Dołącz do czytelników
Brak wyników

Otwarty dostęp , TEMAT NUMERU

30 sierpnia 2021

NR 4 (Sierpień 2021)

Facility Management w nowej rzeczywistości

0 109

O tym jak ewoluowała definicja facility management w obliczu pandemii COVID-19 oraz postpandemicznej rzeczywistości z Rafałem Pawlikiem, facilities managerem z firmy Neinver, rozmawiała Marta Bober – redaktor Naczelna Real Estate Magazine. 

Jaka jest definicja facility management w obliczu zmieniającej się rzeczywistość spowodowanej półtoraroczną pandemią? Z jakimi wyzwaniami mierzy się Pana branża?

POLECAMY

Myślę, że sama definicja facility management nie uległa zmianie. W dalszym ciągu sprowadza się do dostarczania obiektom – w tym przypadku naszym centrom outletowym – wymaganego zakresu usług. W obliczu pandemii COVID-19 oraz postpandemicznej rzeczywistości bardzo duże znaczenie w naszych działaniach zaczęło odgrywać bezpieczeństwo sanitarne oraz wszelkiego rodzaju procedury bezpieczeństwa. Musimy dbać o to, aby każdy klient odwiedzający nasze centrum czuł się nie tylko komfortowo, ale i bezpiecznie. Zdrowie i dobre samopoczucie naszych gości są dla nas priorytetem. Podobnie rzecz dotyczy pracowników salonów outletowych, firm serwisowych i dostawców.

Rzeczywiście, branża FM nabrała jeszcze większego, kluczowego znaczenia w obecnych czasach. Jak zapewnić zatem bezpieczne zakupy klientom centrum handlowego?

Opracowaliśmy liczne działania, które sprowadzają do tego, aby klient w naszych obiektach był bezpieczny. Stawiamy przede wszystkim na stałą współpracę pomiędzy administracją i serwisami. Dbamy o to, aby zarówno pomieszczenia sanitarne, jak i wszelkie urządzenia oraz powierzchnie, z którymi nasi goście mają kontakt, były perfekcyjnie czyste i dezynfekowane, a środki ochrony osobistej na bieżąco uzupełniane. Również ochrona obiektu odgrywa coraz większą rolę. Pomaga nam w kontrolowaniu dopuszczalnej liczby osób, mogących znajdować się w centrum oraz w przypominaniu klientom o konieczności noszenia maseczek.

Rozporządzenie dotyczące rozprzestrzeniania się COVID-19 zobowiązało nas również do wdrożenia surowych zasad dotyczących wymiany powietrza. Z pomocą systemu BMS stale pilnujemy, aby urządzenia wentylacyjne wprowadzały do centrum w 100% powietrze zewnętrzne, bez wykorzystania powietrza powrotnego. System BMS pozwala nam również lepiej kontrolować budynek pod względem wymiany filtrów. Wyposażyliśmy nasze centrale wentylacyjne w dodatkowe czujniki, dzięki którym mamy bardzo precyzyjne informacje dotyczące stanu zużycia filtrów i konieczności ich wymiany.

W komunikacji z klientami w zakresie bezpieczeństwa posługujemy się również nowinkami technicznymi, np. kioskami multimedialnymi. Pomagają nam w edukowaniu i uświadamianiu klientów w zakresie zasad panujących w naszych obiektach oraz wymaganych zachowań.

Trudno jest przewidzieć, jak pandemia będzie się rozwijać, a tym samym, czy czekają nas kolejne restrykcje, a nawet lockdown. Doświadczenia minionego półtora roku pozwoliły nam jednak na stworzenie wielu scenariuszy skutecznego i sprawnego działania.

A jak wyglądają szczegółowe standardy bezpieczeństwa?

Kiedy rozpoczęła się pandemia, od razu skupiliśmy się na tym, aby stworzyć, wprowadzić, a następnie bazować na procedurach związanych z ograniczeniem rozprzestrzeniania się COVID-19. Na początku prowadzone były szczegółowe audyty wewnętrzne. Opracowaliśmy konkretne procedury, które następnie były weryfikowane przez audytorów zewnętrznych. Zgodność z normami bezpieczeństwa została potwierdzona przez firmę SGS International Certification Services Iberica, która przez długi czas sprawdzała nasze działania, zarówno w przestrzeniach wspólnych, jak i u samych najemców. Każda uwaga ze strony audytorów zewnętrznych była bardzo cenna. Potraktowaliśmy to zadanie poważnie i myślę, że dzięki temu wypadliśmy bardzo dobrze. Zarówno FACTORY Annopol, jak i każde z naszych centrów, otrzymało tzw. Certyfikat Prewencji COVID-19, co jest dowodem na to, że udaje nam się spełniać najwyższe standardy bezpieczeństwa.

