Oczywiste jest to, że plan miejscowy to zarówno część tekstowa, jak i graficzna. Mniej oczywiste dla niektórych uczestników procesu inwestycyjnego jest to, która część planu miejscowego jest ważniejsza. Co jest nadrzędne – rysunek czy tekst planu miejscowego? A może obie są tak samo wiążące? Jakiego rodzaju rozbieżności pojawiają się między rysunkiem a tekstem planu miejscowego? Czy urzędnik może wymagać ustaleń rysunku planu miejscowego, mimo że tekst nie odwołuje się do tych ustaleń? Kto może uchylić w całości lub w części plan miejscowy? Przeanalizujmy rozstrzygnięcia nadzorcze i orzeczenia sądowe w tym zakresie i omówmy konsekwencje dla inwestorów, które wynikają z rozbieżności między rysunkiem i tekstem planu miejscowego.
Autor: Monika Hołub
Redaktor naczelna INVESTOR Real Estate Expert, polskiego portalu i wydawcy merytorycznych publikacji w branży nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych: Vademecum Inwestora, Raport Najczęściej zaskarżane wady i błędy projektowe, Ekspertyzy deweloperskiej, Podział lokalu mieszkalnego na odrębne lokale oraz Inwestowanie w nieruchomości zabytkowe. Współzałożyciel GEODETIC. Z wykształcenia mgr inż. arch. kraj. ze specjalizacją w zakresie planowania przestrzennego.
Deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny danego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży, co wynika z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Na stronie Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (GUGIK) jest dostępna lista gmin, które przystąpiły do sporządzania planów ogólnych gmin (POG). W lipcu 2024 roku jest ich blisko 30%. Większość gmin czekała na wyniki wyborów samorządowych z 2024 roku, więc fizycznie nie rozpoczynano zasadniczych prac nad planami ogólnymi. Z rozmów z przedstawicielami gmin, urbanistami i radcami prawnymi już teraz wynika jednak wiele wątpliwości w zakresie sporządzania POG. Zaniepokojeni są również sami inwestorzy – szczególnie ci, którzy realizowali inwestycje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Zastrzeżenia zaczynają się od intencji samego ustawodawcy, a podnoszone są problemy klarowności zakresu planu, zasad kontraktowania umów w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych, aż po terminy i koszty związane z Krajowym Planem Odbudowy (KPO).