TOP 10 artykułów portalu Real Estate Magazine

1. Wpływ podziału nieruchomości na pozwolenie na budowę

Aleksandra Hyska

• Podział nieruchomości a decyzje administracyjne – podział działki nie wpływa na ważność decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę pod warunkiem, że nie powoduje istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków decyzji; zmienia jedynie stan prawny nieruchomości i oznaczenia działek.
• Ryzyka i skutki prawne dla inwestora i nabywcy – inwestor powinien zapewnić, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez cały okres realizacji inwestycji, a w przypadku sprzedaży nowo wydzielonej działki należy ustalić sposób przeniesienia lub współkorzystania z pozwolenia na budowę, aby uniknąć problemów prawnych po stronie nabywcy.
   

2. Plany ogólne gmin – pierwsze problemy urbanistów i gmin

Monika Hołub

• Podział nieruchomości i decyzje budowlane – podział działki nie unieważnia decyzji o warunkach zabudowy ani pozwolenia na budowę, o ile nie powoduje istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu; zmienia tylko oznaczenia działek i stan prawny nieruchomości.
• Ryzyka dla inwestora i nabywcy – sprzedaż nowo wydzielonej działki wymaga ustalenia praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub przeniesienia pozwolenia na budowę, aby inwestycja mogła być kontynuowana bez problemów prawnych.
   

3. Kiedy kilka przedsięwzięć stanowi przedsięwzięcia powiązane technologicznie?

Aneta Walewska-Borsuk

• Pojęcie „przedsięwzięcia powiązanego technologicznie” – termin nie ma jednoznacznej definicji w przepisach, więc sądy administracyjne interpretują go indywidualnie, wymagając dowodów, że różne działania tworzą jedną zorganizowaną całość, realizowaną przez ten sam podmiot lub podmioty powiązane, uwzględniając aspekty technologiczne, funkcjonalne, organizacyjne i celowe.
• Znaczenie dla ocen środowiskowych i zapobieganie obejściu prawa – interpretacja tego pojęcia ma chronić przed „salami slicing” (dzieleniem przedsięwzięć w celu uniknięcia oceny środowiskowej) i zapewnić kompleksowe uwzględnienie skutków środowiskowych przedsięwzięć, w tym potencjalnych i kumulatywnych, przy planowaniu i realizacji inwestycji.
   

4. Co zmieni reforma planowania przestrzennego?

• Reforma planowania przestrzennego w Polsce – nowelizacja ustawy wprowadza plan ogólny gminy obejmujący całe terytorium, ujednolica procedury planistyczne, zwiększa rolę konsultacji społecznych i wiąże decyzje o warunkach zabudowy (WZ) z planem ogólnym, co ma poprawić ład przestrzenny, lepiej planować inwestycje i ograniczyć rozproszenie zabudowy.
• Praktyczne wyzwania i skutki dla inwestorów – choć zmiany mają uprościć procedury i ułatwić inwestycje, to ograniczenia czasowe, brak przeszkolenia urzędników i koszty tworzenia planów mogą spowolnić proces wydawania pozwoleń na budowę, wpływać na ceny gruntów i potencjalnie blokować nowe inwestycje, szczególnie w gminach o mniejszym budżecie.
   

5. Zarządzanie nieruchomością jako element składowy kosztów i opłat eksploatacyjnych

Agnieszka Sławomirska

• Zakres i koszty zarządzania nieruchomością – wynagrodzenie zarządcy stanowi około 5% kosztów eksploatacyjnych budynku i obejmuje szeroki zakres obowiązków, m.in.: przygotowanie budżetu, nadzór nad serwisami technicznymi i administracyjnymi, raportowanie, współpracę z najemcami oraz działania zgodne z przepisami prawa i standardami ESG. Opłata ta jest częścią kosztów ponoszonych przez najemców, choć ostatecznie wynagrodzenie zarządcy pokrywa właściciel nieruchomości.
• Znaczenie kompetencji i profesjonalizmu zarządcy – wybór odpowiedniego zarządcy nie jest prosty, ponieważ formalne wymagania licencyjne wygasły, a weryfikacja kwalifikacji odbywa się głównie poprzez doświadczenie, rekomendacje i portfolio. Wyższe wynagrodzenie odzwierciedla jakość, doświadczenie i odpowiedzialność zarządcy, a profesjonalne zarządzanie chroni zarówno budynek, jak i interesy właścicieli i najemców, szczególnie w okresach kryzysów rynkowych.
   

6. Obowiązki dotyczące instalacji infrastruktury ładowania aut elektrycznych w budynkach niemieszkalnych, o których powinni pamiętać ich właściciele i zarządcy

Sylwia Uziębło-Kowalska

• Obowiązki dotyczące infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych – właściciele i zarządcy budynków niemieszkalnych muszą zapewnić punkty ładowania oraz odpowiednią infrastrukturę kanałową, zgodnie z ustawą o elektromobilności i nadchodzącymi regulacjami UE (AFIR, EPBD). Wymogi dotyczą zarówno nowych budynków, jak i istniejących z ponad 20 stanowiskami postojowymi, przy czym termin na dostosowanie istniejących obiektów upływa 1 stycznia 2025 r. Przepisy mają na celu wsparcie elektromobilności i zrównoważonego rozwoju, a ich niespełnienie może obniżyć atrakcyjność budynku dla najemców i narazić właściciela na zarzuty greenwashingu.
• Planowanie zgodne z przyszłymi regulacjami – nowe wymogi wynikające z dyrektywy EPBD przewidują obowiązkową instalację punktów ładowania dla każdych 5–10 miejsc parkingowych oraz przygotowanie infrastruktury elektrycznej umożliwiającej późniejsze rozszerzenie punktów ładowania. Dlatego już teraz warto uwzględnić te zmiany przy projektowaniu lub przebudowie budynków, aby uniknąć kosztownego dostosowywania w przyszłości i zwiększyć konkurencyjność nieruchomości na rynku.
   