Czy najemcy zobowiązani są dodatkowo chronić klientów we własnym zakresie? Jaka jest granica ich odpowiedzialności?

Tak, oczywiście, że są. W każdym sklepie obowiązkowo dostępne są m.in. środki ochrony osobistej. Mimo wszystko nie staramy się jednak wyznaczać granic pomiędzy odpowiedzialnością zarządcy – administratora części wspólnych i najemcy. Staramy się współpracować i wspierać w tym zakresie, aby nasi klienci czuli się pewnie zarówno w pasażach handlowych czy toaletach, jak i w konkretnych lokalach.

Jak w obliczu pandemii COVID-19 oraz rynkowego dążenia do oszczędności kształtują się nakłady na bezpieczeństwo i wspomniane działania?

W obszarze bezpieczeństwa nie jesteśmy w stanie wygenerować oszczędności. Gdy tylko centra zostały uruchomione, zarówno ochrona, jak i serwis sprzątający wymagały wzmocnienia.

Poza tym musieliśmy wprowadzić kilka usprawnień technologicznych. Ulepszyliśmy automatyczne systemy liczenia klientów, które umożliwiają nam monitorowanie liczby osób znajdujących się 
w danym momencie w obiekcie. Mając stały podgląd na te dane jesteśmy w stanie odpowiednio regulować ilość osób, unikając nadmiernych tłumów. Niektóre centra wyposażyliśmy również w generatory wody ozonowanej, którymi sprawnie i regularnie przeprowadzamy ozonowanie powierzchni centrum. Wodę ozonowaną produkujemy w oparciu o wodę kranową, która dzięki urządzeniu firmy Tersano zostaje uzdatniona w ozon. To bardzo dobre, proekologiczne rozwiązanie. Woda ozonowana ma nie tylko działanie antywirusowe, ale świetnie sprawdza się również w stałej codziennej pielęgnacji powierzchni, co pozwoliło nam ograniczyć zużycie środków chemicznych do sprzątania, a także zredukować ilości odpadów związanych z ich zużyciem.

Proekologiczne rozwiązania to bardzo ciekawy wątek. Czy w obliczu wyzwań, z jakimi musicie się Państwo mierzyć, jest na nie czas? Czy jeszcze jakieś działania w tym zakresie podejmujecie?

Wspieramy środowisko najlepiej, jak możemy, wprowadzając do naszych centrów wiele proekologicznych rozwiązań. Na bazie certyfikacji Breeam (BRE environmental assessment metod) prowadzimy działalność zgodną z zasadami zrównoważonego rozwoju. Rozwijamy nasze tereny zielone, sadząc rodzime i lokalne gatunki drzew oraz krzewów, dostosowane do naszej strefy klimatycznej – te, które potrzebują mniej wody. Do nawadniania wykorzystujemy wodę deszczową, a do nawożenia naturalne nawozy i kompost. Wspierając środowisko naturalne, w ostatnim czasie w naszych ogrodach zamontowaliśmy domki lęgowe dla ptaków i nietoperzy, a także hotele dla owadów. Na dachu centrum znajdują się ule. Planujemy również posadzenie łąk wielokwiatowych. Mamy wysoki wskaźnik recyklingu odpadów, który obecnie sięga blisko 100%. Ponadto w każdym naszym centrum znajdują się stacje ładowania pojazdów elektrycznych, a w Factory Annopol także stacja rowerowa Veturilo. Tutaj też, na dachu parkingu rowerowego można znaleźć instalację fotowoltaiczną.

Staramy się również wymieniać urządzenia pracujące w centrach na bardziej energooszczędne. Wymieniamy też cyklicznie oświetlenie na LEDowe, niebawem stanowić będzie ono już 100% wszystkich zainstalowanych źródeł światła.

Kiedy nastąpił pierwszy lockdown, musieliśmy wykonać mnóstwo pracy. Przeanalizowaliśmy, w których obszarach możemy uzyskać oszczędności, a gdzie nie jest to możliwe. W niektórych sferach liczyliśmy się z oczywistym wzrostem kosztów.

