Oszczędzenie energii, gazu, wody jest eko – i nie tylko

FACILITY

Temat oszczędzania energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody jest w ostatnim czasie tematem numer jeden w związku z sytuacją geopolityczną, rosnącymi cenami oraz inflacją. Z punktu widzenia ekologicznego oraz zjawiska ocieplania klimatu jest to dobry trend, bo nic tak ludzi i państwa nie zmusza DO wprowadzania zmian na większą skalę jak ekonomiczne uwarunkowania. Częściej mówi się o alternatywnych źródłach energii, ale również i przede wszystkim ich oszczędzaniu.

Na rynku nieruchomości trend oszczędzania energii elektrycznej, energii cieplnej czy gazu oraz wody jest widoczny już od dobrych kilku, a nawet kilkunastu lat, kiedy na polskim rynku pojawiły się pierwsze tzw. zielone certyfikaty. Zielone budynki to takie, które otrzymują certyfikację w różnych systemach, między innymi LEED, BREEAM, FITWEL WELLTM. Mogą to być budynki zarówno nowo oddane do użytku, jak i w trakcie użytkowania – wtedy konieczne jest wprowadzenie zmian, inwestycji, które pozwolą uzyskać certyfikat. Jednym z kluczowych wymogów jest wprowadzenia i/lub zastosowanie rozwiązań, które będą wpływały na zmniejszenie zużycia mediów. Deweloperzy starający się o certyfikat w którymś z wyżej wymienionych programów już na etapie projektowania budynku wprowadzają najbardziej aktualne rozwiązania dla instalacji i urządzeń budynkowych, które będą przyjazne dla środowiska i będą spełniały wymogi certyfikacji. Certyfikacja budynków na stałe zadomowiła się w branży nieruchomości i trend ten widoczny jest nie tylko w branży nieruchomości komercyjnych, lecz także mieszkaniowych i hotelowych.

Sytuacja geopolityczna rozpoczęta w 2022 roku jeszcze bardziej skierowała oczy wszystkich ku trendom oszczędzania energii elektrycznej i cieplnej, gazu czy wody. Można by tutaj pokusić się o przytoczenie powiedzenia: „nie ma tego złego, co by na dobre nie wyszło”. Dlaczego? Bo trend oszczędzania energii i rozwoju źródeł odnawialnej energii został poniekąd wymuszony i postawiony na pierwszy plan. Zarządcy i właściciele nieruchomości szukają rozwiązań, które pozwolą na obniżenie rosnących kosztów mediów. A co za tym idzie, rosną koszty utrzymania nieruchomości, a to będzie wpływało na atrakcyjność nieruchomości dla najemców. Ujmując to krótko: koło się zamyka. Jednak patrząc na tę sytuację z perspektywy środowiska i globalnego ocieplenia, oszczędzanie zużycia energii na większą skalę może mieć pozytywne skutki dla klimatu i środowiska.

Wziąwszy pod uwagę powyższe argumenty, warto zacząć oszczędzać energię – można to zrobić choćby przez wprowadzenie bardzo prostych rozwiązań, które nauczą użytkowników nieruchomości dobrych nawyków, takich jak gaszenie światła po wyjściu z toalety, po zamknięciu biura lub w częściach wspólnych. Najprostszym pomysłem do wprowadzenia od ręki jest umieszczenie tabliczek z komunikatem „zgaś światło”, „oszczędzaj energię”. To właściwie nic nie kosztuje, jedynie przygotowanie i wywieszenie tabliczek. Innym prostym rozwiązaniem jest zainstalowanie czujników ruchu w toaletach, pomieszczeniach ksero, w garażu podziemnym, na klatce schodowej lub innych pomieszczeniach, gdzie ludzie przebywają czasowo. Warto też pokusić się o wymianę żarówek i świetlówek na energooszczędne. Można to zrobić jednorazowo lub sukcesywnie w całym budynku.

W zaleceniach zielonych certyfikatów często jest mowa o ograniczeniu emisji światła w nocy. W inteligentnych budynkach rozwiązanie jest bardzo proste – odpowiednie ustawienie sterowania oświetleniem zewnętrznym w BMS (building management system), w starszych budynkach może to robić obsługa techniczna lub ochrona i wyłączać oświetlenie o ustalonych godzinach. Tam, gdzie jest to możliwe, można zainstalować czujniki zmierzchowe, które automatycznie włączają oświetlenie, gdy robi się zmierzch, i wyłączają wraz ze wschodem słońca.

Warto jest prowadzić analizę zużycia energii elektrycznej, cieplnej i gazu – w zależności od wyników analizy można zamówić odpowiednią ilość mocy na kolejny rok. Każdy dostawca ma swoje terminy, w których takie zmiany można wprowadzać. Ilość zamówionej mocy ma wpływ na opłaty stałe, które są całoroczne, i tutaj można znaleźć oszczędności. Taki bilans można zlecić firmie technicznej obsługującej budynek lub podmiotom specjalizującym się w tym zakresie, których coraz więcej pojawia się na rynku.

