Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROPERTY

10 października 2020

NR 2 (Kwiecień 2020)

Etapowanie pomiarów biurowców a zmiany powierzchni najmu

17

Rynek najmu biurowców rośnie. Zgodnie z raportem Savills zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2019 r. w Warszawie osiągnęły 5,6 mln m2, a w budowie znajdowało się blisko 800 tys. m2 powierzchni biurowej. Ponad połowa z nich ma zostać oddana do użytku w tym roku. W stolicy w 2019 r. wynajęto 878 000 m2, co było najwyższym wynikiem w historii stołecznego rynku (wzrost o 2,2% do poprzedniego roku). Skoro rynek najmu prezentuje obiecujące statystyki, to należy rozmawiać o standardach rynku w zakresie liczenia powierzchni najmu. Najemcy coraz częściej zauważają różnice w powierzchni wyliczonej na cele najmu, space planu czy podatkowe, co zarządcom nierzadko przysparza dużo problemów. O praktykach w zakresie pomiarów powierzchni na różnych etapach życia biurowców i wpływie tych zmian na zapisy umów najmu z Krzysztofem Kucińskim z Savills rozmawia Adrian Hołub z Geodetic.

Kalkulacja powierzchni z projektu   

AH: Zawsze zachęcam inwestorów i zarządców nieruchomości w Polsce do strategicznego podejścia nie tylko dla całego budynku, ale i portfela inwestycyjnego. Królowa cena w zakresie zlecania pomiarów powierzchni to najgorsze rozwiązanie, czego skutki już w pierwszym roku zarządzania obiektem odczuje właściciel budynku. Postaram się wykazać, że w takim podejściu to nie ja mam głównie interes, ale właściciel nieruchomości.

Pierwsza kalkulacja powinna odbyć się na etapie pozwolenia na budowę z projektu budowlanego lub wykonawczego. Jest to podstawa do wyliczenia powierzchni najmu, powierzchni wspólnych piętra i powierzchni wspólnej budynkowej. 

Do celów najmu należy zastosować specjalną normę do celów najmu oraz wprowadzić modyfikacje w zależności od charakteru budynku. Te wyliczenia powinny być podstawą podpisywanych umów z najemcami. Jakie praktyki w tym zakresie stosuje Savills? Wykonujecie kalkulacje powierzchni na cele najmu czy wynajmujecie zgodnie z normą ISO? Niestety, w dalszym ciągu widzę praktyki wynajmowania powierzchni zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. Dotyczy to również bardzo dużych, często flagowych projektów, gdzie tabela z zestawieniami w normie ISO zmienia tylko nazwę na normę GIF, a nie idą za tym zmiany wyliczeń. To niestety rodzi wiele problemów z najemcami i generuje potężne straty dla właściciela budynku. 
 
KK: Naszą rolą jako doradców technicznych jest minimalizowanie ryzyka, które na każdym etapie realizacji inwestycji budowlanych powinno być odpowiednio oszacowane i zaadresowane. Dążymy do wyeliminowania czynnika „przypadku”, szczególnie tam, gdzie mamy na to wpływ. Przeprowadzenie kalkulacji na wstępnym etapie inwestycji to bardzo dobra praktyka, która zwiększa efektywność pracy i usprawnia komunikację na linii wynajmujący – najemca. Kalkulacja powierzchni w oparciu o dokumentację elektroniczną jest stosunkowo prosta i nie wymaga dużych nakładów finansowych, a daje możliwość posługiwania się precyzyjnymi wartościami dotyczącymi powierzchni i współczynnika udziału części wspólnych budynku.

Niestety, w dalszym ciągu widzę praktyki wynajmowania powierzchni zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997. Dotyczy to również bardzo dużych, często flagowych projektów, gdzie tabela z zestawieniami w normie ISO zmienia tylko nazwę na normę GIF, a nie idą za tym zmiany wyliczeń. To niestety rodzi wiele problemów z najemcami i generuje potężne straty dla właściciela budynku. 

 

Pomiar powykonawczy budynku

AH: Idźmy dalej, do etapu, kiedy budynek został już wybudowany. Pomiar powykonawczy to najistotniejszy etap, który powinien stanowić bazę do różnych celów związanych z powierzchniami. Budynek należy mierzyć w stanie surowym zamkniętym zanim powierzchnie zostaną zaaranżowane. Zaznaczę, że na tym etapie nie powinno się zgłaszać powierzchni do celów podatkowych. Niestety, nie wszystkie biurowce, nawet te nowe, mają dokumentację z pomiarem powykonawczym. Jakie statystyki w tym zakresie obserwuje Pan w swojej pracy?
 
