Dołącz do czytelników
Brak wyników

FACILITY

13 grudnia 2021

NR 6 (Grudzień 2021)

Pandemia a trendy w projektowaniu i wykonywaniu przestrzeni komercyjnych

0 116

Trwająca od przeszło półtora roku pandemia wywołała wiele zmian w naszym prywatnym i zawodowym życiu. Przełożyło się to także na potrzeby rynku nieruchomości komercyjnych. Niektóre główne trendy – obserwowane na długo przed 2020 r., nagle się wzmocniły. Wystarczy wymienić tu cyfryzację i zrównoważony rozwój. Jednak inne, takie jak nacisk na bezpieczeństwo i redefiniowanie przestrzeni w odpowiedzi na zmieniające się zasady zachowania dystansu, stanowią wyzwanie, zwłaszcza gdy mówimy o biurach czy sektorze handlowym. Eksperci Tétris opracowali nowe koncepcje i pomysły dla przestrzeni komercyjnych w dynamicznie ewoluującej rzeczywistości. Firma znana jest z szybkiego dostosowywania swojej oferty do ciągle zmieniających się warunków, dzięki wsparciu swojego zespołu i sprawdzonych podwykonawców.

Nowe kierunki w projektowaniu biur


Pandemia wpłynęła na wzrost popularności hybrydowego modelu pracy. Nie wiemy jeszcze, czy zostanie on z nami na długo i jaki model będzie ostatecznie dominował. Na pewno wzmocniła się potrzeba wdrażania elastycznych rozwiązań w projektowaniu przestrzeni. Widoczne są już zmiany w podejściu firm do funkcji biurowych – postrzegają one biuro jako miejsce współpracy i spotkań zespołowych. Korporacje decydują się na przeprojektowanie swoich wnętrz i dostosowanie ich do nowych potrzeb pracowników. Na pierwszym planie są troska o zdrowie, przyjazną, domową atmosferę i ogólne dobre samopoczucie. A w obecnych czasach priorytetem jest także zapewnienie jeszcze większego poczucia bezpieczeństwa.

– Jesteśmy świadkami zmiany w sposobie postrzegania przestrzeni biurowej. Ewoluuje ona od miejsca przeznaczonego wyłącznie do pracy, do miejsca, które ma sprzyjać spotkaniom i integracji. W hybrydowym modelu pracy pracownicy wykonują zadania wymagające koncentracji, pracując w domu, a do biura przychodzą głównie po to, aby omówić projekty z zespołem lub wziąć udział w spotkaniu, burzy mózgów itp. Firmy zgłaszają się do nas z prośbą o zmianę układu przestrzennego. Zastępujemy powierzchnie typu open space strefami hot desk, małymi 2–3–osobowymi salami konferencyjnymi oraz innymi rozwiązaniami mającymi zapewnić wyższy komfort zdalnych spotkań, jak np. budki telefoniczne. Zapotrzebowanie na te ostatnie bardzo wzrosło – stwierdza Paweł Brodzik, dyrektor zarządzający Tétris, Hub Lead – CEE & Germany.

Obok dbałości o komfort pracowników, zauważalnym trendem jest również wprowadzanie do aranżacji biura zielonej roślinności. Weszła ona do przestrzeni komercyjnych na długo przed pandemią, ale ostatnio staje się jednym z bardziej pożądanych rozwiązań. Biophilic design podbił serca projektantów wnętrz, a także jest zgodny z ideą zrównoważonego rozwoju – pozytywnie wpływa na wilgotność powietrza w pomieszczeniach i zdrowe środowisko pracy. Co więcej, pandemia wzmocniła potrzebę bycia blisko natury, a liczne badania potwierdzają wiele korzyści płynących z obcowania z zielenią. Warto tu wspomnieć jeszcze o socjobiologu Edwardzie O. Wilsonie, który spopularyzował pojęcie biofilii w latach 80. ubiegłego wieku. W swej książce pt. „Biophilia” wskazywał on na silną więź, jaką człowiek odczuwa z naturą, oraz na to, że żyjąc w dużych miastach, tracimy kontakt z przyrodą, co odbija się na naszym zdrowiu i dobrostanie.

– Wprowadzając rośliny zielone do przestrzeni biurowych, nasi projektanci pamiętają nie tylko o ich funkcjach dekoracyjnych. Wykorzystujemy je również jako ścianki działowe, które wyciszają, poprawiają akustykę i tworzą intymną atmosferę – wyjaśnia Paweł Brodzik.