Analiza zużycia energii może też pomóc w prześledzeniu zużycia energii elektrycznej przez urządzenia i systemy zainstalowane w budynku. Duże zużycie mogą generować pompy wentylacyjne, klimatyzacja, centrale wentylacyjne, pompy do hydroforów itp. Warto się przyjrzeć, czy w budynku są urządzenia starego typu, które pobierają duże ilości prądu, na przykład centrala wentylacyjna, która włącza się na pełne obroty nawet, gdy w budynku przebywa tylko kilka osób. Można zastosować falownik, który będzie regulował pracę central wentylacyjnych w zależności od rzeczywistego zapotrzebowania na czyste powietrze. Innym (bardziej kosztownym) rozwiązaniem, szczególnie dotyczącym starszych budynków, jest zainstalowanie kontraktorów w oknach – jest to czujnik, który wyłącza klimatyzację, gdy użytkownik otwiera okno. Eliminuje się wówczas niepotrzebne straty chłodu czy ciepła. Oczywiście można zastosować proste rozwiązania dla użytkowników, typu zainstalowanie tabliczek „gdy otwierasz okno, wyłącz klimatyzację/ogrzewanie”, ale jest to mniej skuteczne.

Oszczędności w zużyciu energii cieplnej czy gazu na ogrzewanie budynku można wprowadzić przez odpowiednie zaprogramowanie temperatur w systemie BMS budynku, o ile taki jest. Ważne, by analizować zużycie energii cieplnej i nastawy temperatur. Można zastosować ustawienia na poziomie urządzeń (np. ustawienie temperatury nawiewu w centralach wentylacyjnych czy ogrzewania w węźle cieplnym) i będą to nastawy dla całego budynku. Bardzo dobrym rozwiązaniem jest montaż pogodynki – urządzenia, które zainstalowane na północnej elewacji budynku monitoruje temperatury zewnętrzne i w zależności od ich wysokości automatycznie ustawia temperaturę w systemie ogrzewania w budynku – pozwala to uzależnić temperaturę od panującej aury na zewnątrz i uniknąć w ten sposób strat energii cieplnej.
 


Paweł Boryś
TRILUX Business Development Manager

Optymalizacja zużycia energii oświetleniowej w czasach kryzysu energetycznego stanowi nie lada wyzwanie dla zarządców nieruchomości. Coraz więcej z nich decyduje się na inwestycje w zielone źródła energii, jak również modernizację opraw na LED-owe, które zapewniają aż 50% oszczędności w stosunku do przestarzałych rozwiązań halogenowych czy tych z wykorzystaniem fluorescencyjnych źródeł światła (T5/T8). Kolejne oszczędności zarządcy uzyskują dzięki wdrożeniu inteligentnego systemu zarządzania oświetleniem, takiego jak LiveLink Premium od TRILUX. System, poprzez automatyzację procesów i indywidualne scenariusze oświetlenia, redukuje zużycie energii m.in. w czasie mniejszego ruchu w danym obszarze lub większego natężenia światła słonecznego w pomieszczeniu, zapewniając dodatkowe oszczędności energetyczne, aż do 30%. Dodatkowo integracja z całościowym system BMS pozwala na holistyczne spojrzenie na stan energetyczny budynku z udziałem instalacji oświetleniowej. Jeśli przeszkodą na drodze do modernizacji jest zaangażowanie dużej sumy początkowej z własnego kapitału, inwestorzy i zarządcy mogą w TRILUX „wynająć” nowe oprawy, korzystając z programu LIGHT AS A SERVICE, co na język polski możemy przetłumaczyć: ŚWIATŁO JAKO USŁUGA. Inwestor płaci miesięczny abonament za użytkowanie nowych opraw i systemu – analogicznie do leasingu samochodowego, który powiększony jest o realne zużycie energii elektrycznej. W modelu LaaS to TRILUX zapewnia projekt całej instalacji, demontaż starych opraw oraz instalację nowych. Ponadto jest odpowiedzialny za wdrożenie systemu zarządzającego oświetleniem. W większości przypadków wygenerowane oszczędności są znacznie wyższe niż miesięczna opłata.