KK: Największe wyzwania niosą ze sobą nieruchomości z lat 90. i starsze, gdzie dokumentacja powykonawcza nie została w prawidłowy sposób zarchiwizowana i często nie ma jej wersji elektronicznej. Gruntowna przebudowa, zmiany aranżacyjne lub właścicielskie to odpowiedni moment na uporządkowanie dokumentacji. Pomiary i dostarczona w formacie .dwg dokumentacja, będąca podstawą do projektowania, znacząco upraszczają przygotowanie przedmiarów. Zlecając tego typu prace, koncentrujemy się na elementach konstrukcyjnych i przegrodach budowlanych, ale dodatkowe informacje dotyczące lokalizacji wyposażenia technicznego, np. WLZ, hydrantów czy tryskaczy, również warto przy tej okazji uzyskać. W nowych budynkach biurowych dokumentacja z pomiarami geodezyjnymi powierzchni w stanie Shell and Core zawsze jest dostarczana. Warto jednak omówić rezultaty tych pomiarów z doświadczonym geodetą, aby prezentowane wartości i sposób ich wyliczania były właściwie interpretowane.

Pomiary do space planów

AH: Firmy od fit outów zmuszone są często liczyć powierzchnię od nowa, uwzględniając swoje potrzeby i przepisy. Problem wynika z niechęci przekazywania im dokumentacji powykonawczej. W rezultacie uzyskują znacząco mniejsze powierzchnie niż te w umowach najmu, co zwraca uwagę najemców. Różnice sięgają nawet kilkudziesięciu metrów kwadratowych. Najemca w takiej sytuacji podnosi alert o liczenie do celów najmu mniejszej powierzchni. Na jakich materiałach do celów fit outów pracuje w Savills dział Building & Project Consultancy? 

KK: W obiektach, dla których rzetelnie wykonano pomiary powierzchni na etapie przekazywania nieruchomości do użytkowania, sytuacja jest prosta – wszystkie zmiany wprowadzane są w oparciu o tabelę powierzchni i współczynniki piętrowe/budynkowe. Problem pojawia się, gdy nie dysponujemy właściwą bazą. Wówczas architekt nie jest w stanie podać prawidłowych wartości, co sprawia, że niezbędne jest wykonanie pomiarów powykonawczych i zawarcie w umowie najmu odpowiednich zapisów dotyczących ewentualnych maksymalnych dopuszczalnych różnic w stosunku do wstępnie określonej i zawartej w kontrakcie powierzchni netto/brutto. 

Różnice w umowach przedwstępnych i docelowych

AH: Nie mogę nie zapytać o zapisy w umowach najmu. Często widzę, że dopuszczalna różnica powierzchni najmu wyliczona z projektu i ta pomierzona po wybudowaniu budynku to 2%, 3%, a nawet 8% (rekord, jaki znam). Moim zdaniem jest to niemożliwe. Czy te różnice wynikają z tego, że wynajmuje się powierzchnie na podstawie dokumentacji projektowej zgodnie z PN-ISO 9836:1997, a nie z kalkulacji według norm na cele najmu? Przy założeniu, że nie było pozwoleń zamiennych na budowę, różnica powierzchni z projektu i po wybudowaniu dla całego budynku nie powinna być większa niż 0,1% (1 m2 dla 1000 m2).  

KK: Nawet jeżeli projekt został bardzo szczegółowo opracowany, a powierzchnie określone w oparciu o dokumentację powykonawczą, to wielokrotnie już w trakcie robót budowlanych najemcy wprowadzają poprawki, co jest podyktowane np. zmianami w strukturze firmy. Często też dopiero po zobaczeniu budynku na żywo przychodzą im do głowy nowe pomysły, których nie było w planie aranżacji lub designu, co w konsekwencji może prowadzić do zmian w geometrii pomieszczeń. Dodatkowo często mamy do czynienia z projektami, które są opracowywane na długo przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, przez co nie dysponujemy pomiarami powykonawczymi. Użycie takiego współczynnika jest wówczas konieczne, a jego wielkość jest elementem uzgodnień. W naszej praktyce spotkaliśmy się z rozbieżnościami dochodzącymi do 2%, często jednak strony negocjujące umowę ustalają ten wskaźnik na poziomie 5%.

AH: Są to sytuacje, kiedy brakuje etapu kalkulacji powierzchni do celów umów najmu, o czym już wspominaliśmy. Podpisując umowę na podstaw...

Ten artykuł dostępny jest tylko dla Prenumeratorów.

Sprawdź, co zyskasz, kupując prenumeratę.

Zobacz więcej

Przypisy