POLECAMY


Wyzwania w sektorze handlowym


Rozbudowy i modernizacje centrów handlowych obserwowaliśmy jeszcze przed 2020 r., a sam Tétris był zaangażowany w kilka tego typu projektów, m.in. w galerii Madison w Gdańsku czy Centrum Handlowym Ogrody w Elblągu. Ta część branży handlowej stale ewoluuje ze względu na zmieniające się potrzeby konsumentów, np. w Polsce już 28% centrów handlowych przeszło rozbudowę, a część z nich także modernizację. Ubiegły rok był wymagający, a nawet przełomowy dla branży. Długie okresy zamknięcia, zmiany wśród najemców, dostosowanie się do nowych wytycznych sanitarnych – to tylko niektóre z bolączek, z którymi się mierzyła. Oprócz tego na rynku pojawiają się nowe, mniejsze formaty, które zmuszają duże centra handlowe do wprowadzania zmian w doborze najemców i w sferze funkcjonalnej. W postpandemicznej rzeczywistości czekają je kolejne wyzwania, które z pewnością będą wymagały niestandardowego podejścia i otwartości na dalsze transformacje. Niemniej jednak warto zauważyć, że po okresach lockdownów ruch w centrach handlowych powoli wraca do poziomu sprzed pandemii – co pokazuje przywiązanie klientów do tej formy robienia zakupów i spędzania wolnego czasu.

– Działamy na 18 rynkach na całym świecie i na przestrzeni lat obserwowaliśmy duże zmiany w sposobie projektowania i zarządzania centrami handlowymi. Obiekty, których przebudowę nam powierzono jeszcze przed pandemią, zostały przekształcone w wielofunkcyjne, angażujące miejsca, które zachęcają ludzi do pozostania w nich dłużej. Dziś, patrząc na branżę i międzynarodowe trendy, można wyróżnić kilka wiodących kierunków transformacji: wprowadzanie nowych lub łączenie kilku funkcji, koncentracja na konkretnej specjalizacji oraz poszukiwanie wyróżnienia na tle konkurencji. Jako globalna grupa braliśmy udział w wielu ciekawych i gruntownych transformacjach w branży retail – wyjaśnia Rajmund Węgrzynek, dyrektor zarządzający Tétris w Polsce i CEE.

Jednym z kierunków, w którym mogą podążać właściciele dużych obiektów handlowych, jest klasyczna modernizacja, nastawiona na dostarczanie klientom jak najciekawszych doświadczeń i rozwiązań, w tym technologicznych. Istotne są szczegóły takie jak zróżnicowany dobór najemców, a także rozwój nowych formatów handlowych, takich jak showroomy czy punkty pick and collect, nie mówiąc już o znaczeniu stref rozrywkowych i gastronomicznych, które w większości przypadków powinny być rozbudowywane i odświeżane zgodnie z najnowszymi trendami oraz lokalnymi uwarunkowaniami.
 

Biuro międzynarodowych marek SYZYGY oraz Ars Thanea 

 

Niezależnie od wybranego modelu transformacji każde centrum handlowe w pewnym momencie będzie wymagało gruntownej modernizacji. Dziś motorem zmian jest rodząca się rzeczywistość postpandemiczna, jutro będzie to dalsza rewolucja technologiczna lub zmiany nawyków i oczekiwań konsumentów.

– Tego typu przebudowy to duże, wielopłaszczyznowe projekty fit out, zarówno od strony projektowej, jak i budowlanej. Przy wyborze wykonawcy właściciele obiektów zwracają uwagę na doświadczenie, zasoby ludzkie, względy logistyczne. Ważny jest również dobór podwykonawców, m.in. pod względem ceny, jakości materiałów i terminowości. Wszelkie opóźnienia generują dodatkowe koszty, co nie jest mile widziane w przypadku i tak już dużego budżetu. Niemniej jednak, aby osiągnąć sukces komercyjny, najważniejszy jest pomysł na projekt – dodaje Rajmund Węgrzynek.


Rosnąca popularność mieszkań na wynajem


W krajach Europy Środkowo-Wschodniej, w tym w Polsce i Czechach, intensywnie rozwija się rynek najmu instytucjonalnego.

– Według analiz inwestycyjnych Avison Young w tym regionie widoczne są znaczące zmiany strukturalne w inwestowaniu w nieruchomości. Pojawił się nowy rodzaj inwestycji. Są to nieruchomości mieszkaniowe, które cieszą się coraz większą popularnością. Inwestorzy postrzegają ten segment jako bardzo bezpieczny i z dużym potencjałem. Jak pokazują dane JLL, tylko w Polsce inwestycje w prywatne akademiki i mieszkania na wynajem wyniosły w ubiegłym roku 260 mld EUR – zdradza Paweł Brodzik.

Obecnie liczba mieszkań w segmencie PRS w Polsce wynosi ok. 5,5–6,5 tys. lokali. Zakontraktowanych lub będących w budowie jest ok. 25 tys. (także ponad 6 tys. lokali w prywatnych akademikach, a w planach jest kolejne blisko 9 tys.) – to zaledwie 0,1% całkowitych zasobów mieszkaniowych w Polsce. Polski rynek PRS oceniany jest przez ekspertów jako rozwojowy i perspektywiczny. Na znacznie mniejszym rynku czeskim PRS rozwija się bardzo dynamicznie – wystarczy przytoczyć zakup 43 tys. mieszkań PRS przez Residomo.

