rozwój i adaptację do zmieniających się zachowań konsumentów. Możemy wyróżnić trzy ich główne typy różniące się wielkością, charakterem i w konsekwencji strukturą najemców. Są nimi:

• Big-boxy – są to największe parki handlowe z powierzchnią najmu przekraczającą 10 tys. m² całkowitej powierzchni najmu (GLA – gross leasable area). Charakteryzują się szeroką ofertą zakupową, często z dominującym tzw. sklepem ankorowym [2], takim jak hipermarket lub market budowlany. Przykładem tego typu parków są: Homepark Janki i Targówek w Warszawie, Rawa w Katowicach, Franowo w Poznaniu oraz Park Handlowy Bielany we Wrocławiu. Ich lokalizacje na obrzeżach miast gwarantują dobre połączenia komunikacyjne i dostęp do większej liczby klientów.
  
   

  

• Tradycyjne – parki handlowe mniejsze od big-boxów, o powierzchni 5000–9999 m² GLA. Są często usytuowane w dobrze skomunikowanych, gęsto zaludnionych obszarach miejskich, oferując mieszkańcom wygodny dostęp do codziennych zakupów. Przykładem są: Cuprum Park w Lubinie, Fabryka Park w Katowicach itp.
   

  

• Convenience – najmniejsze parki handlowe z powierzchnią mniejszą niż 5000 m² GLA, przeznaczone do obsługi lokalnej społeczności z ograniczoną ofertą skoncentrowaną na najbardziej podstawowych potrzebach zakupowych. Przykładem są Lucro Park w Sobótce (2700 m2 GLA) i Stara Kablownia w Czechowicach-Dziedzicach (ponad 2000 m2 GLA) – obydwa należą do najmniejszych tego typu parków handlowych w Polsce.
   

  

Wybór lokalizacji

Przy wyborze lokalizacji parków handlowych deweloperzy i inwestorzy kierują się głównie analizą potencjału rynkowego, w której bierze się pod uwagę: gęstość zaludnienia, średni dochód na mieszkańca, konkurencyjność rynku (obecność innych centrów handlowych), a także łatwość dostępu i widoczność obiektu. Istotne są ponadto wzory zakupowe lokalnej społeczności, które mogą być analizowane za pomocą badań rynkowych i konsumenckich.

Deweloperzy i inwestorzy

Pełna lista jest długa i ciągle się powiększa. W raporcie JLL z I połowy 2022 roku przedstawiono listę 57 wybranych aktywnych inwestorów i deweloperów parków handlowych w Polsce. Wśród nich znaleźli się między innymi: Acteeum Group, który koncentruje się na budowie parków handlowych typu big-box w dużych aglomeracjach, oraz Trei Real Estate specjalizujący się w tworzeniu parków typu convenience w średnich i mniejszych miastach. Z kolei KG Group to przykład inwestora rozwijającego parki handlowe w różnych lokalizacjach, z różnorodną ofertą najmu.

Kluczowi najemcy w różnych formatach parków handlowych

Big-box – najemcami w tej kategorii są często operatorzy dużych obiektów, takich jak hipermarkety i supermarkety w duchu do it yourself (DIY) [3] oraz elektromarkety, które działają jako sklep ankorowy przyciągający klientów. Przykładami takich kluczowych najemców są: Carrefour, Castorama, Media Markt.

Tradycyjny – tutaj kluczowi najemcy to zwykle właściciele uznanych marek odzieżowych, supermarketów spożywczych oraz innych sklepów specjalistycznych. Przykłady to: Biedronka, Zara, CCC.

Convenience – w tych parkach handlowych znajdują się głównie najemcy oferujący dobra codziennego użytku. Dominują tutaj dyskonty spożywcze, drogerie oraz sklepy z odzieżą i obuwiem. Przykładami takiej formy handlowej są: Żabka, Rossmann, Pepco.

Ceny wynajmu

Koszty wynajmu są zróżnicowane i zależą od wielu czynników, takich jak lokalizacja, standard obiektu, siła przyciągania kluczowego najemcy oraz wielkość dostępnej powierzchni handlowej. Na przykład w aglomeracjach, w których popyt jest wyższy, stawki czynszowe mogą być większe w porównaniu z tymi w mniejszych miastach. Jest to także związane z wyższymi kosztami operacyjnymi w dużych miastach. Według raportu JLL w 2022 roku średnie stawki czynszowe dla parków handlowych wahały się między 9 EUR a 13 EUR za m² miesięcznie. Natomiast w 2023 roku – według raportu CBRE – średnie stawki czynszowe wynosiły 7–15 EUR za m².

