Plany ogólne gmin – pierwsze problemy urbanistów i gmin

Omówmy niejasności przepisów dotyczących sporządzania planów ogólnych gmin, które już na starcie przysparzają problemów urbanistom, przedstawicielom gmin, projektantom i samym inwestorom. Zastanówmy się, na ile sygnalizowane zagrożenia związane z reformą planistyczną są realne i jakie będą konsekwencje dla planowanych inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe oraz komercyjne. Z uczestnikami procesu planistycznego rozmawia Monika Hołub, redaktor naczelna INVESTOR REE.

Niepewny czas dla urbanistów i gmin

Monika Hołub (MH): Wraz z wejściem w życie reformy planistycznej zaczęła się gonitwa z czasem. Gminy muszą przystępować do sporządzania planów ogólnych. Czy stać nas jednak na tak szybkie zmiany wprowadzane bez przemyślenia i bez szerokich konsultacji z ekspertami z branży?

– Warto zaznaczyć, że lista na stronie GUGiK dotyczy tylko tych gmin, którym został nadany identyfikator zbioru danych przestrzennych dla POG. Natomiast gmin, które przystąpiły formalnie do sporządzenia planów ogólnych (czyli podjęły uchwałę intencyjną), może być więcej. Wynika to z tego, że gmina od momentu podjęcia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia POG ma 30 dni, by opracować akt planowania przestrzennego (APP), czyli plik GML zawierający granice obszaru, który będzie objęty POG (czyli
de facto obszar gminy). Do jego opracowania jest potrzebny identyfikator zbioru danych przestrzennych dla POG nadawany gminie przez GUGiK – wyjaśnia Łukasz Prażmo, prezes zarządu Gis-Expert.

– Dla świadomych urbanistów zmiany legislacyjne w latach wyborczych są źródłem niepewności ich pracy. Zmiana władzy na szczeblu rządowym wiąże się z niepewnością ustanowionej legislacji, jej wprowadzaniem w życie i poprawkami. Nadrzędną bolączką w tym zakresie jest przyjęty pośpiech przy jednoczesnym braku pełnego zbioru aktów wykonawczych. Na poziomie samorządowym natomiast zmiana władzy rzutuje na przyjmowane założenia merytoryczne, w tym przede wszystkim poprzez polityczne oczekiwania przeznaczeń terenów. W takich uwarunkowaniach bez wątpienia będziemy się spotykać z koniecznością dostosowywania obliczeń do oczekiwań. Nowe przepisy wydają się na pierwszy rzut oka obiektywnymi wytycznymi, na których podstawie mają zostać opracowane dokumenty planistyczne. Opierają się one jednak na subiektywnie sporządzanych wskaźnikach bazujących między innymi na statystyce demograficznej, w tym prognozach liczby ludności, pomijając lokalny kontekst ub dynamiczne zmiany, na przykład związane z migracją cudzoziemców – komentuje dr Michał Lorbiecki, urbanista, doktor nauk w dyscyplinie „ekonomia i finanse”, pełnomocnik prezydenta miasta Tychy, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej (KIG).

– Wziąwszy pod uwagę, że w dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa, same miejscowe plany zagospodarowania mogą być uchwalane dla części miasta nawet przez 10 lat i więcej, koncepcja przygotowania w niespełna 2 lata planu ogólnego dla całej gminy wydaje się całkowicie oderwana od rzeczywistości. Jednocześnie, co wielokrotnie podkreślałam w przestrzeni publicznej, ta reforma ma w przepisach intertemporalnych immanentnie wszyty paraliż inwestycyjny, jeśli gminy nie zdążą w terminie.

Bez planu ogólnego, a po wygaśnięciu studium co do zasady nie będzie można uchwalać nie tylko miejscowych planów, lecz także decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wynika to z tego, że plan ogólny w odróżnieniu od studium będzie aktem prawa miejscowego i stanie się wiążący również dla tych decyzji. Warunki zabudowy będzie można uzyskać tylko w tzw. obszarach uzupełniania zabudowy, wyznaczanych przez gminy dobrowolnie wedle specjalnego algorytmu na bazie istniejącej zabudowy.

Wpłynie to drastycznie na wzrost cen nieruchomości, które staną się masowo niezdatne do zabudowy, co jest istotą tej reformy, by zapobiec chaotycznemu rozlewaniu się zabudowy. Brak jest zasady ciągłości dotychczasowych aktów, w tym studium uwarunkowań na wypadek niedotrzymania terminu. Ma on być dotrzymany i już, a w dodatku został powiązany z funduszami z KPO. Abstrahując już od elementarnych problemów technicznych w postaci starych, papierowych map, właściciele będą masowo składać wnioski o zmiany przeznaczenia ich nieruchomości w planie ogólnym i to często nawet wówczas, gdy jest tam już uchwalony miejscowy plan, co jest dopuszczalne. Gminy będą musiały wszystkie te wnioski rozpatrzyć. Będą na pewno tarcia między właścicielami a mieszkańcami lub organizacjami pozarządowymi chroniącymi na przykład zieleń przed zabetonowaniem. Wszystkie te racje muszą zostać przeanalizowane i wyważone, plan ogólny nie ma być bowiem kopią studium, a nowym aktem planistycznym, kreującym planowanie na przyszłość. Tak drast...