O przewadze konkurencyjnej coraz rzadziej decydują wyłącznie lokalizacja czy renoma obiektu, a coraz częściej jego parametry techniczne, efektywność operacyjna i zdolność do adaptacji do nowych potrzeb użytkowników. Dotyczy to zarówno sektora biurowego, jak i handlowego.
Według najnowszego raportu Colliers „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości – modernizować, przekształcać czy wyburzać?” spośród blisko 14 mln m2 nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce około 4,5 mln m2 znajduje się w obiektach mających ponad 20 lat. Podobne procesy obserwowane są na rynku biurowym, gdzie budynki dojrzałe i starsze stanowią od 40% do nawet 77% zasobów największych miast. Od 2020 r. z warszawskiego rynku wycofano ponad 500 tys. m2 powierzchni biurowej w 52 budynkach, a kolejne 222,6 tys. m2 zniknęło z rynków regionalnych. Rekordowy pod tym względem był 2025 r., kiedy tylko w Warszawie wyłączono z użytkowania 165,8 tys. m2 biur w 17 budynkach.
Oznacza to, że najbliższe lata będą okresem intensywnych zmian i redefinicji rynku nieruchomości. Właściciele, którzy odpowiednio wcześnie podejmą decyzje transformacyjne, mogą nie tylko ochronić wartość swoich aktywów, ale również zbudować przewagę konkurencyjną.
Właściciele starszych nieruchomości mają do wyboru jedną z trzech ścieżek „drugiego życia” budynku: modernizację, konwersję lub wyburzenie i ponowną zabudowę.
REKLAMA
Scenariusz pierwszy: modernizacja – droga do przedłużenia życia budynku
Jednym z najczęściej wybieranych sposobów przedłużenia cyklu życia starszego budynku pozostaje modernizacja, która coraz częściej przestaje być postrzegana jako remont, a staje się strategiczną inwestycją w długoterminową wartość aktywa. Jej celem jest nie tylko poprawa standardu technicznego i efektywności energetycznej obiektu, lecz przede wszystkim utrzymanie konkurencyjności nieruchomości, zabezpieczenie przyszłych przychodów z najmu oraz wzrost jej wartości. Odpowiednio zaplanowana modernizacja może przełożyć się na wzrost stawek czynszowych, ograniczenie kosztów operacyjnych oraz poprawę atrakcyjności budynku w oczach najemców i inwestorów.
W wielu przypadkach dodatkową korzyścią jest również wyższa wycena aktywa wynikająca ze wzrostu dochodu operacyjnego netto, a niekiedy także z kompresji stopy kapitalizacji oraz łatwiejszego dostępu do finansowania, szczególnie w przypadku projektów poprawiających efektywność energetyczną i parametry ESG budynku. Rozwiązanie to jest jednak uzasadnione przede wszystkim w atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie poziom czynszów pozwala na odzyskanie poniesionych nakładów inwestycyjnych. Modernizacja wymaga również odpowiedniego planowania i współpracy z obecnymi najemcami, ponieważ prowadzenie prac w funkcjonującym budynku wiąże się z wyzwaniami organizacyjnymi oraz ryzykiem wpływu na bieżącą działalność obiektu. W praktyce coraz częściej stanowi ona element szerszej strategii repozycjonowania nieruchomości, której celem jest wydłużenie cyklu życia aktywa.
Scenariusz drugi: konwersja – gdy funkcja przestaje odpowiadać rynkowi
Coraz większe znaczenie zyskują również konwersje, głównie biurowców, czyli zmiana funkcji budynku na mieszkaniową, hotelową lub z przeznaczeniem na wynajem dla studentów i młodych profesjonalistów. Najczęstszym wyborem inwestorów jest ścieżka mieszkaniowa, która odpowiada za ok. 55% analizowanych przez Colliers transformacji, podczas gdy akademiki stanowią 13%, a hotele 9%. Choć proces ten wymaga znacznie większych nakładów kapitałowych oraz dłuższego horyzontu realizacji, może generować stopy zwrotu z inwestycji na poziomie 10–16%. Jednocześnie umożliwia odblokowanie wartości aktywów w lokalizacjach tracących atrakcyjność oraz lepsze dopasowanie funkcji budynku do zmieniającej się struktury popytu.