W starszych budynkach często brakuje termostatów w grzejnikach, dzięki którym można regulować temperaturę w danym pomieszczeniu. O ile to możliwe, warto zaplanować w budżecie inwestycję w te urządzenia, co szybko może się zwrócić, dzięki zmniejszeniu kosztów energii cieplnej. W nowoczesnych budynkach, gdzie zainstalowane są inteligentne systemy ogrzewania i klimatyzacji, regulować ciepło w każdym pomieszczeniu można z poziomu BMS. Warto przeanalizować, czy w budynku istnieją pomieszczenia, które są przegrzewane, co powoduje niepotrzebne straty ciepła albo takie, w których maksymalnie można obniżyć temperaturę. To wspólna praca dla zarządcy nieruchomości, najemców i obsługi technicznej – może ona przysłużyć się całemu budynkowi poprzez obniżenie zużycia energii cieplnej lub gazu.
Kolejnym bardzo ważnym zagadnieniem jest oszczędzanie wody. W nowszych budynkach stosowane są urządzenia, które zbierają wodę deszczową, następnie używaną w toaletach. W nowoczesnych budynkach, zwłaszcza tych certyfikowanych, stosuje się spłuczki z dwoma przyciskami, które pozwalają zaoszczędzić wodę. Żeby użytkownicy budynku oszczędzali wodę do mycia rąk, można zainstalować tabliczki „oszczędzaj wodę”. Prostszym rozwiązaniem i niegenerującym dużych kosztów jest instalacja perlatorów w kranie, są to sitka, które powodują, że leci mniej wody i jest bardziej spieniona. Bardziej kosztowne rozwiązanie to instalacja kranów na fotokomórkę z czujnikiem ruchu czy dotyku, który sam się wyłącza.

Aktualnie przy projektowaniu nieruchomości zwraca się uwagę na grubość i przenikalność ciepła przez ściany, projektuje się okna, które nie przepuszczają ciepła. W starych budynkach normy te są zawyżone i często przez ściany lub okna są duże straty ciepła. Najprostszym rozwiązaniem i najmniej kosztownym jest zainstalowanie rolet lub wertikali, zwłaszcza w oknach znajdujących się od południa. Może to zminimalizować nadmierne ogrzewanie, a co za tym idzie, generować mniejsze zużycie energii na klimatyzowanie pomieszczeń. Niestety, wymiana okien lub ocieplenie elewacji mogą się okazać w przypadku starych budynków dużym i trudnym do realizacji kosztem.

Bardzo dobrym rozwiązanym poprawy jakości powietrza – zamiast stosowania nawilżaczy czy oczyszczaczy powietrza – jest ustawienie w biurach roślin, tzw. zielonych ścian ze specjalnymi gatunkami kwiatów, które oczyszczają i nawilżają powietrze. Zastosowanie roślin w biurach będzie miało dodatkowo pozytywny wpływ na użytkowników.

Zarządcy nieruchomości mogą również wprowadzać procedury w zarządzanym budynku biurowym, magazynowym czy centrum handlowym, w których zostaną opisane wymogi oszczędzania energii elektrycznej i cieplnej, gazu czy wody przez użytkowników nieruchomości. Najemcy i/lub użytkownicy nieruchomości chętniej oszczędzają energię elektryczna, cieplną i wodę w sytuacji, gdy w budynku zainstalowane są liczniki, bo wtedy wiedzą, że płacą za media, które sami zużyli i mają wpływ na obniżenie rachunków. Dlatego warto w nieruchomości instalować liczniki – niestety w starych budynkach jest to czasami trudne do realizacji lub nawet niewykonalne. Wówczas ważne jest wprowadzanie tabliczek zachęcających do oszczędzania energii, wody – ich przykłady zostały opisane powyżej.
 


Jak widać z przytoczonych przykładów, oszczędzanie mediów może być bardzo łatwe i proste do wprowadzenia. Niektóre wymagają nakładów inwestycyjnych, dlatego należałoby je ująć w budżecie na ten lub następny rok. Warto też przeprowadzić szerszą analizę zużycia energii elektrycznej czy cieplnej, a nawet zatrudnić firmę specjalistyczną, która zaproponuje konkretne rozwiązania możliwe do wdrożenia dla danego budynku. Każda nieruchomość jest inna i powinna być traktowana indywidualnie. Zadaniem zarządcy jest zaproponowanie właścicielowi nieruchomości różnych rozwiązań związanych z oszczędnościami mediów, tak by można było zaplanować ich wdrożenie lub dokonanie odpowiednich modernizacji w budynku.

Zarządca dzięki zachęcaniu najemców i użytkowników budynku do oszczędzania energii i wody uczy i edukuje w zakresie ekologicznego podejścia. Bardzo popularne są akcje organizowane w budynkach, na przykład z okazji Dnia Ziemi całkowite wyłączanie oświetlenia w budynku na określony czas. Warto by się zastanowić, czy takie akcje nie powinny być bardziej regularne, a nawet na stałe wpisane w harmonogram funkcjonowania nieruchomości. Edukacja jest nieodzownym elementem wyrabiania nawyku oszczędzania energii i wody w budynku, a co za tym idzie, użytkownicy te nawyki i rozwiązania zabierają do swoich mieszkań i tam je wprowadzają. Ma to wpływ na przyszłość naszej planety. Dbanie o środowisko możemy zatem zacząć nawet na najniższym poziomie. Oszczędzanie energii, gazu czy wody nie powinno być tylko modą, bo bycie eko to raczej obowiązek wobec kolejnych pokoleń. Dlatego warto nie tylko się nad tym zastanowić, ale wprowadzić w życie, bo nawet najprostsze rozwiązania mają tylko wówczas sens, gdy są stosowane w praktyce.

Przypisy