Proces budowy oraz koszty eksploatacji

W sektorze nieruchomości handlowych parki handlowe oraz sieci dyskontów niespożywczych wykazują się niezwykłą elastycznością, adaptując się do ciągłych zmian w preferencjach konsumentów i warunków ekonomicznych. Ich rosnąca rola w krajobrazie handlowym oraz zdolność do szybkiego reagowania na potrzeby rynku sprawiają, że stają się one kluczowym elementem w strategiach inwestycyjnych.

Proces budowy parków handlowych jest zazwyczaj skrócony i efektywny. Dzieli się na trzy etapy:

• przygotowania do budowy, w tym wybór wykonawcy, podpisanie pierwszych umów z najemcami i zdobycie pozwolenia na budowę – około 3 miesiące
• budowa trwająca 6–9 miesięcy, w której realizowane są wszystkie główne prace konstrukcyjne
• wykończenia i przygotowania do otwarcia – okres nieprzekraczający 3 miesięcy, w którym każdy detal jest dopracowywany, by zapewnić najwyższy standard i funkcjonalność obiektu.
   

Optymalizacja kosztów zarządzania i utrzymania jest możliwa dzięki zastosowaniu nowoczesnych technologii, a także rozwiązań architektonicznych, które redukują koszty eksploatacji i zwiększają atrakcyjność dla najemców. Wśród praktyk zmniejszających wydatki znajdują się na przykład:

• zewnętrzne stałe lub ruchome elementy zacieniające,
• maksymalizacja dostępu światła dziennego w przestrzeniach,
• zastosowanie wyłącznie wentylacji mechanicznej,
• efektywne zarządzanie oświetleniem i energią.
   

Do zalet parków handlowych – w zależności od grupy interesariuszy – należą:

• dla konsumentów: lokalność, kompaktowość, przestrzenne parkingi, kompleksowa oferta i brak powierzchni wspólnych,
• dla najemców: niższe koszty eksploatacji i czynszów, regularny kształt lokali oraz dobra widoczność marki,
• dla właścicieli: szybki proces deweloperski, odporność na trudne sytuacje ekonomiczne i dywersyfikacja ryzyka inwestycyjnego.
   

Takie podejście do zarządzania procesem budowy oraz eksploatacji stanowi fundament sukcesu w dynamicznie zmieniającym się świecie nieruchomości komercyjnych. Zdolność do przewidywania i szybkiego dostosowywania się do wymagań rynku jest niezbędna do utrzymania konkurencyjności oraz zapewnienia stabilnego wzrostu wartości inwestycyjnej.

Na zakończenie tej części pragnę wspomnieć, że wykorzystane tu materiały graficzne pochodzą z raportu: Parki handlowe raport 2023 – CBRE, który dokładnie analizuje strukturę najemców i trendów w różnych formatach parków handlowych. Czytelników zainteresowanych głębszą analizą zachęcam do zapoznania się z pełnym raportem, który dostarcza szczegółowych danych i wnikliwych obserwacji na temat dynamicznie rozwijającego się sektora parków handlowych w Polsce (dostępny na: https://www.cbre.pl/insights/figures/parki-handlowe-w-polsce-2023).

Prezentacja value retailers

W modelu biznesowym spółki publiczne z ograniczoną odpowiedzialnością (PLC – public limited company) value retailers rewolucjonizują rynek detaliczny, dostarczając produkty w atrakcyjnych cenach i inwestując w nieruchomości komercyjne bez bezpośredniego ich posiadania. Modele, takie jak Grupa Pepco i fundusz 3i Group PLC, działają poprzez strategiczne rozmieszczanie sieci sklepów, zwiększając tym samym wartość swoich aktywów i generując wysokie przychody. Zarządzanie rozbudowanym portfolio nieruchomości, często na zasadzie długoterminowych umów najmu, pozwala tym korporacjom na dywersyfikację źródeł przychodów i wpływanie na rozwój lokalnych rynków nieruchomości handlowych. Działania te – integralna część ich strategii biznesowej – umacniają pozycję rynkową i budują wartość dla akcjonariuszy.

Spółki akcyjne otwarte – PLC – oferujące akcje do publicznej sprzedaży – charakteryzują się większą przejrzystością działalności. Są one podstawą gospodarki rynkowej, rozwinęły się na szeroką skalę między innymi w Wielkiej Brytanii, USA i Unii Europejskiej. Inwestując w różnorodne sektory – od technologii, po nieruchomości – PLC wykorzystują dywersyfikację jako strategię zmniejszania ryzyka. Inwestycje w nieruchomości, zwłaszcza w wyniku ekspansji sieci sklepów, pozwalają nie tylko na zwiększenie obecności na rynku, lecz także na wzrost wartości kapitałowej.