Potencjalne korzyści konwersji obejmują nie tylko dywersyfikację portfela i możliwość wykorzystania silnego popytu w sektorach mieszkaniowym, hotelowym czy akademickim, lecz także lepsze dopasowanie nieruchomości do aktualnej struktury popytu, co może przełożyć się na wyższą płynność inwestycji, korzystniejszą wycenę oraz wzrost wartości aktywa. Jednocześnie ryzyka związane z wysokimi wydatkami inwestycyjnymi, koniecznością czasowego wyłączenia obiektu z generowania przychodów, ograniczeniami technicznymi budynku czy zmiennością warunków rynkowych sprawiają, że decyzja o konwersji wymaga kompleksowej analizy. W praktyce pytania techniczne dotyczące możliwości adaptacyjnych budynku powinny poprzedzać analizę finansową, a ocena potencjału czynszowego lokalizacji w perspektywie kilku lat stanowi jeden z najważniejszych elementów procesu decyzyjnego. W przypadku wielu starzejących się nieruchomości aktywne poszukiwanie nowej funkcji może okazać się bardziej racjonalne ekonomicznie niż utrzymywanie dotychczasowego modelu użytkowania i stopniowa utrata konkurencyjności aktywa.
Przykładem skutecznie przeprowadzonej konwersji jest SHED Sky Living, powstały w miejscu części kompleksu Lipowy Office Park. Dwa budynki biurowe zostały przekształcone w obiekt oferujący 582 pokoje dla 733 mieszkańców. Kluczową przewagą okazał się czas realizacji – cały proces konwersji zamknął się w zaledwie 11 miesiącach, przy jednoczesnej redukcji ilości odpadów budowlanych oraz emisji wbudowanych w porównaniu ze scenariuszem wyburzenia i budowy nowego obiektu.
Scenariusz trzeci: wyburzenie i budowa od nowa – najbardziej radykalna decyzja
Najbardziej radykalnym scenariuszem pozostaje wyburzenie, opłacalne głównie tam, gdzie możliwe jest istotne zwiększenie powierzchni użytkowej nowej inwestycji. To rozwiązanie wiąże się z najwyższym ryzykiem oraz najdłuższym okresem bez przychodów, ale jednocześnie daje inwestorom pełną swobodę projektową i potencjał osiągnięcia stóp zwrotu z inwestycji sięgających 12–20%.
Wyburzenie daje możliwość pełnego wykorzystania potencjału działki, zwiększenia powierzchni najmu (GLA) nawet o 1,5–2 razy, dostosowania nowej inwestycji do aktualnych wymagań rynku oraz osiągnięcia najwyższego potencjalnego wzrostu wartości aktywa. Jednocześnie jest to wariant najbardziej kapitałochłonny i czasochłonny, oznaczający zwykle ponad 4 lata bez przychodów oraz konieczność przeprowadzenia skomplikowanych procedur administracyjnych związanych z rozbiórką i nową inwestycją. Dodatkowym wyzwaniem pozostaje aspekt środowiskowy – emisje wbudowane związane z budową nowego budynku mogą być nawet o 80% wyższe niż w przypadku modernizacji obiektu, co ma coraz większe znaczenie dla banków i funduszy finansujących projekty zgodnie z wymogami taksonomii UE. W efekcie wyburzenie jest strategią przeznaczoną przede wszystkim dla inwestorów i deweloperów postrzegających nieruchomość przez pryzmat wartości gruntu i potencjału przyszłej zabudowy, szczególnie w lokalizacjach o wysokim potencjale rozwojowym i urbanistycznym.
Przykładem takiego podejścia jest dawny kompleks Empark Mokotów Business Park na warszawskim Służewcu, który został wyburzony, a jego miejsce zajmuje realizowane przez Archicom osiedle mieszkaniowe Modern Mokotów. Pokazuje to, że w wybranych lokalizacjach wartość gruntu i potencjał nowej funkcji mogą przewyższać korzyści z dalszego utrzymywania istniejącej zabudowy biurowej.
ESG i regulacje będą przyspieszać transformację rynku
Rosnące wymagania najemców, oczekiwania instytucji finansowych oraz regulacje europejskie, w tym wdrażana dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), która zakłada stopniową poprawę efektywności energetycznej zasobów budowlanych w UE, będą wymagały od właścicieli coraz większej aktywności w zakresie dostosowywania budynków do nowych standardów energetycznych i środowiskowych.
Oznacza to, że decyzja nie będzie sprowadzać się do pytania, czy transformować budynek, lecz kiedy i w jaki sposób zrobić to najefektywniej. W wielu przypadkach właściwie zaplanowana modernizacja, konwersja lub przebudowa przesądzi o tym, czy nieruchomość zachowa swoją wartość w kolejnych dekadach.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce osiąga dziś punkt zwrotny. Skala starzejących się zasobów sprawia, że strategie „drugiego życia” budynków stają się jednym z najważniejszych tematów dla właścicieli i inwestorów. Najbliższe lata pokażą, które aktywa zostaną skutecznie dostosowane do nowych realiów, a które ustąpią miejsca całkowicie nowym projektom.