7. Warunkowy dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. Obowiązek przebudowy drogi przez inwestora

Aneta Walewska-Borsuk

• Zakaz warunkowego dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej – sądowe orzecznictwo jednoznacznie wskazuje, że teren inwestycji nie może mieć „warunkowego” dostępu do drogi publicznej ani nie można w decyzji ustalającej warunki zabudowy nakładać obowiązków przebudowy drogi czy zawierania umów z zarządcą drogi, jeśli nie wynika to wprost z przepisów prawa. Wprowadzenie takich warunków zawieszających skuteczność decyzji jest bezprawne i narusza procedury administracyjne, w tym art. 107 k.p.a., oraz przepisy ustawy o drogach publicznych i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
• Obowiązek przebudowy drogi należy do zarządcy, nie inwestora – zasadą jest, że budowa lub przebudowa drogi publicznej leży po stronie zarządcy drogi, a ewentualne zobowiązanie inwestora jest wyjątkiem, który wymaga szczegółowego uzasadnienia i dowodów wpływu inwestycji na ruch drogowy (art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych). Organy administracji nie mogą arbitralnie uzależniać uzgodnienia projektu decyzji od przebudowy drogi, a ocena możliwości włączenia ruchu do drogi powinna uwzględniać wyłącznie przepisy prawa i zasady bezpieczeństwa ruchu drogowego.
   

8. Umowa deweloperska z deweloperem, który nie jest właścicielem gruntu. Czy tak można?

Weronika Pikusa, Karol Gorzkowski

• Umowa deweloperska może być zawarta przez dewelopera niebędącego właścicielem gruntu – ustawa deweloperska oraz art. 92 § 9 ustawy Prawo o notariacie nie wymagają, aby deweloper posiadał prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym realizuje inwestycję. Umowa deweloperska jest ważna niezależnie od posiadania tytułu do gruntu. Jednakże dla skutecznego wpisu roszczenia nabywcy w księdze wieczystej wymagana jest zgoda właściciela gruntu. Umowa powinna jasno wskazywać stan prawny gruntu oraz etap jego nabycia przez dewelopera.
• Zagrożenia i znaczenie informacji dla nabywcy – brak prawa własności gruntu może zniechęcać nabywców i utrudniać uzyskanie finansowania (np. kredytu). Zastosowanie zamkniętego rachunku powierniczego zwiększa bezpieczeństwo finansowe nabywcy i banku, choć ogranicza możliwość finansowania inwestycji ze środków wpłaconych przez nabywców. Kluczowe jest rzetelne informowanie nabywcy o stanie prawnym gruntu i planowanym procesie nabycia przez dewelopera.
   

9. Inwestycje w nieruchomości komercyjne – jak to można zrobić w Polsce

Agnieszka Sławomirska

• Możliwości inwestowania w nieruchomości w Polsce – w Polsce inwestowanie w nieruchomości obejmuje trzy główne ścieżki: zakup lub budowę nieruchomości, lub zostanie wspólnikiem w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. W praktyce wymaga to znacznego kapitału. Brak rozbudowanych wehikułów inwestycyjnych typu REIT utrudnia szerokie i zdywersyfikowane inwestowanie w nieruchomości komercyjne. W Polsce sektor REIT nie funkcjonuje prawnie, mimo prób legislacyjnych od 2016 roku.
• Charakter rynku najmu i inwestycji komercyjnych w Polsce – Polacy inwestują głównie w mieszkania pod wynajem, w większości jako osoby fizyczne, co powoduje rozdrobnienie rynku najmu i niski poziom profesjonalizacji. Rynek najmu instytucjonalnego (PRS) dopiero się rozwija – stanowi poniżej 1% zasobów mieszkaniowych, podczas gdy w Europie zachodniej jest znacznie bardziej rozwinięty. Inne formy inwestycji to zakup lokali handlowych, condohoteli, apartamentów hotelowych lub udział w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością. Kluczowe wyzwania rynku to brak edukacji inwestycyjnej, ograniczone możliwości prawne i finansowe dla inwestorów indywidualnych oraz niedostateczna profesjonalizacja najmu. Wprowadzenie platform typu REIT mogłoby zdemokratyzować inwestowanie w nieruchomości i zwiększyć zatrzymanie polskiego kapitału w kraju.
   

10. Zmiana właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w aspekcie jego utrzymania

Katarzyna Mateja

• Obowiązki dokumentacyjne właścicieli i zarządców obiektów budowlanych – każdy podmiot odpowiedzialny za obiekt (właściciel, zarządca, czasami użytkownik) musi posiadać kompletną dokumentację powstania i eksploatacji obiektu, w tym projekty budowlane, dzienniki budowy, protokoły odbioru robót, ekspertyzy techniczne, przeglądy okresowe, świadectwa charakterystyki energetycznej oraz dokumenty związane z instalacjami i bezpieczeństwem (np. systemy przeciwpożarowe, azbest). Dokumenty te powinny być przekazywane kolejnemu podmiotowi przy zmianie stanu prawnego nieruchomości i wpisywane do książki obiektu budowlanego.
• Postępowanie przy brakach w dokumentacji – w przypadku niekompletnej dokumentacji nowy podmiot odpowiedzialny musi sprawdzić stan techniczny obiektu, legalność przeprowadzonych robót i potencjalne wady. Braki w dokumentach budowy nie powodują sankcji, chyba że obiekt był użytkowany w warunkach samowoli budowlanej. Natomiast protokoły okresowych kontroli technicznych muszą być uzupełnione niezwłocznie zgodnie z przepisami ustawy Prawo budowlane.