Ekspansja sieci sklepów w strategicznie wybranych lokalizacjach, takich jak centra handlowe i parki handlowe, jest kluczowa dla wzrostu value retailers. Inwestycje te zwiększają wartość portfela aktywów firm i generują wysokie przychody z tytułu sprzedaży. Zarządzanie dużym portfolio nieruchomości wymaga profesjonalnego podejścia i strategii, by optymalizować zyski.

Model value retail jest skuteczny i coraz częściej stosowany w wielu krajach, reprezentując przyszłościowy kierunek rozwoju rynku detalicznego. Oferując szeroki asortyment produktów w niskich cenach, value retailers przyciągają szeroką grupę klientów i jednocześnie wpływają na lokalne rynki nieruchomości dzięki strategicznemu doborowi lokalizacji.

W dalszej części szczegółowo omówię firmy działające w modelu PLC – Grupę Pepco i fundusz 3i Group PLC z marką Action. Analiza ich wyników finansowych, a także strategii biznesowych w 2023 roku pokaże, w jaki sposób – dzięki optymalizacji kosztów – innowacyjne podejście do asortymentu i strategiczne inwestycje w nieruchomości osiągają sukces na rynku detalicznym.

Grupa Pepco plc (Pepco, Dealz)

Grupa PEPCO PLC w roku obrotowym kończącym się 30 września 2023 roku oraz w pierwszym kwartale 2024 roku wykazała różnorodne tendencje w swojej działalności. Z jednej strony jej przychody wzrosły, z drugiej jednak odnotowano negatywny wzrost przychodów LfL (like-for-like) w pierwszym kwartale 2024 roku, co może wskazywać na konieczność dostosowań w strategii sprzedażowej.

W wspomnianym roku obrotowym Grupa Pepco PLC odnotowała wzrost przychodów o 17,7%, a wzrost sprzedaży według wskaźnika porównującgo sprzedaż rok do roku wyniósł +6%, co świadczy o silnej pozycji rynkowej oraz efektywnej strategii sprzedażowej. Mimo to w pierwszym kwartale 2024 roku obserwujemy spadek wzrostu przychodów LfL do -2,3%, sugerujący wyzwania w utrzymaniu poziomu sprzedaży na istniejących rynkach.

Zmniejszenie liczby otwartych sklepów z 668 do 240 oraz zamknięcie 37 wskazuje na konsolidację i optymalizację sieci dystrybucyjnej. Pomimo mniejszej liczby nowych otwarć, Grupa kontynuuje inwestycje w zwiększanie powierzchni handlowej o 6,6%, co może przyczynić się do wzrostu efektywności operacyjnej i przychodów w przyszłości.

Reasumując: wyniki Grupy PEPCO PLC za rok obrotowy 2023 i pierwszy kwartał 2024 roku odzwierciedlają zdolność do adaptacji w dynamicznym środowisku rynkowym oraz umiejętność balansowania między ekspansją a optymalizacją sieci sklepów. Ujemny wzrost przychodów LfL wymaga szczegółowej analizy, a także może prowadzić do przeglądu oraz dostosowań w strategii zarówno marketingowej, jak i ofertowej. Stabilna liczba sklepów i dalsze inwestycje w powierzchnię handlową pozostają kluczowe dla długoterminowego wzrostu oraz konkurencyjności Grupy na rynku europejskim.

Tabela 2. Zestawienie wyników publikowanych w okresie 2023–2024

Źródło: opracowanie własne

Fundusz 3i Group plc (Action)

Fundusz 3i Group PLC, zarządzający marką Action, potwierdza swoją dynamiczną ekspansję na rynku dyskontów niespożywczych, czego dowodem są imponujące wyniki finansowe za rok obrachunkowy kończący się 31 grudnia 2023 roku. Z przychodami na poziomie 11,3 mld EUR oraz wzrostem sprzedaży LfL o 16,7% Action demonstruje wyjątkową efektywność i lojalność klientów. Rozwój sieci o 303 nowe lokalizacje świadczy o silnym zaufaniu inwestorów do strategii i modelu biznesowego firmy.

Tabela 3. Zestawienie globalnych wyników porównując rok obrachunkowy – inny dla obu firm PLC

Źródło: opracowanie własne.

Analiza wyników finansowych obu firm ujawnia, że Action mimo mniejszej liczby sklepów osiąga wyższe przychody i uzyskuje dynamiczniejszy wzrost. Wynika to z silnej strategii rynkowej, a także efektywnej operacyjności. Z kolei posiadająca większą liczbę sklepów Pepco Group wykazuje solidne tempo wzrostu, ale z mniejszą dynamiką w porównaniu z Action.

