Dołącz do czytelników
Brak wyników

RESIDENTIAL

3 listopada 2021

NR 5 (Październik 2021)

Nowe trendy na rynku mieszkaniowym, czyli gdzie i jak chcą mieszkać Polacy?

0 27

Jeszcze do niedawna wielu Polaków bez wahania wybierało bezproblemowe w utrzymaniu mieszkanie w bloku. Dzisiaj 60% woli dom z ogródkiem. Fakty mówią za siebie – w pierwszym półroczu 2021 r. na rynek trafiło o blisko 25% więcej domów jednorodzinnych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Warto sprawdzić, o czym świadczy ten trend i jak się plasuje w ogólnej strukturze popytu na nieruchomości.

Na początku pandemii ponad 62% Polaków spodziewało się pogorszenia stanu swoich finansów. Faktycznie problem ten dotknął 40% społeczeństwa. Jednak patrząc obiektywnie, stajemy się coraz bardziej zamożnym narodem. Jak wynika z XI edycji raportu Rynek dóbr luksusowych w Polsce opracowanego przez KPMG, w 2019 r. w Polsce mieszkało 265,4 tys. osób zamożnych. Ta liczba stanowi wzrost o 13,2% w porównaniu z poprzednim rokiem. Oczywiście istnieje nadal wiele miejsc, w których zarabia się minimalną krajową, jednak coraz więcej firm docenia swoich pracowników i płaci im godziwe wynagrodzenie. Przyzwoite pensje i wysoka zdolność kredytowa spowodowały, że w ostatnim czasie obserwujemy znaczny wzrost zakupów mieszkań – zarówno na użytek własny, jak i w celach inwestycyjnych, np. na wynajem.

Nasuwa się pytanie: skąd ta chęć Polaków do inwestowania? O ile w II kwartale 2020 r., czyli zaraz po wybuchu epidemii koronawirusa, wyraźnie spadło zainteresowanie klientów ofertami sprzedaży mieszkań, to dziś sytuacja diametralnie się zmieniła. Jako społeczeństwo ponownie poczuliśmy się dość pewnie. Przekonaliśmy się, że lockdowny i przedłużający się okres trwania pandemii nie zrujnowały krajowej gospodarki. Po drugie – bez względu na czasy – każdy musi gdzieś mieszkać. Biorąc pod uwagę, że nadal mieszkań jest stosunkowo mało w porównaniu z popytem na nie, od dłuższego czasu obserwujemy stały wzrost cen na rynku nieruchomości. To jednak nie przeszkadza w finalizowaniu kolejnych transakcji.

POLECAMY

Czy mieszkanie wpływa na komfort życia?

Mieszkanie w hierarchii potrzeb człowieka zajmuje czołową pozycję i – choć nie każdy ma tę świadomość – wpływa bezpośrednio na jakość życia. Jak podaje GUS, powierzchnia użytkowa w mieszkaniu przypadająca na 1 osobę w ubiegłym roku wzrosła w Polsce średnio o 0,5 m2 – do 28,7 m2 w miastach oraz 30 m2 na wsiach. Z analiz wynika, że w ostatnich latach nieznacznie spadła liczba osób przypadających na mieszkanie, ale też lekko rośnie średnia wielkość mieszkań. Niemniej na tle innych krajów UE pod względem warunków mieszkaniowych wypadamy bardzo niekorzystnie. Z danych Eurostatu za 2019 r. wynika, że w Polsce na jedną osobę statystycznie przypada 1,1 pokój. Ten wynik plasuje nas na ostatnim miejscu, ex aequo z Rumunią i Chorwacją. Prym wiedzie Malta, gdzie na jedną osobę przypada średnio 2,2 pokoje. Dla porównania: u naszych sąsiadów wskaźnik ten wynosi odpowiednio w Niemczech 1,8 i w Czechach – 1,5. O czym w praktyce świadczą te liczby? Prawie 38% Polaków żyje w przepełnionych mieszkaniach. Sytuacja mieszkaniowa polskiego społeczeństwa jest problemem, z którym od lat borykają się kolejne rządy. Pomimo że mieszkań przybywa, nadal popyt przewyższa podaż. Porównując rok do roku, wzrosty wynoszą czasami niemal 100%. Jak podaje GUS, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju 2021 r., wzrosła o 92% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Odpowiedź na rosnący popyt nie zawsze widać już w produkcji, niemniej w pozwoleniach i rozpoczętych budowach zdecydowanie tak. Tylko w pierwszym półroczu 2021 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 171,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 40,2% w porównywaniu z tym samym okresem w 2020 r.
 