Choć liczba projektów na wynajem długoterminowy w Polsce rośnie z roku na rok, dla deweloperów jest to wciąż raczkujący segment rynku, zasadniczo różniący się od klasycznych inwestycji dla klientów indywidualnych. Więcej jest tu procesów do zaplanowania, większa liczba podwykonawców, inna specyfikacja produktu końcowego niż w przypadku tradycyjnego projektu mieszkaniowego – wszystko to wymaga wypracowania nowych metod zarządzania projektem.
 

Komentarz eksperta



Konrad Krusiewicz – architekt, założyciel i CEO The Design Group

Okres trwającej w dalszym ciągu pandemii to czas istotnych zmian w projektowaniu – również w sposobie samego prowadzenia procesu projektowego, ale przede wszystkim zmian w oczekiwaniach co do sposobu funkcjonowania projektowanych przestrzeni.

Zmiana w sposobie życia i funkcjonowania w przestrzeni publicznej i przyspieszenie zmian, które mogliśmy obserwować już przed okresem pandemicznym, spowodowała naturalne akcelerację zmian w kreowaniu naszego otocznia w zasadzie na każdej płaszczyźnie. Globalne trendy gospodarcze związane z cyfryzacją życia, przenoszenia wielu sfer codziennego działania w online czy spowodowana tym postępująca atomizacja społeczeństwa, również mają swój wpływ na zmiany w obrębie projektowania funkcjonalnego przestrzeni.

Dobrym przykładem tego mogą być wspomniane w artykule centra handlowe, które bardzo mocno zmieniają i będą zmieniały swój format w związku ze zwiększeniem wolumenu zakupów online, co przyspieszyło bardzo mocno już w pierwszym okresie pandemii.

Ewolucja, która dzieje się pod wpływem zmian przyspieszonych wydarzeniami ostatnich dwóch lat, jest również zauważalna w projektowaniu przestrzeni biurowej. Mocne akcentowanie hybrydowego (w wielu różnych konfiguracjach) sposobu pracy, koncentracja na multifunkcjonalnych rozwiązaniach aranżacyjnych czy zwrócenie się w stronę trendów ekologicznych i wellbeingu, to tylko niektóre z efektów. Ważną – o ile nie najważniejszą stroną w całym procesie dziejących się zmian - jest zwrócenie się w stronę człowieka - istoty, która musi mieć miejsce dla siebie i swojego „JA” w przestrzeni pozwalającej na budowanie społeczności grupowej, jaką jest organizacja. W całym rozbitym i spolaryzowanym społeczeństwie ujawnia się potrzeba tworzenia otoczenia, które pozwoli nam na BYCIE RAZEM w zaprojektowanym kontekście i to chyba największa zmiana, która staje się istotnym trendem.


W projektach wykończenia wnętrz mieszkalnych na wynajem korzystamy z naszych doświadczeń z dużych projektów hotelowych. Doskonale wiemy, które materiały są nie tylko estetyczne, ale przede wszystkim trwałe. Skala przedsięwzięcia z kilkudziesięcioma apartamentami jest duża i wymaga sieci zaufanych podwykonawców i producentów, którzy są w stanie dostarczyć wymagane ilości materiałów w zaplanowanym czasie. Kolejnym ważnym aspektem są zasoby ludzkie, które umożliwiają wykonawcy fit out realizację wielu procesów jednocześnie. Podjęcie takiego wyzwania z firmą jak nasza, która funkcjonuje w globalnych strukturach zarówno jako Tétris, jak i grupa JLL, zmniejsza ryzyko projektowe. Dodatkowo, z punktu widzenia inwestorów działających na rynku międzynarodowym zaletą jest zatrudnienie jednego podmiotu świadczącego usługi na terenie całego kraju, a także za granicą. Na ten aspekt zwracają uwagę również nasi klienci – działamy praktycznie w każdym regionie Polski i Europy Środkowo-Wschodniej – podkreśla Rajmund Węgrzynek.

Każdy z krajów należących do Tétris CEE HUB jest inny, ale poszczególne trendy się przenikają. Jeśli weźmiemy za przykład tylko rynek polski czy czeski, to widzimy ogromny potencjał w projektach fit out w każdym segmencie nieruchomości komercyjnych. Pandemia COVID-19 wpłynęła na planowanie przestrzeni i stworzyła nowe potrzeby. Tétris jako jedna z wiodących firm w projektach design x build, z bogatym i zróżnicowanym portfolio, wie jak na nie odpowiedzieć. Firma będzie kontynuować ekspansję na różnych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, korzystając z międzynarodowej wymiany doświadczeń w swoich strukturach.

Przypisy