Reasumując: zarówno Pepco Group PLC, jak i Action wykazują mocne strategie wzrostu na konkurencyjnym rynku europejskim. Dla Pepco kluczowym elementem są utrzymanie wzrostu w istniejących sklepach i dalsza optymalizacja sieci. W przypadku Action rosnące przychody i LfL wskazują na silny potencjał oraz efektywność operacyjną, nawet w obliczu wyzwań związanych z rozbudową sieci.

Badania lokalizacji dyskontów niespożywczych (value retailers)

Kluczowe czynniki w wyborze lokalizacji dla nowych sklepów detalicznych obejmują szeroki zakres aspektów – od demograficznych, po ekonomiczne, a także strategiczne i operacyjne. Po pierwsze istotne jest zrozumienie profilu docelowej grupy klientów – ich potrzeb, nawyków zakupowych i siły nabywczej. Analiza demograficzna i zachowań konsumenckich pozwala na dostosowanie oferty sklepu do oczekiwań lokalnych konsumentów. W kontekście międzynarodowych firm określenie „lokalny” odnosi się do kraju, w którym sieć się rozwija.

Kolejnymi ważnymi elementami są dostępność i widoczność lokalizacji. Miejsca łatwo dostępne, zarówno pod względem komunikacji miejskiej, jak i samochodami, z odpowiednią infrastrukturą parkingową zwiększają szanse na przyciągnięcie klientów. Dodatkowo ważna jest widoczność sklepu oraz jego umiejscowienie w odniesieniu do innych punktów handlowych i usługowych – lokalizacja w pobliżu innych popularnych sklepów lub w ramach dobrze prosperujących centrów handlowych może znacząco zwiększyć przepływ potencjalnych klientów.

Analiza lokalizacji dla sieci dyskontowych typu value retailers, z uwzględnieniem różnorodności strategii i grup klientów poszczególnych marek, jest złożonym procesem, który obejmuje wiele różnych czynników:

• Demograficzny – badanie demografii w potencjalnej lokalizacji jest kluczowe. Zwraca się szczególną uwagę na całkowitą liczbę populacji, rozkład wiekowy, wielkość gospodarstw domowych oraz średni dochód na mieszkańca.
• Siły nabywczej – ocena siły nabywczej per capita oraz indeksu siły nabywczej pozwala ocenić ogólny potencjał wydatków konsumentów w danym obszarze.
• Wydatków – sieci szczegółowo badają wzorce wydatków w różnych kategoriach, takich jak odzież, żywność i napoje, elektronika, produkty medyczne lub opieka osobista.
• Ruchu i dostępności – przeprowadzana jest analiza biorąca pod uwagę ruch zarówno pieszy, jak i kołowy. Mapy zasięgu pokazują, jak daleko klienci są skłonni dojeżdżać lub dochodzić do sklepu.
• Konkurencji – badanie konkurencji jest niezbędne, by zrozumieć, które inne opcje zakupowe są dostępne dla konsumentów.
• Potencjału nieruchomości – ocena stanu, widoczności, dostępności, a także kosztów wynajmu lub zakupu nieruchomości.
• Skalowalności – możliwości rozszerzenia obecności w danym regionie, biorąca pod uwagę analizę skalowalność biznesu.
• Przepisów i regulacji – zrozumienie lokalnych przepisów, które mogą wpływać na działalność sklepu.
• Stanu prawnego nieruchomości –sprawdzenie dokumentacji własnościowo-inwestorskiej.
   

Wszystkie te dane są często agregowane i analizowane przy użyciu specjalistycznego oprogramowania GIS (Geographic Information System), co umożliwia wizualizację informacji na mapach i przeprowadzanie bardziej złożonych analiz przestrzennych. Wyniki te pozwalają sieciom value retailers na podjęcie dobrze przemyślanych decyzji dotyczących ekspansji i otwierania nowych sklepów w wybranych lokalizacjach. Rozumienie złożoności rynku, dostosowanie oferty do specyficznych potrzeb lokalnych społeczności i strategiczne wykorzystanie danych to kluczowe elementy, które determinują sukces w konkurencyjnym świecie handlu detalicznego.

Z naszej analizy jasno wynika, że wnikliwa ocena lokalizacji, w połączeniu z głęboką znajomością rynku i precyzyjnym planowaniem, stanowią fundament skutecznej strategii rozwoju dla dyskontowych sieci niespożywczych. W obliczu dynamicznych zmian na rynku handlowym oraz ciągłej ewolucji preferencji konsumentów umiejętność efektywnej analizy lokalizacji jest nie tylko atutem, lecz także koniecznością dla każdej firmy dążącej do długoterminowego sukcesu i rozwoju.