Czy na rynku rządzą dziś najemcy?

Biorąc pod uwagę wskaźniki, które pokazują na znaczne przyrosty, Polacy nie mają oporów przed zaciąganiem zobowiązań w instytucjach bankowych. Tylko w pierwszej połowie roku banki udzieliły kredytów na łącznie 42 mld PLN. Według analityków do końca roku liczba ta wzrośnie do 83 mld PLN. Zdaniem ekspertów ten trend może świadczyć nie tylko o konieczności zakupu nieruchomości. Coraz częściej Polacy świadomie biorą kredyty hipoteczne z myślą o zarobku. Mając dobrą sytuację finansową, podejmują decyzję o wzięciu kredytu w celach inwestycyjnych. To wszystkie te osoby, które dość pewnie czują się w swoich zawodach. Są wśród nich m.in. informatycy, lekarze czy prawnicy. Mając stabilne dochody, budują swój majątek na nieruchomościach, które wynajmują. Sam rynek najmu zmienił się w ciągu ostatnich lat. Już w marcu 2020 r. na rynek trafiło wiele mieszkań dotychczas przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Duża część jest wykończonych w wysokim standardzie, niemniej – ponieważ podaż wzrosła, w ślad za zwiększoną konkurencją nastąpił spadek średnich cen czynszów. W najbardziej krytycznym momencie liczba ofert wynajmu dwukrotnie przewyższała liczbę potencjalnych najemców. Dziś, mimo że ceny najmu poszły w górę, chętnych na wynajem nie brakuje. Zmieniły się jednak ich oczekiwania. Okazuje się, że lokalizacja nie ma już kluczowego znaczenia. W związku z pracą zdalną czy hybrydową bardziej zależy nam na większej przestrzeni do życia i wnętrzach o lepszym standardzie.

Biorę kredyt, bo mnie na niego stać

Ci, którzy zaciągają kredyty, ale stać ich na spłacanie kolejnych rat, są pewni ciągłości uzyskiwania dochodów. Nawet gdyby przez jakiś czas nabyte przez nich nieruchomości się nie wynajmowały, będą w stanie spłacać raty kredytu. Większość tego typu kredytobiorców kupuje mieszkania jako inwestycje, które będą dla nich pracowały. Nie martwi ich przy tym sytuacja, w której mieszkanie będzie stało przez jakiś czas niewynajęte. To ciekawe zjawisko, biorąc pod uwagę, że jeszcze kilka lat temu zaciąganie zobowiązań wobec banków było wynikiem braku innej możliwości nabycia nieruchomości. Ludzie brali wówczas kredyty, by sfinansować zakup mieszkań czy domów na własne potrzeby – po prostu chcieli w nich zamieszkać. Sytuacja, którą obserwujemy dzisiaj, wynika z – obok lepszych zarobków, także większej świadomości w kwestii zarządzania swoimi finansami. Jest także druga strona medalu. Nie każdy chce – mimo że może – inwestować w nieruchomości, a nawet kupować je dla siebie. Jak wynika z badań przeprowadzonych w I kwartale 2021 r. przez firmę doradczą Cushman & Wakefield, wśród osób będących najemcami zaledwie 11% z nich nie ma zdolności kredytowej. W pozostałych niemal 90% znajdują się więc osoby, które nie biorą kredytów, mimo że mają taką możliwość. To często ludzie, którzy bardziej niż prawo własności cenią sobie elastyczność i szybką możliwość zmiany miejsca zamieszkania.

Polska mentalność kontra ekonomia

Do niedawna potrzeba posiadania własnego lokum stanowiła cel dla większości Polaków. Wynika to poniekąd z naszej historii i trwającego latami socjalizmu, kiedy to mieszkania „zapewniał” rząd i nikt nie miał ich na własność. Dlatego, gdy wreszcie po 1989 r. pojawiła się taka możliwość, w polskim społeczeństwie obudziła się chęć posiadania. Dziś jesteśmy lepiej wyedukowani ekonomicznie. Są osoby, które nie decydują się na zakup własnego mieszkania ani obciążania się kredytem hipotecznym, bo oznacza to bardzo często związanie się na dłużej z jednym miejscem. Stawiają więc na wynajem. To daje im dużą wolność. Dzisiaj mogą mieszkać w jednej części kraju, jutro w innym mieście czy za granicą. Dlatego decyzje o tym, czy wynajmować mieszkanie czy kupować je w kredycie, są podejmowane bardziej świadomie i przemyślanie. Uwzględniają to, co ważne tu i teraz, ale także plany na przyszłość, które mogą się wiązać np. z przeprowadzką. Polacy częściej biorą pod uwagę także swoją dojrzałość do zainwestowania, która wyraża się m.in. w posiadaniu odpowiedniego zaplecza finansowego. Niemniej z badania Krajowego Rejestru Długów wynika, że aż co czwarty Polak, zaciągając kolejny kredyt, raczej nie myśli o tym, jak go spłaci. Tymczasem tylko zakup nieruchomości na kredyt, gdy mnie na niego stać, jest wyrazem odpowiedzialności i umiejętności patrzenia na życie z uwzględnieniem długofalowej perspektywy.

