0
41
FIRMY CHCĄ SIĘ ROZWIJAĆ W SPOSÓB CORAZ BARDZIEJ ZRÓWNOWAŻONY, a kwestie związane z ekologią czy etyką działania stały się ważnym i od niedawna wręcz obowiązkowym elementem biznesowych strategii. W kierunku tym podąża również rynek nieruchomości. W pozafinansowej ocenie przedsiębiorstw pomagają kryteria ESG, określające trzy kluczowe sfery dla organizacji, które chcą funkcjonować w sposób odpowiedzialny. Co kryje się pod każdą z tych trzech „magicznych” liter w kontekście branży real estate?
ESG – odpowiedzialność i zysk
Sfery, które określa skrót ESG (environmental, social and governance), są ściśle związane z funkcjonowaniem każdego biznesu, niezależnie od branży. Każda firma bowiem, zużywając energię i zasoby, wpływa w określony sposób na środowisko i jest pod jego wpływem (E), każda działa w ramach jakiejś społeczności, wpywając na nią (S), i każda jest tworem prawnym, który wymaga odpowiednich procesów i zarządzania (G). Eksperci podkreślają, że ESG to nie tylko kwestia odpowiedzialności biznesu, ale także realne korzyści finansowe. Według McKinsey & Company ESG łączy się z przepływami pieniężnymi na pięć różnych sposobów: poprzez ułatwianie wzrostu przychodów, ograniczanie kosztów, minimalizowanie interwencji regulacyjnych i prawnych, zwiększanie produktywności pracowników oraz optymalizację inwestycji i nakładów inwestycyjnych.
Obecnie, za sprawą dyrektywy unijnej 2014/95/UE z 2014 r. i nowelizacji krajowej ustawy o rachunkowości, duże polskie spółki giełdowe od 2018 r. mają obowiązek publikować dane ESG w swoich raportach niefinansowych. Niedługo takie przepisy obejmą znacznie większą liczbę przedsiębiorstw. Według badania Deloitte aż 94% pytanych firm deklaruje, że kryteria kryjące się pod trzema literami zyskują na znaczeniu w budowaniu ich biznesów.
POLECAMY
ESG a branża nieruchomości
W zależności od specyfiki przedsiębiorstwa i branży, w której funkcjonuje dana firma, poszczególne postulaty ESG mogą okazać się mniej lub bardziej adekwatne i być realizowane w różny sposób. W przypadku branży nieruchomości niewątpliwie istotnym elementem jest ochrona środowiska. Według danych Organizacji Narodów Zjednoczonych budynki (zarówno mieszkaniowe, jak i komercyjne) oraz budownictwo odpowiadają za 36% zużycia światowej energii i blisko 40% emisji gazów cieplarnianych 1. Trzeba zatem otwarcie przyznać, że na naszej branży spoczywa duża odpowiedzialność w kreowaniu trendów i postaw, które będą przywracać przysłowiowy oddech planecie. Nie należy jednak zapominać także o pozostałych elementach akronimu, czyli „S”, odnoszącym się do relacji, jakie firma buduje i utrzymuje, reputacji wśród ludzi, instytucji oraz w społecznościach, w których prowadzi działalność, oraz „G” dotyczącym ładu korporacyjnego – wewnętrznego systemu praktyk, kontroli i procedur przyjętych w celu zarządzania firmą, podejmowania skutecznych decyzji i przestrzegania prawa. W tych sferach firmy z branży nieruchomości też mogą wiele zdziałać.
E, czyli certyfikaty – i nie tylko
Kryteria środowiskowe w ramach ESG to m.in. ilość i źródła energii pobieranej przez firmę, odpady, które generuje, i zasoby, których potrzebuje, oraz wynikające z tego konsekwencje dla żywych istot. Aspekt ten obejmuje też emisję CO2 i wpływ na zmiany klimatyczne. Rola firm z branży nieruchomości jest tutaj podwójna. Podmioty świadczące usługi z zakresu projektowania, fit out czy budowlane oddziałują na środowisko nie tylko w obrębie własnego funkcjonowania, ale mają realny wpływ na kształtowanie proekologicznych postaw swoich klientów – poprzez obiekty i przestrzenie, których dostarczają. Projektowanie i realizacja budynków w duchu ekologicznym nie jest już dziś wyróżnikiem. Takie praktyki stają się standardem, a najwięksi inwestorzy wręcz nie mogą inwestować w obiekty komercyjne, jeśli nie mają one odpowiednich certyfikatów potwierdzających, że zostały zbudowane w sposób przemyślany i zrównoważony. Podobne zainteresowanie widać ze strony najemców, którzy coraz częściej poszukują powierzchni przyjaznych środowisku. Odpowiednia certyfikacja dodatkowo zwiększa prestiż obiektu czy organizacji, która je posiada, i powoli staje się elementem obowiązkowym. Obecnie każdy budynek klasy A w Polsce jest certyfikowany w systemie BREEAM lub LEED, a także coraz częściej w WELL. Każda z tych certyfikacji może zostać przeprowadzona na poziomie budynku (core & shell) oraz konkretnego wnętrza (interior).
Proces tworzenia zielonego budynku zwieńczony certyfikacją to praca zespołowa inwestora, architektów i wykonawców. Zaczyna się już na etapie projektowym, w ramach którego przewidziane muszą zostać proekologiczne rozwiązania, np. systemy kontrolujące zużycie wody czy energii oraz emisję CO2. Warto podkreślić, że projektowanie w duchu green może przynieść realne oszczędności dla firmy, a zastosowanie proekologicznych rozwiązań nie musi się wcale wiązać z większymi wydatkami. Przykładem jest budynek AFI V.Offices w Krakowie zaprojektowany przez pracownię Iliard Architecture & Interior Design, wchodzącą w skład Grupy Reesco. Budynek uzyskał 98,9% punktów podczas certyfikacji BREEAM, co jest drugim najwyższym wynikiem w historii tego standardu, a jego realizacja nie wymagała znacznego zwiększenia nakładów finansowych. Wysoka świadomość inwestora oraz odpowiednie wkomponowanie w projekt elementów wpływających na wysoki poziom ceryfikacji już na wczesnym etapie projektowania poskutkowało redukcją poboru energii o 37%, emisji CO2 o 34%, a zużycia wody o ponad 57%, przy czym obiekt został zrealizowany bez przekraczania założonego budżetu.
