Dołącz do czytelników
Brak wyników

Administration&Business

16 grudnia 2020

NR 6 (Grudzień 2020)

Rynek hotelowy na tle rozwoju rynku biurowego w Polsce

165

Od 2005 r., tj. od pierwszego pełnego roku członkostwa Polski w Unii Europejskiej, sektor hotelowy stanowi ciekawy przykład branży charakteryzującej się szybkim tempem rozwoju, znacznym wzrostem jakości usług, a także profesjonalizacji zawodów związanych z jej funkcjonowaniem. Niewątpliwe jednym z kluczowych czynników, które przyczyniły się do tej transformacji, był – obok turystyki – wzrost popytu ze strony klientów biznesowych, odzwierciedlający rozwój przedsiębiorstw i ich aktywności gospodarczej. Uznając istotną rolę tego segmentu klientów, firma doradcza Cresa Polska we współpracy ze Studenckim Kołem Naukowym „Inwestor” działającym przy Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym Uniwersytetu Łódzkiego przygotowała raport Rynek hotelowy na tle rozwoju rynku biurowego w Polsce.

Raport przedstawia, w jaki sposób przez ostatnie 15 lat zmieniała się liczba pokoi hotelowych oraz ich standard, a także pokazuje ścisłą zależność pomiędzy rozwojem bazy hotelowej a liczbą nowoczesnych biur, które są kluczowym miernikiem rozwoju firm.

Chcieliśmy zwrócić uwagę na silne fundamenty ekonomiczne leżące u podstaw popytu na usługi hotelowe, a także wyrazić nadzieję, że obecne trudności branży spowodowane przez wprowadzone obostrzenia społeczno-gospodarcze mają jedynie charakter przejściowy i w dłuższej perspektywie nie zahamują jej rozwoju.

W badaniu uwzględniono hotele dysponujące minimum 50 pokojami i funkcjonujące w granicach administracyjnych miast reprezentujących 9 największych rynków biurowych w Polsce. Pozwoliło to w większym stopniu skoncentrować uwagę na analizie ustandaryzowanych obiektów, które klienci biznesowi wybierają najchętniej.

Rynek biurowy to oczywiście nie jedyny czynnik wspierający rozwój bazy hotelowej. Nie bez znaczenia jest systematyczna poprawa krajowej infrastruktury drogowej oraz uruchamianie kolejnych połączeń lotniczych i kolejowych. Bez tego rozwój branży hotelowej – w szczególności w miastach, takich jak Lublin czy Łódź – byłby wyraźnie ograniczony. Między innymi dzięki tym korzystnym zmianom liczba turystów zagranicznych w Polsce systematycznie rosła aż do momentu wybuchu epidemii. W 2019 r. polskie lotniska obsłużyły prawie 49 mln pasażerów, czyli czterokrotnie więcej niż w 2005 r. Potwierdza to obserwację, że dla kolejnych pokoleń w Polsce i na świecie turystyka stanowi coraz ważniejszy element w piramidzie potrzeb, a podróżowanie zostało na trwałe wpisane w DNA wielu społeczeństw, niezależnie od zmieniającej się i wyjątkowej sytuacji związanej z epidemią.

Paradoksalnie, pomimo wyzwań związanych z ograniczeniami i – miejmy nadzieję, przejściowych problemów z płynnością wielu obiektów, aktualna sytuacja pozwoli operatorom i właścicielom hoteli na optymalizację procesów, na które dotychczas brakowało czasu ze względu na intensywny rozwój tej branży. Dotyczy to również dostępu do odpowiednio wykwalifikowanych pracowników, których brak był wyraźnie odczuwalny na każdym szczeblu, począwszy od housekeeping po stanowiska specjalistyczne i kierownicze.

Dynamikę branży podkreśla również to, jak w ciągu lat zmieniał się model prowadzenia działalności hotelowej. Co prawda, podobnie jak w 2005 r., nadal dominują w Polsce obiekty indywidualne, prowadzone bezpośrednio przez właścicieli nieruchomości. Jednak coraz więcej z nich działa już pod szyldem sieci hotelowych, zarówno na podstawie umowy franczyzy lub zarządzania, jak i długoletnich umów najmu. To sprawia, że inwestorzy mają coraz większe możliwości dopasowania sposobu prowadzenia działalności hotelowej do własnych preferencji finansowych i biznesowych. Jednocześnie dzięki takiemu podejściu i współpracy z sieciami baza hotelowa zyskuje na jakości i zapewnia szerszy wybór możliwości dopasowany do preferencji poszczególnych grup klientów.

Zasoby powierzchni biurowej w całej Polsce wyniosły w pierwszej połowie 2020 r. ponad 11 mln m2, a liczba pokoi w hotelach wzrosła do poziomu 49 tys.

Badanie obejmowało hotele oferujące powyżej 50 pokoi i znajdujące się w granicach administracyjnych miast.

Warszawa

W Warszawie na koniec I półrocza znajdowało się 15 920 pokoi w 79 hotelach. W ciągu ostatnich 15 lat liczba pokoi w stolicy wzrosła o prawie 75%. W tym czasie różnica w średnich odległościach od centrum biurowców oraz hoteli zmalała i wynosi odpowiednio 4,1 km i 4,2 km. Najwięcej obiektów oferowało standard 3-gwiazdkowy, których udział stanowił 41% zasobów hotelowych. Najwięcej obiektów zlokalizowanych jest poza Centralnym Obszarem Biznesu, np. na Służewcu, gdzie jednocześnie znajduje się największe w Warszawie zaplecze biurowe.
 