Grunty – towar deficytowy

Jak wspomniano wcześniej, aż 60% Polaków deklaruje chęć zamieszkania w domu z ogródkiem. Te marzenia mogą być wkrótce trudniejsze do spełnienia, niż się wydaje. I nie chodzi tylko o kwestie finansowe. Już dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać: niska podaż gruntów w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane, a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie. Mimo że w pierwszym półroczu 2020 r. rok na rynku mieszkaniowym można było wyczuć dużą niepewność, a większość deweloperów zaliczyła znaczące spadki sprzedaży, to już II połowa roku zdecydowanie odwróciła ten trend. Co więcej, to właśnie sytuacja pandemiczna sprawiła, że Polacy coraz częściej marzą o własnym domu z kawałkiem ogródka. O chęci realizacji tych marzeń świadczy m.in. systematycznie wzrastająca liczba wniosków kredytowych na nieruchomości nabywane w powiatach otaczających metropolie. Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez jeden z największych banków w Polsce, w 2016 r. stanowiły one 20% wszystkich wniosków na zakup domów jednorodzinnych. W 2019 r. już 24%, w II–IV kwartale 2020 r. zaś aż 26%. Dlatego powstające dziś inwestycje deweloperskie to odpowiedź na bieżące potrzeby klientów.

Polacy mają sprecyzowane oczekiwania

Jakie nieruchomości w zakresie domów jednorodzinnych cieszą się największym zainteresowaniem? Jak wynika ze statystyk, to domy o powierzchni od 100 do 140 m2. Tego typu inwestycje deweloperskie powstają dziś zwykle w nowych lokalizacjach. To z jednej strony efekt braku gruntów budowlanych w centrach miast, ale także odzwierciedlenie oczekiwań Polaków. Nie każdy chce dziś mieszkać w mieście. Jak wynika z badań przeprowadzonych w latach 2019–2020, wśród wszystkich 66 miast na prawach powiatu exodus na wiejskie obrzeża stał się normą. Jedynie Warszawa, Kraków, Rzeszów, Świnoujście i Żory zanotowały w tym czasie wzrost liczby mieszkańców. Biorąc pod uwagę te migracje, strukturę popytu na domy oraz to, co oferuje rynek, łatwo zauważyć, że podaż nowych domów jest niewystarczająca względem wzrastającego zapotrzebowania. Nic dziwnego, że widać rosnącą aktywność budownictwa w segmencie domów jednorodzinnych oraz wzrost transakcji na tym rynku, który z pewnością się utrzyma, mimo ciągłego wzrostu cen.

Popyt na nieruchomości trwa

Na popyt na nieruchomości z rynku pierwotnego nie wpływają negatywnie nawet ceny materiałów budowlanych, które biją dziś rekordy. W maju 2021 r. w stosunku do maja 2020 r. wzrosły o średnio 6,5%. Z kolei materiały niezbędne do wykonania termoizolacji, dachu czy instalacji grzewczych podrożały w ciągu roku średnio aż od 9% do 11%. Tymczasem – paradoksalnie – część osób inwestuje dziś w nieruchomości nie mimo wysokich cen, ale z obawy, że te niedługo jeszcze wzrosną. Tym bardziej że trwający od 8 lat boom budowlany zdaje się te obawy potwierdzać. Jest jeszcze inny powód, dla którego zakup nieruchomości cieszy się niesłabnącym powodzeniem. Jak wynika z badań, co najmniej 2/3 Polaków uważa to za optymalną formę lokowania oszczędności. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób chce zainwestować swój kapitał w podobne przedsięwzięcia. Eksperci zauważają, że na rynku wciąż jest deficyt mieszkań dla rodzin. Dlatego zachęcają inwestorów do lokowania środków w mieszkania pod rodzinę oraz w projekty deweloperskie, takie jak budowa domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Inwestycje te dają obecnie najwyższe stopy zwrotów, stanowiące najczęściej wynik dwucyfrowy. Dodatkowo gwarantują ochronę kapitału przy szalejącej dziś inflacji.

Przypisy