Wracając jeszcze do kosztów. W jaki sposób zaplanować restrukturyzację kosztową, aby zoptymalizować potencjalne korzyści z tego procesu i aby zredukować negatywne skutki pandemii? Jak mądrze optymalizować koszty FM?

Kiedy nastąpił pierwszy lockdown, musieliśmy wykonać mnóstwo pracy. Przeanalizowaliśmy, w których obszarach możemy uzyskać oszczędności, a gdzie nie jest to możliwe. W niektórych sferach liczyliśmy się z oczywistym wzrostem kosztów – to m.in. kwestie związane z zakupem środków higienicznych i ochrony osobistej. Zużycie niektórych mediów ze względu na konieczność wprowadzania 100% zewnętrznego powietrza również uległo wzrostowi.

Nasz zespół techniczny, dzięki przeprowadzonym modernizacjom budynku, wypracował w okresie przejściowym spore oszczędności w mediach. Udało nam się 
skonstruować system, dzięki któremu układ instalacji – klimatyzacji i wentylacji w budynku – działał pasywnie, czyli nie zużywał ciepła ani chłodu. W czasie lockdownu zatem, przy odpowiednich ustawieniach systemu BMS w części zakresów i pomiarów dla budynku, udało nam się znaleźć oszczędności. W dalszym ciągu pracujemy nad odzyskiwaniem zasobów ciepła i chłodu oraz staramy się ulepszać automatykę obiektu, która daje nam coraz to większe możliwości oszczędzania konsumpcji mediów.

Przeanalizowaliśmy również, które przeglądy możemy ograniczyć w okresie lockdownu – oczywiście nie te wymagane prawem, ani te dotyczące kluczowych instalacji, które mogłyby narazić budynek na awarie.

A prognoza na najbliższe miesiące? Co się wydarzy? Jak branża może wyglądać, jak się Państwo na to przygotowujecie?

Trudno jest precyzy jnie przewidzieć, jak pandemia będzie się rozwijać, a tym samym, czy czekają nas kolejne restrykcje, a nawet lockdown. Doświadczenia minionego półtora roku pozwoliły nam na stworzenie wielu scenariuszy skutecznego i sprawnego działania. Wszelkie procedury z tym związane mamy już na pewno przepracowane i nic nie powinno nas już zaskoczyć. Niemniej jednak trzymam mocno kciuki, aby taka sytuacja już się nie powtórzyła.

Mocno wierzymy, że tak będzie.

My też trzymamy kciuki, razem z całą redakcją. Dziękuję za rozmowę.

 

Rafał Pawlik
Site facilities manager, NEINVER, Factory Annopol Warszawa 

Ukończył dwa kierunki studiów na Politechnice Warszawskiej – Elektroenergetykę na Wydziale Elektrycznym oraz Energetykę Cieplną na Wydziale MEiL. Z branżą FM jest związany od 2012 roku, kiedy to rozpoczął pracę jako Building Engineer w Sodexo. Kontynuował karierę w tej firmie do końca 2016 roku, pełniąc funkcję Deputy Technical Managera oraz Facility Managera. Od 2017 roku jest związany z NEINVER, gdzie odpowiada za Facilities Management dla Factory Annopol oraz prowadzenie  projektów, związanych z modernizacjami i remontami pozostałych obiektów firmy.

NEINVER 

Hiszpańska, wielonarodowa firma specjalizująca się w inwestycjach na rynku nieruchomości komercyjnych i logistycznych, budowaniu obiektów handlowych i zarządzaniu nimi.  Ten wiodący zarządca centrów outlet w Hiszpanii i Polsce oraz drugi pod względem wielkości w Europie posiada dwie marki własne: The Style Outlets i FACTORY. Firma NEINVER, założona w 1969 roku, zarządza 18 centrami outlet oraz 5 parkami handlowymi,  współpracując z 800 markami w sześciu krajach europejskich: Francji, Niemczech, Włoszech, Polsce, Hiszpanii i Holandii. Zgodnie ze zobowiązaniem do zrównoważonego rozwoju, NEINVER certyfikował 90% swojego portfolio obiektów handlowych w Europie w ramach BREEAM In-Use i zgodnie z trzema normami ISO (9001, 14001 i 50001). NEINVER w Polsce zarządza siecią pięciu outletów FACTORY: w Warszawie (Annopol i Ursus), Krakowie, Poznaniu i Gliwicach oraz parkiem handlowym Futura w Krakowie. 

Przypisy