Podsumowanie i perspektywy na 2024 rok

Niniejszy artykuł dokładnie przedstawia dynamiczny i złożony rynek dyskontów niespożywczych w Polsce, ukazując kluczowe strategie i tendencje, które będą kształtować ten sektor w najbliższych latach.

Wraz z pojawieniem się nowych graczy, takich jak Woolworth, oraz adaptacją istniejących sieci do zmieniających się warunków ekonomicznych rynek ten wykazuje znaczący potencjał rozwoju. Szczególnie istotna w kontekście rynku nieruchomości komercyjnych będzie zwiększona rola lokalizacji i dostępności w strategiach ekspansji value retailers. Oczekuje się, że sieci handlowe będą inwestować w bardziej strategicznie położone nieruchomości, co może wpłynąć na wartość i atrakcyjność komercyjnych obiektów handlowych.

Wzrost technologii, w tym zastosowanie sztucznej inteligencji i strategii omnichannel, będzie miał istotny wpływ na zachowania zakupowe konsumentów. To przełoży się na potrzebę adaptacji nieruchomości handlowych do nowych technologii, by umożliwić bardziej interaktywne oraz zintegrowane doświadczenia zakupowe.
Oczekuje się, że zrównoważony rozwój i odpowiedzialność ekologiczna staną się coraz ważniejszymi czynnikami w strategiach sieci handlowych. To z kolei będzie stymulować rynek nieruchomości do inwestowania w zielone technologie i ekologiczne rozwiązania budowlane.

Dynamika rynku mieszkaniowego również będzie miała wpływ na asortyment oferowany przez sieci handlowe, zwłaszcza w kategoriach DIY i artykułów domowych. W kontekście rynku nieruchomości możemy się spodziewać zwiększonego zainteresowania inwestycyjnego w segmenty powierzchni handlowych przeznaczonych do tych kategorii.

W 2024 roku możemy się spodziewać dalszej ekspansji sieci handlowych, a także innowacji oraz adaptacji do ciągle zmieniających się potrzeb konsumentów. Wzrost i rozwój rynku dyskontów niespożywczych będzie nadal wpływać na dynamikę rynku nieruchomości komercyjnych, z potencjalnymi nowymi formatami sklepów i modelami biznesowymi, które mogą zmienić tradycyjne podejścia do handlu detalicznego.

Wszystko to wskazuje na to, że rynek dyskontów niespożywczych pozostanie ważnym i rozwijającym się sektorem polskiej gospodarki, wpływając jednocześnie na kształtowanie się rynku nieruchomości handlowych w Polsce.

[1] Value retailers – detaliści, którzy specjalizują się w sprzedaży produktów po atrakcyjnych cenach, często poniżej średnich cen rynkowych. Ich oferta jest skonstruowana, tak aby oferować klientom najlepszą możliwą wartość za wydaną kwotę. Często są to sklepy typu dyskontowego, które redukują koszty operacyjne (np. mniej wydatków na marketing, proste wyposażenie sklepów), aby móc oferować niższe ceny.

[2] Sklep ankorowy (anchor tenant) – kluczowy, dużych rozmiarów najemca w centrum handlowym lub parku handlowym, który przyciąga do siebie znaczną część ruchu klientów i stanowi magnes dla innych mniejszych sklepów w obrębie tego samego kompleksu. Zazwyczaj są to duże marki detaliczne (sieci handlowe) lub supermarkety, które przyciągają ruch klientów i są kluczowe dla przyciągania i utrzymania mniejszych najemców. Tego typu sklepy są zwykle największymi w danym obiekcie i generują znaczną część ruchu klientów.

[3] Supermarkety DIY (do it yourself) – sklepy detaliczne oferujące szeroki asortyment produktów i narzędzi przeznaczonych do samodzielnego wykonywania prac remontowych, budowlanych, dekoracyjnych oraz ogrodniczych. Koncepcja „zrób to sam” odnosi się do aktywności, w której klienci samodzielnie realizują różne projekty związane z domem i ogrodem, wykorzystując do tego zakupione produkty. Supermarkety DIY oferują produkty od podstawowych narzędzi, przez materiały budowlane, po zaawansowane urządzenia i akcesoria. Są to miejsca, w których klienci mogą znaleźć wszystko, czego potrzebują do własnoręcznej realizacji swoich projektów domowych i ogrodowych.