AFI V.Offices
Ekologia na okrągło, czyli gospodarka cyrkularna
W projektowaniu przestrzeni komercyjnych istotny jest również odpowiedni dobór materiałów – zarówno pod względem ich pochodzenia, przyjazności środowisku, jak i trwałości. Dodatkowo wnętrza powinny być planowane w taki sposób, aby w przyszłości ułatwić przeprowadzenie prac remontowych i wszelkich zmian. Przykładowo w obiektach hotelowych tzw. soft & hard refurnishment, przewiduje się systemowo po – odpowiednio – 7 i 14 latach. Biura są odnawiane w zależności od długości podpisanych umów oraz decyzji najemcy, który pozostaje w dotychczasowym biurze na okres następnych kilku lat.
Właściwe zaprojektowanie przestrzeni ogranicza zużycie materiałów podczas modernizacji i negatywny wpływ na środowisko. Dla firm specjalizujących się w projektowaniu i przebudowach powierzchni oraz budynków komercyjnych – w tzw. fit out – ważna jest także świadomość, które materiały z przebudowywanej powierzchni mogłyby być wykorzystane ponownie, a które zostaną przeznaczone do utylizacji. Odpowiedzialna firma realizująca przebudowy lub rearanżacje powierzchni komercyjnych stara się budować świadomość swoich klientów w zakresie idei zero/less waste oraz szerzej: gospodarki cyrkularnej, która w kontekście branży budowlanej jest drogą do znacznie niższego wpływu na środowisko. Grupa Reesco wspiera swoich klientów w przekazywaniu materiałów budowlanych i urządzeń na rzecz osób potrzebujących czy środowisk, które z różnych przyczyn wymagają wsparcia materialnego w takiej postaci, a także poszkodowanym na skutek klęsk żywiołowych. Materiałami tymi są np. meble biurowe lub w zabudowie, oprawy oświetleniowe czy chociażby wykładzina. Dzięki temu nie tylko ograniczona zostaje ilość utylizowanych materiałów, których podczas takiej przebudowy jest zazwyczaj bardzo dużo, ale jednocześnie realizowane są postulaty ESG dotyczące odpowiedzialności społecznej (S).
Zielone zarządzanie
Kolejnym ważnym elementem w kreowaniu zrównoważonych obiektów jest odpowiednie zarządzanie i podejmowanie właściwych decyzji w kierunku optymalizacji – już na etapie użytkowania budynku. Dotyczyć to może chociażby implementacji odpowiednich systemów integracji budynkowych jak BMS, wyboru dostawcy energii z odnawialnych źródeł czy gospodarki odpadami w budynku. Istotna jest również dbałość o stan techniczny urządzeń i instalacji na terenie obiektu – regularne przeprowadzanie inspekcji i prac serwisowych.
S i G równie ważne
Mimo że kwestie związane z ekologią są obecnie silnym, jeśli nie wiodącym trendem w branży nieruchomości, nie należy zapominać także o dwóch pozostałych literach z akronimu ESG. Według danych ONZ do 2050 r. w miastach mieszkać będzie ok. 70% populacji. Dlatego tak ważne jest zadbanie o komfort i jakość życia mieszkańców dzięki dostosowaniu standardów projektowania i budownictwa. Dotyczy to nie tylko kwestii środowiskowych, ale także wpływu architektury i urbanistyki na przykład na kształtowanie relacji społecznych. Szeroko pojmowana branża nieruchomości jest odpowiedzialna za to, jak wyglądają i oddziałują na nas przestrzenie, w których żyjemy, pracujemy, robimy zakupy czy odpoczywamy. W swoich strategiach biznesowych inwestorzy i deweloperzy powinni uwzględniać projektowanie i budowanie z szacunkiem do przyszłego użytkownika danej przestrzeni oraz jego potrzeb, a także w zgodnej symbiozie z otoczeniem. Przykładem mogą być niektóre obiekty hotelowe, które mają służyć nie tylko właścicielom, ale także społeczeństwu. W tym celu coraz więcej inwestorów decyduje się na zagwarantowanie części powierzchni lokalnym przedsiębiorstwom i otwarcie przestrzeni wspólnych na życie lokalnych społeczności. Poszerza zakres funkcji obiektów hotelowych i nadaje im nowy charakter. Podobnie dzieje się w przypadku wielu centrów handlowych.
Inwestycje w nieruchomości na przestrzeni lat stanowią coraz większą część portfeli wielu inwestorów, tym samym udział ich na świecie wzrasta, a to determinuje nie tylko ich jakość, ale także wzrost standardów biznesowo-etycznych i transparentności działania w branży. Tu także istotną rolę odgrywają systemy certyfikacji, takie jak System Zarządzania Jakością ISO 9001:2015, wewnętrzne procedury dotyczące polityki antykorupcyjnej czy kodeksy etyki zawodowej. Branża nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się dużą skalą inwestycji. Z tego względu obszar ESG związany systemem praktyk, kontroli i procedur przyjętych w celu przestrzegania prawa jest niezwykle istotny w budowaniu wartości oraz wiarygodności na rynku i w oczach partnerów biznesowych.