Ryc. 1. Wzrost liczby pokoi hotelowych a rosnąca ilość powierzchni biurowej w Polsce

Kraków

Kraków stanowi zarówno ośrodek turystyczny, jak i drugi pod względem wielkości rynek biurowy. Od 2013 r. powierzchnia biurowa rosła w szybkim tempie, podczas gdy rynek hotelowy od dłuższego czasu jest stabilny, a jego linia trendu wzrostu liczby pokoi ma łagodne nachylenie. Największy udział pod względem standardu miały hotele 3- i 4-gwiazdkowe – odpowiednio 38% oraz 40%. Odwrotnie jak w przypadku Warszawy zdecydowana większość hoteli zlokalizowana jest w centrum, natomiast obiekty biurowe koncentrują się w odległości powyżej 1 km i więcej. Średni dystans hoteli od centrum wynosi 2,6 km, natomiast biurowców 3,7 km.

Wrocław

Większość wrocławskich biur i hoteli koncentruje się w centrum miasta, od którego są oddalone średnio o blisko 2 km. Mediana stawki noclegowej we Wrocławiu na koniec I półrocza 2020 r. wyniosła 
258 PLN, czyli prawie tyle, co w Gdańsku, w którym mediana stawki noclegowej wyniosła dokładnie 258,5 PLN. Ze względu na wzmożone zainteresowanie miastem, głównie ze strony firm z sektora IT, Wrocław przeżył w ostatnich latach dynamiczny wzrost zasobów powierzchni biurowej. W ostatnich 5 latach liczba metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej rosła średnio w tempie 9,2% na rok.

Trójmiasto

Trójmiasto ma szeroką bazę noclegową ze względu na swoje nadmorskie położenie. Łącznie w Gdańsku, Gdyni i Sopocie na koniec II kwartału działało 55 obiektów. Lokalizacje biur i hoteli rzadko się ze sobą pokrywają. Biurowce zlokalizowane są głównie wzdłuż al. Grunwaldzkiej w Gdańsku, która stanowi jedną z najważniejszych arterii komunikacyjnych. Hotele są zlokalizowane średnio 2,6 km od centrum, natomiast biura – 4,5 km.

Poznań

W Poznaniu na koniec I półrocza działało 30 hoteli oferujących 3,5 tys. pokoi. Duże obiekty, z liczbą pokoi powyżej 100, zlokalizowane są blisko centrum miasta, średnio w odległości 1,5 km. Sama liczba obiektów zmniejszała się wraz z oddalaniem się od ścisłego centrum miasta, tak samo jak w przypadku koncentracji powierzchni biurowych. Średnia odległość hoteli od centrum wyniosła 2,3 km, natomiast budynków biurowych –  2,8 km.

Katowice

Katowice wyrosły na główny ośrodek konferencyjny w Polsce. Obecnie rynek hotelowy w Katowicach składa się z 13 obiektów oferujących ponad 1800 pokoi. Na koniec I półrocza 2020 r. łącznie we wszystkich hotelach dostępne były 79 sale konferencyjne o wielkości 5,9 tys. m2. 

Mające tutaj miejsce różnego rodzaju imprezy i konferencje mają silny wpływ na obłożenie i stawki w hotelach. Średni dystans hoteli od centrum Katowic wynosi 1 km, natomiast biur – 1,7 km.
 


Łódź

Rynek hotelowy w Łodzi w ostatnich latach stara się nadążyć za dynamicznie rosnącym rynkiem powierzchni biurowych. Największym udziałem pod kątem liczby pokoi odznaczają się obiekty 3-gwiazdkowe (43%). Mediana stawek za pokój w II kwartale 2020 r. kształtowała się na poziomie 249 PLN i była zbliżona do Warszawy, w której mediana wynosiła 253 PLN. Średnie odległości obiektów hotelowych i biurowych od centrum Łodzi są niemal takie same i wynoszą odpowiednio 1,8 km oraz 1,7 km.

Lublin i Szczecin

Lublin i Szczecin stanowią najmniejsze rynki pod względem zasobów zarówno hotelowych, jak i biurowych. W poprzednich 5 latach na lubelski rynek wprowadzono aż 861 pokoi, a średnioroczny wzrost w tym zakresie wyniósł 14,8%. W Szczecinie wzrost ten był dużo wolniejszy i wyniósł 3,2%. Pod względem liczby hoteli rynki te są do siebie zbliżone. Pod koniec I półrocza w Lublinie działało 14 hoteli, podczas gdy w Szczecinie – 12. 

Jeśli się spojrzy na udział poszczególnych kategoryzacji, to można zauważyć, że Szczecin oferuje odwiedzającym mniejszą liczbę obiektów w standardzie 3-gwiazdkowym i wyżej. W Lublinie różnica pomiędzy średnimi odległościami od centrum obiektów hotelowych i biurowych wynosi odpowiednio 2,4 km oraz 2,7 km. W Szczecinie różnica między średnimi odległościami jest znacznie większa. Biura są średnio oddalone od centrum o zaledwie 1,2 km, natomiast hotele aż o 3,6 km. Zarówno Lublin, jak i Szczecin wykazywały najmniejsze sezonowe różnice stawek noclegowych, które wahały się w przedziale +/–42 PLN.
Widoczna przewaga hoteli 3- i 4-gwiazdkowych w głównych miastach regionalnych kraju stanowi w dużej mierze odpowiedź na rozwój rynku nieruchomości biurowych oraz całego biznesu po wejściu Polski do UE. Gdyby nie pojawienie się pandemii COVID-19, bylibyśmy świadkami przyspieszenia w sektorze hotelarskim i wysokich stóp zwrotu z inwestycji w hotele. Jednak w obecnej sytuacji dalsza przyszłość rynku hotelowego w Polsce będzie zależała głównie od popytu generowanego przez sektor biznesowy oraz od nakładanych przez poszczególne kraje obostrzeń społeczno-gospodarczych.

Przypisy